ZNALECKÝ POSUDEK č. 2419/39/15 o ceně obvyklé 1/6 pozemku st.parc.č. 19 se stavbou č.p. 53, pozemku parc.č.43 (zahrada) vše na LV č. 105 pro k.ú. Libotov, obec Libotov, okres Trutnov.
Objednavatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné a.s. EURODRAŽBY.CZ. podle stavu ke dni 10.2.2015.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 10.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 17 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 22.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 10.2.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Bývalá zemědělská usedlost Libotov 53 544 01 Libotov Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Libotov Katastrální území: Libotov Počet obyvatel: 184 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 740,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. V IV V IV III V
Pi 0,50 0,60 0,80 0,55 0,90 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 74,73 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.2.2015 za přítomnosti Lucie Kuncové a Oldřicha Kunce.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.105 pro k.ú. Libotov Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 10.2.2015 v době od 16,05 do 16,10 hod. Sdělení pana Oldřicha Kunce Vlastní databáze -2-
Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Výpis z katastru nemovitostí LV č.105 pro k.ú. Libotov
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová ani jiná stavebně právní dokumentace, stáří domu č.p. 53 bylo určeno odhadem na 120 let. Další údaje o provedení a stavebně technickém stavu je čerpáno z prohlídky nemovitosti a ze informací sdělených panem Oldřichem Kuncem.
7. Celkový popis nemovité věci Libotov patří administrativně pod okres Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Dvůr Králové nad Labem. Obec Libotov se rozkládá asi 21 kilometr jihozápadně od Trutnova a 4 kilometry jižně od města Dvůr Králové nad Labem. Turisticky spadá do oblasti Podzvičínska. Na katastrálním území této menší vesnice má nahlášený trvalý pobyt asi 190 obyvatel. Z občanské vybavenosti je v obci pouze mateřská škola a sportovní hřiště. Nejbližší místo se železniční stanicí je Dvůr Králové nad Labem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 53 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,01
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,990 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 1,020 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,010
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 53 Přízemní nepodsklepená stavba bez obytného podkroví, byla postavena asi před 120 lety, Základy jsou kamenné. Svislé konstrukce jsou zděné ze smíšeného zdiva (pálené a nepálené cihly, kámen) o tl. 45 - 70 cm. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon. Fasádní omítky jsou zvětralé a z velké části opadané. Stropy jsou trámové se sádrokartonovým podhledem a klenbové. Okna jsou dřevěná zdvojená. Dveře jsou dřevěné sololitové plné a prosklené. Podlahy jsou plovoucí na betonu. V koupelně je vana, sprchový kout a WC. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v přístavbě na východní straně domu. Ohřev vody je elektrickým bojlerem. Splaškové vody jsou svedeny do vlastní žumpy. Voda je čerpána z vlastní studny, dům je připojen na elektrorozvodnou síť, přípojka plynu není. Stavebně technický stav je průměrný až podprůměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 14,20*9,60+2,25*3,41+9,10*7,20 I.NP zastřešení 14,20*9,60+9,10*7,20
= =
[m2] 209,51 201,84
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 209,51 m2 3,00 m 201,84 m2 2,10 m
Název I.NP zastřešení
-5-
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (14,20*9,60)*3,63+(2,25*3,41)*2,75+(9,10*7,20) = *(3,00) zastřešení (14,20*9,60)*2,10*1/2+(9,10*7,20)*(2,70*1/2) =
[m3] 712,50 m3 231,59 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 712,50 m3 231,59 m3 944,09 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce
Provedení
1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina
kamenné bez izolace smíšené zdivo 45-70 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementové šablony 400x400 mm pozinkovaný plech vápenné, štukové chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná, zdvojená beton + plovoucí podlahy keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí žumpa elektrický sporák se sklokeramickou deskou umyvadlo, vana, WC, bidet, sprchový kout splachovací chybí
6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
-6-
Hodnocení standardu P S S S S
Část [%] 100 100 100 100 100
S S C C S C S S S S S S C S S C P N
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
N
100
S C
100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení
Obj. podíl [%]
