Znalecký posudek č. 17-10/15 o ceně nemovitostí, včetně jejich součástí a příslušenství: - parcela č. 94/42, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 271 - parcela č. 94/4 - parcela č. 94/52, jejíž součástí je garáž bez č.p. - parcela č. 94/16 - parcela č. 94/83 - parcela č. 94/110 Všechny uvedené nemovitosti se nacházejí v katastrálním území Kobylnice, v obci Kobylnice, v okrese Brno-venkov. Objednatel posudku:
soudní exekutor Mgr. Martin Roubal Exekutorský úřad Jindřichův Hradec Jarošovská 48 377 01 Jindřichův Hradec
Požadavek posudku:
Cena obvyklá
Posudek vypracoval:
Ing. Stanislav Juráň, znalec, Kollárova 31, č. popisné 719, 664 51 Šlapanice
Datum místního šetření:
28. 9. 2015
Datum ke kterému je provedeno zjištění ceny (ocenění):
28. 9. 2015 o
bytem
Použitý oceňovací předpis:
Zákon č.151/1997 Sb., majetku (v úplném znění)
oceňování
Zvláštní požadavky objednatele:
dle usnesení č.j.: 188 EX 256/15-104
Počet vyhotovení:
2 ks v tištěné podobě, 1 ks elektronicky
Ve Šlapanicích dne 6. října 2015
Tento znalecký posudek obsahuje 8 stran a 4 přílohy a předává se objednateli ve dvou vyhotoveních písemně a jednou v elektronické verzi .pdf
1.
NÁLEZ
1.1.
Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady:
1.1.1. Kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 10.9.2015, vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 188 EX 256/15-97 pro soudní exekutor Roubal Martin, Mgr. List vlastnictví: 639 Vlastnictví:
SJM: Kocáb Zdeněk Ing. A Kocábová Jitka, Sokolnická 271, 66451 Kobylnice
Předmět vlastnictví: - parcela č. 94/42, jejíž součástí je rodinný dům č.p. 271, zastavěná plocha a nádvoří 167m2 - parcela č. 94/4, orná půda 1224 m2 - parcela č. 94/52, jejíž součástí je garáž bez č.p., zastavěná plocha a nádvoří 27 m2 - parcela č. 94/16, orná půda 17 m2 - parcela č. 94/83, orná půda 88 m2 - parcela č. 94/110, orná půda 34 m2 Vyhotovil: Český úřad zeměměřičský a katastrální-SCD, viz Příloha č. 1 1.1.2. Kopie katastrální mapy, viz Příloha č. 2 1.1.3. Výsledek místního šetření ze dne 28.9.2015 provedeného znalcem, včetně pořízení fotodokumentace nemovitostí (fotodokumentace viz Příloha č. 3) 1.1.4. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) v platném znění 1.1.5. Podklady z internetu a od realitních společností ověřené znalcem, podklady vlastníka nemovitosti a vlastní
1.2. Popis oceňovaných nemovitostí Na pozemku parcely č. 94/42 je stavba rodinného domu. Parcela č. 94/4 je užívána jako zahrada i se stavbou bazénu. Parcela č. 94/52 je užívána jako garáž a sklad. Parcela č.94/16 je převážně užívána jako zahrada. Uvedené parcely tvoří jednotný funkční celek a jsou společně užívány a oploceny. Parcely č. 94/83 a 94/110 jsou užívány jako komunikace. Pozemky jsou velmi mírně svažité, především v okolí RD. Tvar pozemků je zřejmý z Přílohy č. 2.
