15

794/2015-A

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 567/34/15 NEMOVITÁ VĚC: Bytová jednotka č. 2860/10 v Jihlavě Katastrální údaje : Kraj Kraj Vysočina, okres Jihlava, obec Jihlava, k.ú. Jihlava Adresa nemovité věci: U Pivovaru 2860/6, 586 01 Jihlava Vlastník byt. LV č. 21419 - SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana, U Pivovaru 2860/6, 586 01 jednotky: Jihlava, vlastnictví: výhradní Vlastníci pozemků: LV č. 6512 - SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana , U Pivovaru 2860/6, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 29 / 2882 LV č. 22555 - SJM Košťál Jiří a Košťálová Světlana, U Pivovaru 2860/10, 586 01 Jihlava, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 29 / 2882 OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401, 393 01 Pelhřimov

ÚČEL OCENĚNÍ:

Pro stanovení obvyklé ceny pro účely aukce (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:

12

stran

V Pelhřimově, dne 22.10.2015

1 140 000 Kč 20.10.2015

Stav ke dni :

Počet příloh: 3

20.10.2015 Počet vyhotovení: 2

Ing. Roman Lukáš

NÁLEZ Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely aukce a to bytové jednotky č. 2860/10 zapsané na listu vlastnictví č. 21419, vymezené v budově č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsané na LV č. 6512, stojící na parcele č. 4085/16, zapsané na LV č. 6512, parcele č. 4085/17, 4085/18, 4085/19, zapsané na LV 10001, parcele č. 4085/45, 4085/46, 4085/47, zapsané na LV č. 22555 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na společných částech bytového domu č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsaného na LV č. 6512 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na parcele č. 4085/16 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV 6512, parcele č. 4085/45 o výměře 16 m2, parcele č. 4085/46 o výměře 99 m2, parcele č. 4085/47 o výměře 184 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 22555, to vše v obci a k.ú. Jihlava. Místní šetření. Místní šetření vč. zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 20.10. 2015 za přítomnosti znalce a dále za přítomnosti paní Košťálové.

Přehled podkladů - výpis z LV č. 21419 pro obec a k.ú. Jihlava ze dne 01.09. 2015 - výpis z LV č. 22555 pro obec a k.ú. Jihlava ze dne 02.09. 2015 - výpis z LV č. 6512 pro obec a k.ú. Jihlava ze dne 02.09. 2015 - kopie katastrální mapy vyhotovená dálkovým přístupem - prohlídka a zaměření na místě - informace o stáří jednotlivých prvků a stavby sdělené paní Košťálovou - odhad obvyklé ceny byt. jednotky ze dne 7.3. 2013 pro účely insolvence - databáze nemovitostí z vlastních a veřejně přístupných zdrojů

Místopis Statutární město Jihlava je významným městem regionu, je zde sídlo Kraje Vysočina. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky:

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn Přípojky:  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci:

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  voda  kanalizace  plyn  elektro  telefon

 MHD  železnice  dálnice/silnice I. tř širší centrum - sidlištní zástavba

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Předmět ocenění se nachází v městské části (katastrálním území) Jihlava, poblíž centra města, v obytné zóně složené z panelových bytových domů, při městské komunikaci ul. U Pivovaru, podélnou osou S - J, pozemky jsou rovinné, v dostupu zastávka MHD, markety, nemocnice, lékárna, krajský úřad, mateřská a zákl. škola, území je stabilizované, územním plánem určené jako plochy pro bydlení. Přístup ze zpevněné městské komunikace (ul. U Pivovaru), dále přes parcely č. 4085/80 a č. 4085/88 v druhu ostatní plocha zeleň, obě parcely ve vlastnictví Statutárního města Jihlava.

