15

Ing. Martina Schulmeisterová znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové

Znalecký posudek č. 2178/15 ve věci stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí zapsaných na LV 708 v katastrálním území Pavlice, v obci Pavlice, v okrese Znojmo, včetně jejich součástí a příslušenství.

Objednatel posudku:

Soudní exekutor Mgr. Ervín Dreiseitel Exekutorský úřad Vsetín Blahoslavova 965/12 757 01 Valašské Meziříčí

Účel posudku:

Exekuční řízení sp. zn.: 186EX687/2014

Podle stavu ke dni 04.03.2015 posudek vypracovala: Ing. Martina Schulmeisterová Milíčova 1670/12 702 00 Ostrava 1 Tento znalecký posudek obsahuje 15 listů textu a 5 listů příloh. Znalecký posudek byl proveden ve čtyřech vyhotoveních, z nichž tři vyhotovení obdrží objednatel. V Ostravě, 10.03.2015

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2178/15

0.0.

Úvod

Znalecký posudek je vypracován na základě Usnesení soudního exekutora Mgr. Ervína Dreiseitela, Exekutorský úřad Vsetín, Blahoslavova 965/12, 757 01 Valašské Meziříčí, sp. zn.: 186EX687/2014 ze dne 27.01.2015. Znalci je uloženo ocenit nemovité věci ve vlastnictví povinného Dalibora Koppa, bytem Pavlice 176, PSČ: 671 56. Úkolem znalce je: 1. Stanovit cenu obvyklou cenu nemovitých věcí a jejich příslušenství: B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra (m2 ) Druh pozemku

st. 253

263

Součástí je stavba: Stavba stojí na pozemku p.č.: 180/5 462

zastavěná plocha a nádvoří Pavlice č.p. 196, bydlení st. 253 orná půda

180/32

209

orná půda

180/33

257

orná půda

180/36

281

orná půda

180/38

303

orná půda

180/39

56

orná půda

180/40

411

orná půda

Způsob využití

Způsob ochrany

zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond zemědělský půdní fond

to vše zapsáno v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Pavlice, katastrální území Pavlice, na listu vlastnictví č. 708 2. označit příslušenství nemovité věci(í) 3. označit věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva, která mu jsou známa 4. uvést, zda je poskytováno nájemné či pachtovné případně poměrná část výnosu z věci v místě a čase obvyklé 5. uvést zda je věcné břemeno či výměnek zcela nepřiměřený výhodě oprávněného 6. podrobně popíše skutečnosti, ze kterých lze usuzovat, že nájemní či pachtovní právo, výměnek nebo právo odpovídající věcnému břemeni výrazně omezí možnost prodat nemovitou věc v dražbě

2


1.0. Nález 1.1. Podklady pro vypracování posudku Podklady opatřené znalcem: Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený k datu 16.02.2015 Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, dálkovým přístupem – LV 708 (viz příloha č. 1) Situace katastrální mapy vyhotovená dne 16.02.2015 Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním, dálkovým přístupem (viz příloha č. 2). Listiny opatřené dne 04.03.2015 na Katastrálním úřadě pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Znojmo: - Smlouva o zřízení věcného břemena ze dne 26.7.1993 - Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 27.7.1993 - Kupní smlouva ze dne 8.10.2014. - Darovací smlouva ze dne 15.4.2013 Dokumentace poskytnutá k znalci k nahlédnutí na místně příslušném stavebním úřadě na Obecním úřadě v Šumné: - Kolaudační rozhodnutí č.j.: 164/94 ze dne 22.4.1994, vydal Obecní úřad v Šumné. - Výkresová dokumentace k rodinnému domu č.p. 196 v obci Pavlice. Místní šetření: Výzva ke zpřístupnění nemovitých věcí byla povinné doručena dne 02.03.2015. Povinný v předem oznámeném termínu nebyl v místě zastižen. Prohlídka nemovitých věcí byla provedena pouze z vnější části a dále byla pořízena fotodokumentace. Literatura: • BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997 • BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998 • BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998. • BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 • BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2002 • BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. V. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2001 • BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2015 Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2015 • BRADÁČ A.: Znalecký standart Ústavu soudního inženýrství VUT v Brně ke zjištění obvyklé ceny nemovitostí. In: Soudní inženýrství 7 – 8/1997. • Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. • Softwarové vybavení Delta NEM 1.2. Věcná břemena, výměnky, nájemní práva, předkupní práva 1.2.1. Věcná břemena – podle výpisu z katastru nemovitostí jsou k nemovitým věcem zřízena věcná břemena:

3

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2178/15 - Věcné břemeno opravy údržby vedení vodovodního řádu na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 27.7.1993. Oprávněným z věcného břemene je Obec Pavlice, se sídlem Pavlice č.p. 90, PSČ: 671 56, IČ: 00293318. Povinným jsou všichni vlastníci pozemku parc.č. 180/33. - Věcné břemeno oprava údržby vedení vodovodního řádu na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 26.7.1993. Oprávněným z věcného břemene je Obec Pavlice, se sídlem Pavlice č.p. 90, PSČ: 671 56, IČ: 00293318. Povinným jsou všichni vlastníci pozemku parc.č. 180/32. 1.2.2. Výměnky - podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovitým věcem zřízeny výměnky. 1.2.3. Nájemní práva - podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovitým věcem zřízena nájemní práva. Povinný znalci neposkytl součinnost a nesdělil žádné informace. 1.2.4. Pachtovní práva - podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovitým věcem zřízeny pachtovní práva. Povinný znalci neposkytl součinnost a nesdělil žádné informace. V místě bylo zjištěno, že okolní zemědělské plochy obhospodařuje AGRODRUŽSTVO Blížkovice. Podle sdělení zástupce družstva pana Karla Stehlíka ze dne 9.3.2015 nejsou dotčené pozemky tímto družstvem obhospodařovány. Jiné informace zjištěny nebyly. 1.2.5. Předkupní práva - podle výpisu z katastru nemovitostí ( viz příloha č. 1) nejsou k nemovitým věcem zřízeny předkupní práva. Povinný znalci neposkytl součinnost a nesdělil žádné informace. 1.3.Popis nemovitých věcí 1.3.1. Popis umístění Předmětem ocenění je pozemek parc.č. st. 253 včetně rodinného domu č.p. 196 stojící na pozemku včetně příslušenství a pozemky parc.č. 180/5, parc.č. 180/32, parc.č. 180/33, parc.č. 180/36, parc.č. 180/38, parc.č. 180/39 a parc.č. 180/40 v katastrálním území Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo. Obec Pavlice má 465 obyvatel a je situována 18 km severozápadně od města Znojma a 86 km jihozápadně od města Brna, které je správním centrem kraje. Vybavenost obce zahrnuje obecní úřad, základní a mateřskou školu, obchod se smíšeným zbožím, hřiště, kostel, drobné služby. Širší občanská vybavenost je zastoupena v okolních městech. Obec je situována přímo na trase silnice E59 Znojmo - Jihlava. Silnice je frekventovanou komunikací vedoucí ke státní hranici s Rakouskem. Nejbližší zastávka železnice je v sousední obci Grešlové Mýto, vzdálená asi 2,50km. V rámci obce jsou nemovité věci situovány v její severozápadní části, přímo u hlavní obecní komunikace. Centrum obce je ve vzdálenosti asi 400 m, stejně tak zastávka autobusu. Přímý přístup k domu je přes pozemek parc.č. 180/20 jiného vlastníka ( vlastník společnost KP Holding, s.r.o. ). Stejně tak i plocha ve funkčním spojení s rodinným domem č.p. 196 situovaná na části pozemku parc.č. 180/17 jiného vlastníka ( vlastník společnost KP Holding, s.r.o. ). V rámci

4

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2178/15 původního areálu je dále stavba jiného vlastníka – garáž na pozemku parc.č. st. 254 ( vlastník Karel Kopp ). 1.3.2. Popis objektů 1.3.2.1.Rodinný dům č.p. 196 na pozemku parc.č. st. 253 Rodinný dům je samostatně stojící se sklonitou střechou. Objekt je částečně podsklepen, má jedno nadzemní podlaží a podkroví. Povinný znalci neumožnil prohlídku domu, dispozice a vybavení vnitřních částí domu tak nebylo zjištěno. Podle dokumentace založené na místně příslušném stavebním úřadě je dispozice domu následující: 1.PP – chodba, prádelna, sušárna, sklad, koupelna, sklep 1.NP – zádveří, schodiště, koupelna, WC, kuchyně, 3 x ložnice, hala s jídelnou, obývací pokoj, terasa. Základy jsou provedeny z betonu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Střešní konstrukce je provedena jako dřevěná valbová s krytinou taškovou. Klempířské konstrukce jsou úplné. Okna jsou plastová zdvojená. Dům je napojen na rozvodnou síť elektřiny, vody. Kanalizace je svedena do vybíratelné jímky. Kolaudace domu byla provedena v roce 1994, stáří k datu ocenění je 21 let. Podle vnější prohlídky je dům v době ocenění bez využití a vyklizen. Zastavěná plocha objektu: Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.PP 15,50×8,04–4,35×1,45 1.NP 15,50×12,40–4,35×1,45+10,80×5,90 Součet:

= =

118,31 m2 249,61 m2 367,92 m2

1.3.2.2. Příslušenství rodinného domu č.p. 196 stojícího na pozemku parc.č. st. 253 Venkovní úpravy • Vodovodní přípojka – vedena z hlavního řádu umístěného v hlavní komunikaci včetně vodoměrné šachty • Kanalizační přípojka včetně vybíratelné jímky – svedena z domu • Venkovní schody – umístěné na pozemku parc.č. st. 253 u vstupu do domu 1.3.3. Pozemky Předmětem ocenění jsou: • •

pozemek parc.č. st. 253, který je v katastru nemovitostí zapsán jako zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek je zastavěn objektem bydlení č.p. 196. pozemek parc.č. 180/5, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek je částečně využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 196 a částečně je určen k zemědělskému využití. 5

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2178/15 • • • •

• •

pozemek parc.č. 180/32, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek určen k zemědělskému využití. pozemek parc.č. 180/33, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek určen k zemědělskému využití. pozemek parc.č. 180/36, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek určen k zemědělskému využití. pozemek parc.č. 180/38, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek částečně využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 196 a částečně určen k zemědělskému využití. pozemek parc.č. 180/39, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek určen k zemědělskému využití. pozemek parc.č. 180/40, který je v katastru nemovitostí zapsán jako orná půda. Pozemek částečně využíván jako zahrada ve funkčním celku s rodinným domem č.p. 196 a částečně určen k zemědělskému využití..

je je je je je je je je

Situace rozmístění pozemků: LEGENDA: pozemky ve vlastnictví povinného Dalibora Koppa

Zdroj: www.nahlizenidokn.cz

6


Pozemky mají rovinatý charakter. V místě je možnost napojení na obecní rozvody vody, plynu, elektřiny. Kanalizace je ve výstavbě. K datu ocenění má obec Pavlice platný územní plán podle kterého jsou pozemky zahrnuty do zóny s možnosti zástavby, kde je stanoveno funkční využití bydlení a bydlení se smíšenou funkcí. Současně je zveřejněn návrh nového územního plánu podle kterého jsou části pozemků parc.č. parc.č. 180/5, parc.č. 180/38 a parc.č. 180/40 a celá výměra pozemků parc.č. 180/32, parc.č. 180/33 a parc.č. 180/39 zahrnuty do zóny bydlení. Části pozemků parc.č. 180/38, parc.č. 180/40, parc.č. 180/5 a celá výměra pozemku parc.č. 180/36 jsou zahrnuty do nezastavitelného území se způsobem využití „plochy zemědělské – vyhrazené“. Celková výměra pozemků je 2 242 m2. Rekapitulace výměr pozemků:

Pozemek parc.č. st. 253 180/5 180/32 180/33 180/36 180/38 180/39 180/40 Celkem

Výměra v m2 263 462 209 257 281 303 56 411 2 242

Způsob využití Zastavěná plocha

Funkční celek se stavbou

ÚP s možností zastavění

Nezastavitelné

263 462 209 257 208

263

55 263

65 56 180 767

281 30 176 949

7


2.0 Posudek – Stanovení obvyklé ceny 2.1. Popis použité metodiky Obvyklá cena je dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku definována jako cena , která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. Obvyklá cena vyjadřuje hodnu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny je použita metoda cenového porovnání. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění nemovité věci je použita metoda porovnání na základě jednotkové JC. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena jednotková cena ( za m2 zastavěné plochy všech podlaží ). Indexy u jednotlivých objektů respektují jejich zvláštnosti pokud se týká obce a jejího vybavení, umístění objektu v obci ve vztahu k centru, jeho provedení a vybavení, technickému stavu, velikosti pozemků zastavěných a souvisejících aj. Z této jednotkové ceny, získané následným statistickým vyhodnocením jako průměrná, minimální a maximální, je potom vynásobením velikostí oceňovaného objektu získána jeho porovnávací hodnota. 2.2. Výpočet ceny Zdrojem získaných informací o objektech je vlastní databáze znalce, která byla sestavena z realitní inzerce z období ke kterému je ocenění provedeno, kde byly vybrány nemovité věci, které se nabízely k prodeji a přibližně svým typem, stářím a polohou odpovídaly oceňované nemovité věci. Hlavním parametrem pro cenové porovnání je velikost objektu, která je vyjádřena zastavěnou plochou všech podlaží. Jako další parametry pro porovnání byly použity tyto: • • • • •

