15

Znalecký posudek č. 320-62/15 č.j. 142 EX 00322/14

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád)

Podle stavu ke dni 28. 8. 2015 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 34 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 29. 9. 2015

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 00322/14-197 je úkolem znalce provést ocenění nemovitých věcí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: nemovitých věcí povinného, které jsou v SJM s Radová Kateřina RČ 765515/3605 zapsaných na listu vlastnictví č. 998 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Trutnov, kat.území Volanov, a to: - pozemek parc.č. st. 44, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 106 m2, jehož součástí je stavba: Volanov, č.p.27, rod.dům, - pozemek parc.č. 396, druhu zahrada, o výměře 1115 m2 včetně jejich součástí a příslušenství II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky,

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny stavby pp (tj. indexu trhu a polohy). 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o soubor nemovitých věcí v obci Trutnov, na jižním okraji místní části Volanov, ve výrazně svažitém terénu mezi ulicí Jičínská na severu a ulicí Pod Silnicí na jihu. Soubor sestává z rodinného domu č.p. 27, jenž je součástí pozemku parc.č.st. 44, tohoto pozemku parc.č. st. 44 a dále parc.č. 396, zahrady, která obklopuje parc.č.st. 44 i rodinný dům. Přístup k nemovitým věcem je ze zpevněné komunikace, ulice Pod Silnicí. Pár metrů od severní fasády rodinného domu probíhá silnice č.16, ulice Jičínská, hlavní tah do centra Trutnova. Zástavba v okolí je tvořena objekty individuálního bydlení. Součást věci: součást věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Příslušenství věci Příslušenství věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím

–4– pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím jsou v oceňovaném případě přípojky vody, kanalizace, elektro, dvě venkovní terasy a dále vedlejší stavba- zděná kolna, situovaná u domu v terénu mezi vstupy do rodinného domu z jihovýchodu. Volanov byla původně samostatná ves, nyní část okresního města Trutnov. Nachází se západně od centra města. Prochází tudy železniční trať Chlumec nad Cidlinou - Trutnov a silnice I/16. Ves Volanov vznikla v údolí Volanovského potoka, tekoucí podél dnešní silnice do Jičína. V poslední době se však zástavba rozrůstá všude okolo a dnes se Volanov může pyšnit nejvyšším nárůstem nových domků ze všech připojených obcí. Ještě před rokem 2000 byl Volanov od Trutnova oddělen polem, ale po vzniku volanovské průmyslové zóny a rozsáhlé individuální zástavby se stal Volanov stavebně souvislým předměstím. Památek ve Volanově nebo jak se v Trutnově říká "na" Volanově, moc není. Kromě opravené kapličky jen několik křížků. Původní hřbitov se hřbitovní kaplí byl zrušen, kaple zbourána a mezi stromy hřbitova zřízeny zahrádky. V obrovském areálu zrušeného zemědělského statku vznikly různé soukromé dílny, ale jinak se průmysl ve Volanově nevyskytuje. Průmyslová zóna Volanov, stejně jako železniční zastávka Volanov sice nesou název vsi, ale nacházejí se v jiné části města. Volanov je také název katastrálního území o rozloze 5,67 km2. Město Trutnov, jež tvoří 21 místních částí, se nachází na severu Čech, severním směrem od Hradce Králové. Dále k Trutnovu patří osady a čtvrtě. Dle platného Malého lexikonu obcí zde žije 30 808 obyvatel. Město disponuje komplexní občanskou vybaveností. Trutnov tvoří významný silniční a železniční uzel. Dopravu zajišťují místní i dálkové autobusové spoje a železnice.

3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 28. 8. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora a p. Stanislava Rady.

