15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2507/127/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc.č. 156/1 se stavbou č.p. 40 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Jičín, obec Podhorní Újezd a Vojice, k.ú. Podhorní Újezd Adresa nemovité věci: Podhorní Újezd 40, 507 54 Podhorní Újezd a Vojice OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

400 000 Kč

Datum místního šetření: 4.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: vlastník nebyl přítomen Počet stran: 14 stran Počet příloh: 5

V Ohavči, dne 17.6.2015

Stanislav Kerhart

4.6.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle stavu ke dni 4.6.2015. Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 4.6.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 320 pro k.ú. Podhorní Újezd Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 4.6.2015 v době 18,00-18,30 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Vesnice Podhorní Újezd a Vojice leží v průměrné výšce 294 metrů nad mořem, nachází se na území okresu Jičín a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Hořice. Obec Podhorní Újezd a Vojice se rozkládá 14 kilometrů jihovýchodně od Jičína a 10 kilometrů západně od Hořic. Území této středně velké vesnice trvale obývá asi 630 obyvatel. Podhorní Újezd a Vojice mají 2 části, Podhorní Újezd a Vojice. V obci je základní škola nižšího stupně a mateřská škola. Z občanské vybavenosti je v obci koupaliště a sportovní hřiště, veřejná knihovna, ordinace praktického lékaře a poštovní úřad. Z inženýrských sítí je v obci elektrorozvodná síť, veřejný vodovod a rozvod zemního plynu. Nejbližší vlakové zastávky jsou Sobčice a Vojice. Obcí vede i autobusová linka. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice  autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř  silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1084/1 Obec Podhorní Újezd a Vojice, Vojice 141, 50801 Podhorní Újezd a Vojice 1370 Obec Podhorní Újezd a Vojice, Vojice 141, 50801 Podhorní Újezd a Vojice

-2-

Celkový popis Majitel v daném termínu nebyl v místě oceňované nemovitosti, ani neumožnil znalci prohlídku domu č.p. 39. Výměry byly odhadnuty obhlídkou z veřejné komunikace a odměřením z katastrální mapy v katastru nemovitostí. Stáří domu bylo určeno odhadem 70 let. Dům je řadový koncový nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím s podkrovím, byl postaven na svažitém terénu. Půdorys má tvar obdélníka. Podle velikosti zastavěné plochy usuzuji, že je v domě jedna bytová jednotka o velikosti 2+1. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné, střecha je sedlová s taškovou (pálenou) krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Stropy jsou zřejmě trámové. Vnitřní omítky jsou nejspíš vápenné štukové, fasádní jsou břízolitové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou pravděpodobně dřevěné. Vytápění je asi lokální na tuhá paliva. Objekt je připojen na elektrorozvodnou síť, voda do domu není přivedena, voda je svedena do trativodu, záchod je suchý. Na hranici pozemku je přípojka zemního plynu. Riziko povodní je na stupni 1. Přístup je z veřejné komunikace ve vlastnictví Obce Podhorní Újezd a Vojice. Silné stránky Pozemek s výhledem do kraje Malá vzdálenost do okresního města a do Hořic Možnost napojení na veřejný vodovod a na zemní plyn Slabé stránky Zhoršený stavebně technický stav domu (neprováděná údržba) Malá výměra pozemku, svažitý terén Není možnost napojení na veřejnou kanalizaci Nedostatek pracovních příležitostí v místě (dopravní dostupnost Jičína, Hořic a Hradce Králové tuto nevýhodu zmírňuje) RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nemovitost není užívána

-3-

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 Věcná hodnota dle THU Vzhledem k tomu, že nebylo možné změřit podlahovou plochu domu, byla užitná plocha odhadnuta z plochy zastavěné (75 %). V podkroví je podle umístění okna ve štítu a absence střešních oken zřejmě jen jedna místnost na východní straně od průčelí nad chodbu v I.NP (5,34*4,00 m ). Výměry: zastavěná plocha I.NP .......... 69,42 m2 * 0,75 = 52,07 m2 zastavěná plocha podkroví .......... 21,36 m2 * 0,75 = 16,02 m2 celkem: 68,09 m2 Zastavěné plochy a výšky podlaží

Zastavěná. Konstr. výška plocha 69,42 m2 2,75 m 69,42 m2 3,00 m

Název I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (5,34*13,00)*(2,75) podkroví a zastřešení (5,34*13,00)*(3,00*1/2)

= =

[m3] 190,91 m3 104,13 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP podkroví a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

-4-

Obestavěný prostor 190,91 m3 104,13 m3 295,03 m3

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis kamenné zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný pálená krytina pozinkovaný plech vápenné, štukové břízolitové omítky chybí běžné keramické obklady dřevěné hladké plné dveře dřevěná, zdvojená PVC

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 69 295,03 3 452 100,00 3 452 1 018 461

roků roků % [Kč]

75 35 68,20 323 871

PVC kamna na tuhá paliva světelná chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí suchý chybí

-5-

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV)

Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená [m2] /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m2 ] [ KC ] [ Kč/m2 ] Lokalita: Podhorní Újezd KRC: 0,80

KMP: 0,98

KPP: 1,00

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,98

788 199 000 252,54 0,77 Parcela č.: Popis pozemku: Pozemek v obci Podhorní Újezd - Vojice. Pozemek, jako celá obec je jižní svah Za domem se do 50 metrů je borový les. Na hranici pozemku se nachází plyn, voda i elektřina. Pozemek je po obecních komunikacích přístupný ze dvou stran.

