ZNALECKÝ POSUDEK číslo 1.540 – 117/15 o ceně v čase a místě obvyklé (tržní) rodinného domu č.p. 1158 vč. všech souvisejících venkovních úprav, zastavěného pozemku p.č. 3495/48 a dále pozemku p.č. 3495/25 situovaných v k.ú. Nové Město na Moravě (706418), obci Nové Město na Moravě (596230), okrese Žďár nad Sázavou (CZ 0635), kraji Vysočina. Vše zapsáno na L.V. 3486. Vlastníci nemovitosti:
Ing. Freiwaldová Kateřina Karníkova 1158 596 230 Nové Město na Moravě (identifikátor 715929/3801)
Objednatel posudku:
Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš Bohunická 728/24a 619 00 Brno (usnesení č.j. 009 EX 1133/11-115 ze dne 19.8.2015)
Účel posudku: ocenění výše uvedených nemovitostí s cílem realizace nařízeného prodeje nemovitosti
povinné v souladu s
exekučním
příkazem
č.j. 009
EX 1133/11-115 ze dne 19.8.2015. Usnesení o nařízení exekuce bylo vydáno Okresním soudem ve Žďáře n/S. 13.07.2011, č.j. 12 EXE 1466/2011-14
Posudek vypracoval:
Ing. Kroupa Jan soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti člen Asociace soudních znalců a odhadců České republiky Brno mob.: +420 602 581 060
Posudek obsahuje: 18 stran včetně titulního listu Počet vyhotovení: předává se ve třech rovnocenných vyhotoveních
Ve Žďáře nad Sázavou 2.10.2015
-2-
1.00. ÚVOD 1.01. Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny v čase a místě obvyklé (tržní) rodinného domu č.p. 1158 vč. všech souvisejících venkovních úprav a pozemků p.č. 3495/48 a 3495/25 situovaných v k.ú., obci Nové Město na Moravě, okrese Žďár nad Sázavou, kraji Vysočina a zapsaných na L.V. 3486. Za cenu v čase a místě obvyklou (tržní) považujeme při oceňování nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu v místě stavby. Hodnota nemovitostí je zpracovaná k datu uvedeném na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na zjištěnou cenu v čase a místě obvyklou (tržní).
1.02. Účel posudku: je ocenění
výše uvedených nemovitostí s cílem realizace jejich
nařízeného prodeje v souladu s
exekučním
příkazem
č.j. 009 EX 1133/11-
115 ze dne 19.8.2015. Usnesení o nařízení exekuce bylo vydáno Okresním soudem ve Žďáře n/S. dne 13.07.2011, č.j. 12 EXE 1466/2011-14 1.03. Podklady pro ocenění: -
usnesení Exekutorského úřadu Brno-město, soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš,
Bohunická
728/24a,
619
00
Brno
o
ustanovení
znalce
(č.j. 009 EX 1133/11-115 ze dne 19.8.2015) -
výpis z katastru nemovitostí L.V. 3486 ze dne 19.8.2015
-
exekuční příkaz na prodej nemovitostí ze dne 22.07.2011
-
kopie katastrální mapy M 1:1000
-
stavební povolení na realizaci novostavby R.D. s přistavěnou garáží vystavenou odborem regionálního rozvoje, územního plánování a stavebního úřadu Městského úřadu Nové Město na Moravě pod č.j. Výst./25155/12055-Ja dne 5. srpna 2005 s nabytím právní moci dne 26.8.2005
-
kolaudační rozhodnutí novostavby R.D. s přistavěnou garáží vydané odborem regionální rozvoje, územního plánování a stavebního úřadu Městského úřadu Nové Město na Moravě pod č.j. MUNMNM/44931/2006-5 dne 4.10.2006 s nabytím právní moci dne 4.10.2006
-3-
fotodokumentace pořízená znalcem při místním šetření
-
část projektové realizační dokumentace zpracované Ing. Milanem Pelikánem, Žďár nad Sázavou, Jihlavská 1007 ze dne 2.5.2005
-
podklady z osobní databáze staveb a podklady získané od realitních kanceláří vč. internetových informací
-
údaje získané od p. Freiwalda při osobní prohlídce
-
zákon č.151/1997 Sb.
