ZNALECKÝ POSUDEK č. 1387-120/15 o obvyklé ceně rodinného domu č.p.116 na pozemku p.č.451 a pozemků p.č.451, p.č. 452, p.č.453/1, p.č.453/2 v katastrálním území Proskovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město včetně příslušenství: Objednatel posudku:
Dražbyprost s.r.o., se sídlem Mírové náměstí 2/5, 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552
Vlastník nemovitostí:
Mgr. Iva Slezáčková Na Pastvinách 116/7, 724 00 Ostrava
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu nedobrovolné dražby dle zákona č. 26/2000Sb., o veřejných dražbách č.j. 232/015
Posudek vypracovala:
Ing. Šárka Kašparová
Kancelář:
Sokolovská 1318, 739 11 Frýdlant nad Ostravicí
Datum místního šetření:
23.11.2015
Datum, ke kterému je provedeno ocenění:
23.11.2015
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb. a vyhlášky č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb a č.450/2012 Sb. a č.441/2013Sb. a č.199/2014 Sb.. Posudek obsahuje 17 stran a 7 strany příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení.
–2–
A. Nález Znalecký úkol Znalecký posudek je vypracován na základě objednávky Dražbyprost s.r.o.. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitosti obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Dle § 3 zákona 26/2000 Sb. o veřejných dražbách v aktuálním znění musí být po účely dražby nemovitostí majetku zpracován znalecký posudek v místě a čase obvyklé s oceněním závad, které v důsledku přechodu vlastnictví nezaniknou. Jelikož se jedná o dražbu v rámci insolventního řízení, veškerá zástavní práva zapsána v katastru nemovitostí a váznoucí na předmětu ocenění neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s § 167 odst. 4) zákona č.182/2006 Sb., insolvenční zákon v platném znění, zpeněžením předmětu dražby zanikají. Rovněž další omezení dispozičních práv zapsaná v katastru nemovitostí, jako usnesení soudu o nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji nemovitostí patřících do předmětu dražby, či nařízení výkonu rozhodnutí neovlivňující hodnotu předmětu dražby, protože podle § 285 odst. 1 a) insolventního zákona, účinky nařízení výkonu rozhodnutí nebo exekuce, účinky doručení vyrozumění o zahájení exekuce a účinky vydaných exekučních příkazů zanikají zpeněžením majetkové podstaty, a to v rozsahu, v němž se týkají zpeněženého majetku. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Obecný zákoník občanský (císařský patent ze dne 1.6.1811, č. 946 sb. zák. soud., platný do roku 1950) k tomuto uváděl: Měřítko pro soudní odhad. § 304. Určená hodnota věci je její cena. Má-li se věc odhadnouti soudem, musí se odhadnouti určitou sumou peněžitou. Cena řádná a mimořádná. § 305. Odhadne-li se věc podle užitku, který v určité době a na určitém místě obvykle a obecně dává, ustanoví se její řádná a obecná cena; hledí-li se však ke zvláštním poměrům a ke zvláštní oblibě, kterou má ve věci pro náhodné její vlastnosti ten, komu se její hodnota má nahraditi, je to její cena mimořádná. Která cena je směrnicí při soudních odhadech. § 306. Není-li nic jiného vymíněno nebo zákonem ustanoveno, je při odhadu věci směrnicí vždy cena obecná. V odhadním řádu z roku 1933 (vládní nařízení ze dne 23.6.1933 č. 100 Sb. z. a n., kterým se vydávají předpisy o odhadu nemovitostí v řízení exekučním (odhadní řád)) bylo uvedeno: § 17. Pro vyšetření odhadní hodnoty buď volen takový způsob, který zaručuje, že jím vyšetřená odhadní hodnota se co nejvíce přiblíží ceně, kterou za daných poměrů by bylo možno dosáhnouti za vydražované nemovitosti. Pravidelně odhadní hodnota se stanoví buď zjištěním prodejní hodnoty (hodnoty obchodní, tržní), a to u pozemků podle jednotek plošné míry, u budov podle zastavěné plochy (po př. jednotek obestavěného prostoru), nebo kapitalizováním ročního čistého výtěžku (výnosu), kterého lze při řádném hospodaření docíliti, nebo zjištěním průměru mezi hodnotou podle kapitalizovaného ročního čistého výtěžku (výnosu) činžovního a hodnotou pozemku, zvýšenou o hodnotu stavby (§§ 18 až 21). Použijí-li znalci jiného způsobu oceňovacího, jsou povinni to odůvodniti.