194,03

Lokalita: Lužany KRC: 0,80

KMP: 0,96

KPP: 0,99

KDD: 1,00

KMZ: 1,00

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,95

3 124 749 000 239,76 0,72 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej stavební parcely s přilehlým pozemkem 2 600 m2 v klidné obci Lužany, okres Jičín. Inženýrské sítě: veřejná kanalizace, obecní vodovod a elektřina na hranici pozemku. Plyn v obci není. Dle územního plánování je pozemek určen k výstavbě RD do CP 500 m2. Příjezdová cesta zpevněná. V obci autobusová zastávka, MŠ, ZŠ a obchod.

173,18

Lokalita: Kovač KRC: 0,80

KMP: 0,98

KPP: 0,98

KDD: 0,99

KMZ: 0,99

KIV: 1,00

KVP: 1,00

KUV: 0,94

1 547 495 000 319,97 0,71 Parcela č.: Popis pozemku: Prodej stavebního pozemku v obci Kovač (9 km od Jičína, 10 km od Hořic), okr. Jičín o celkové rozloze 1.547 m2. IS: elektro., plyn, voda (přes silnici). Slunný pozemek s výhledem na les a okolní krajinu.

197,90 Kč/m2

Průměrná jednotková cena Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a 156/1 nádvoří Celková výměra pozemků

226,49

Výměra [ m2 ] 289

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 200

289

Hodnota pozemků celkem

-6-

Celková cena pozemku [Kč] 57 800 57 800

3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

68,09 m2 295,03 m3 69,42 m2 289,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům K prodeji menší zděný dům v obci Podhorní Újezd a Vojice. K dispozici je v přízemí domu menší chodba se schodištěm 8,69 m2, obývací pokoj 15,86 m2, kuchyňka 5,51 m2, koupelna 3,61 m2, samostatná toaleta 1,23 m2, v patře se nachází ložnice 11,45 m2 a pracovna 15,86 m2. Objekt je částečně podsklepen. K domu náleží pozemky o výměře 238 m2 Lokalita Podhorní Újezd a Vojice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

Užitná plocha 67,00 m2

0,80 1,01 1,00 0,95 0,97 1,00 0,93

Výměra pozemku. 238 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,69 6 408 Celková cena Jednotková cena 620 000 Kč 9 254 Kč/m2

Název: Rodinný dům K prodeji starší rodinný dům o celkové podlahové ploše 90 m2 se sedlovou střechou a možností vybudování půdní vestavby. Dům byl vystavěn kolem roku 1920 a prošel několika menšími úpravami.Dnes je napojen na elektřinu 220-380V,vodovod a je možnost připojení na plyn.V současnosti je dům vytápěn kamny na tuhá paliva. Lokalita Lázně Bělohrad - Horní Nová Ves Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění

0,80 0,99 0,95 1,00 1,00 1,00 0,94 -7-


Výměra pozemku. 207 m2


Název: Rodinný dům Rodinný dům v obci Šaplava. Jedná se o rodinný dům a stodolu, postavené ve tvaru L, přízemní stavbu s půdními prostory, kdy obytnou část tvoří vstupní chodba, 6 pokojů, kuchyň, spíž, samostatné WC a koupelna s vanou. Dům je napojen na el., veřejný vodovod, HUP v plotě, odpady jsou svedeny do septiku umístěného v zahradě. Topení je lokální na TP. Dům je zčásti podsklepen, na obytnou část navazuje stodola, chlév a kolna. Celková výměra pozemku včetně zastavěné plochy je 1358 m2. Lokalita Šaplava Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění


0,80 0,97 1,03 0,95 0,99 0,98 0,92

Výměra pozemku. 1 358 m2


Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-8-

5 219 Kč/m2 5 814 Kč/m2 6 408 Kč/m2 5 814 Kč/m2 68,09 m2 395 875 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 40 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

323 871,00 Kč 57 800,00 Kč 395 875,00 Kč

Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku

395 875 Kč 0 Kč 381 671 Kč 57 800 Kč

Obvyklá cena 400 000 Kč slovy: Čtyřistatisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Vzhledem k malé vzdálenosti do okresního města, do Hořic a vzhledem ke stavebně technickému stavu domu, je vypočtená cena v místě obvyklá. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou.

V Ohavči 17.6.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

-9-

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2507/127/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2507/15.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 2 1 1

Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav

- 10 -

- 11 -

- 12 -

- 13 -

- 14 -

15

Recommend Documents