15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 710 - 87/15 o ceně podílu id. 1/2 nemovitých věcí – pozemků parc. č. 1959/1, 1960 a 1961 vč. příslušenství a součástí, tj. stavby č. p. 1107 na parc. č. 1960, zapsaných na listu vlastnictví č. 573, v katastrálním území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 098 EX 01575/09

Datum místního šetření:

7. 12. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

7. 12. 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 16 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 15. prosince 2015

Znalecký posudek č. 710-87/15

A.

NÁLEZ

1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1, 2) ocenění podílu id. ½ nemovitých věcí, v ceně dle cenového předpisu (administrativní) a obecné a to: - pozemků parc. č. 1959/1, 1960 a 1961 vč. příslušenství a součástí, tj. stavby č. p. 1107 na parc. č. 1960, zapsaných na listu vlastnictví č. 573, v katastrálním území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná 3) ocenění práv a závad a nájemních práv, s předmětnou nemovitou věcí spojenými Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 01575/09-037 ze dne 24. 11. 2015 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve spoluvlastnictví povinné Renáty Brodové.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 7. 12. 2015, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitých věcí, vč. pořízení fotodokumentace za přítomnosti znalce, povinné a spolubydlícího. Podkrovní pokoj nebyl znalci zpřístupněn.

3.

Podklady pro vypracování posudku



Výpis z katastru nemovitostí č. 573 ke dni 24. 11. 2015 pro k. ú. Prostřední Suchá, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 01575/09-037 ze dne 24. 11. 2015 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Informace z CÚZK Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění,  Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb.  Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004),  Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997  Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998,  Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

     



2


4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 24. 11. 2015

LV č. 573 Okres: CZ0803 Karviná Katastrální území: 637742 Prostřední Suchá Obec: 555088 Havířov A - Vlastník: Podíl Broda Kazimír, Životická 1107/37, Prostřední Suchá, 73564 Havířov 1/2 Brodová Renáta, Životická 1107/37, Prostřední Suchá, 73564 Havířov 1/2 B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. 1959/1, orná půda, výměra 1069 m2 Pozemek parc. č. 1960, zastavěná plocha a nádvoří, výměra 404 m2, součástí je stavba č. p. 1107, rod. dům Pozemek parc. č. 1961, trvalý travní porost, výměra 294 m2 B1 – Jiná práva – 3x věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku C – Omezení vlastnického práva – 2x věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 573 jsou k nemovitostem zapsána věcná břemena a další omezení - 2x věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku, nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, jako právo - 3x věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku. Jiné závady či práva - výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, stavební dokumentace nebyla k dispozici. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

3


Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí -

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová.

4


Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. rodinného domu s pozemky, je použita srovnávací hodnota, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Nemovité věci, rodinný dům č. p. 1107 s pozemky ve funkčním celku, se nachází v zastavěném území obce Havířov, v části Prostřední Suchá, nacházející se v okrajové východní části města. Nemovitosti jsou situovány u komunikace Životická, v místní části Amerika, okolní zástavbu tvoří objekty individuálního bydlení. V místě je základní obč. vybavenost, úplná občanská vybavenost a správa v centru Havířova ve vzdálenosti 3 km. Dopravní obslužnost zajištěna MHD, zastávka 1 km. Možnost parkování na pozemku. Město Havířov leží na jižním okraji ostravsko-karvinské průmyslové oblasti, asi v poloviční vzdálenosti mezi Ostravou a pohraničním městem Český Těšín. Terénním předělem probíhajícím od západu na východ je. Nejvýznamnější komunikací procházející městem je silnice první třídy č. 11 z Ostravy do Českého Těšína, železniční trať z Ostravy - Svinova do Českého Těšína. Další silnice spojují město s Orlovou a Karvinou. Po stránce správní je město děleno na části: Město, Šumbark, Podlesí, Životice, Bludovice, Prostřední Suchá, Dolní Suchá a Dolní Datyně. Město je s komplexní občanskou vybaveností (školská zařízení, kulturní a sportovní zařízení, státní správa, sociální služby, zdravotní péče, obchodní a zábavní centra apod.) a technickou infrastrukturou. Dopravní spojení je zajištěno železniční a autobusovou dopravou.