1. Základy P 8,20 2. Zdivo S 21,20 3. Stropy S 7,90 4. Střecha S 7,30 5. Krytina S 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0,90 7. Vnitřní omítky S 5,80 8. Fasádní omítky C 2,80 9. Vnější obklady C 0,50 10. Vnitřní obklady S 2,30 11. Schody C 1,00 12. Dveře S 3,20 13. Okna S 5,20 14. Podlahy obytných místností S 2,20 15. Podlahy ostatních místností S 1,00 16. Vytápění S 5,20 17. Elektroinstalace S 4,30 18. Bleskosvod C 0,60 19. Rozvod vody S 3,20 20. Zdroj teplé vody S 1,90 21. Instalace plynu C 0,50 22. Kanalizace P 3,10 23. Vybavení kuchyně N 0,50 24. Vnitřní vybavení N 4,10 25. Záchod S 0,30 26. Ostatní C 3,40 Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4: Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 0,00 0,46 1,54 1,54 1,00 0,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 3,77 21,20 7,90 7,30 3,40 0,90 5,80 0,00 0,00 2,30 0,00 3,20 5,20 2,20 1,00 5,20 4,30 0,00 3,20 1,90 0,00 1,43 0,77 6,31 0,30 0,00 87,58 0,8758 2 290,0,8758 0,8000 2,1150 3 393,44
944,09 m3 * 3 393,44 Kč/m3
=
3 203 712,77 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 150 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 150 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,200 640 742,55 Kč 1,010 647 149,98 Kč
Dům č.p. 53 - zjištěná cena
=
647 149,98 Kč
Plná cena:
-7-
1.1.2. Stodola Přízemní nepodsklepená stavba převážně zděné konstrukce se sedlovou střechou. Část obvodového zdiva je vyzdívaná z nepálených cihel, konstrukce vykazují trhliny viz příloha. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
S. skladování a manipulace zděná 1252
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 13,00*8,00+4,40*5,00 vrchní stavba
=
[m2] 126,00
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 126,00 m2 126,00 m2
Podlaží vrchní stavba Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:
PVP = PZP =
Konstr. výška 4,00 m
504,00 / 126,00 126,00 / 1
Součin 504,00 504,00 = 4,00 m = 126,00 m2
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (13,00*8,00)*(4,00+3,80*1/2)+(4,40*5,00)*(2,30 = vrchní stavba +2,00*1/2)
686,20 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 686,20 m3 686,20 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce
Obj. podíl [%] P P C S S C
13,20 30,40 13,80 7,00 2,90 0,70 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 0,46 0,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 6,07 13,98 0,00 7,00 2,90 0,00
7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S X S P S C P X C C X X X X X X X C X
4,20 2,90 0,00 1,80 2,40 3,00 3,40 2,90 0,00 5,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20 0,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 0,00 0,46 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00
0,00 2,90 0,00 1,80 1,10 3,00 0,00 1,33 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 40,08 0,4008
= * * * * * * =
2 231,0,9390 0,9724 0,8250 0,4008 0,8000 2,0500 1 104,68
=
758 031,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,150 113 704,71 Kč 1,010 114 841,76 Kč
Stodola - zjištěná cena
=
114 841,76 Kč
Plná cena:
686,20 m3 * 1 104,68 Kč/m3
-9-
1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
kopaná 14,00 m 2222
Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m druhých 5,00 m hloubky: 5,00 m * 3 810,- Kč/m další hloubka: 4,00 m * 5 200,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny
+ + + = * * =
9 750,- Kč 19 050,- Kč 20 800,- Kč 49 600,- Kč 0,8000 2,2930 90 986,24 Kč
Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = = * =
0,150 13 647,94Kč 13 647,94 Kč 1,010 13 784,42 Kč
Studna - zjištěná cena
=
13 784,42 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 120 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 120 / 140 = 85,7 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100)
1.2.2. Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ B zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch - 10 -
Název vrchní stavba
Plocha 6,50*5,30
=
[m2] 34,45
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 34,45 m2 2,30 m
Název vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (6,50*5,30)*(2,30+2,00*1/2)
=
[m3] 113,69 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
Obestavěný prostor 113,69 m3 113,69 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] P S S X S S P C C S S C
6,20 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 4,80 2,70 1,40 6,80 7,20 6,00
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] - 11 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 1,00 0,00
= * * * =
Upravený obj. podíl 2,85 30,10 26,20 0,00 5,70 2,90 2,21 0,00 0,00 6,80 7,20 0,00 83,96 0,8396
1 375,0,8396 0,8000 2,0670 1 909,-
Plná cena:
113,69 m3 * 1 909,- Kč/m3
=
217 034,21 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 75 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 75 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
* = * =
0,200 43 406,84 Kč 1,010 43 840,91 Kč
Garáž - zjištěná cena
=
43 840,91 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,990 Index polohy pozemku IP = 1,020 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,990 * 1,000 * 1,020 = 1,010 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené
- 12 -
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 74,73 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 19
Výměra [m2] 719,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 43 1 470,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index
Koef.