2
Celkový popis oceňovaných nemovitostí Na pozemku parcely č. 94/42 se nachází stavba rodinného domu (RD), který je součástí uvedené parcely. Zastavěná plocha RD je 167 m2. Jedná se o RD s celkem třemi podlažími jedním podzemním podlažím (sklep) a dvěma nadzemními podlažími (NP). Skladba místnosti je uvedena v části 2.1. Druhé nadzemní podlaží je současně podkrovím. Jedná se o samostatný RD se sedlovou střechu, dispozičně atypický. Vstup do RD je bezproblémový z ul. Sokolnické po schodech do 1. NP. Z ulice je rovněž příjezd na zahradu a do dvojgaráže v 1.PP. Za RD se nachází prostorná zahrada o ploše 1224 m2. V zahradě je řada okrasných rostlin i mohutného vzrůstu (vrba, smrk), je udržovaná a velmi vkusně řešená. Vstup na zahradu je umožněn jak z 1.PP tak i 1.NP. Od RD se pozemek zahrady svažuje pomocí terasovité úpravy zahrady. Na zahradě je bazén přibližně oválného půdorysu o rozměrech cca 4*8m a hloubce 1,5. Užívána jako zahrada je rovněž parcela č. 94/16. V zahradě je studna s užitkovou vodou. Na pozemku parcely č. 94/52 se nachází stavba garáže, která je součástí uvedené parcely. Je v zadní části zahrady. Vjezd do garáže je částečně komplikován přejezdem přes cizí parcelu. Garáž je stavbou zděnou obdélníkového půdorysu se sedlovou střechou, okolí garáže má zpevněné plochy ze zámkové dlažby, krytina z pálené tašky. Plocha garáže činí 27 m2. Vedle garáže je branka pro vjezd na zahradu z její zadní části. Pozemky uvedených 4 parcel jsou společně oploceny (dřevěný plot v oblasti RD a dále drátěné pletivo) a tvoří tak jednotný funkční celek. Pozemky parcel č. 94/83 a 94/110 se nacházejí mimo jednotný funkční celek (za zahradou) a jsou užívány jako komunikace. Stavby, pozemky i porost jsou ve výborném stavu a velmi dobře udržované. Kolaudace stavby RD v r. 1999, zateplení v r. 2009. .
2.
POSUDEK
Při zpracování posudku bylo postupováno tak, že nejdříve byl zjišťován aktuální stav oceňovaných nemovitostí dle šetření na místě (viz 1.2. - popis oceňovaných nemovitostí), dále byly zjištěny jednotlivé užitné plochy místností dle poskytnuté projektové dokumentace vlastníkem nemovitostí a byla pořízena fotodokumentace (viz příloha č. 3). Pro stanovení ceny obvyklé byly zjišťovány ceny obdobných nemovitostí v daném regionu analýzou trhu ve stejné lokalitě nebo obdobných lokalitách okresu Brno-venkov. Porovnávací metodou byla následně určena cena pozemků v jednotném funkčním celku (2.3.), k tomuto byly připočteny ceny pozemků č. parcel 94/83 a 94/110. Cena obvyklá, dle §2 zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku), je uvedena v části 2.4. tohoto posudku.
2.1.
Výpočet užitného prostoru RD
RD je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a podkrovím (celkem 3 nadzemní podlaží) 1.PP (sklep) tvoří: Dvojgaráž 57,20 m2 3
Pracovna-kotelna Fitnes Chodba (schod.) Sklad Neiz. Sklep
16,7 m2 31,80 m2 16,60 m2 2,00 m2 9,00 m2
1.NP tvoří: Obývací pokoj s jídelnou 44,50 m2 Kuchyně 12,50 m2 Vstupní hala+chodba (schod.)21,30 m2 Koupelna 10,40 m2 Ložnice 16,80 m2 Pracovna 11,70 m2 Prádelna +WC 8,00 m2 Šatna 2,60 m2 Terasa 38,00 m2 2.PP (podkroví) tvoří: Pokoj Koupelna+WC Šatna Obývací pokoj Lodžie Pokoj pro hosty Chodba+galerie (schod.) Pokoj
19,30 m2 9,00 m2 3,10 m2 32,40 m2 5,00 m2 13,00 m2 15,90 m2 21,90 m2
Užitná plocha RD činí 364,90 m2 (schod. se neuvažují).
2.2.
Popis a postavení nemovitosti na trhu
Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Kobylnice, v okrese Brno-venkov, v těsné blízkosti města Brna (cca 10 km do centra). Stavba RD je v blízkosti páteřní komunikace procházející obcí, ale vliv je minimální, protože většina pokojů je situována směrem do zahrady, rovněž tak prostory velké zahrady a další plochy jsou „schovány“ pod RD. Konstrukce nosných stěn převážně z pórobetonu, okna zdvojená. Vnitřní omítky vápenné hladké. Topení s vlastním plynovým kotlem a ústředním topením. V podkroví pokoje s klimatizační jednotkou. Podlahy převážně z keramické dlažby a dřevěných lamel. Nadstandardní sociální vybavení. Příslušenstvím kuchyně je kuch. linka (dřez, digestoř, sporák). Nemovitosti jsou umístěny v části obce vhodné k bydlení. Vzhledem k této skutečnosti je možné konstatovat, že o obdobné nemovitosti je zájem a postavení na trhu je dobré. Silné stránky nemovitostí: Nemovitosti jsou v dobré lokalitě pro bydlení Luxusní nemovitosti s vysokým standardem vybavení (krb, klimatizace části pokojů, bazén, hodnotné okrasné rostliny, prostory pro sport a relaxaci apod.) Velká plocha pozemku umožňující další případný rozvoj Dobré napojení obce na blízké město Brno (bus) 4
Výborné možnost parkování (na ulici, dvojgaráž v RD, další garáž, eventuálně na zahradě Veškeré inženýrské sítě, infrastruktura, bezproblémové sousedské vztahy RD výborně udržovaný, zateplený, prostorný a vkusně řešený s nadstandardním vybavením
Slabé stránky nemovitostí: Blízkost páteřní komunikace procházející obcí, částečně omezený vjezd do garáže na konci zahrady V rámci zjištění ceny obvyklé byla provedena analýza trhu s obdobnými nemovitostmi v daném místě a čase. Výsledky porovnání jsou uvedeny v následující kapitole.