–3– Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: V rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. 2 Cdon 425/96 ze dne 30.1.1998 je mj. uvedeno (pozn.: pojem „odhadní cena“ se v tomto rozhodnutí vztahuje k ocenění podle dříve platné vyhlášky č. 393/1991 Sb.): Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu ... V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí. ... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. V zákonu č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, je mj. uvedeno k oceňování hypotečních zástavních listů: „Hypoteční zástavní listy § 28 … (2) Zastavené nemovitosti se oceňují cenou obvyklou, podle zvláštního právního předpisu upravujícího oceňování majetku, se zohledněním a) trvalých a dlouhodobě udržitelných vlastnosti nemovitosti, b) výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření s nemovitostí, c) práv a závad s nemovitostí spojených a d) místních podmínek trhu s nemovitostmi včetně jeho vlivů a předpokládaného vývoje. (3) Zástavní hodnota zastavených nemovitostí, stanovená podle odstavce 2, nesmí převyšovat jejich cenu obvyklou.
Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“):
1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.).
2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti.
3. Ocenění výnosovou hodnotou, které je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovitosti. Na základě čistého reálně dosažitelného nájemného z nemovitosti v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.
4. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost.
5. Odhad obvyklé ceny metodou střední hodnoty - prostý aritmetický průměr mezi hodnotou výnosovou a cenou časovou.
–4–
Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a místní šetření nemovitosti bylo provedeno dne 23.11.2015 bez účasti vlastníka nemovitostí, ten tímto znalci neumožnil prohlídku předmětných nemovitostí a neposkytl informace o oceňovaných nemovitostech. Znalec vychází z dostupných údaj ů, které má k dispozici a vnější prohlídky nemovitostí.
Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí Viz příloha.
Kopie cenové mapy stavebních pozemků Viz příloha.
Kopie katastrální mapy Viz příloha.
Dokumentace Projektová dokumentace stavby nebyla znalci p ředložena a na stavebním úřadě mu nebylo umožněno nahlédnout do archívu z důvodu omezeného provozu probíhající rekonstrukce archívu.
Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof.Ing.Albert Bradáč, DrSc., Brno. a program Delta-NEM.
Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Moravskoslezský Ostrava-město Ostrava Proskovice (733474)
List vlastnictví číslo: Vlastníci dle stav.povolení:
328 Mgr. Iva Slezáčková Na Pastvinách 116/7, 724 00 Ostrava
Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p.116 na pozemku p.č.451, garáž bez č.p./č.e. na p.č.452 a pozemky p.č.451, p.č.452, p.č.453/1, p.č.453/2, v katastrálním území Proskovice, obec Ostrava, okres Ostrava-město. Rodinný dům spolu s vedlejšími stavbami a pozemky spolu tvo ří jednotný funkční celek. Rodinný dům se nachází na okraji části obce na ulici Na Pastvinách č.o.7, v zastavěné části obce Ostrava Proskovice. Příjezd k areálu je po zpevněné komunikaci. Objekt je
–5– napojen na elektřinu, plyn a pravděpodobně i na kanalizaci a vodovod. Veškeré sítě jsou vedeny v přilehlé komunikaci. Ostatní zástavba v okolí, je tvořena převážně rodinnými domy.