1,010
Upr. cena [Kč/m2] 75,48
Jedn. cena [Kč/m2] 75,48
Cena [Kč] 54 270,12
75,48
110 955,60 165 225,72 165 225,72 Kč
=
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 53 1.1.2. Stodola 1.2. Příslušenství 1.2.1. Studna 1.2.2. Garáž
647 150,- Kč 114 841,80 Kč 13 784,40 Kč 43 840,90 Kč
1. Ocenění staveb celkem
819 617,10 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
165 225,70 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
165 225,70 Kč
Celkem
984 842,80 Kč 1/6
- 13 -
164 140,00 Kč
Výpočet tržní hodnoty nemovitosti Výčet místností Název podlaží Název místnosti I.NP obývací pokoj kuchyň ložnice koupelna vana koupelna sprcha+WC chodba chodba ložnice pokoj komora I.NP - celkem
Podlahová plocha 23,43 m2 10,79 m2 13,84 m2 8,21 m2 3,91 m2 8,15 m2 5,01 m2 14,02 m2 14,15 m2 2,15 m2 103,66 m2
Koeficient
Započitatelná plocha
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
23,43m2 10,79m2 13,84m2 8,21m2 3,91m2 8,15m2 5,01m2 14,02m2 14,15m2 2,15m2 103,66 m2
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Započitatel Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková Koeficient ná plocha cena cena celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Bílé Poličany 100,00 1 446 800 000 8 000 0,88 Rodinný dům, Bílé Poličany - rodinný dům se zahradou Prodej zděného rodinného domu 3+1
Upravená cena Foto Kč/m2 7 040
v centru obce Bílé Poličany s pěknou velkou zahradou, celková výměra pozemků je 1349 m2. Disp.:prostorná chodba, velká obytná kuchyň se sporákem i kamny, obývací pokoj, dvě ložnice s výhledem na zahradu, koupelna s vanou, spíž a suché WC. Dále prostorná půda s možností vestavby, půdní vazba v dobrém stavu. Nutná částečná vnitřní rekonstrukce. K domu náleží zděná garáž, dřevník, za domem samostatná dílna a býv.chlívek. Elektřina 230/400V, vlastní studna, septik s trativodem, vytápění ústřední plynové,lze lokálně na TP, ohřev vody el. boilerem. Plyn zaveden v r.2006. Možnost napojit na kanalizaci a obecní vodovod.
Hodnocení: Velichovky-Hustířany 105,00 540 1 300 000 12 381 0,61 Chalupa, Chalupa ve Velichovkách – v části obce Hustířany. Jedná se o samostatnou stavbu
7 552
na pěkném místě pro rekreaci i trvalé bydlení. V obytné části se nachází vstupní veranda, chodba, kuchyň s obývacím pokojem, ložnice a pokoj, dále pak koupelna a samostatné WC. Na půdě lze vybudovat případně další pokoje. Neobytnou část tvoří bývalý chlév a sklad. Celková výměra pozemku je 540 m2, a to včetně zastavěné plochy.
Hodnocení: Vilantice
95,00
1 360
699 000
- 14 -
7 358
0,99
7 284
Rodinný dům, Zděný rodinný dům s dispozicí 3+1, se zastavěnou plochou 130m2, užitnou plochou 95 m2, který se nachází v obci Vilantice, okres Trutnov. Vlastní pozemek 1360 m2. Dispozice viz plánek ve fotodokumentaci. Vytápění je akumulačními kamny. Objekt má vlastní studnu. Zahrada je rovinatá, travnatá s ovocnými stromy.
Hodnocení: Doubravice 95,00 238 699 000 7 358 0,86 Rodinný dům, Rodinný dům s bytem 2+1, garáží a malou zahradou v centru obce Doubravice
6 328
u Dvora Králové n.L. Velmi dobrá občanská vybavenost (5 km do Dvora Králové). Celková výměra pozemků: 238 m2. Dispozice: Vstupní chodba,pokoj v přízemí,schodiště do 2NP,obývací pokoj,kuchyň s jídelnou,WC,garáž s vstupem do chodby.Objekt je napojen na el. energii, veř. vodovod.
Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
23,92 %
Variační koeficient po úpravách: 103,66 m2 2 6 328 Kč/m Minimální cena: 2 7 051 Kč/mPrůměrná cena: 2 7 552 Kč/m Maximální cena:
6,45 % 655 960 Kč 730 907 Kč 782 840 Kč
Stanovená jednotková 7 100 Kč/m2 Porovnávací 735 986,- Kč cena: hodnota: Podíl 1/6 ………………………………………………………………. 122.664,- Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení, příznivé životní prostředí 2. Možnost parkování na vlastním pozemku 3. Malá vzdálenost do Dvora Králové nad Labem 4. Částečná rekonstrukce interiéru 5. Středně velký pozemek
Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Nízká úroveň občanské vybavenosti v místě 2. Bez pracovních příležitostí v místě, za prací je třeba dojíždět převážně do Trutnova a do Dvora Králové nad Labem 3. Vyšší stáří objektu 4. Není možnost připojení na veřejný vodovod a kanalizaci, není přípojka plynu
- 15 -
Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 735 986,- Kč, podíl 1/6 122.664,33 Kč zaokr. ......... 735.000,- Kč
Obvyklá cena:
123.000,- Kč
slovy: Jednostodvacettřitisíce Kč V Ohavči 22.2.2015
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2419/39/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2419/15.
- 16 -
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. ze dne Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav
- 17 -
počet stran A4 v příloze: 4 1 7 1 1
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
pohled od silnice (z jihu)
- 22 -
pohled ze zahrady (JV)
stodola
- 23 -
trhlina v obvodovém zdivu na jižní straně stodoly
ložníce
- 24 -
kuchyně vpravo jsou dveře do koupelny
koupelna
- 25 -
- 26 -
pokoj na východní straně domu
pokoj v jihozápadní části domu
- 27 -
pokoj na jihovýchodní straně
- 28 -
- 29 -
- 30 -
