ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2523/143/15 NEMOVITÁ VĚC: bytová jednotka č.230/302 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Vrchlabí, k.ú. Podhůří-Harta Adresa nemovité věci: Na Nivě 230, 543 01 Vrchlabí OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
650 000 Kč
Datum místního šetření: 24.6.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Jarmily Jeriové Počet stran: 14 stran Počet příloh: 6
V Ohavči, dne 8.7.2015
Stanislav Kerhart
24.6.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny podle stavu ke dni 24.6.2015. Přehled podkladů Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 24.6.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 3474, 4085 pro k.ú. Vrchlabí Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 24.6.2015 v době 19,05 - 19,40 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Místopis Město Vrchlabí je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Vrchlabí je také obcí s rozšířenou působností. Obec Vrchlabí se rozkládá asi 25 kilometrů západně od Trutnova. Trvalý pobyt na území tohoto středně velkého města má nahlášeno asi 12 500 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 15 km od polských hranic. V obci s dobrou občanskou vybaveností jsou mateřské, základní i střední školy, zdravotnická zařízení včetně nemocnice, sportovní a společenská zařízení, množství obchodů, dobré dopravní spojení autobusové i vlakové. Vrchlabí je v dosahu krkonošských turistických center. V místě je dostatek pracovních příležitostí. Oceňovaná nemovitost se nachází v jižní části města Podhůří - Harta asi 250 m severně od vlakové zastávky Vrchlabí - Podhůří. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 996/1 Město Vrchlabí, Zámek 1, 54301 Vrchlabí
-2-
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Bytový zateplený panelový dům byl postaven asi v roce 1977. V roce 2014 byla provedena výměna oken za plastová s izolačním dvojsklem, rekonstrukce koupelny a WC, byla vyměněna kuchyňská linka, provedena nová elektroinstalace. Bytová jednotka 2+kk se nachází v 3.NP bytového panelového domu bez výtahu, vstup do bytu je proti schodišti. Obsahuje: předsíň, jídelnu s kuchyňským koutem, pokoj, koupelnu s WC (zděné bytové jádro) a sklepní kóji. Ke dni ocenění sloužil k trvalému bydlení rodiny majitelky. Stavebně technický stav domu i bytu je dobrý. Silné stránky Umístění domu v klidné části města v blízkosti vlakové a autobusové zastávky Město s dobrou občanskou vybaveností a s dostatečným počtem pracovních příležitostí Lokalita v blízkosti krkonošských sportovních a rekreačních center Byt v III.NP v zatepleném domě je po částečné rekonstrukci Připojení na všechny druhy inženýrských sítí Centrální vytápění plynovou kotelnou Slabé stránky Panelový dům bez výtahu Omezené parkovací možnosti Záplavové území st.3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: poz.parc.č. 996/1 Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Komentář: riziko záplav na st. 3 Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: nejsou Komentář: bytová jednotka je užívána rodinou majitelky bytu
-3-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/302 3. Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/302
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/302 Věcná hodnota dle THU Výpočet podlahových ploch jednotky Název
Typ výměry
Podlahová Koeficient Užitná plocha plocha kuchyň Obytné prostory 11,71 m2 1,00 11,71 m2 2 obývací pokoj Obytné prostory 15,98 m 1,00 15,98 m2 chodba Obytné prostory 2,24 m2 1,00 2,24 m2 2 koupelna + WC Obytné prostory 6,05 m 1,00 6,05 m2 sklepní kóje Obytné prostory 2,48 m2 0,50 1,24 m2 2 Celková podlahová plocha 38,46 m 37,22 m2
Konstrukce Popis 1. Základy vč. zemních pracíbetonové pasy 2. Svislé konstrukce panely betonové sendvičové s izolací 3. Stropy betonové 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů jednovrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená fasáda 9. Vnitřní obklady běžné obklady keramické 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata chybí 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC + dlažba 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace světelná 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace do veřejné kanalizace -4-
20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
chybí centrální ohřev vody běžný elektrický sporák WC, umyvadla, sprchové kouty chybí chybí zděné jádro
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha [m2] Jednotková cena (JC) [Kč/m2] Reprodukční hodnota (RC) Kč Rozestavěnost % Stáří roků Další životnost roků Opotřebení % Věcná hodnota (VH) Kč
Současný stav 37,22 25 000 930 500 100,00 38 62 38,00 576 910
Budoucí stav 0,00
3. Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/302 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha:
37,22 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Byt 2+kk Prodej celkově zrekonstruovaného bytu 2+kk v 3. nadzemním podlaží panelového domu ve Vrchlabí. Dispozice bytu tvoří předsíň s komorou, obývací pokoj s kuchyní, ložnice a koupelna se sprchovým koutem a WC. Byt prošel kompletní rekonstrukcí. Nová plastová okna, koupelna, elektro, nové koberce. Dům je po celkové revitalizaci, zateplený s novou fasádou. Kompletní občanská vybavenost v okolí. V dosahu domu se nachází škola, školka, autobusová zastávka... Klidné místo s výhledem do krajiny. Parkování u domu.
