ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.436 – 13/15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 169, souvisejících venkovních úprav, zahrady a pozemk p. . 1070, 1075, 1076, 1077 a 1078 situovaných v kat. území Vlkoš u Kyjova (784036), obci Vlkoš (586749), okrese Hodonín (CZ 0645), kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V.120
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 6988/14-34 ze dne 28.1.2015
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Šandera Michal, Na Spravedlnosti 3228 580 01 Havlí
el posudku:
v Brod
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného
Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Posudek obsahuje:
19 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech rovnocenných vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 18.2.2015
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rodinného domu .p. 169, souvisejících venkovních úprav, zahrady a pozemk p. . 1070, 1075, 1076, 1077 a 1078 situovaných v katastrálním území Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okres Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 120.
1.02.
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 6988/14-34 ze dne 28.1.2015
1.03.
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Šandera Michal, Na Spravedlnosti 3228 580 01 Havlí
1.04.
el posudku:
v Brod
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) uvedených nemovitostí s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák .j. 050 EX 6988/14-34 ze dne 28.1.2015 - internetové výpisy z K.N. L.V. 120 - snímek kat. mapy pro k.ú. Vlkoš u Kyjova - venkovní osobní prohlídka nemovitostí - fotodokumentace - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek - vyhláška ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 – dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 18.2.2015.
-3-
2.00. NÁLEZ Oce ované nemovitosti se nalézají v katastrálním území Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a jsou zapsány na L.V. 120. Oce ovaný R.D. .p. 169 nemá evidovaný žádný zp sob ochrany a omezení vlastnického práva je vyzna eno ve form zástavního práva a exeku ního p íkazu k jeho prodeji a tato skute nost ovliv uje zjišt nou tržní cenu nemovitostí. Oce ovaný rodinný d m .p. 169 se nalézá v okrajové ásti obce Vlkoš na konci krátké slepé ulici. m je objektem p vodní zástavby a je dnes obklopen nov realizovanými rodinnými domky. Na jeden z nich v sousedství bezprost edn navazuje. P ístup k domu je obecní živi nou silnicí p es zpevn ný chodník situovaný v p edzahrádce. D m lze p ipojit na veškeré inženýrské sít rozvedené v obci a to ve ejný vodovod, plynofikaci a deš ovou kanalizaci. D m má malou p edzahrádku a hospodá ské zázemí. Zahrada p. . 1070 je oplocena drát ným pletivem na ocel. sloupcích, odd lená parcelou p. . 1074 od R.D. a je dle zjišt ní p i osobní prohlídce (12.2.2015) siln zanedbaná. Pozemek je neudržovan zatravn n s n kolika p estárlými ovocnými stromy. Na hranici pozemku se nalézá vzrostlý vlašský o ešák. Vlastní objekt rodinného domu je obdélníkového podélného tvaru rovnob žného s p ilehlou komunikací. Jedná se o zd ný, nepodsklepený p ízemní objekt krytý jednoduchou sedlovou st echou o r zném sklonu (zadní ást objektu) s krytinou tvo enou pálenými taškami. Dispozi oce ovaný R.D. 4+1 odpovídá dob svého vzniku. V dob prohlídky byl d m obýván. D m má p vodní venkovní fasádu (b izolit) a i p vodní výpln otvorových prvk tvo ených dvojitými d ev nými okny resp. ev nými dve mi jsou zachovány. Zadní ást tvo ící hospodá ské zázemí domu je siln poškozeno, tém v havarijním stavu. (viz foto) Celý oce ovaný objekt a to i s p ihlédnutím k okolním novostavbám p sobí zchátralým dojmem, se siln zanedbanou údržbou. Oce ovaný d m prošel áste nou rekonstrukcí (nové rozvody vody, elektriky, plynu). Nová koupelna. Topení plynem, voda obecní, kanalizace. Za domem je malý dvorek a zahrádka. Obec Vlkoš leží v pr rné výšce 197 metr nad mo em a je územn za len ná pod okres Hodonín a náleží pod Jihomoravský kraj. P íslušnou obcí s rozší enou p sobností je m sto Kyjov. Obec Vlkoš se rozkládá asi osmnáct kilometr severn od Hodonína a ty i kilometry jihovýchodn od m sta Kyjov. edn žije v katastru této st edn velké vesnice zhruba 1.045 obyvatel. Obec je vzdálena p ibližn 14 km od slovenských hranic. V obci se nalézá jedna základní škola nižšího stupn a jedna škola mate ská. V obci Vlkoš má ordinaci jeden praktický léka . Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i ve ejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železni ní stanice.
-4-
3.00. POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) - úvod
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: 3.10.1. –metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-53.10.2. –metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto
p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít.
