ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.456 – 33/15 o cen v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 1110 a p. . 1326 situovaných v kat. území Rosice u Chrasti (741191), obci Rosice (572179), okrese Chrudim (CZ 0531), kraji Pardubickém a zapsaných na L.V. 183
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3006/13-36 ze dne 25.2.2015
Vlastník oce ovaných pozemk :
el posudku:
Vrb cká V ra, Krále Jana 1332, 583 01 Chot bo
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 1110 a 1326 s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného
Posudek vypracoval: ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Posudek obsahuje:
12 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 1.4.2015
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 1110 a 1326 situovaných v katastrálním území Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 183.
1.02.
Objednatel posudku: Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák na základ usnesení .j. 050 EX 3006/13-36 ze dne 25.2.2015
1.03.
Vlastník oce ovaných pozemk :
1.04.
el posudku:
Vrb cká V ra, Krále Jana 1332, 583 01 Chot bo
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) pozemk p. . 1110 a 1326 s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení Exekutorského ú adu Havlí v Brod, soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák .j. 050 EX 3006/13-36 ze dne 25.2.2015 - internetový výpis z K.N. L.V. 183 - snímek kat. mapy pro k.ú. Rosice u Chrásti - vyhláška ministerstva financí . 441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky . 199/2014 Sb. platná od 1.10.2014 – dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 1.4.2015.
-3-
2.00. NÁLEZ Oce ované pozemky p. . 1110 a 1326 se nalézají v katastrálním území Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém a jsou zapsány na L.V. 183. Stanovuje se cena v ase a míst obvyklá (tržní) pozemk ve vlastnictví p. V ry Vrb cké bytem Chot bo , Krále Jana 1332. Pozemek p. . 1110 je evidovaný v K.N. L.V. 183 v druhu pozemku ovocný sad. Pozemek je z více než poloviny osázen trvalým porostem ovocných strom . Zp sob jeho ochrany je vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond. Pozemek p. . 1326 je evidovaný v K.N. L.V. 183 v druhu pozemku orná p da. Zp sob jeho ochrany je též vyzna en neoce ovaným zp sobem zem lský p dní fond. Omezení vlastnického práva je vyzna eno v K.N. exeku ním p íkazem k prodeji a zástavními právy exekutorské a soudcovské (též se neoce ují, ale p ihlíží se k ním p i stanovení kone né tržní ceny). Nep edpokládá se v sou asné dob ani v budoucích plánech jeho p ípadné využití k jinému ú elu. (nap . stavební parcely)
-4-
3.00. POSUDEK A) Administrativní cena
3.10. POZEMKY 3.11. Zem
lský pozemek (§ 6 „Vyhlášky“)
katastrální území:
Rosice u Chrasti (741191)
obec:
Rosice (572179)
okres:
Chrudim (CZ 0531)
kraj:
Pardubický
Pozemek p. . 110 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku ovocný sad Pozemek p. . 1326 Pozemek je evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná p da Zp sob ochrany: zem
lský p dní fond
druh parcela p. .
vým ra 2
(m )
díl í pozemk
vým ry
u
(m2)
12.439
1.326
3.428
úprava
upravená
zjišt ná
cena
Z.C.
základní
cena
cena
(K /m2)
íl. .5
(K /m2)
(K )
pol.1.8.2.
5.658
32544
5,56
20 %
6,67
37.738,86
sad
6.781
33716
1,94
20 %
2,33
15.799,73
orná
3.428
11,96
20 %
14,35
49.191,80
ovocný 1.110
BPEJ
základní
da
31901
Celkem zjišt ná administrativní cena zem
lských pozemk
102.730,39 K
-5B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní)
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: –metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-6–metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R.
–metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na
kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje.
V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).