4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: EX 00322/14 pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M, dne 25.8.2015. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 27.8. 2015. 4.3. Usnesení Mgr. Jaroslava Kocince LL.M. soudního exekutora, Exekutorský úřad Frýdek-Místek, se sídlem Farní 19, 738 01 Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 00322/14-197 a č.j. 142 EX 00322/14-203. 4.4. Místní šetření provedeno dne 28.8.2015 za účasti zástupce objednatele posudkuvykonavatele soudního exekutora a pana Stanislava Rady. 4.5. Fotodokumentace pořízená na místě. 4.6. Informace získané při místním šetření. 4.7. Databáze znalce a realitní servery. 4.8. Použité předpisy, literatura a další podklady:

–5–  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.  Vyhláška č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.  Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM  Použitá literatura: [1]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997

[2]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998

[3]

BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.

[4]

BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.

[5]

BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0.

[6]

BRADÁČ A., FIALA J., HALLEROVÁ A., HÁBA J., SKÁLA M., VITULOVÁ N.: Věcná břemena od A do Z. Linde Praha, a.s., 2009. ISBN: 978-80-7201-761- 4.

[7]

BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.

[8]

Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014

[9]

Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006

[10] Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 [11] Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015 [12] Odborný čtvrtletník „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj Komory

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Královéhradecký Trutnov Volanov (769118)

List vlastnictví číslo: 998 Vlastník: Společné jmění manželů Rada Stanislav a Radová Kateřina Jičínská 27, Volanov, 54101 Trutnov

6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 27

–6– b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 998 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou

–7–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,01 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,010 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,00 0,04 –0,05 –0,10 –0,02 0,00 0,01 0,04 0,00 0,00

–8– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,920 i=2

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 27 Jedná se o samostatně stojící, částečně podsklepený jednopodlažní objekt s podkrovím, půdorysu tvaru písmene L. Objekt je krytý polovalbovou a valbovou střechou. Dům je zděné konstrukce Porotherm se zateplením EPS 7,5 cm, krov dřevěný sedlový, střešní krytina betonová střešní taška KM Beta, okna i vstupní dveře jsou dřevěné, střešní okna Velux. Fasáda objektu je ze severní strany, od ulice Jičínská, kryta plechovými Al kazetami. Z jižní strany chybí dokončení soklu, je bez povrchové úpravy. Dům má původ údajně v roce 1945, kdy byl částečně zděný a částečně dřevěný. V letech 20042009 však byla dřevěná část domu na jihu zbourána, zůstaly pouze zděné zdi severní fasády a dům byl nově dostavěn včetně částečného podsklepení na jižní straně, nového schodiště do podkroví i podkroví, a přistavěn vstup v jihovýchodním rohu objektu. Byly provedeny také komplet nové rozvody a instalace, včetně vytápění. Dispozičně objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. Vstup do 1.NP domu je řešen přes kamenné schodiště, z jihu od ulice Pod Silnicí, v jihovýchodním rohu objektu dřevěným přístavkem s pultovou střechou krytou betonovou taškou, který tvoří zádveří objektu. Z něj je dále přístupna chodba s dřevěným schodištěm do podkroví. Z této chodby se vchází do obývacího pokoje spojeného s jídelním koutem a kuchyní , z kuchyně dále do komory. Obývací pokoj je částečně rozdělen stěnou s krbem na dva prostory, z nichž z každého je vstup na venkovní terasu. Terasa na jižní straně je na dřevěné konstrukci, podlaha z kompozitního materiálu Woodplastic, nekrytá, terasa na západní straně je s podlahou z kompozitního materiálu Woodplastic, krytá dřevěným přístřeškem s krytinou betonovou taškou shodnou jako na domě a dřevěným zábradlím. Z téže chodby je pak přístup také do koupelny a samostatného WC. Podlahy v 1.NP jsou v zádveří a chodbě keramické dlažby, v obývacím pokoji a kuchyni plovoucí podlahy, kolem krbu dlažba. V koupelně a na WC rovněž keramická dlažba. Vybavení koupelny tvoří vana, umyvadlo, sprchový kout, koupelna je obložena keramickým obkladem. Kuchyň je vybavena novou rohovou rustikální kuchyňskou linkou. V podkroví se nacházejí 3 pokoje, 2 šatny a nedokončená koupelna. Podlahy v tomto podlaží jsou plovoucí s kusovými koberci. 1.PP je přístupno zvenku z jižní strany a obsahuje dvě místnosti, každá má vlastní vchod. Jedna slouží jako kotelna, druhá jako dílna. Oběma chybí povrchové úpravy interiéru. Objekt je vytápěn ústředním teplovodním vytápěním s akumulační nádrží, vyhřívaným krbem v obývacím pokoji, příp. elektrokotlem. Je připojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektro. Plyn v lokalitě není. Dle §35 odst. 5 platné Oceňovací vyhlášky cena rodinného domu, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č.17, kromě výjimek, a zahrnuje i cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25 m2. V oceňovaném případě se jedná o přípojku vody z obecního vodovodu, přípojku kanalizace, elektropřípojku, vedlejší stavbu- zděnou kolnu s pultovou střechou, krytou bitumenovou lepenkou, částečné oplocení z pletiva na ocelových sloupcích na severní straně, jižní opěrné kamenné zídky.