3.10.3. –metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na
kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje.
V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí.
-63.10.1. Metoda nákladového ohodnocení (v cná) Dle výpisu z katastru nemovitostí 3.10.1.1. Pozemky Katastrální území:
Vlkoš u Kyjova (784036)
Obec:
Vlkoš
Vlastnické právo:
Michal Šandera, Na Spravedlnosti 3228 580 01 Havlí
p. . 1070
orná p da
(586749)
v Brod m2 m2
p. . 1075
zastav ná plocha a nádvo í
zem. dní fond rod.d m
645 309
.p.169 Vlkoš m2
p. . 1076
zem.
zahrada
dní fond
p. . 1077
ostatní plocha
m2
manipula ní
70 132
plocha p. . 1078
ostatní plocha
m2
manipula ní
8
plocha
Zastav ná plocha a nádvo í,
519
zahrada, ostatní plochy Orná p da (samostatná zahrada)
645
Oce ované stavební pozemky lze napojit na ve ejné rozvody elektro, vodovodu, kanalizace a plynu ZC = ZCV x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6
-7-
ZC
základní cena ZC uvedená /m2
v p íloze .2; tab. .1
1.350,-
kraj: Jihomoravský sto: Hodonín (1.045)
O1
velikost obce
III
0,75 1001 - 2000
O2
hospodá sko-správní význam obce
IV
ostatní obce
0,60
O3
poloha obce
V
v ostatních p ípadech
0,80
O4
technická infrastruktura
I
O5
dopravní obslužnost obce
II
O6
ob anská vybavenost v obci
IV
elekt ina, vodovod,
1,00
kanalizace, plyn železni ní a autobusová
0,95
zastávka omezená vybavenost
ZC = 1.350,- K /m2 x 0,75 x 0,60 x 0,80 x 1,00 x 0,95 x 0,90 =
0,90
415,53 K /m2
ZCU = ZC x I I = IT x IP x Io
index trhu IT
p íloha .3, tab. .1 „Vyhlášky“
Znak Pi
Název znaku
1.
Situace na díl ím trhu
Kvalitativní pásma íslo I
Popis pásma
poptávka nižší než nabídka
Hodnota -0,05
s nemovitými v cmi V
2.
Vlastnické vztahy
3.
Zm ny v okolí
4.
pozemek jehož sou ástí je stavba (stejný vlastník)
II
bez vlivu nebo stabilizovaná území
Vliv právních vztah na
II
bez vlivu
Ostatní neuvedené
II
bez dalších vliv
6.
Povod ové riziko
IV
zóna se zanedbatelným
0,00
0,00
prodejnost
5.
0,00
nebezpe ím výskytu záplav
0,00 1,00
5
Index trhu:
IT = P6 x (1 +
0,950
Pi )= 1,00 x 0,95 i=1
index omezujících vliv na pozemek Io
p íloha .3, tab. .2 „Vyhlášky“
Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
íslo
Popis pásma
II
tvar bez vlivu na využití
Hodnota
Geometrický tvar 1.
pozemku a velikost
0,00
pozemku 2.
3. 4.
Svažitost pozemku a expozice Ztížené základové podmínky Chrán né území a
IV
svažitost terénu pozemku do 15 %, ostatní orientace
0,00
III
neztížené základové podmínky
0,00
I
mimo chrán né území a ochranné
0,00
ochranná pásma 5. 6.
Omezení užívání pozemku Ostatní neuvedené
pásmo I
bez omezení užívání
0,00
II
bez dalších vliv
0,00
6
Index omezujících vliv na pozemek: IO = 1 +
1,000
Pi i=1
Index polohy IP,
p íloha .3; tab. .3 „Vyhlášky“ Kvalitativní pásma
Znak Pi
Název znaku
1.
Druh a ú el užití
íslo
Popis pásma
Hodnota
I
Reziden ní stavby v obcích do 2.000
1,01
stavby 2.
evažující zástavba
I
Reziden ní zástavba
0,03
3.
Poloha pozemku v obci
III
Okrajová ást obce
- 0,01
4.
Možnost napojení
I
Pozemek lze napojit na všechny sít
0,00
pozemku na I.S. 5.
6.
7.
Ob anská vybavenost v okolí pozemku Dopravní dostupnost k pozemku Osobní hromadná doprava
I
VI
V okolí je dostupná ob . vybavenost obce íjezd po zpevn né komunikaci
0,00
0,00
I
Zastávka do 1001 m
-0,07
II
Bez možnosti komer ního využití
0,00
Poloha pozemku 8.
z hlediska komer ní využitelnosti
9.
Obyvatelstvo
II
Bezproblémové okolí
0,00
10.
Nezam stnanost
II
Pr
0,00
11.