Obec a okolí nemovitosti Druh obce: Správní funkce obce: Obchod potravinami resp. smíšené zboží: Školy: Poštovní úřad: Obecní úřad: Stavební úřad: Kulturní zařízení: Sportovní zařízení: Poptávka nemovitostí:
město obec s rozšířenou působností ano ano ano ano ano ano ano dle realitních kanceláří je nižší než nabídka
Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Vzdálenost k nádraží ČD: Vzdálenost k autobusovému nádraží: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Obyvatelstvo v okolí: Územní plán: Inženýrské sítě v obci:
na okraji obce 4km 200m průměrné rovina rodinné domy průměrné průměrné plocha pro bydlení elektřina, vodovod, kanalizace, plyn
Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňované nemovitosti nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B – LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala hodnotu oceňovaných nemovitostí. Věcná břemena - povinnosti V neprospěch oceňované nemovitosti jsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce C – LV) nejsou zřízena věcná břemena, která snižují hodnotu oceňovaných nemovitostí. Nájemní vztahy Z poskytnutých dokumentů pro vypracování tohoto znaleckého posudku ani dle informací majitele nebyla zjištěna a doložena nájemní práva třetích osob ani smlouva o právu stavby na cizím pozemku.
Zástavní práva Dle výpisu z katastru jsou nemovitosti omezeny zástavními právy, tyto práva dražbou zaniknou. Zástavní právo smluvní oprávněný AKCENTA, spořitelní a úvěrní družstvo a povinný p.č.451, p.č.452, p.č.453/1, p.č.453/2. Zástavní právo smluvní oprávněný BTF Projekt a.s. a povinný p.č.451, p.č.452, p.č.453/1, p.č.453/2.
–6– Zástavní právo smluvní oprávněný Ing. Bezdíčková Gabriela a povinný p.č.451, p.č.452, p.č.453/1, p.č.453/2.
Obsah posudku a) Pozemky dle cenové mapy 1) Pozemky na LV číslo 328 b) Ocenění porovnávací metodou
–7–
B. Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění a) Rodinný dům Jedná se o dvoupodlažní rodinný dům, nepodsklepený, s podkrovím. Rodinný dům je samostatně stojící, situovaný u obecní komunikace v zastavěné části obce Ostrava, na okraji města. Obvodové zdivo je pravděpodobně zděné. Vnější omítky jsou břizolitové, v přízemí je nátěr. Okna jsou z části dřevěná jednoduchá s mřížemi v přízemí domu a plastová zdvojená v 2.NP a podkroví také střešní. Vstupní dveře jsou v přízemí dřevěné a v 2.NP plastové. Venkovní schody jsou betonové s přístřeškem. Střecha je valbová s krytá pásy asfaltovým šindelem. Klempířské prvky jsou úplné. Součást stavby jsou přípojky. Příslušenstvím jsou garáž, vedlejší stavby (2* dřevník, kůlna), dřevěný altán, oplocení, zpevněné plochy, bazén. Altán je dřevěné konstrukce s nosnými sloupy a pultovou střechou s vlnitou polykarbonátovou krytinou. Bazén je polozapuštěný plechový. Dispoziční řešení: 1.NP: technické zázemí přístupné uliční části domu 2.NP: pravděpodobně obytné prostory Podkroví: pravděpodobně obytné prostory Zastavěná plocha RD: 126m2, zjištěno dle katastrální mapy Podlahová plocha obytných prostor: odhad 230m2 Stáří a technický stav objektu Objekt: Stáří: Nebylo zjištěno dle sousedů více než 50let Provedené adaptace: Znalci nebyly poskytnuty vlastníkem žádné informace, ani nebyla umožn ěna prohlídka nemovitostí. Dle prohlídky z ulice došlo k výměně oken za plastová, rekonstrukce střešní krytiny, dostavby přístřešku nad schodištěm. Závady jednotlivých konstrukcí a vybavení: Na obvodovém zdivu čelní fasády jsou viditelné praskliny venkovní omítky. Znalci nebyla umožněna prohlídka nemovitostí, z tohoto důvodu nelze určit závady konstrukcí a vybavení. Garáž je zděné konstrukce s jedním nadzemním podlažím nepodsklepená. Omítky vn ější břizolitové Prosklení je skleněnými tvárnicemi, vrata jsou dřevěná. Střecha je plochá s krytinou povlakovou. Stav nemovitosti je průměrný. Vedlejší stavba dvou dřevníků je s nosnými sloupy. Střecha je pultová s vlnitou polykarbonátovou krytinou. Stav nemovitosti je průměrný. Vedlejší stavba kůlny dřevěné konstrukce. Střecha je pultová. Okna i dveře jsou dřevěná. Stav nemovitosti je průměrný
–8–
b) Pozemky •
• • •
Pozemek p.č.451, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 271 m2 je zastavěn rodinným domem č.p. 116. Pozemek p.č.452, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 25 m2 je garáží bez č.p../č.e. Pozemek p.č.453/1, zahrada o výměře 492 m2 je využíván v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem. Na pozemku se nachází vedlejší stavby, altán a bazén. Na pozemku se nacházejí trvalé porosty. Pozemek p.č.453/2, zahrada o výměře 2 m2 je využíván v jednotném funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem.