-4-
2.00. NÁLEZ 2.01. Místní šetření, prohlídka a zaměření nemovitosti: Místní šetření proběhlo 18.9.2015 od 16.00 hod. do 17.00 hod. za účasti majitelky rodinného domu.
2.02. Poloha nemovitosti: Rodinný dům č.p. 1158, který je předmětem ocenění se nachází ve městě Nové Město na Moravě; lokalita Holubka. Nové Město na Moravě leží v okrese Žďár nad Sázavou cca 10 km od tohoto okresního města. Město je pro svoji polohu v centru Žďárských vrchů jedním z vyhledávaných center rekreace a turistiky v této oblasti. Je východiskem mnoha pěších a cykloturistických tras do velmi atraktivního okolí lesů, rybníků a skalních útvarů. Především v zimě se město stává centrem lyžařského sportu, což je podpořeno nejenom novou výstavbou biatlonového centra u hotelu SKI, ale i továrnou na lyže SPORTEN a dalšími aktivitami ve směru běžkařského sportu. Město leží na silnici I. třídy č. 19 (Žďár nad Sázavou – Bystřice nad Pernštejnem). Katastrální území s deseti místními částmi. Město má v současnosti 10.367 obyvatel. Katastrální výměra obce je 6.113 ha. Ve městě se nalézají základní a střední škola, škola zdravotní, městský úřad, pošta, okresní nemocnice, sportovní zařízení, restaurační zařízení, mateřské školky a kompletní obchodní síť. Město je napojeno na autobusovou dopravu a pravidelné železniční spoje na trase Žďár nad Sázavou – Tišnov přes Bystřici nad Pernštejnem. Docházková vzdálenost od oceňovaného R.D. k autobusové a železniční zastávce je do 500 m. Oceňované nemovitosti se nachází cca 1.000 m od vlastního centra města. Dotyčný R.D. je součástí bodové zástavby rodinných domů v lokalitě „Holubka“ srovnaných kolem páteřní komunikace dané lokality.
2.03. Popis nemovitosti: Oceňovanou nemovitostí je samostatný rodinný dům o 1 b.j. 1+6 a obytné ploše 171,60 m2 situovaný podél místní živičné komunikace. Součástí R.D. je i vestavěná dvojgaráž. Kolaudační rozhodnutí stavby bylo vydáno 4.10.2006 s nabytím právní moci dne 4.10.2006. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a s podkrovím. Stojí na pozemku p.č. 3495/48 k.ú. Nové Město na Moravě, jenž je ve
-5vlastnictví majitelky domu. Podobně i pozemek p.č. 3495/25 využívaný jako neoplocená zahrada kolem R.D.
2.04. Dispozice nemovitosti Hlavní vstup do domu je krytým přededveřím. Přístup po chodníku zhotoveném ze zámkové dlažby a navazující na obecní, místní živičnou komunikaci. Za hlavními dveřmi se nachází zádveří. V I. N.P. je situován vnitřní komunikační prostor se schodištěm do podkroví a tento prostor umožňuje i vstup do obývacího pokoje, kuchyně, jídelny a zimní zahrady. Dále se v přízemí domu nalézá ložnice s koupelnou a WC vč. sauny. Ze zádveří je vstup do garáže. I. N.P. je s podkrovím propojeno masivním dřevěným schodištěm vyústěným do podkroví haly. Z této je umožněn přístup do tří pokojů, koupelny, WC a pracovny. Vstup do půdních prostorů je zajištěn pomocí skládacích stropních schodů. Součástí R.D. je i vestavěná garáž pro dvě vozidla. Garáž je zároveň i technickou místností s umístěnou elektrokotelnou. Vjezd do garáže je z místní komunikace přes vjezdovou část tvořenou zámkovou dlažbou. Uzavření garáže zajišťují elektrické rolovací sekvenční plastová vrata. 2.05. Technický popis nemovitosti Oceňovaný rodinný dům č.p. 1158 je založen na betonových monolitických pasech. Vnější obvodové zdivo provedeno z tvárnic POROTHERM 44 resp. 30 P+D. Podlahy v I. N.P. v obytných místnostech provedeny z lam. parket, chodby a soc zařízení z keramické dlažby a podlaha v garáži z teracové dlažby. V podkroví je skladba podlah totožná. Stropy tvoří skládané stropní konstrukce Porotherm (MIAKO 19+4 cm). Zastřešení nad domem je sedlového, křížového typu, dřevěné trámové doplněné polovalbami, žlaby o průměru 150 mm a svody o průměru 125 mm jsou z poplastovaného plechu. Vnitřní omítky jsou hladké štukové. Vnější fasáda je kompletně obložena cihelnými pásky. Vnitřní obklady se nalézají v kuchyni, v obou koupelnách i v obou WC. Schody zajišťující propojení 1. N.P. s podkrovím jsou jednoramenné s dřevěnými stupni. Dveře v celém R.D. převažují masivní plné s obložkovými zárubněmi. Okna jsou v celém objektu plastová se zdvojeným dithermoickým zasklením.