Vlivy ostatní neuvedené
II
Bez dalších vliv
rná
0,00
11
Index polohy:
IP = P1 x (1 +
Pi) = 1,01 x (1 – 0,05)
0,960
i=2
I = IT x Io x IP = 0,950 x 1,000 x 0,960 = 0,912 ZCU = ZC x I = 415,53 K /m2 x 0,912 =
378,96 K /m2
Krom takto po etn zjišt né nákladové (administrativní) ceny pozemk v dané lokalit využívám pro kone né stanovení jejich ceny i porovnání s údaji z databáze pravideln aktualizovaných tržních odhad zpracovávaných certifikovanými odhadci SCOM na základ jednotné metodiky využívané touto spole ností a platných do prosince 2014. Cena stavebních pozemk situovaných v k.ú., obci Vlkoš se dle této metodiky pohybuje v rozmezí 150 – 400,- K /m2. S p ihlédnutím k charakteru oce ovaných stavebních a ostatních pozemk , jejich situování v obytné zón obce v okrajové ásti obce s dobrým p ístupem po zpevn ných živi ných obecních komunikacích s možností p ipojení na všechny inženýrské sít (vodovod, kanalizaci , plyn) lze reálnou cenu pozemk stanovit na ástku 400,- K /m2 . Ocen ní celkem: 519 m2 x 400,- K /m2 =
Zem
207.600,- K
lský pozemek (§ 6 „Vyhlášky“)
parcela p. . 1070 Zp sob využití: orná p da BPEJ:
00511
Vým ra: 645 m2 Základní cena: 7,50 K /m2 (p íloha .4 „Vyhlášky“) Úprava Z.C.: + 60 % (p íloha .5, .pol. 1.6.2 obce s po tem obyvatel 10-25 tis. K – území sousedních obcí)
-11Ocen ní celkem: 645 m2 x 7,50 K /m2 x 1,6 =
7.740,- K
3.10.1.2. asová cena rodinného domu .p. 169 (metoda nákladového ohodnocení) Oce ovaný rodinný d m .p. 169 je zd ný, nepodsklepený, jednopatrový, krytý sedlovým krovem s krytinou z pálených tašek. Rodinný d m prošel áste nou rekonstrukcí (nové rozvody vody, elektriky, plynu) Nová koupelna. Topení plynem, voda obecní, kanalizace. Za domem se nalézá malý dvorek a zahrádka. Dispozi oce ovaný R.D. 4+1 odpovídá dob svého vzniku. D m má p vodní venkovní fasádu (b izolit) a i p vodní výpln otvorových prvk tvo ených dvojitými d ev nými okny. Celý oce ovaný objekt, a to i s p ihlédnutím k okolním novostavbám R.D. p sobí zchátralým dojmem. Zastav ná plocha R.D. .p. 169: (18,42 x 9,23) + (7,70 x 4,60) = 205,44 m2 Obestav ný prostor: I.N.P.
zast .
23,02 x 7,70 x 3,00
= 531,76 m 3
18,42 x 1,53 x 2,90
= 81,73 m 3
23,02 x 7,70 x 3,00 x 0,5 = 265,88 m 3 18,42 x 1,53 x 1,60 O.P. celkem
= 45,09 m 3 924,46 m3
Rozm ry získané m ením z podklad a osobní prohlídkou
Stá í stavby: nebyl doložen žádný doklad potvrzující stá í rodinného domu. Dle získaných informací a zohledn ním stavu zjišt ných stavebních úprav u rodinného domu lze ur it stá í stavby pro stanovení asové ceny R.D. na rok 1930 a realizovaných rekonstruk ních prací na 10 rok
Technický stav objektu: áste ná díl í vnit ní rekonstrukce, venkovní ásti domu siln zanedbaná údržba koeficient využitelnosti 0,50 (obytná/hosp. ást)
-12Reproduk ní cena R.D. .p. 169 (2014): 4.870,- K /m3
675.318,03 K
924,46 m3 x 4.870,- K /m3 x 030 x 0,50 =
3.10.1.3. Venkovní úpravy: p ípojky inž. sítí, oplocení, zpevn né plochy
33.765,90 K
675.318,03 K x 0,05 =
3.10.3. Metoda srovnávací (statistická)
Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha)
.
Místo Zdroj informace
stavby
Velikost garáž
zast. plocha
Zahrad
Vybavení
a
(popis)
Vytáp ní
2
(m )
Stá í
Nabízená cena
techn.
(K )
stav
(m2)
- áste podsklepe no Realitní 1.
kancelá
Moravany u Kyjova
125
okr.