Pozemky jsou zapsány na LV 328 pro k.ú. Proskovice, obec Ostrava, u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště okres Ostrava-město. Dle cenové mapy stavebních pozemku jsou pozemky oceněny cenou 930Kč/m2.
Ocenění pozemků dle cenové mapy Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.
a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 328 – § 2 § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 451 zastavěná plocha a 271 930,– nádvoří 452 zastavěná plocha a 25 930,– nádvoří 453/1 zahrada 492 930,– 453/2 zahrada 2 930,– Součet: 790 Pozemky na LV číslo 328 – zjištěná cena:
Cena [Kč] 252 030,– 23 250,– 457 560,– 1 860,– 734 700,– 734 700,– Kč
Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady
–9– hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýraz ňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a p ředstavám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - občanská vybavenost města na dobré úrovni - možnost napojení na veškeré inženýrské sítě - velká užitná plocha domu a zahrady - dobré umístění na klidném místě
horší než nemovitosti cenu než nemovitosti lepší než nemovitosti cenu než nemovitosti
– 10 – Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nebyla umožněna prohlídka nemovitosti - mírně zhoršený stav nemovitosti dle prohlídky z ulice - nižší poptávka po obdobných nemovitostech Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty:
Dům, Ostrava Nabídková cena:
3 100 000,– Kč vč. DPH včetně provize, advokátní úschovy a právních služeb
Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:
Ostrava - Proskovice, okres Ostrava-město Ostrava Číslo obce: 295 653 Ostrava-město Kraj:
554821 Moravskoslezský
Popis: Prodej RD 5+1 s garáží v Ostravě Proskovicích. Zděný dům z roku je 1974 dobře dispozičně řešený a nabízí možnosti pro individuální úpravy. Výhodou je velmi klidné prostředí, přitom dobře dostupné jak MHD tak autem. V přízemí domu je garáž, letní kuchyň, prádelna, kotelna, prostor pro zahradní potřeby a další skladovací místnosti. Prostorným zádve řím vstoupíte do domu, následuje 10 schodů a obytná část. Zde je velký obývací pokoj s krbem, jídelna a kuchyň se spižírnou. Z chodby vstup do dalších čtyř pokojů. Dva pokoje mají vstup na balkón. Koupelna s oknem a prostorem pro pračku. WC je samostatně. Možnost propojení obývacího pokoje s kuchyní. Vytápění zajišťuje kotel na plyn a tuhá paliva, můžete použít i krb. Dům prošel rekonstrukcí, nová EURO okna v patře, zateplení fasády 100mm, voda a odpad v plastu. Za domem krásný zahrada, k dispozici sklípek na ovoce a zeleninu. Možnost posezení za domem. Prodej 4.8.2015 238 m2 Celková plocha: 158 m2 Zastavěná plocha: 1 724 m2 Plocha pozemku: 1 566 m2 Plocha zahrady: klidná část obce Umístění nemovitosti: rodinný dům Druh nemovitosti: patrový Typ domu: Umístění domu: samostatný cihlová Druh konstrukce: velmi dobrý Stav objektu: Počet nadzemních podlaží:2 dálkový vodovod Voda: Elektřina: 230V, 400V plynovod Plyn: veřejná kanalizace Kanalizace: internet Rozvody: MHD Doprava:
– 11 –