–9–

b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 998 Jedná se o pozemky: - pozemek parc.č. st. 44, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 106 m2, jehož součástí je stavba: Volanov, č.p. 27, rod.dům, - pozemek parc.č. 396, druhu zahrada, o výměře 1115 m2 , sloužící jako zahrada u rodinného domu č.p. 27. Oba pozemky se výrazně svažují od severu k jihu. Tento svah je využit k zahradním úpravám na západní i východní straně objektu, a také jsou zde vytvořena dvě kamenná schodiště od ulice Pod Silnicí ke vstupu do 1.NP i 1.PP objektu. Na jihu pozemku pod terasou je kamenná opěrná zídka, rovněž také na východní straně je kamenná zídka, vyrovnávající výškové rozdíly terénu. Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbou rodinného domu č.p. 16, tento fakt je v souladu s Oceňovací vyhláškou zohledněn v ocenění příslušným redukčním koeficientem.

c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Na pozemku parc.č. 396 vázne věcné břemeno služebnosti zařizování a udržování el. vedení a umísťování el. stožárů a udržování provozu. Oprávněným z věcného břemene je subjekt Vychodočeské elektrárny, akciová společnost, Hradec Králové. Na pozemku parc.č. 396 stojí sloup el.vedení nízkého napětí. Nadzemní vedení nízkého napětí (do 1kV) není chráněno ochranným pásmem. Při činnostech prováděných v jeho blízkosti je nutné dodržet vzdálenosti dané ČSN EN 50110-1 ed.2. Jako takové není dále relevantní, neovlivňuje obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí a není dále uvažováno.

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 27 – § 35 Podlaží: Název 1.NP 1.PP podkroví Součet: Podlažnost:

Výška 2,85 m 2,85 m 2,70 m 8,40 m

Zastavěná plocha 11,72×8,25+4,52×4,44+2,4×2,25 7,711×6,25 11,72×8,25+4,52×4,44

287,11 / 122,16

= = =

122,16 m2 48,19 m2 116,76 m2 287,11 m2

= =

477,54 m3 137,35 m3

=

116,75 m3

= 2,35

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 4,09 × (11,72×8,25+4,52×4,44) 1.PP 2,85 × 7,711×6,25 střešní prostor 2,415/2 × (11,72×8,25) polovalbová

– 10 – střecha střešní prostor 1,9/2 × 4,52×4,44 – (4,52×2×2)/2 valbová střecha přístavek vstup 2,5 × 2,4×2,25 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

10,03 m3 13,50 m3 755,17 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Trutnov Počet obyvatel: 30 808 Základní cena (ZC): 2 402,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav I. stavba ve výborném stavu * Rok výstavby / kolaudace: 1945 Rok celkové rekonstrukce: 2009 Stáří stavby (y): 21 Zvýšení koeficientu s: 0,05 Koeficient pro úpravu (s): 0,945

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,07 0,01 –0,01 1,05*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,121