Schmidt -
Hodonín
reality
(759)
-p ízemní
2+1
-cihlový
ne
-klidná 619
ást obce -hosp.
plynová kamna
1930 rekonst dobrý
1.200.000,-
stavení -vlastní studna -zateplen, plyn -centrum obce 2+1 Realitní
2.
kancelá
Zá í
MaM
okr.
reality
Krom íž
Praha
(753)
1.289
a 1+1
-vlastní
kotel
studna
na
-
T.P.
podsklepe
250
no
ano
Ú.T.
-cihlový -vodovod,
+ elektr.
asi 1950
1.100.000,-
ihned obyvat elný
ímot opy
ve ejná kanalizace podsklepe no -plastová
3.
Realitní
Bocho
kancelá
okr.
MaM
erov
reality
(1.018)
okna 3+1
-vlastní
180 ano
344
studna -skleník -cihlová -veškeré obecní I.S.
Ú.T. kotel na T.P. elektr. ímot opy
1950 dobrý 940.000,-
- ízemní 454
4.
Realitní
Ježov
kancelá
okr.
5+1
Schmidt -
Hodonín
ano
reality
(721)
adový -vinný
kompl.
sklep
rekonst
-terasa 168
-cihlový -obecní
2004 Ú.T. kotel
velmi dobrý
1.030.000,-
na plyn
vodovod kanalizace, plyn
Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
íslušenstv í zahrada
.
poloha v
Vybavení
obci
vytáp ní
K1
K2
vedlejší stavba garáž
ístup Velikost
k oce ovan
Technický
obce
é
stav
K4
nemovitosti
K6
K5
Odborná
Reduk ní
úvaha
koeficient
znalce
„K“
K7
K3
(759) 1.
1,000
1,000
1,000
1,000 1,010
1,010 1,000
1,020
(753) 2.
1,000
1,000
1,010
1,000
1,010
1,010
1,000
1,030
1,000
1,020
1,000
1,030
(1.018) 3.
1,000
1,000
1,010
1,000
1,010
1,000 (721) 4.
1,000
1,000
1,010
1,000 1,010
1,010
(1.045)
Nabízené nemovitosti k prodeji
.
(porovnatelné)
Nabídková cena (K )
Reduk ní koeficient
Koeficient a
Upravená cena
zdroj informace
(K )
„K“
Rodinný d m 2+1 1.
Moravany u Kyjova
1.200.000,-
1,020
0,95
1.162.800,-
1.100.000,-
1,030
0,95
1.076.350,-
940.000,-
1,020
0,95
910.860,-
okr. Hodonín Rodinný d m (2+1)+(1+1) 2.
Zá í okr. Krom íž Rodinný d m 3+1
3.
Bocho okr. P erov
Rodinný d m 5+1 4.
Ježov
1.030.000,-
1,030
0,95
1.007.855,-
okr. Hodonín
Pr
rná cena vybraných
obdobných nemovitostí (K )
1.039.466,-
maximum (K )
1.162.800,-
minimum (K )
910.860,-
Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 1.039.466,- – (0,15 x 251.940,-) =
1.001.675,- K
-17-
CELKOVÁ REKAPITULACE (cena v ase a míst obvyklá – tržní)
Metoda nákladového ohodnocení
3.10.1.
Pozemky (p. . 1070, 1075, 1076, 1077 a 1078)
215.340,-
3.10.1.1 207.600,- + 7.740,3.10.1.2
Nemovitosti (R.D. .p. 169 + hospodá ský p ístavek)
3.10.1.3
Venkovní úpravy
3.10.1.4
Trvalé porosty (odborný odhad)
675.318,03 K 33.765,90 K 10.000,-
Cena nemovitostí zjišt ná metodou nákladového ohodnocení
Metoda srovnávací (statistická) 3.10.3.
Nemovitosti, pozemky, venkovní úpravy, porosty
934.423,93 K
3.10.3. 1.001.675,-
Cena v ase a míst obvyklá (tržní) (934.423,93 K + 1.001.675,- x 3)/4 (zaokrouhleno)
984.862,-
-18Na základ výše uvedených skute ností stanovuji cenu v ase a míst obvyklou (tržní) rodinného domu .p. 169, souvisejících venkovních úprav, pozemk p. .1070, 1075, 1076, 1077 a 1078 v . porost situovaných v k.ú. Vlkoš u Kyjova, obci Vlkoš, okrese Hodonín, kraji Jihomoravském a zapsaných na L.V. 120 ke dni vypracování tohoto posudku na ástku po zaokrouhlení
985.000,- K slovy: dev tset osmdesát p t tisíc korun eských
-19Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši.
Platnost zjišt né ceny do 31.12.2015
ílohy: -fotodokumentace -výpis z K.N. L.V. 120 -porovnatelné nemovitosti