Dům, Ostrava Prodej rodinného domu 400 m2, pozemek 962 m2 Ostrava - Proskovice, okres Ostrava-město 5 560 000 Kč Nabízíme ke koupi vícegenerační zděný rodinný dům 7+2, o obytné ploše 340 m2, klidném prostředí Ostravy Proskovic, s výhledem na Poodří a Klimkovice. Dům má dvě bytové jednotky, 2+1 v přízemí(51 m2), 5+1 v patře (166m2). V přízemí se nachází obývací pokoj, ložnice, kuchyň s spíží, koupelna, v patře je velká kuchyň s jídelnou a vstupem na terasu, obývací pokoj s terasou, prostorná koupelna s záchodem, ložnice, v 2. NP jsou dva 3 pokoje, jeden s balkónem, koupelna s záchodem. Sklep je využit částečně jako dvojgaráž, dále pak jsou zde 4 místnosti na skladování + kotelna a záchod.Objekt je vytápěn kotlem na plyn + kotlem na tuhá paliva, okna plastová dvojskla(v roce 2012), střecha hliníkový plech, okapy měď. Zateplení realizované v roce 2012, střecha 150 mm vata, stěny 80-100 mm. Komín trojitý, dva vyvložkované, jeden volný na krb. Dům je velmi dobrém technickém stavu, ihned obyvatelný. Součástí prodeje je okrasná zahrada o vým ěře 962 m s zahradním domkem. Nemovitost je oplocená, jsou zde dvě kované příjezdové brány, jedna na dálkové ovládání. Dům je vhodný k dvougeneračnímu bydlení, i podnikání - velké sklepy, široká příjezdová brána, velké parkovací místo u domu. Dům není u hlavní cesty, klidná ulice nedaleko centra. Škola 300 m, školka 500 m, obchod 300 m. Celková cena: 5 560 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Počet bytů: 2 volné z 2 Plocha zastavěná: 217 m2 Plocha podlahová: 340 m2 Plocha pozemku: 962 m2 Plocha zahrady: 962 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová
– 12 –
Dům, Ostrava Prodej dvougeneračního RD v Ostravě – Proskovice Cena: 2 680 000 Kč Druh domu rodinný dům Podlahová plocha 220 m2 Velikost parcely 1560 m2 Materiál budovy cihla Druh umístění klidná část obce Počet podlaží 2 Sklep apod. ano, tento dům je podsklepen Možnost parkování dvougaráž Popis: Nabízíme prodej dvougeneračního RD ve velmi pěkné a klidné lokalitě Ostrava - Proskovice. Dům je určen k rekonstrukci. V I/NP proběhla částečná rekonstrukce nová plastová okna, elektřina v mědi. Vytápění je tuhými palivy. Je zde možno zřídit plynovou připojku. V domě je garáž o velikosti 25m2 a dílna o velikosti 45m2. K domu patří pozemek o velikosti 1560 m2, který je možno využít jako stavební parcelu. Dům se nachází klidné a žádané lokalitě s veškerou občanskou vybaveností
Dům, Ostrava Cena 2 800 000 Kč okres Ostrava-město lokalita Klimkovice stav objektu dobrý plocha pozemku 1066 m2 počet pokojů 6 obytná plocha 180 m2 Nabízíme ke koupi zděný rodinný dům v vyhledávané lokalitě Klimkovic. Jedná se o patrovou, podsklepenou budovu, s dvojgaráží, vytápěnou kotlem na plyn. Dům prošel rekonstrukcí (nová plastová okna, vstupní dveře, topná tělesa, podlahy, toaleta). V přízemí se nachází ložnice, prostorný obývací pokoj, kuchyň, vstupní hala, záchod, koupelna, v 1 patře se nachází 4 samostatné pokoje a vstupní hala. Součástí prodeje je velká zahrada 900 m2 s dvojgaráží. Na části zahrady
– 13 – možnost parkování více aut. Jedná se o klidnou lokalitu rodinných domu, nedaleko centra m ěsta. Klimkovice jsou lázeňské město s plnou občanskou vybaveností. Škola, školka 300m, nedaleko zdravotní středisko, nákupní centra. Vhodné pro rodiny s dětmi ale i pro komerční využití.