-5-
Lokalita Vrchlabí, Revoluční Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 1,00 0,97 0,99 0,98 1,00 0,94
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Poloha - + výhled; Provedení a vybavení - + kompletní 0,75 17 738 rekonstrukce; Celkový stav - + výtah v domě; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 39,00 m 0m 920 000 Kč 23 590 Kč/m2 Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk v Hořejším Vrchlabí. Byt v OV o celkové podlahové ploše 43 m2 se nachází v posledním 7.NP panelového domu. Byt má nová plastová okna, koupelna se sprchovým koutem a WC. Objekt je zateplen a má novou fasádu. Vytápění nezávislé - vlastní plynová kotelna zajišťuje nízké provozní náklady, nové stoupačky a topení, nový výtah. K bytu náleží komora přímo na patře. Dům je v žádané lokalitě – do centra města autem 5 min, výborná dostupnost do Špindlerova Mlýna a ostatních zimních středisek - Bubákov, Herlíkovice. Autobusová zastávka před domem. Lokalita Vrchlabí, Horská Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,99 1,00 1,04 0,98 1,00 1,01
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Provedení a vybavení - - byt před rekonstrukcí; Celkový stav 0,87 17 325 + výtah v domě; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 43,00 m 0m 860 000 Kč 20 000 Kč/m2 Název: Byt 2+kk Prodej bytu 2+kk s balkonem, po celkové rekonstrukci, v osobním vlastnictví, s výbornou dostupností skiareálu Herlíkovice v Hořejším Vrchlabí. Byt je umístěný v 5.patře panelového domu, po celkové revitalizaci – zateplení domu + nová fasáda, nový výtah. Byt je po kompletní rekonstrukci: 2001 – nová koupelna + kuchyně, nové rozvody vody a odpadů, nové rozvody el.energie, vestavěná skříň na chodbě, dveře; 2010 – nová plastová okna, rozvody topení včetně těles; 2015 – nové stoupačky, měřiče tepla. Dispozice: obývací pokoj s kuchyňským koutem, -6-
ložnice, koupelna s WC, chodba, šatna s vestavěnou skříní, balkon, komora na chodbě. Byt je v perfektním stavu, k nastěhování dle dohody. Výměra: 43,22m2. Parkování u domu. Lokalita Hořejší Vrchlabí Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění
0,85 0,99 0,98 0,97 0,98 1,00 0,92
Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - + v blízkosti zimních středisek; Provedení a 0,72 16 773 vybavení - + modernější pojetí rekonstrukce, balkon; Celkový stav - + výtah v domě; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 43,00 m 0m 1 000 000 Kč 23 256 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-7-
16 773 Kč/m2 17 279 Kč/m2 17 738 Kč/m2 17 279 Kč/m2 37,22 m2 643 124 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Bytová jednotka č. 230/302
576 910,00 Kč
3. Porovnávací ocenění 3.1 Byt č. 230/302
643 124,00 Kč
Porovnávací hodnota
643 124 Kč
Věcná hodnota
576 910 Kč
Obvyklá cena 650 000 Kč
(zaokr.)
slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.12
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním srovnatelných nemovitostí v nabídkách realitních kanceláři. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech rovnováze s nabídkou. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou.
V Ohavči 8.7.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2523/143/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2523/15. -8-
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 3 1 1
Podklady a přílohy Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav
-9-
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