2.3.
Analýza trhu prodeje rodinných domů - stanovení ceny porovnávacím způsobem
Oceňované nemovitosti jsou využívány k bydlení (RD). Pro porovnání stavu oceňovaných nemovitostí s obdobnými prodávanými nemovitostmi bylo zvoleno celkem devět kritérií. Získané informace se týkají rodinných domů v Kobylnicích (2 nemovitosti) a dalších obcích v přibližně v lokalitách stejného vybavení v okrese Brno-venkov. Tyto lokality byly zvoleny, protože se v nich nabízejí luxusnější RD vysokým standardem, tak aby byly splněny porovnávací kritéria, kdy objektivizovaná cena dosahuje do 1,5 násobku rozdílu ceny porovnávaných nemovitostí. Informace o porovnávaných nemovitostech č.1. - 5. jsou v Příloze č. 4. 2*Tabulka porovnávaných nemovitostí včetně kritérií: Kritérium
Pozemek
Porovnávané nemovitosti č.
Nosné konstrukce stěn
Užitná plocha stavby
m2
Lokalita města
m2
1. Kobylnice 2. Kratochvilka
556 827
Tvárnice, zateplení Tvárnice, zateplení
3. Kobylnice
542
Tvárnice, zateplení
4. Sokolnice 5. MokráHorákov
975 553
138+park. stání 25 m2 359
V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí Kratochvilka V těsné blízkosti oceňovaných nemovitostí
Tvárnice, zateplení
159+ garáž 21 m2+2 stání (30m2) 105+ terasa30 m2+zahradní domek
Sokolnice
Tvárnice, zateplení
215
Mokrá-Horákov
Stáří/rekonstrukce Inženýrské sítě Cena
Vybavení
Kritérium Porovnávaná nemovitost č.
2. Kratochvilka
kolaudace r. 2004
všechny Bez splaškových vod
3. Kobylnice 4. Sokolnice
novostavba nezjištěno, odhad
všechny všechny
1. Kobylnice
novostavba
5
skutečná 4 500 tis. Kč
nadstandardní
Další rozvoj m2 částečně možný
nadstandardní nabízená 8 250 tis. Kč nabízená 5 200 tis. Kč nabízená
nadstandardní nadstandardní
částečně možný částečně možný částečně
totožný s oceň. nemovitostmi 5. Mokrá-Horákov
kolaudace r. 2005
5 200 tis. Kč nabízená 4 950 tis. Kč
všechny
možný standardní
částečně možný
Dále byly vypočteny ceny pozemků (2500 Kč/m2) a ceny hlavních staveb porovnávaných RD, respektive ceny za 1 m2 užitné plochy RD viz následující tabulka. Pozn.: ceny porovnávaných nabízených nem. č. 2.-4. byly redukovány o 10% Porovnávané cena poz.
cena cena RD+poz. poz./
cena RD
už. plocha RD
cena m2 UP RD
364,9-UP
nem. č.
Kč
Kč
m2
Kč
m2
Kč
RD+poz.
1.
1 390 000
4 500 000
0,31 3 110 000
150,5
20 664
214,4
2.
2 067 500
7 425 000
0,25 5 357 500
359
14 923
5,9
3. 4. 5.