-62.06. Napojení na veřejné sítě Pomocí kabelové přípojky (zemního kabelového vedení) je objekt připojen na veřejnou síť NN 230/400V/50 HZ. HDS je ve zděném pilíři u silnice, bytový rozvaděč je umístěn uvnitř R.D. Vytápění je ústřední podlahové s elektrokotlem. Rozvod vodovodu v domě je napojen na veřejnou vodovodní síť. Ohřev vody zajišťuje též elektro kotel. Objekt je kompletně odkanalizován. Rozvod přípojek, odpadů a svodů splaškového kanalizačního potrubí je proveden z novodurového potrubí. V kuchyňské lince je zabudován dřez na mytí nádobí, vestavný elektrický sporák se sklokeramickou deskou, digestoř, vestavná elektrická trouba, lednička, mrazák, vestavná myčka nádobí a mikrovlnná trouba. 2.07. Údaje o oceňovaném objektu Dům č.p. 1158 je napojen na inženýrské sítě, vodovod, kanalizaci a elektropřípojku. Je zde možnost připojení na plynovod. V Novém Městě a Moravě je vybudována nová kanalizační síť vč. centrální ČOV. K objektu přísluší zastavěný pozemek p.č. 3495/48 a pozemek se stavbou a zastavěným pozemkem bezprostředně sousedící p.č.3495/25. Objekt je užíván v souladu s právním stavem. Znalec stanovil cenu v místě a čase obvyklou (tržní) v souladu s právní stavem celého komplexu. 2.08. Údaje o vlivech na obvyklou cenu Věcná břemena se k oceňovanému majetku nevážou. Omezení vlastnického práva: zástavní právo smluvní, nařízení exekuce. V blízkosti oceňovaného rodinného domu se stavby, které ovlivňují negativně životní prostředí a tím i cenu v čase a místě obvyklou nenacházejí. Životní prostředí je dobré. V místě stavby nejsou žádné významné zdroje znečištění. Dům je situován v zóně rodinných domů (Holubka).
-7Kladný vliv na cenu v čase a místě obvyklou mají tyto faktory: -
nemovitost je umístěna v bytové zóně v obstojné dojezdové a docházkové vzdálenosti od centra města (1.000 m)
-
vzdálenost cca 10 km od okresního města (Žďár nad Sázavou)
-
okresní nemocnice ve městě
-
dobrý technický stav oceňovaného domu (novostavba)
-
možnost napojení na všechny inženýrské sítě v obci
-
dobrá dispozice R.D.
Záporný vliv na cenu v čase a místě obvyklou mají tyto faktory: -
neoplocený pozemek zahrady kolem R.D.