Silné stránky - krajské město Jihlava je významným městem regionu - v dostupu běžná občanská vybavenost vč. MHD - bytový dům umístěn v dobrém dostupu do centra města -2-

- umístění byt. domu v klidné části města v zástavbě obdobných objektů - možnost okamžitého trvalého bydlení - byt. jednotka s balkonem

Slabé stránky - byt. jednotka v původním stavu vč. byt. jádra a oken

RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Jednotka je řádně zapsána v katastru  Jednotka není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav jednotky umožňuje podpis zástavní  Stav jednotky neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání jednotky není v rozporu s  Skutečné užívání jednotky je v rozporu s její její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo Komentář: Na základě předloženého LV je na oceňované nemovitosti evidováno zástavní právo smluvní ve prospěch ČS, a.s.. Výše uvedený fakt nebyl v odhadu tržní hodnoty zohledněn.

Ostatní rizika: nejsou

OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Pozemky Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou zastaveny byt. domem, část pozemků je ve vlastnictví Statutárního města Jihlava (LV č. 10001, parcely č. 4085/17, 4085/18, 4085/19) a část pozemků v podílovém vlastnictví vlastníků byt. jednotek v byt. domě (LV č. 6512 parcela č. 4085/16, LV č. 22555 parcely č. 4085/45, 4085/46, 4085/47). Využití pozemků je v souladu se záměry schváleného územního plánu města, situovány jsou v klidové, obytné, městské zóně, jsou rovinné, užívání odpovídá právnímu stavu. Stavba obytného domu je napojena na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn.

-3-

Výpočet věcné hodnoty stavby Byt jednotka č. 2860/10 Věcná hodnota dle THU Dům obsahuje devět nadzemních podlaží a skládá se ze čtyř sekcí s vlastním vstupem. V 1.NP jsou umístěny sklepní kóje pro jednotlivé b.j., společné prostory (chodby, kočárkárny, kolárny, sušárny) a čtyři byt. jednotky, v ostatních podlažích pak pouze bytové jednotky a společné schodiště. Stavba je panelová a má plochou střechu, s výtahem. Objekt je napojen na inženýrské sítě: vodovod z řádu, kanalizace do řádu, elektro a plyn. Popis bytové jednotky : Bytová jednotka je umístěna druhé sekci zleva v 4.NP. Jedná se o b.j. 2 + 1 se soc. zařízením a balkonem, která má dále v 1.NP umístěnu sklepní kóji. Dispoziční řešení : Byt. jednotka - běžná dispozice místností. Z předsíně se vchází na záchod, do koupelny, kuchyně, ob. pokoje a pokoje, z ob. pokoje se vchází dále na balkon. Orientace oken V - Z. Popis tech. stavu stavby : Objekt byl uveden do užívání v r. 1970, v r. 2007 byly vyměněny stoupačky, v r. 2008 byla opravena krytina, v r. 2010 byl vyměněn výtah a v r. 2015 byly vyměněny balkony. Byt. jednotka je v původním stavu s původním jádrem, je užívána a běžně udržovaná, její stav umožňuje okamžité nastěhování. Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyně pokoj pokoj koupelna záchod předsíň sklep. kóje balkon Celková podlahová plocha

Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Užitná plocha Obytné prostory 9,10 m2 1,00 9,10 m2 2 Obytné prostory 12,80 m 1,00 12,80 m2 Obytné prostory 21,40 m2 1,00 21,40 m2 2 Obytné prostory 2,10 m 1,00 2,10 m2 2 Obytné prostory 1,00 m 1,00 1,00 m2 2 Obytné prostory 7,80 m 1,00 7,80 m2 2 Ostatní prostory 1,10 m 0,50 0,55 m2 2 Ostatní prostory 3,40 m 0,50 1,70 m2 58,70 m2 56,45 m2

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění

Popis základové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové panelové plochá živičné, svařované, vícevrstvé pozinkovaný plech vápenné štukové omítky nástřiky na bázi umělých hmot kuchyně, koupelna železobetonové montované s povrchem teraco hladké plné a prosklené dveře chybí dřevěná zdvojená okna parkety, PVC, ker. dlažba ústřední z dálkového zdroje -4-

16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra

světelná třífázová bleskosvod teplé a studené úplné odkanalizování rozvod zemního plynu centrální ohřev vody z dálkového zdroje plynový sporák, kuch. linka WC, umyvadlo, vana osobní výtah vestavěná skříň, spižní skříň, el. vrátný, digestoř umakartové bytové jádro

Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč

Současný stav 56,45 18 000 1 016 100 100,00 45 45 50,00 508 050

Budoucí stav 0,00

Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná jednotka Lokalita / Popis Jihlava, ul. U Pivovaru běžná byt. jednotka v původním stavu, umakartové jádro Typ stavby Užitná plocha Podlaží Dispozice panelový byt. dům 56,45 m2 4 2+1

Celková cena 1 140 516 Kč

Jednotková cena 20 204 Kč/m2

Srovnatelné jednotky Název: Byt. jednotka 2+1 Byt 2 + 1 se soc. zařízením a balkonem v 6.NP, panelový byt. dům 8.NP, 1.PP s výtahem. Plocha 56,0 m2, (vč. balkonu 2,4 m2 a sklepa 2,0 m2), započitatelná plocha 53,8 m2. Dům z r. 1983. Běžná byt. jednotka, původní jádro, okna plastová z r. 2010, kuch. linka. Realizace na trhu 07/2014, za částku 1.050.000,- Kč. Lokalita: Jihlava - ul. Polní Podlaží: 6 Dispozice: panelový byt. dům

Typ stavby 2+1

Užitná plocha 53,80 m2

Celková cena

Jednotková cena

1 050 000 Kč

19 517 Kč/m2

-5-

Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Realizovaný prodej, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra,v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen.

Celkový koef. KC 0,98

Upravená j. cena Kč/m2 19 121

Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 54 m˛ Žižkova, Jihlava 1 250 000 Kč 1338 Prodej zařízeného panelového bytu 2+1 v OV v Jihlavě, ul. Žižkova. Byt se nachází ve 4. patře čtyřpatrového panelového domu bez výtahu. Výměra bytu 54,1 m2, balkon, nová plastová okna, žaluzie, ve dvou pokojích parkety, sklep, společné prostory, kočárkárna. PENB "G". Orientace jih, pěkný výhled. Byt je zařízený a ihned volný. Klidná lokalita v blízkosti centra. Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 4 490 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně daně a provize ID zakázky: B 1338 Aktualizace: Včera Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 5. podlaží (5.NP) Užitná plocha: 54 m2 (započ. plocha 56,1m2) Balkón: 2 m2 Sklep: 2 m2 Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Jihlava - ul. Žižkova 5 2+1

Užitná plocha panelový byt. dům 56,10 m2 Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Typ stavby

Celková cena

Jednotková cena

1 250 000 Kč

22 282 Kč/m2 0,90 1,00 1,00 1,00 0,98 1,00 1,00

-6-

Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v obdobné lokalitě ve městě, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken.

Celkový koef. KC 0,88

Upravená j. cena Kč/m2 19 653

Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 55 m˛ Březinova, Jihlava 1 250 000 Kč Naše společnost Vám zprostředkuje prodej bytu 2+1 na okraji sídliště Březinky, ulice Březinova. Dispozičně je byt dělený na prostornou chodbu se vstupy do jednotlivých místností a komory, obývací pokoj, ložnici. Jsou vyměněna okna za plastová, jádro umakartové. Nachází se ve druhém nadzemním podlaží panelového domu bez výtahu. Dům prošel revitalizací - zateplená fasáda a nové lodžie. V případě zájmu o více informací mne kdykoliv kontaktujte. Ev. číslo: 10341. Celková cena: 1 250 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 4 614 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně provize a právních služeb ID zakázky: 10341 Aktualizace: 03.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Po rekonstrukci Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 (3.NP) Užitná plocha: 55 m2 Plocha podlahová: 55 m2 Lodžie: Sklep: Parkování: 1 Topení: Ústřední dálkové Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná Výtah: Lokalita: Podlaží: Dispozice:

Jihlava - ul Březinova 3 2+1

Užitná Celková cena plocha panelový byt. dům 55,00 m2 1 250 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen. Typ stavby