1 355 000 2 437 500 1 382 500
4 680 000 4 680 000 4 455 000
0,26 3 325 000 0,47 2 242 500 0,28 3 072 500
174 135 215
19 109 16 611 14 291
190,9 229,9 149,9
S přihlédnutím na výše uvedená kritéria byly ceny objektivizovány s tím, že objektivizace zahrnula rozdíly ve velikosti užitné plochy RD a ve velikosti pozemku, který tvoří se stavbou jednotný funkční celek. Výpočet objektivizace je uvedena v následující tabulce: Rozdíl 364,9Porovnávané UP nem. č. m2 1. 2. 3. 4. 5.
Rozdíl 1435-plocha poz. m2
214,4 5,9 190,9 229,9 149,9
879 608 893 460 882
Objektivizace UP Kč
Objektivizace ploch pozemku Kč
4 430 458 88 048 3 647 945 3 818 894 2 142 176
2 197 500 1 520 000 2 232 500 1 150 000 2 205 000
V následující tabulce jsou takto objektivizované ceny dále objektivizovány se zdůvodněním. Následně byly těmto cenám přiděleny váhy a to tak, že porovnávaným nemovitostem č. 2 byla přidělena váha 2,5 (velikostí nejlépe odpovídá oceňovaným nemovitostem). Porovnávaným nemovitostem č. 1. a č. 3 byla přiřazena váha 2,0, protože jsou v totožné lokalitě obce. Zbývajícím porovnávaným nemovitostem č. 4 až č. 5 byla přiřazena váha 1,0 (jsou v jiné lokalitě velikostně rozdílné). Výsledky objektivizace a ceny takto upravené jsou součástí následující tabulky: Cena objektivizovaná Další zdůvodnění objektivizace v porovnání dle UP a plochy Další Porov. pozemku objektivizace s oceňovanými nemovitostmi nem. č. Kč % -16% z ceny stavby RD 11 127 958 (-1 230 505 Kč) novostavba 1. -5% z ceny stavby RD
Po další objektiviz.
Váha
cena v Kč 9 897 454
2,0
8 958 685
2,5
(-325 889 Kč)
2.
9 033 048
+10% z ceny pozemku nižší stáří stavby -5%, nejsou odváděny splaškové vody (+251 526 Kč) +10% z pozemku
6
3. 4. 5.
10 560 445
-16% z ceny novostavba stavby RD (-1 200 461 Kč)
0% nižší stáří stavby -6%, nižší standard vybavení +6% 8 802 176 0% Cena nemovitostí objektivizovaná váženým průměrem v Kč 9 648 894
9 359 985
2,0
9 648 894
1,0
8 802 176 9 336 783
1,0
Uvedená cena se dále snižuje o: omezení vjezdu do garáže (břemeno neurčité -10 000 Kč) a o blízkost páteřní komunikace (3%). Výsledná cena nemovitostí ve funkčním celku tak činí 9 046 680 Kč. Cena pozemků parc č. 94/83 a 94/110 Pozemky jsou v současnosti využívány jako komunikace (chodník-zámková dlažba). Pozemky jsou pro účely oceňování pozemky stavební. V rámci posudku byla využita analýza trhu s obdobným typem nemovitostí v obci Šlapanice, provedená v rámci znaleckého posudku č.9-8/2014, vypracovaného Ing. Stanislavem Juráněm dne 25.8.2014. Cena obvyklá činí 550 Kč/m2 pozemku. Za 122 m2 pozemku činí 67 100 Kč.
2.4.
Závěr ceny obvyklé - rekapitulace
Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a místním podmínkám odhaduji cenu obvyklou následovně: Číslo parcely 94/42, 94/4, 94/16 a 94/52 94/83 a 94/110
Popis jednotný funkční celek se stavbou RD komunikace
Plocha celkem [m²] 1435 122
Jednot. Cena v Kč/m2
Celkem v Kč 9 046 680,-
550
Celkem Zaokrouhleno
67 100,9 113 780,9 110 000,-
Cenu obvyklou oceňovaných nemovitostí odhaduji celkem ve výši 9 110 000,- Kč. slovy:devětmilionůstodesettisíckorunčeských
Ve Šlapanicích dne 6. října 2015
Ing. Stanislav Juráň Kollárova 31 664 51 Šlapanice 7
ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Brně pod č. Spr 1745/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek je zapsán pod č. 17-10/15. Znalečné účtuji podle dokladu č. 17-10/15. Ve Šlapanicích dne 6. října 2015
Přílohy: Příloha č.1 Příloha č.2 Příloha č.3 Příloha č.4
Ing. Stanislav Juráň Kollárova 31 664 51 Šlapanice
Kopie výpisu z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Porovnávané nemovitosti č.1 až 5
8
3xA4 1xA4 4xA4 2xA4