-
současné silné omezení vlastnického práva k oceňované nemovitosti
Oceňovaný rodinný dům č.p. 1158, vč. pozemků p.č. 3495/48 a p.č. 3495/25 byl zkolaudovaný v roce 2006. Stáří 2015 – 2006 = 9 roků. Byla provedena kontrola pozemků podle zápisu v katastru nemovitostí L.V. 3486. parcela p.č. 3495/25 výměra: 522 m2 druh pozemku: orná půda způsob ochrany: chráněná krajinný oblast II – IV zóna oceňuji dle způsobu využití tj. zahrada parcela p.č. 3495/48 výměra: 218 m2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří způsob ochrany: chráněná krajinný oblast II – IV zóna
-8-
3.00. POSUDEK Pro odhad ceny v čase a místě obvyklé (tržní) je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. 3.10. Metody zjištění obvyklé (tržní) ceny nemovitosti Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení nemovitostí v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří ke skutečnému stavu (časová cena vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitostí vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S nemovitostí tohoto typu se na trhu nemovitostmi obchoduje, omezeně, ale přesto, údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a vyhodnotit. Pro stanovení ceny v čase a místě obvyklé (tržní) rodinného domu č.p. 1158 využívám kombinaci metod: nákladové a srovnávací. Metoda výnosová není užita protože pronájem tohoto typu nemovitosti (za tržní nájemné) se v regionu nevyskytuje.
-93.11. Nákladové ohodnocení rodinného domu, inženýrských sítí a venkovních úprav Použitá metodika: Za stavby se považují budovy, rodinné domy, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě využitá v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížená o přiměřené opotřebení. Vlastní ocenění rodinného domu je provedeno podle agregovaných položek pro daný typ stavby s přihlédnutím k cenám obvyklým prováděným stavebními firmami v regionu (ceny stavby stanovené za 1 m3 O.P.) vynásobené obestavěným prostorem. Podle provedení a vybavení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku a s přihlédnutím k chybějícím prvkům konstrukcí nebo vybavení nebo vyšším vybavením se indexem tato cena upraví. Vynásobením zjištěné zastavěné plochy nebo obestavěného prostoru takto zjištěné ceny se zjistí výchozí cena celé stavby. Náklady na projekt, rizika, pojištění apod. jsou zahrnuty ve výchozí ceně stavby. Od výchozí ceny stavby se odečte opotřebení, které odpovídá stavbě daného stáří. Používá se nejčastěji metoda lineární. Stanovení plánované životnosti stavby je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečně průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby. Tato časová cena je obrazem středních cen dosažených při nabídkovém řízení. 3.12. Zastavěná plocha: I. N.P.
(13,30 x 17,25) + (2,90 x 0,5) – (3,80 x 4,10) + + (0,95 x 3,90) – (5,20 x 0,5) + (0,45 x 2,45) – - (1,10 x 1,0 x 0,5) =
217,01 m2
I. N.P.
217,01 x (2,62 + 0,25 + 0,25) =
677,07 m3
podkroví
/(16,05 x 6,00) + (6,10 x 11,95)/ x
3.13. Obestavěný prostor:
x /(6,25 – 2,85) x 0,5/ = 11,95 x 1,00 x 0,5 = odpočet valba
287,64 m3 5,98 m3
5,54 x 1,58 x 0,5 =
- 4,38 m3
O.P. celkem
966,31 m3
- 10 Výpočet ceny: Podlaží Cena 1. nadzemního podlaží
Kč
2.877.548,-
Kč
1.099.112,-
Výchozí cena v CÚ k II Q 2015
Kč
3.976.660,-
Stavební index
%
100,00
677,07 m3 x 4.250,- Kč/m3 Cena podkroví 289,24 m3 x 3.800,- Kč/m3
Opravný index místa Výchozí cena v CÚ k II Q 2015
0,90 Kč