Dům, Ostrava Prodej rodinného domu 250 m2, pozemek 760 m2 Slunná, Krmelín 3 400 000 Kč, včetně provize Nabízíme k prodeji rodinný dům v Krmelíně. V 1. PP se nachází garáž pro dva automobily, dílna, kotelna, prádelna. 1. NP byt 4+kk. 2.NP byt 4+kk. Byty jsou samostatné a nejsou propojeny vnitřním schodištěm. Vnitřní prostory domu jsou určeny k rekonstrukci. Dům se nachází na velice klidném místě, na zahradě se nachází bazén, ovocné stromy. Doporučujeme osobní prohlídku. Poznámka k ceně: Cena včetně provize a právního servisu Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 130 m2 Plocha podlahová: 250 m2 Plocha pozemku: 760 m2 Parkování: 4 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Veřejná kanalizace
Seznam porovnávaných objektů: Dům, Ostrava Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta:
3 099 999,79 Kč 130,00 m2 1,00
– 14 – Kčasový: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě: Kzdroj informací/provize: Kúvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Ostrava Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kčasový: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě: Kzdroj informací/provize: Kúvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Ostrava Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kčasový: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě: Kzdroj informací/provize: Kúvaha znalce: Jednotková cena (JC): Váha (V): Dům, Ostrava Výchozí cena (VC): Množství (M): Kmísta: Kčasový: Kvybav.: Kstáří a stav: Kpříslušenství: Kpozemky: Kinženýrské sítě:
1,00 1,05 1,20 0,95 1,25 1,00 1,05 1,00 15 178,36 Kč 1,0 5 560 000,– Kč 340,00 m2 1,00 1,00 1,10 1,15 0,95 1,03 1,00 1,10 1,00 12 010,24 Kč 1,0 2 680 000,– Kč 220,00 m2 1,00 1,00 0,90 0,95 0,95 1,15 1,00 1,10 1,00 11 855,83 Kč 1,0 2 800 000,– Kč 180,00 m2 1,05 1,00 1,00 1,00 1,05 1,05 1,00
– 15 – Kzdroj informací/provize: 1,10 Kúvaha znalce: 1,00 Jednotková cena (JC): 12 215,89 Kč Váha (V): 1,0 Dům, Ostrava Výchozí cena (VC): 3 400 000,– Kč Množství (M): 250,00 m2 Kmísta: 1,00 Kčasový: 1,00 Kvybav.: 0,95 Kstáří a stav: 1,10 Kpříslušenství: 0,95 Kpozemky: 1,00 Kinženýrské sítě: 1,00 Kzdroj informací/provize: 1,10 Kúvaha znalce: 1,00 Jednotková cena (JC): 12 453,93 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kmísta × Kčasový × Kvybav. × Kstáří a stav × Kpříslušenství × Kpozemky × Kinženýrské sítě × Kzdroj informací/provize × Kúvaha znalce) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:
11 855,83 Kč 12 742,85 Kč 15 178,36 Kč
× =
12 742,85 Kč 230,00 m2 2 930 855,50 Kč
2 930 860,– Kč 2 930 000,– Kč
Předpoklady a omezující podmínky pro stanovení obecné hodnoty Nebylo provedeno žádné šetření a nebyla převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní záležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá, nebo části této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalci nebylo umožněno provedení prohlídky objektu ani poskytnutí bližších informací o vybavení a stáří objektu. V případě zjištění dalších informací, si znalec vyhrazuje právo na přehodnocení posudku.
– 16 –
C. Rekapitulace Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) v tomto případě tuto považuje znalec za obvyklou cenu. Ceny podle cenového předpisu Cena pozemků dle cenové mapy Cena zjištěná porovnávacím způsobem Cena obvyklá dle znalce
734 700,– Kč 2 930 000,– Kč 2 900 000,– Kč
Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 900 000,– Kč. Ve Frýdlantě nad Ostravicí Dne 27.11.2015
Seznam příloh: 1. 2. 3. 4. 5.
Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Kopie cenové mapy Mapa umístění nemovitostí
Ing. Šárka Kašparová
– 17 –
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ostravě ze dne 1.7.2004, Spr. 2638/2004 v knize slibů pod p.č. 3921 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné, stavby průmyslové). Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1387-120/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.
Ve Frýdlantě nad Ostravicí Dne 27.11.2015
Ing. Šárka Kašparová
FOTODOKUMENTACE
MAPA UMÍSTĚNÍ NEMOVITOSTI V OBCI