-7-
3.20.3. Metoda srovnávací (komparativní) srovnávací nemovitosti
1. Prodej pozemku orná p da k.ú. Syn any, obec Rosice u Chrasti cena nabídková celkem: 389.576,- K vým ra: 20.504 m2 2 cena za 1 m : 19,- K /m2 zdroj: ortsim Rosice, okres Chrudim pronajato s výpov dní lh tou 5 let nabídka
2. Prodej pozemku orná p da; k.ú., obec Chrást cena prodejní celkem: 133.750,- K vým ra: 5.350 m2 cena za 1 m2: 25,- K /m2 zdroj: tisk prodej
3. Prodej pozemku s porostem strom , listnatým a ovocným obec Chrudim cena za prodej celkem: 280.000,- K vým ra: 8.932 m2 2 cena za 1 m : 31,35 K /m2 zdroj: RE/MAX Chrudim prodej
4. Prodej zem. p dy; k.ú. St emošnice cena za prodej celkem: 403.860,- K vým ra: 20.193,- m2 cena za 1 m2: 20,- K /m2 zdroj: RE/MAX Praha nabídka pronajato s výpov dní lh tou 13 rok
-8-
Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti
„K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
.
Odborná
el
Poloha
Velikost
v obci
obce
užití
K1
K2
K3
Porosty K4
íjezd K5
Jiné vlivy K6
úvaha
Reduk ní
znalce
koeficient „K“
K7
Rosice u Ch. 1.
1,000
1,000
orná p da 1,000
1,000
1,000
0,990
1,000
0,990
1,000
1,000
1,000
1,000
0,990
0,960
0,990
1,000
1,000
0,931
1,000
0,990
0,980
1,000
0,951
(1.365) Chrást 2.
1,000
0,990
orná p da 1,000
(3.136) Chrudim sad 3.
1,000
0,980 1,000 (23.182) Chrudim St emošnice
4.
1,000
zem. pozemek
0,980 1,000 (23.182)
-9-
.
Nabízené
Nabídková
nemovitosti
cena
(pozemky)
(K )
Plocha
Koeficient
(m2)
na zdroj
Reduk ní
Upravená
koeficient
cena (K /m2)
informace
k prodeji Pozemek orná p da 1.
k.ú. Syn any
389.576,-
20.504
0,950
0,990
1,000
0,990
1,000
0,931
0,950
0,951
17,87
obec Rosice u Chrasti
Pozemek orná p da 2.
133.750,-
k.ú., obec Chrást
5.350
24,75
Pozemek sad 3.
280.000,-
obec Chrudim
8.932
29,18
Pozemek zem. p da 4.
k.ú. St emošnice
403.860,-
20.193
obec Chrudim pr
rná cena vybraných
obdobných pozemk (K /m2)
22,47
maximum (K /m2)
29,18
minimum (K /m2)
17,87
Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 22,47 K /m2 - (0,15 x 11,31) =
20,7735 K /m2
zaokrouhleno
20,77
K /m2
18,07
-10-
CELKOVÁ REKAPITULACE
A) Administrativní cena
3.10. Pozemky 3.11. Zem
lský pozemek
(§ 6 „Vyhlášky“)
102.730,39 K
(cena za 1 m2 – 6,47 K ) ________________________________________________________________ zjišt ná cena
102.730,39 K
zaokrouhleno dle § 50 „Vyhlášky“ na celé desetikoruny
102.730,- K
slovy: sto dva tisíce sedmset t icet korun eských
B) Cena v ase a míst obvyklá (tržní) Metoda srovnávací (komparativní) Pozemek p. . 1.110 a 1.326 (15.867 m2 x 20,77 K /m2) zjišt ná tržní cena po zaokrouhlení
329.557,59 K 329.560,- K
-11-
C) ZÁV R Na základ výše uvedených skute ností stanovuji kone nou cenu v ase a míst obvyklou (tržní) pozemku p. . 1.110 a 1.326 situovaných v katastrálním území: Rosice u Chrasti, obci Rosice, okrese Chrudim, kraji Pardubickém na ástku
330.000,- K slovy: t ista t icet tisíc korun eských
-12Prohlášení:
Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovanému pozemku a stanovené cen i k budoucímu jeho p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši.
Platnost znaleckého posudku do 31.12.2015
ílohy:-internetový výpis z K.N. L.V. 183 -porovnatelné pozemky -usnesení o ustanovení znalce