Velikost pozemku – zohledňuje velikost pozemků zastavěných a souvisejících, posuzována zastavěností pozemku (%) = poměrem zastavěné plochy pozemků k ploše pozemků celkem Technický stav – vychází z opotřebení stavby ( u porovnatelných objektů, kde není opotřebení přesně známo je použit odborný odhad ) Příslušenství nemovitých věcí – například kůlny, garáže, venkovní úpravy, bazény apod. Vybavení nemovitých věcí – rozlišuje standard vybavení Jiné – zohledňuje další skutečnosti spojené s nemovitou věcí

U pozemků umístěných mimo areál rodinného domu a určených k zastavění jsou kritéria pro porovnání tyto: • Lokalita – zohledňuje umístění pozemku v rámci obce • Vybavení – zohledňuje dostupnost inženýrských sítí

8


•

Přístupové možnosti – zohledňuje možnosti přístupu z obecní komunikace

U pozemků umístěných mimo areál rodinného domu, které nejsou určeny k zastavění jsou kritéria pro porovnání tyto: • Lokalita – zohledňuje umístění pozemku v rámci obce • Způsob využití – zohledňuje dostupnost inženýrských sítí • Přístupové možnosti – zohledňuje možnosti přístupu komunikace Jednotlivá kritéria jsou hodnocena vůči porovnatelným objektům z pohledu oceňované nemovité věci. S ohledem na skutečnost, že pro cenové porovnání jsou použity objekty inzerované k prodeji, je požadovaná cena krácena koeficientem 0,85 – 0,90. 2.3. Pozemek parc.č. st. 253 včetně stavby rodinného domu č.p. 196 stojícího na pozemku 2.3.1. Parametry objektů pro cenové porovnání: 1. RD Rozkoš

Lokalita : Dispozice, typ: Příslušenství: Technický stav: Zast. plocha všech podlaží: Celková výměra pozemků: Požadovaná cena: Typ ceny: Zdroj:

klidná část obce 6+1 přípojka vody, elektřiny, plynu, vedlejší stavba dobrý 360 m2 1 675 m2 1 890 000,- Kč požadovaná www.sreality.cz

2. RD Nový Šaldorf

Lokalita :

u hlavní obecní komunikace

9

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2178/15 Dispozice, typ: Příslušenství: Technický stav: Zast. plocha všech podlaží: Celková výměra pozemků: Požadovaná cena: Typ ceny: Zdroj: 3.

4+1 venkovní úpravy novostavba 154 m2 501 m2 2 490 000,- Kč požadovaná www.sreality.cz

RD Štítary

Lokalita : Dispozice: Příslušenství: Technický stav: Zast. plocha všech podlaží: Celková výměra pozemků: Požadovaná cena: Typ ceny: Zdroj:

klidná část obce 3+kk, garáž přípojka vody, elektřiny, plynu kolaudace v roce 2008 126 m2 874 m2 2 309 000,- Kč požadovaná www.sreality.cz

2.3.2. Parametry oceňovaného objektu: Lokalita : Dispozice: Příslušenství:

u hlavní obecní komunikace 4+hala+1 přípojka vody včetně vodoměrné šachty, přípojka kanalizace včetně vybíratelné jímky Technický stav: kolaudace v roce 1994, v posledních letech bez využití. Technický stav vnitřních částí domu nebyl zjištěn. Zast.plocha všech podlaží: 367,92 m2 Celková výměra pozemků: 263 m2 zastavěné plochy, 263 m2 zahrady, Jiné: ostatní pozemky tvořící funkční celek se stavbou jsou jiného vlastníka ( cca 1 460 m2 ). V rámci oploceného areálu je umístěna stavby garáže jiného vlastníka ( původně tvořila příslušenství stavby bydlení č.p. 196 ). 2.3.3. Výpočet ceny