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 692,64 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,010 Index polohy (IP): 0,920 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 755,17 × 2 692,64 × 1,010 × 0,920 =

1 889 436,16 Kč

Rodinný dům č.p. 27 – zjištěná cena:

1 889 436,16 Kč

– 11 –

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 27 – § 35 Podlaží: Název 1.NP 1.PP podkroví Součet: Podlažnost:

Výška 2,85 m 2,85 m 2,70 m 8,40 m

Zastavěná plocha 11,72×8,25+4,52×4,44+2,4×2,25 7,711×6,25 11,72×8,25+4,52×4,44

287,11 / 122,16

= = =

122,16 m2 48,19 m2 116,76 m2 287,11 m2

= =

477,54 m3 137,35 m3

=

116,75 m3

= =

10,03 m3 13,50 m3 755,17 m3

= 2,35

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 4,09 × (11,72×8,25+4,52×4,44) 1.PP 2,85 × 7,711×6,25 střešní prostor 2,415/2 × (11,72×8,25) polovalbová střecha střešní prostor 1,9/2 × 4,52×4,44 – (4,52×2×2)/2 valbová střecha přístavek vstup 2,5 × 2,4×2,25 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Královéhradecký Obec: Trutnov Počet obyvatel: 30 808 Základní cena (ZC): 2 402,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu

Vi A

0,00 0,00 0,00 0,02 0,04 0,00 0,00 0,00 0,00 0,07 0,01 –0,01

– 12 – 13 Stavebně-technický stav * Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Zvýšení koeficientu s: Koeficient pro úpravu (s):

1,05*

I. stavba ve výborném stavu 1945 2009 21 0,05 0,945 12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

1,121

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 755,17 × 2 692,64

2 692,64 Kč/m3 =

Rodinný dům č.p. 27 – zjištěná cena:

2 033 400,95 Kč 2 033 400,95 Kč

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 998 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trutnov Název okresu: Trutnov Základní cena pozemku: ZC = 740,– Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 221 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,964 Index trhu: IT = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Svažitost terénu, bezprostřední blízkost silnice č. 16 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,930 i=1

Index polohy: IP = 0,920 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,864

Pi 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,05

– 13 – § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 616,3430 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 44 zastavěná plocha a nádvoří 106 396 zahrada 1 115 Součet: 1 221 Pozemky na LV číslo 998 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 65 332,36 687 222,45 752 554,81 752 554,81 Kč

b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 998 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Trutnov Název okresu: Trutnov Základní cena pozemku: ZC = 740,– Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 221 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,964 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Svažitost terénu, bezprostřední blízkost silnice č. 16 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu

Pi 0,00 –0,02 0,00 0,00 0,00 –0,05

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,930 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 0,930 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 663,4248 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 44 zastavěná plocha a nádvoří 106 396 zahrada 1 115 Součet: 1 221 Pozemky na LV číslo 998 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 70 323,03 739 718,65 810 041,68 810 041,68 Kč

– 14 –

c) Věcná práva d) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci:

1) Dům, Trutnov- Volanov, ul. Letní Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

3 390 000,–

Kód nabídky: 393973 MoniT-ID: 2587A9

Kč vč. DPH

Letní, Trutnov - Volanov Trutnov 30 808 Trutnov

Číslo obce:

579025

Kraj:

Královéhradecký

Celková plocha: 381 m2 Zastavěná plocha: 650 m2 Užitná plocha: 829 m2 Plocha pozemku: 650 m2 Plocha sklepa: 25 m2 Umístění nemovitosti: centrum obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: ano Počet nadzemních podlaží: 3 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod, místní zdroj Elektřina: 120V, 230V, 400V Kanalizace: septik Parkování: parkovací stání Rozvody: telefon, internet, kabelová televize Doprava: MHD

– 15 – Příslušenství:

sklep

2) Dům, Trutnov- Volanov Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 001016 MoniT-ID: 1BB6B

– 16 – Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

3 650 000,– Volanov Trutnov 30 808 Trutnov

Kč vč. DPH Číslo obce:

579025

Kraj:

Královéhradecký

Celková plocha: 125 m2 Zastavěná plocha: 72 m2 Užitná plocha: 125 m2 Plocha pozemku: 980 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: novostavba Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: 2 Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Třída B - Velmi úsporná Voda: místní zdroj Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: septik Parkování: parkovací stání Rozvody: telefon, internet, kabelová televize Příslušenství: terasa

3) Dům, Trutnov -Kryblice

– 17 – Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena:

3 690 000,– včetně provize

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Zahradní město, Trutnov - Kryblice Trutnov 30 808 Trutnov

Kód nabídky: 413236 MoniT-ID: 2A6E72

Kč vč. DPH

Číslo obce:

579025

Kraj:

Královéhradecký

Popis: Prodej RD v Trutnově, část obce Kryblice. Atraktivní klidná lokalita. Celková plocha včetně pozemku 731 m2. Dispozice: garáž pro dvě auta, kotelna, prádelna, dvě technické místnosti, vstupní chodba. 1. NP: byt 2+1 s koupelnou a samostatným WC. 2. NP: byt 2+1 po rekonstrukci, WC + koupelna. Dále vybudovaný podkrovní pokoj s možnou dostavbou dalšího pokoje. Zahrada s bazénem s výhledem na Trutnov. Celková plocha: 255 m2 Zastavěná plocha: 85 m2 Užitná plocha: 731 m2 Plocha pozemku: 85 m2 Plocha zahrady: 646 m2 Plocha sklepa: 62 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: v bloku Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: veřejná kanalizace Parkování: parkovací stání Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice Příslušenství: sklep

3 1

– 18 –

4) Dům, Trutnov-Dolní Předměstí, ul. Nad Poříčskou Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 01RD4029 MoniT-ID: 27666A

Nabídková cena:

3 990 000,– AKČNÍ CENA

Kč vč. DPH

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Nad Poříčskou, Trutnov - Dolní Předměstí Trutnov Číslo obce: 30 808 Trutnov Kraj:

579025 Královéhradecký

Popis: Nabídka nadstandardní novostavby rodinného domu. Tato velmi atraktivní nízkoenergetická!! stavba se nachází v žádané lokalitě Trutnova - Nové Dvory Dům byl kolaudován v roce 2012 a splňuje veškeré současné požadavky a normy moderního bydlení. Součástí je velká dvojgaráž. Dispozice: 1.NP: zádveří (vchod do garáží), chodba se schodištěm, velmi prostorná obývací místnost s krbem, jež je propojena s kuchyní (vestavěné spotřebiče), komora, pokoj - posilovna, koupelna s WC a samost. WC, technická místnost, 2.NP: 2 x pokoj, 1x pokoj se šatnou, šatna, koupelna s prost. pro saun., WC, komora. Za domem je prostorná, krytá terasa s výhledem do udržované zahrady - ideální místo pro odpočinek a slunění. Dům byl postavem s maximálním důrazem na úsporu energií - nízké náklady na bydlení! Krásné, klidné místo s dobrou dostupností. Celková plocha: 228 m2 Zastavěná plocha: 180 m2 Užitná plocha: 130 m2

– 19 – Plocha pozemku: 1 191 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Okolní zástavba: obytná Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: smíšená Stav objektu: novostavba Objekt je zařízen: částečně Rok kolaudace: 2012 Rok rekonstrukce: 0 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Kanalizace: jímka Parkování: parkovací stání Rozvody: internet, satelit Doprava: silnice Příslušenství: terasa, sklep, garáž