Rok kolaudace Další plánovaná životnost stavby Opotřebení (1,25 x 9 = 11,25%) ; stáří
3.578.994,2006
roky
71
%
0,8875
Cena k II Q roku 2015
Kč
3.176.357,-
Zaokrouhlení
Kč
+3,-
Cena po odpočtu opotřebení
Kč
3.176.360,-
stavby 9 roků
- 11 3.15. POZEMKY Oceňované pozemky p.č. 3495/25 a 3495/48 jsou situovány v katastrálním území, obci Nové Město na Moravě, okrese Žďár nad Sázavou a kraji Vysočina. Město má 10.367 obyvatel a oceňovaný R.D. č. 1158 je situovaný v zastavěné části Nového Města na Moravě, lokalita Holubka. Přístup k domu a pozemkům je po místní obecní živičné komunikaci. Obec má dobré dopravní silniční a železniční napojení na okolí. V místě je dobré autobusové spojení místních linek s okresním městem Žďár nad Sázavou. V obci Nové Město na Moravě jsou dvě železniční zastávky. Dle výpisu z katastru nemovitostí jsou pozemky vedeny následovně Katastrální území: Nové Město na Moravě (706418) Obec:
Nové Město na Moravě (596230)
Vlastnické právo:
Ing. Freiwaldová Kateřina Kárníková 1158 592 31 Nové Město na Moravě (identifikátor 715929/3801)
Cena stavebních pozemků podobně situovaných a napojených na inženýrské sítě se ve městě Nové Město na Moravě pohybuje v částkách 700 – 900 Kč/m2. Dle aktualizovaného seznamu cen stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů vydaný Českou společností certifikovaných odhadců majetku se pak cena takto situovaných a zasíťovaných pozemků v Novém Městě na Moravě pohybuje mezi 1.200 – 800,- Kč/m2. Lze tedy stanovit cenu v čase a místě obvyklou (tržní) pozemků p.č. 3495/25 a 3495/48 o výměře 522 + 218 m2 = 740 m2 na průměrnou částku 1.000,- Kč/m2. m2
218
2
522
m2
740
Kč/m2
1.000
Výchozí cena pozemků
Kč
740.000,00
Pozemky celkem
Kč
740.000,-
3495/48 3495/25
zastavěná plocha a nádvoří orná půda (zahrada)
Výměra pozemků celkem Směrná cena pozemků (průměrná dle možného využití)
m
- 12 -
4.00. STAVENÍ HODNOTY NEMOVITOTÍ METODOU SROVNÁVACÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že se za delší dobu údaje ztrací svoji vypovídací schopnost. Toto srovnávání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena stanovená po zohlednění současné situace na trhu a dle srovnatelných nemovitostí. V tomto případě lze konstatovat, že podobný typ nemovitosti (jako R.D. 1158) se v kraji Vysočina v nabídkách realitních kanceláří apod. příliš nevyskytuje. Znalec proto musel využít pro porovnání nemovitosti podobného charakteru a velikosti nabízené k prodeji v dané lokalitě.
- 13 Nabízené a prodané nemovitosti (pro srovnávací metodu) veliko zdroj č .
informa ce
místo
st domu
stavby
zasta v. ploch
garáž
a (m2)
zahr ada (m2)
.
-zděný
kancelář
Žďár
Fincentr
n/S. 3
um
K Milířů
Reality
m okres
s.r.o.
Žďár
Praha
n/S.
ění
stáří
cena nabízená
tech.
(Kč)
stav
Realitní
1
vybavení
vytáp
-veř. vodovod
5+kk
-rozvod plynu 130
345
ano
-kanalizace veřejná -el. 230/400 -B-velmi
Karlín
plyno vé vytáp
kolauda ce 2000
ění ústřed ní
4.200.000,novostav ba
úsporná vytáp
Realitní
ění
kancelář Fincentr
2 .
um Reality s.r.o. Praha
4+1 Bobrová okres
107
Žďár n/S.
552
ano
Karlín
-veř.
kotel
vodovod
plyno
-rozvod
vý
zem. plynu
v kom
-veř.
binaci
kanalizace
s kotl
-el. 230/400
em na
asi 2007
2.790.000,-
velmi dobrý
tuhá paliva
ústře realitní kancelář Záblatí 3
e-
okres
.
Finance
Žďár
a.s.
n/S.
Brno
-stavba
4+1
zděná 156
ano
982
-plyn -kanalizace veřejná -el. 230/400
dní vytáp
asi 2014
ění komb in. kotel + bojler
3.336.550,-
velmi dobrý
- 14 -
-veř.
7+1
4 .