10

ZNALECKÝ POSUDEK Č. 2143/14 Seznam porovnávaných objektů: RD Rozkoš RD Nový Šaldorf RD Štítary Výchozí cena (VC): 1 890 000,– Kč 2 490 000,– Kč 2 309 000,– Kč Množství (M): 360,00 m2 154,00 m2 126,00 m2 Kzdroj ceny: 0,85 0,85 0,85 Klokalita: 1,10 1,00 1,00 Kvybavení: 0,90 1,00 1,00 Ktech. stav: 0,90 0,70 0,70 Kpříslušenství: 0,90 0,80 0,90 Kvel. pozemků: 0,70 0,70 0,70 Kjiné: 0,80 0,80 0,80 Jednotková cena (JC): 2 003,95 Kč 4 309,96 Kč 5 495,42 Kč Váha (V): 1,0 1,0 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kzdroj ceny × Klokalita × Kvybavení × Ktech. stav × Kpříslušenství × Kvel. pozemků × Kjiné) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 (∑ (JC × V) / ∑ V): Maximální jednotková cena za m2:

2 003,95 Kč 3 936,44 Kč 5 495,42 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

× =

3 936,44 Kč 367,92 m2 1 448 295,– Kč 1 448 300,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

2.4. Pozemky určené územním plánem k zastavění 2.4.1. Parametry objektů pro cenové porovnání Ozn.

Lokalita

Výměra

Jednotková cena

Lokalita

Vybavení pozemku

Přístupové možnosti

Koef. úpravy

Jednotková cena upravená

1.

Hluboké Mašůvky

1 391 m2

350 Kč/m2

uvnitř obytné zástavby

voda, kanalizace, plyn, elektřina, vše v dosahu

obecní komunikace

0,90

315 Kč/m2

2.

Jevišovice

1 820 m2

250 Kč/m2

okraj obce

voda, kanalizace, obecní plyn, elektřina, komunikace vše v dosahu 20m

0,90

225 Kč/m2

3.

Jevišovice

1 814 m2

390 Kč/m2

klidná část obce

voda, elektřina, kanalizace

0,90

351 Kč/m2

obecní komunikace

11


Minimum

225 Kč/m2

Maximum

351 Kč/m2

oceňované pozemky u hlavní obecní kom.

767 m2

Pavlice

voda, kanalizace, plyn, elektřina

obecní komunikace

2.4.2. Výpočet ceny - Stanovení jednotkové ceny Provedeným průzkumem bylo zjištěno, že ceny pozemků s možností zástavby rodinnými domy se pohybují v rozpětí od 225 – 351 Kč/m2. Oceňovaný pozemek je umístěn v zóně určené k rodinné zástavbě, má rovinatý charakter. V místě jsou vedeny všechny inženýrské sítě. Nepravidelný tvar souboru pozemků má negativní vliv na možnost jeho zastavění. S přihlédnutím k uvedenému je obvyklá cena odhadována ve výši 300 Kč/m2. - Rekapitulace ceny Název pozemky určené k zastavění

Výměra 767 m2

Jedn. cena 300,– Kč/m2

Cena 230 100,– Kč

Pozemky – stanovená cena:

230 100,– Kč

2.5. Pozemky zemědělské 2.5.1. Parametry objektů pro cenové porovnání Ozn.

1.

Lokalita

Tvořihráz

2.

Únanov

3.

Hluboké Mašůvky

Jednotková cena

Výměra

Způsob využití

v blízkosti zástavby

orná půda

okolní zemědělské plochy

0,90 15 Kč/m2

25 Kč/m

2

mimo souvisle zastavěnou část obce

orná půda


0,90 23 Kč/m2

19 Kč/m

2

mimo souvisle zastavěnou část obce

orná půda


0,90 17 Kč/m2

3 203 m2 17 Kč/m2

13 364 m

2

30 201 m

2

Přístupové možnosti

Koef. úpravy

Jednotková cena upravená

Lokalita

12


Minimum

15 Kč/m2

Maximum

23 Kč/m2

oceňované pozemky Pavlice

v sousedství zástavby

949 m2

orná půda


2.5.2. Výpočet ceny - Stanovení jednotkové ceny Provedeným průzkumem bylo zjištěno, že ceny pozemků se zemědělským využitím se pohybují v rozpětí od 15 - 23 Kč/m2. Oceňované pozemky jsou umístěny v blízkosti obytné zástavby. S přihlédnutím k uvedenému je obvyklá cena odhadována ve výši 17 Kč/m2. - Rekapitulace ceny pozemků celkem Název pozemky k zemědělskému využití Pozemky – stanovená cena:

Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 949 17,–

Cena [Kč] 16 133,– 16 100,– Kč

2.6. Vyhodnocení silných a slabých stránek nemovitých věcí a stanovení obvyklé ceny Obvyklá cena byla stanovena na základě provedené analýzy, kdy největší důraz je kladen na výsledek porovnávací metody, která nejlépe vystihuje stav na trhu s realitami. Při stanovení obvyklé ceny byly zohledněny silné i slabé stránky nemovitých věcí. Mezi silné stránky patří: • • • •

velmi dobrá dopravní dostupnost obce v rámci obce je rodinný dům i pozemky umístěn v její dobře dostupné části, přímo u hlavní obecní komunikace v místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě ( kanalizace je v současnosti ve výstavbě ) část pozemků nesouvisejících s rodinným domem je podle platného územního plánu určena k zastavění

Mezi slabé stránky patří: • •

vlastník nemovitých věcí neumožnil znalci prohlídku, nebylo tak zjištěno vybavení ani technický stav domu pozemek ( parc.č. 180/20 ) ze kterého je přímý přístup do domu a zahrada ve funkčním spojení s rodinným domem je jiného vlastníka

13


Rekapitulace stanovené obvyklé ceny:

Obvyklá cena Pozemek parc.č. st. 253 včetně stavby rodinného domu č.p. 196 Pozemky určené územním plánem k zastavění Pozemky zemědělské Celkem Zokrouhleno

1 448 000 Kč 230 100 Kč 16 100 Kč 1 694 200 Kč 1 700 000 Kč

14


3.0. Závěr 1. Obvyklá cena nemovitých věcí – pozemku parc.č. st. 253 včetně stavby rodinného domu č.p. 196 stojícího na pozemku, pozemku parc.č. 180/5, parc.č. 180/32, parc.č. 180/33, parc.č. 180/36, parc.č. 180/38, parc.č. 180/39 a parc.č. 180/040, vše zapsáno na listu vlastnictví 708, v katastrálním území Pavlice, obec Pavlice, okres Znojmo, včetně všech součástí a příslušenství, stanovená k datu ocenění je

1 700 000,- Kč Slovy: JedenmilonsedmsettisícKč 2. Příslušenství nemovitých věcí tvoří vodovodní přípojka včetně vodoměrné šachty, kanalizační přípojka včetně vybíratelné jímky, venkovní schody umístěné na pozemku parc.č. st. 253. 3. Věcná břemena zřízená k oceňovaným nemovitým věcem: - Věcné břemeno oprava údržby vedení vodovodního řádu na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 27.7.1993. Oprávněným z věcného břemene je Obec Pavlice, se sídlem Pavlice č.p. 90, PSČ: 671 56, IČ: 00293318. Povinným jsou všichni vlastníci pozemku parc.č. 180/33. - Věcné břemeno oprava údržby vedení vodovodního řádu na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 26.7.1993. Oprávněným z věcného břemene je Obec Pavlice, se sídlem Pavlice č.p. 90, PSČ: 671 56, IČ: 00293318. Povinným jsou všichni vlastníci pozemku parc.č. 180/32. 4. Nájemní, pachtovní či předkupní práva – nebyly zjištěny Ing. Martina Schulmeisterová V Ostravě 10.03.2015 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě dne 25.06.1999,č.j.: Spr 1946/99 pro základní obor ekonomika, stavebnictví, odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné a průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2178/15. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 2178/15.

Soupis příloh Příloha č. 1 – Příloha č. 2 – Příloha č. 3 – Příloha č. 4 –

Výpisy z katastru nemovitostí Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí 15

Publikace dat ISKN Tisk - 0s :703ms, 10 prvků.

http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/print.aspx

Stránka č. 1 z 1

16.2.2015

PŘÍLOHA Č. 3 Fotodokumentace

Pozemek par.č. st. 253 včetně stavby rodinného domu č.p. 196 stojícího na pozemku, k.ú. Pavlice

PŘÍLOHA Č. 4 Plánek s vyznačením polohy nemovitých věcí

15

Recommend Documents