2

– 20 –

Seznam porovnávaných objektů: 1) Dům, Trutnov- Volanov, ul. Letní Výchozí cena (VC): 3 390 000,– Kč Množství (M): 121,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,95 Kvybav.: 0,90 Kpříslušenství: 1,03 Kpozemků: 1,25 Ksuterénu: 0,95 Kpodkroví: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Jednotková cena (JC): 27 833,95 Kč Váha (V): 1,0 2) Dům, Trutnov- Volanov Výchozí cena (VC): 3 650 000,– Kč Množství (M): 125,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 1,03 Kpříslušenství: 1,03 Kpozemků: 1,05 Ksuterénu: 1,05 Kpodkroví: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,95 Jednotková cena (JC): 27 578,99 Kč Váha (V): 1,0 3) Dům, Trutnov -Kryblice Výchozí cena (VC): 3 690 000,– Kč Množství (M): 85,00 m2 Kpolohy: 0,95

– 21 – Kstavu: 1,00 Kvybav.: 1,10 Kpříslušenství: 0,95 Kpozemků: 1,10 Ksuterénu: 0,90 Kpodkroví: 0,70 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Jednotková cena (JC): 26 879,62 Kč Váha (V): 1,0 4) Dům, Trutnov-Dolní Předměstí, ul. Nad Poříčskou Výchozí cena (VC): 3 990 000,– Kč Množství (M): 130,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,85 Kvybav.: 0,90 Kpříslušenství: 0,95 Kpozemků: 1,03 Ksuterénu: 1,00 Kpodkroví: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,99 Jednotková cena (JC): 22 745,06 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Kpříslušenství × Kpozemků × Ksuterénu × Kpodkroví × Kredukce na zdroj ceny) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

22 745,06 Kč 26 259,41 Kč 27 833,95 Kč

× =

26 259,41 Kč 122,00 m2 3 203 648,02 Kč 3 203 650,– Kč

– 22 –

C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 889 440,– 752 550,– 2 641 990,– 2 033 400,– 810 040,– 2 843 440,– 3 203 650,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 3 200 000,– Kč Cena slovy: třimilionydvěstětisíc Kč

Závěr: I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to nemovitých věcí povinného, které jsou v SJM s Radová Kateřina RČ 765515/3605 zapsaných na listu vlastnictví č. 998 u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov, pro obec Trutnov, kat.území Volanov, a to: - pozemek parc.č. st. 44, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 106 m 2, jehož součástí je stavba: Volanov, č.p.27, rod.dům, - pozemek parc.č. 396, druhu zahrada, o výměře 1115 m2 včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 3 200 000,– Kč II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. Nemovité věci disponují příslušenstvím, blíže specifikovaným výše v Posudku. Toto příslušenství je zohledněno při stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí.

– 23 – Na nemovitých věcech vázne věcné břemeno služebnosti zřizování a udržování el.vedení a umísťování el. stožárů a udržování provozu, bližší specifikace viz výše v Posudku. Toto břemeno neovlivňuje obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. Ocenění ad III) : 0,- Kč Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.

V Metylovicích 29. 9. 2015

Ing. Marta Bílková

– 24 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 320-62/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015-72 . V Metylovicích 29. 9. 2015

E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa

Ing. Marta Bílková

– 25 –

Fotodokumentace

Pohled na dům z ulice Pod Silnicí- od jihozápadu

Pohled na dům z ulice Jičínská- od severovýchodu

Pohled z ulice Jičínská- od severovýchodu

Západní fasáda rodinného domu s terasou

Pohled na dům z ulice Pod Silnicí- od jihovýchodu a pozemek parc.č.396

Přístavek vstupu do rodinného domu

– 26 –

Vstup do rodinného domu- zádveří

1.NP Chodba se schodištěm do podkroví

1.NP kuchyně s jídelním koutem

1.NP obývací pokoj

1.NP jižní terasa- vstup z obývacího pokoje

1.NP obývací pokoj- krb

– 27 –

Podkroví- pokoj

1.NP západní terasa- vstup z obývacího pokoje

Podkroví- pokoj

Podkroví- ložnice

1.PP dílna

Podkroví- nedokončená koupelna

– 28 –

Pozemek parc.č. 396- východní část

Jižní fasáda objektu s terasou

Vedlejší stavba -kolna

Pozemek parc.č. 396- západní část

– 29 –

Výpis z katastru nemovitostí

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –

– 34 –

Katastrální mapa