MaM
Katov
realitní
okres
vodovod -plynová příp. 99
kancelář Brno venkov
1.084
-veř. kanalizace
ano
plánovaná -cihla -el. 230/400
ústře dní vytáp
asi 2000
ění kotel
3.500.000,-
na
2010
plyn i
velká
tuhá
oprava
paliv a
Stanovení redukčního koeficientu „K“ ve vztahu k oceňované nemovitosti „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
poloha vybavení č.
v obci
(topení)
(K1)
(K2)
vel. obce příslušenství
(počet
zahrada, (K3)
obyvatel) (K4)
1.
1,000
1,000
1,000
2.
1,000
1,000
1,000
3.
1,000
1,000
1,000
4.
1,000
1,000
1,000
(21.845) 0,980 (900) 1,020 (203) 1,030 (216) 1,030
ostatní pracovní
technický vybavenost
redukční
příležitosti
stav
(sauna,
koeficient
(K5)
(K6)
krb atd.)
„K“
(K7) 1,000
1,000
0,980
0,960
1,000
1,000
0,990
1,010
1,000
1,000
0,980
1,010
1,000
1,000
0,980
1,010
- 15 -
č.
Nabízené
Nabídková
Koeficient redukce na
Redukční
Upravená cena
nemovitosti
cena
pramen ceny
koeficient
(Kč)
k prodeji nebo
(Kč)
(nabídka/prodej)
„K“
4.200.000,-
0,90
0,980
3.704.400,-
2.790.000,-
0,90
1,020
2.561.220,-
3.336.550,-
0,90
1,030
3.092.982,-
3.500.000,-
0,90
1,030
3.244.500,-
prodané (porovnatelné) Rodinný dům 5+1 1. Žďár n/S. 3 (okres Žďár n/Sáz.) Rodinný dům 4+1 2. Bobrová (okres Žďár n/Sáz.) Rodinný dům 4+1 3. Záblatí (okres Žďár n/Sáz.) Rodinný dům 7+1 4. Katov (okres Brno venkov) celkový průměr ceny (Kč)
3.150.776,-
maximum (Kč)
3.704.400,-
minimum (Kč)
2.561.220,-
Porovnávací hodnota celkem: 3.150.776,- - (0,15 x 1.143.180) =
2.979.299,- Kč
- 16 -
ZÁVĚR Pro stanovení ceny v čase a místě obvyklé (tržní cena) rodinného domu č.p. 1158 vč. pozemků nalézajících se v obci Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou jsem použil v souladu s metodikou kombinaci metody porovnávací (srovnávací a metody nákladového ohodnocení. Pro posouzení a zjištění ceny v čase a místě obvyklé (tržní) jsem vypočtené údaje porovnal s vyhodnocením cen nabízených a realizovaných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem a velikostí. Použil jsem údaje z vlastní databáze a internetové nabídky realitních kanceláří. Pro stanovení ceny v čase a místě obvyklé oceňovaných nemovitostí jsem přihlédl ke skutečnostem zjištěným při osobní prohlídce rod. domu č.p. 1158. Zároveň jsem jako zhotovitel posudku při konečném stanovení tržní hodnoty přihlédl především ke kladným i záporným stránkám vztaženým k oceňovaným nemovitostem.
OZN.
Cena nákladová nemovitostí (po odpočtu opotřebení)
3.14.
Rodinný dům č.p. 1158
Kč
3.176.360,-
3.15.
Pozemky
Kč
740.000,-
Celkem
Kč
3.916.360,-
Cena stanovená srovnávací metodou
Kč
2.979.299,-
4.00
- 17 -
Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, stanovuji cenu v čase a místě obvyklou oceňovaných nemovitostí k 2.10.2015 ve výši
3.150.000,- Kč slovy: tři miliony sto padesát tisíc korun českých
- 18 -
Prohlášení: Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku pro stanovení ceny v místě a čase obvyklé (tržní) jsem osobou nezávislou. Takto zjištěná cena nemovitostí vychází z průměru obchodovatelných cen podobných nemovitostí nabízených k prodeji v roce 2015, ceny zjištěných nákladovou metodou a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkách těchto oceňovaných nemovitostí.
Platnost zjištěné ceny:
Přílohy:
30.06.2016
-usnesení o ustanovení znalce č.j. 009 EX 1133/11-115 ze dne 19.8.2015 -fotodokumentace -písemnosti, internetové informace o nemovitostech