Údaje o nemovitostech Předmětem ocenění je zděná stavba č. p. 1107, vedená v KN jako rodinný dům, samostatně stojící ve volné zástavbě. Stavba je částečně podsklepena, s jedním nadzemním podlažím a částečným podkrovím pod sklonitou střechou. Objekt je dispozičně řešen jako 3+2 s podstandardním hygienickým zázemím. Je napojen na vedení NN, obecní vodovod, plyn, vytápění ústřední s plynovým kotlem. K datu ocenění je objekt užíván vlastníky. Rodinný dům je postaven na pozemku parc. č. 1960, ke kterému přiléhají pozemky parc. č. 1961 a 1959/1 ve funkčním celku. Nemovité věci jsou přístupné ze zpevněné místní komunikace Životická. Možnost parkování na pozemku. Příslušenstvím domu č. p. 1107 jsou venkovní úpravy, které zahrnují – přípojky IS (vedení NN, vodovod, plyn), oplocení drátěným pletivem, zpevněné betonové plochy, kopaná studna. Zastavěná plocha objektu č. p. 1107: Celková výměra pozemků:

150,36 m2 1767,00 m2

5


9.

Popis oceňovaných objektů

a)

Rodinný dům č. p. 1107 na pozemku parc. č. 1960

Jedná se o koncový objekt v řadě rodinných domů půdorysu tvaru obdélníku, vedený v KN jako rodinný dům. Stavba je nepodsklepena, s dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou. Objekt obsahuje jeden byt o velikosti 3+kk s kompletním soc. zařízením. Dispoziční řešení objektu 1.PP – kotelna, 3 místnosti; sklep pod vstupem přístupný zvenčí 1.NP – vstup, chodba s přístupem do kuchyně s průchodem do koupelny, dále do spíže, obývacího pokoje, na schodiště do podkroví a 1.PP, dále do prostoru s WC a chlívem, do kuchyně výminku, ze které je přístup do pokoje podkroví – 1 pokoj, neupravený půdní prostor Konstrukce a vybavení Objekt je pravděpodobně založen na betonových základech. Obvodové konstrukce jsou zděné cihelné, strop trámový dřevěný s podhledem. Střešní konstrukce sklonitá složitá s krytinou eternit, klempířské konstrukce plech. Venkovní povrchy štuková omítka, vnitřní povrchy hladká omítka, keram. obklad v soc. zařízení a kuchyni. Podlahy beton, lino, koberec, keram. dlažba. Okna dřevěná dvojitá, dveře plné, náplňové a prosklené s dřevěnou zárubní. Schodiště cihelné do 1.PP, dřevěné na půdu. Zdroj vody z obecní přípojky, ohřev vody v kombinaci s vytápěním a el. bojlerem, odpady svedeny zřejmě do trativodu, elektro 220/380V, bleskosvod osazen. Vytápění ústřední s plynovým kotlem, s otopnými tělesy. Soc. zařízení – koupelna s vanou přístupná z kuchyně, WC suché v boční chodbě, kuchyně s plynovými sporáky, kuchyně ve výminku původní. Rodinný dům pochází minimálně z roku 1930, během životnosti byl přistavěn do dnešní podoby. Jeho stav odpovídá stáří a pouze občasně prováděné údržbě, hodnocen spíše jako zhoršený s podstandardním vybavením a použitým materiálem

Příslušenství domu č. p. 1107 : venkovní úpravy – přípojky IS (vedení NN, vodovod, plyn), oplocení drátěným pletivem, zpevněné betonové plochy, kopaná studna

-

b)

Pozemky parc. č. 1959/1, 1960 a 1961

Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Prostřední Suchá, obec Havířov: Č. parcely

Druh pozemku

1959/1

Způsob využití

Výměra [m2]

Způsob ochrany

Orná půda

1069

ZPF

1960

Zastavěná plocha a nádvoří

404

1961

Trvalý travní porost

294

6

ZPF


Pozemek parc. č. 1960 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu č. p. 1107. Tento pozemek tvaru obdélníku je oplocen. Pozemek parc.č. 1961 přiléhá k pozemku parc. č. 1960 se severní a západní strany. Je s minimálními trvalými porosty, neoplocen. Pozemek parc. č. 1959/1 navazuje ze severovýchodu na pozemek parc. č. 1961, je tvaru pravidelného obdélníku, neoplocen, bez porostů. Pozemek se svou rozlohou a umístěním nabízí k zastavění, dle územního plánu města Havířov je veden v ploše individuálního bydlení. Přístup a napojení na IS je možné přes pozemek parc. č. 1961. Pozemky jsou mírně svažité k severu, možnost napojení na IS (voda, plyn, elektro) je z ulice Životická, ze které je taky přístup k nemovitostem.