-7-

Jednotková cena 22 727 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,88

Upravená j. cena Kč/m2 20 039

Název: Byt. jednotka 2+1 Prodej bytu 2+1 48 m˛ Březinova, Jihlava 1 230 000 Kč 1331 2+1, OS.VL., JI, Březinova, udržovaný panelový byt v 1. patře kompletně zrekonstruovaného panelového domu se dvěmi výtahy. Velká kuchyň. Nová plastová okna. Výměra bytu 47,6 m2 + sklepní kóje. Energetická náročnost „C“. - NOVINKA - - 1.230.000,Celková cena: 1 230 000 Kč za nemovitost Hypotéka: 4 418 Kč měsíčně Poznámka k ceně: včetně daně a provize ID zakázky: B 1331 Aktualizace: 13.10.2015 Stavba: Panelová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží: 2. podlaží (2.NP) Užitná plocha: 48 m2 (započ. plocha 48,6 m2) Lokalita: Podlaží: Dispozice: Zdroj:

Jihlava - ul Březinova 2 2+1 Neuvedeno

Užitná Celková cena plocha panelový byt. dům 48,60 m2 1 230 000 Kč Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,87 K2 Velikosti objektu 1,02 K3 Poloha 1,01 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny z veřejně přístupných zdrojů - internet, obdobná byt. jednotka, ale bez balkonu, byt. jednotka umístěna v mírně horší lokalitě ve městě z hlediska dostupu do jeho centra, byt. jednotka v obdobném stavu (bez rekonstrukce, původní jádro), ale výměna oken, dům zateplen. Typ stavby

Výpočet porovnávací hodnoty jednotky: Minimální jednotková cena porovnávaných jednotek Průměrná jednotková cena porovnávaných jednotek Maximální jednotková cena porovnávaných jednotek Stanovená jednotková cena oceňované jednotky Celková užitná plocha oceňované jednotky Výsledná porovnávací hodnota jednotky Popis: běžná byt. jednotka v původním stavu, umakartové jádro

-8-

Jednotková cena 25 309 Kč/m2

Celkový koef. KC 0,87

Upravená j. cena Kč/m2 22 003

19 121 Kč/m2 20 204 Kč/m2 22 003 Kč/m2 20 204 Kč/m2 56,45 m2 1 140 516 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Věcná hodnota

1 140 516 Kč 508 050 Kč

Obvyklá cena 1 140 000 Kč slovy: Jedenmilionjednostočtyřicettisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Po zvážení silných a slabých stránek oceňované nemovitosti - byt. jednotky a výsledku porovnávací metody, která zohledňuje její využitelnost (rozsah – podl. plochu, vybavení, umístění v místě apod.) ve vazbě na trh s obdobnými nemovitostmi v místě jsem toho názoru, že obvyklá cena oceňované nemovitosti (bytové jednotky č. 2860/10 zapsané na listu vlastnictví č. 21419, vymezené v budově č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsané na LV č. 6512, stojící na parcele č. 4085/16, zapsané na LV č. 6512, parcele č. 4085/17, 4085/18, 4085/19, zapsané na LV 10001, parcele č. 4085/45, 4085/46, 4085/47, zapsané na LV č. 22555 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na společných částech bytového domu č.p. 2859, 2860, 2861, 2862, zapsaného na LV č. 6512 a se spoluvlastnickým podílem o velikosti 29/2882 na parcele č. 4085/16 o výměře 203 m2, vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV 6512, parcele č. 4085/45 o výměře 16 m2, parcele č. 4085/46 o výměře 99 m2, parcele č. 4085/47 o výměře 184 m2, vše vedené jako zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na LV č. 22555, to vše v obci a k.ú. Jihlava ) představuje částku zjištěnou porovnávací metodou, tj. částku 1.140.000,- Kč (po zaokrouhlení). Stanovená obvyklá cena v sobě nezahrnuje vliv zástavního práva uvedeného na LV č. 21419 v odstavci C.

V Pelhřimově 22.10.2015

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 12.12.2005 čj. Spr 2179/2005 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, specializace oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 567/34/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 57/15. Znalecká doložka:

Ing. Roman Lukáš Vlásenická 1401 393 01 Pelhřimov

-9-

Mapa KN

- 10 -

Mapa oblasti

- 11 -

Čelní pohled

Zadní pohled

Kuchyně

Pokoj

Ob. pokoj

Předsíň

Koupelna

Záchod

- 12 -