B. OCENĚNÍ

B. 1.

CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 4

5

6

Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka

Pi –0,06

V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní

0,00 –0,02

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

5 Index trhu: IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,920 i=1

7

0,00

1,00


Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na hlediska komerční využitelnosti pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,860 i=2

Pi 1,00 0,04 –0,05 –0,10 –0,01 0,00 –0,01 0,00 0,00 –0,01 0,00

a) Rodinný dům č. p. 108 – § 35 Podlaží: Název 1.PP 1.NP podkroví Součet:

Výška 1,70 m 2,50 m 2,20 m 6,40 m

Podlažnost:

210,17 / 42,45

Zastavěná plocha (4,65×5,00)+(2,40×8,00) (8,50×9,10)+(10,18×5,50)+(4,60×3,70) 5,60×3,10

= = =

42,45 m2 150,36 m2 17,36 m2 210,17 m2

= 4,95

Obestavěný prostor (OP): 1.PP (2,10×(4,65×5,00)+(2,40×8,00))+(1,70×4,60×3,70) = 1.NP vč. zastřešení ((3,05+2,55/2)×8,50×9,10)+((3,70+1,90/2)×10,18×5,50)+((2, 40+1,21/2)×4,60×3,70)+(4,8×1,60×2,60/2) = Obestavěný prostor – celkem: =

96,96 m3 656,02 m3 752,98 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Havířov Počet obyvatel: 76 109 Základní cena (ZC): 2 159,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou

8

Vi A


1 2 3 4 5

Druh stavby Provedení obvodových stěn Tloušťka obvod. stěn Podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky)

6 Způsob vytápění stavby 7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav

III. III. II. III. III. III. II. I. II. II. II.

Samostatný rodinný dům Zdivo cihelné nebo tvárnicové 45 cm Hodnota větší než 2 Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku Ústřední , etážové , dálkové Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD Bez dalšího vybavení Minimálního rozsahu Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 Od 300 m2 do 800 m2 celkem

0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 –0,05 0,00 –0,03 0,00 0,00

III. Bez vlivu na cenu 0,00 IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65* provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 85 Koeficient pro úpravu (s): 0,600 12 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13): 0,367 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 792,35 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,920 Index polohy (IP): 0,860 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 752,98 × 792,35 × 0,920 × 0,860 = 472 048,67 Kč Rodinný dům č. p. 1107 – zjištěná cena: 472 048,67 Kč

b) Pozemky parc. č. 1959/1, 1960, 1961 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Havířov Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam I. Havířov a katastrální území lázeňských míst obce typu A 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 492,22 Kč/m2

9

Oi 0,95 0,95 1,01

1,00 1,00 1,00


Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 767 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,913 Index trhu: IT = 0,920 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Index omezujících vlivů: IO = 1 +  Pi = 0,990 i=1 Index polohy: IP = 0,860

Pi 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,783 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 351,8777 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 1960 zastavěná plocha a nádvoří 404 1959/1 orná půda 1 069 1961 trvalý travní porost 294 Součet: 1 767 Pozemky parc. č. 1959/1, 1960, 1961 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 142 158,59 376 157,26 103 452,04 621 767,89 621 767,89 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Rodinný dům č. p. 108 b) Pozemky parc. č. 1959/1, 1960, 1961 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

472 048,67 Kč 621 767,89 Kč 1 093 816,56 Kč 1 093 820,– Kč

10


B. 2

SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro srovnání byly vybrány z nabídky následující garáže srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Havířov – Prostřední Suchá a okolí byly realizovány nebo nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny rodinných domů s pozemky. Oceňované nemovitosti jsou v lokalitě standardní. V současné době na realitním trhu v této lokalitě převyšuje nabídka nad poptávkou obdobných objektů, nemovitost je obchodovatelná.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č.

Lokalita

Velikost, Cena (Kč)

Popis

Zděný samostatně stojící RD ,1PP, 1NP, podkroví, zděná kolna. ZP 49 m2 Střecha je sedlová s plech. krytinou, fasáda zateplená. Okna Pozemek 1942 m2 dřevěná zdvojená. Objekt je napojen na elektro, vodovod je na 940 000,00 hranici pozemku. Zdroj – exdražby, prodej 06/2015

1

Prostřední Bludovice

2

4+1 ZP 123 m2 Pozemek 2983 m2 1 596 000,00

Zděný samostatně stojící RD, 1PP,2NP, 2x vedl. stavba. Objekt komplet. rekonstruován v roce 1981. V 1.P.P. kotelna, uhelna a sklepy. V 1.N.P zádveří, předsíň, WC, koupelna, hala se schodištěm, obývací pokoj, kuchyň, komora, spíž a zadní zádveří. V 2.N.P předsíň, tři obytné místnosti a balkón. Střecha je plochá, krytina povlaková. Podlahy vlysy, dlažba. Okna dřevěná zdvojená a plastová. Vytápění je ÚT s kotlem na zemní plyn/TP. Objekt napojen na elektro 220/380V, obecní vodovod a kanalizaci, plyn, ohřev el. bojler. Technický stav je dobrý. Zdroj – exdražby, prodej 08/2015

2+1 ZP 70 m2 Pozemek 1101 m2 699 000,00

Zděný samostatně stojící RD 2+1, část. PP,1NP, hosp. stavba. 1. NP je tvořeno dvěma pokoji, kuchyní a vstupní chodbou. Koupelna v domě není a WC je suché. Na dům navazuje stodola částečně zděná. Dům je vhodný ke kompletní rekonstrukci, i. Dům je napojen na vodovodní řad a elektřinu, vytápění lokální na TP. Plyn vede po hranici pozemku. Na zahradě studna. Příjezd z obecní silnice, klidné místo u lesa cca 2 km od centra obce. Vlaková zastávka cca. 1 km. Zdroj – Listrum 11/2015

Prostřední Bludovice

3 Horní Suchá, ul. Albrechtická

11


4+1 ZP 79 m2 Pozemek 436 m2 699 000,00 Těrlicko, Osada Pod Borem

Zděný samostatně stojící RD 4+1,.PP,1NP, podkroví. Dispozice: v 1.PP garáž, technická místnost 1.NP-vstupní chodba, WC, kuchyň, 2 pokoje, schodiště 2.NP: 2 pokoje, půda Cihlový dům vhodný k rekonstrukci má plechovou střechu, krovy pěkné. Okna jsou původní dřevěná, podlahy betonové pokryté dřevěnými deskami. Elektřina 220V, vytápění lokální na dřevo, voda z vlastní studny čerpaná elektrickým čerpadlem, kanalizace svedena do septiku. Zdroj – Remax, 12/2015

5+kk ZP 70 m2 Pozemek 1044 m2 1 340 000,00 Havířov – Dolní Suchá, ul. Lazecká

½ dvojdomku, zděný RD 5+kk, 1 PP, 1NP, podkroví, garáž, kůlna. Jedná se o stavbu z roku 1950. V 1.NP tři samostatné pokoje, prostorný obývací pokoj s kuchyní, koupelna s vanou, samostatné WC. Podkroví- jeden velký pokoj a půda, koupelna se sprchovým koutem a WC. Dům je celopodsklepený, vytápění plynovým kotlem. Součástí prodeje je garáž, spojená s domem, udržovaná zahrada s pergolou, hospodářská budova. Objekt napojen na vodovod, kanalizaci, elektro 220/380V, vytápění plynem. Zdroj – Sting 12/2015.

4

5

Stanovení srovnávací hodnoty Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

K7

Io

1 2 3 4 5

940 000,00 1 596 000,00 699 000,00 699 000,00 1 340 000,00

1,00 1,00 0,85 0,85 0,85

0,95 0,95 0,97 0,99 1,00

0,90 1,02 0,95 1,01 1,03

1,15 1,15 1,00 1,05 1,10

0,95 1,03 0,96 0,95 1,05

1,03 1,04 1,05 1,03 1,05

1,02 1,20 0,91 0,85 0,90

1,03 1,03 1,01 1,01 1,03

1,01 1,48 0,85 0,88 1,16

Celkový průměr Minimum

Cena oceň. objektu odvozená (Kč) 929 963,00 1 081 738,37 695 949,08 673 672,94 983 638,42 872 992,36 673 672,94 1 081 738,37

Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy - techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na standard vybavení K5 koef. úpravy - příslušenství (garáž) K6 koef. úpravy - pozemek K7 koef. úpravy - názor znalce Io Index odlišnosti Io = K1*K2*K3*K4*K5*K6*K7 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název Pozemky parc. č. 1959/1, 1960 a 1961 vč. přísl. a rodinného domu č. p. 1107

12

Srovnávací hodnota (Kč) 872 990,00


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny. Dle listu vlastnictví č. 573 pro k. ú. Prostřední Suchá, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

nařízení exekuce,

-

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

s povinností k Renátě Brodové a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí, mimo následující:

1) Právo jako věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku parc. č. 1964, 1965/2, 1966/3, s oprávněním pro pozemky parc. č. 1959/1, 1961, 1960 Dle LV č. 573 – část B1 je zapsáno 3x právo jako věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku parc. č. 1964, 1965/2, 1966/3, s oprávněním pro pozemky parc. č. 1959/1, 1961, 1960, na základě Usnesení soudu číslo 1566/1930. Listina nebyla znalci doložena. Místním šetřením bylo zjištěno, že právo chůze a jízdy je fakticky znemožněno stavbou na pozemku parc. č. 1964, která brání přístupu z pozemku parc. č. 1959/1. Mimoto jsou oprávněné pozemky přístupné z ulice Životická. Z těchto důvodů považuji právo chůze a jízdy bezpředmětné a bez hodnoty. Cena věcného práva:

0,00 Kč

2) Věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku parc. č. 1959/1 a 1961, s oprávněním pro pozemky parc. č. 1959/2 a 1959/3 Dle LV č. 573 – část C je zapsáno 2x věcné břemeno chůze a jízdy na části pozemku parc. č. 1959/1 a 1961 (dle GP č. 03-5-924-522), s oprávněním pro pozemky parc. č. 1959/2 a 1959/3, na základě Smlouvy RV 1513/1988 o zřízení věcného břemene ze dne 2. 9. 1988. Listina nebyla znalci doložena. Jelikož nebyla znalci k dispozici smlouva o zřízení věcného břemene, ze které by byla zřejmá přesná výměra zatížené části pozemků parc. č. 1959/1 a 1960, nelze stanovit cenu věcného břemen výnosovým způsobem na základě ročního užitku. Proto je věcné břemeno oceněno paušálně ve výši 10 000,00 Kč pro každý povinný pozemek. Cena věcného břemene:

20 000,00 Kč

13


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Rekapitulace cen Nemovitá věc Pozemky parc. č. 1959/1, 1960 a 1961 vč. přísl. a rodinného domu č. p. 1107

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

1 093 820,00 Kč

897 990,00 Kč

Závěr Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) 2) ocenění podílu id. ½ na nemovitých věcech, v ceně dle cenového předpisu (administrativní) a obecné (obvyklé) a to: - pozemků parc. č. 1959/1, 1960 a 1961 vč. příslušenství a součástí, tj. stavby č. p. 1107 na parc. č. 1960, zapsaných na listu vlastnictví č. 573, v katastrálním území Prostřední Suchá, obec Havířov, okres Karviná

Kladné stránky - klidná lokalita vhodná k bydlení - pozemek parc. č. 1959/1 možno využít k výstavbě RD Záporné stránky - zhoršený stavebně technický stav domu - věcné břemeno k pozemkům parc. č. 1959/1 a 1961

Cena dle cenových předpisů: Cena administrativní je stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v pozdějším znění, a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 456/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb.

1 093 820,00 Kč Podíl ½

546 910,00 Kč

14


Cena obvyklá: Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovité věci vázány, tj. nemovité věci postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovité věci vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. V našich podmínkách trhu neexistuje poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku, podíly bývají oproti aritmetickému podílu ještě procentuálně upravovány, s ohledem na výši podílu, v tomto případě o 10%.

Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí ve výši

870 000,00 Kč Podíl ½

391 500,00 Kč

3) ocenění jednotlivých práv a závad a nájemních práv, s nemovitou věci spojená Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Na základě dodaných podkladů i místního šetření bylo zjištěno, že na předmětné nemovitosti váznou věcná břemena i práva, nebyla zjištěna existence nájemní smlouvy.

Cena práv s nemovitostí spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostí spojených činí

celkem:

20 000,- Kč

15


Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 710-87/15 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 15. prosince 2015

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 573 pro k. ú. Prostřední Suchá Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

16

FOTODOKUMENTACE

SITUACE

15

Recommend Documents