ZNALECKÝ POSUDEK č. 5948/56/15 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/109920 v obci Sokolov, okres Sokolov
Objednatel znaleckého posudku:
Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem
Účel znaleckého posudku:
Stanovení ceny podle platného cenového předpisu pro účely dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.5.2015 znalecký posudek vypracoval: Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek telefon: 602814246 e-mail:
[email protected]
Znalecký posudek obsahuje 19 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Nejdku 1.6.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/109920.
2. Základní informace Název předmětu ocenění:
Bytová jednotka č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti podílu 6086/109920 Adresa předmětu ocenění: Jelínkova 1871 356 01 Sokolov Kraj: Karlovarský Okres: Sokolov Obec: Sokolov Katastrální území: Sokolov Počet obyvatel: 23 879 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 750,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření
Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.5.2015 za přítomnosti Hany Haškové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí z listu vlastnictví č. 11753 k.ú. Sokolov ze dne 1.6.2015 - snímek katastrální mapy - informace a údaje poskytnuté objednatelem posudku - údaje o bytové jednotce poskytnuté družkou bydlící v bytě pí. Hanou Haškovou - evidenční list bytu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě
5. Vlastnické a evidenční údaje
Dle výpisu z katastru nemovitostí k.ú. Sokolov z listu vlastnictví č. 11753 ze dne 1.6.2015 je vlastníkem bytu č. 1871/15 a spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku (st.p.č. 2501/9 o výměře 231 m2 o velikosti podílu 6086/109920 : Novotný Daniel, Přátelství 1460/31, 35002 Cheb.
6. Dokumentace a skutečnost Při místním šetření bylo zjištěno, že v bytě bydlí paní Hana Hašková. Dle sdělení paní Haškové bydlí v bytě jako bývalá přítelkyně vlastníka, v bytě má trvalý pobyt, byt užívá dle jejího sdělení bez nájemní smlouvy .
7. Celkový popis nemovité věci
Oceňována je bytová jednotka č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku st.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov o velikosti spoluvlastnického podílu 6086/109920 situovaná v ulici Jelínkova v obci Sokolov. Budova je napojena na veřejné rozvody elektřiny, vody, plynu, na veřejnou kanalizaci, rozvod tepla a teplé vody, přístup je ze zpevněné komunikace. V blízkosti budovy je občanská vybavenost, jedná se o vhodnou lokalitu pro bydlení. -2-
8. Obsah znaleckého posudku B.1. Stanovení zjištěné ceny B.2. Stanovení obvyklé ceny
B. ZNALECKÝ POSUDEK B.1. Stanovení zjištěné ceny Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Ocenění staveb a1) Byt č. 1871/15
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Obdobné byty jsou v lokalitě obchodovány za vyšší ceny než stanovené vyhláškou, je provedena úprava ceny. 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,170 i=1
-3-
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II III
0,00 0,00 0,20
IV
1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,229
a) Ocenění staveb a1) Byt č. 1871/15
Oceňovaný byt je umístěn v 6.NP typového bytového domu č.p. 1871. Byt obsahuje kuchyň, 2x pokoj, předsíň, koupelnu, WC, lodžii a sklepní kóji v 1.PP. Základy domu jsou s izolací proti zemní vlhkosti, svislé konstrukce a stropy montované plošné, střecha plochá s živičnou krytinou, úpravy vnějších povrchů - standardní úprava panelů bez zateplení, schody teracové, elektroinstalace světelná a třífázová, bleskosvod, rozvod teplé a studené vody, vnitřní kanalizace ze všech hygienických zařízení, ohřev vody mimo objekt, vnitřní plynovod, rozvod STA, hydranty, domácí telefony. Vybavení bytu : Omítky štukové, dveře hladké a prosklené, okna dřevěná zdvojená, topení ústřední z dálkového zdroje, ohřev vody centrální mimo dům, hygienické vybavení podstandardní (vana, WC, chybí umyvadlo), podlahy z PVC, umakartové jádro. Dům je užíván asi od roku 1971, je průměrně udržovaný, je provedena výměna stoupaček vody. Byt vykazuje částečně zanedbanou údržbu, malby jsou částečně poškozené po zatékání, hygienické vybavení na hranici životnosti, jádro narušené, PVC krytiny částečně poškozené, dveře poškozené, byt je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací. Vzhledem ke stáří konstrukcí a vybavení a zjištěnému stavebnětechnickému stavu je předpoklad provedení stavebních úprav. -4-
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov Oceňovaný pozemek je v KN veden jako zastavěná plocha, ocenění je provedeno dle § 4 odst. 1 vyhlášky. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,170 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,170 * 1,000 * 1,050 = 1,229 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 750,Typ
Název
§ 4 odst. 1 stavební Stavební pozemek celkem
Parcelní číslo 2501/9
St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov - zjištěná cena
Index 1,229
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 231,00 921,75 231,00 m2 =
-5-
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 921,75 Cena [Kč] 212 924,25 212 924,25
212 924,25 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích St.p.č. 2501/9 k.ú. Sokolov
=
212 924,25Kč 212 924,25 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
212 924,25 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Sokolov 42 let 9 772,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 12,43 * 1,00 = 16,30 * 1,00 = 20,44 * 1,00 = 8,16 * 1,00 = 2,53 * 1,00 = 1,0 * 1,00 = 2,04 * 0,10 = 4,00 * 0,20 =
Podlahové plochy bytu kuchyně : pokoj : pokoj : předsíň: koupelna: WC: sklep: lodžie: Započítaná podlahová plocha bytu:
12,43 m2 16,30 m2 20,44 m2 8,16 m2 2,53 m2 1,00 m2 0,20 m2 0,80 m2 61,86 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu -6-
č. II II
Vi -0,05 0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
II
-0,10
III
0,00
III III
0,00 0,00
10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 42 let: s = 1 - 0,005 * 42 = 0,790
III
0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,790 = 0,591
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,170 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 9 772,- Kč/m2 * 0,591 = 5 775,25 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 61,86 m2 * 5 775,25 Kč/m2 * 1,170 * 1,050= 438 890,18 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
438 890,18 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 212 924,25 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 086 / 109 920 Hodnota spoluvlastnického podílu: 212 924,25 Kč * 6 086 / 109 920 = 11 789,09 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 11 789,09 Kč Byt č. 1871/15 - zjištěná cena
=
450 679,27 Kč
Byt č. 1871/15 - zjištěná cena po zaokrouhlení
=
450 679,30Kč
slovy: Čtyřistapadesáttisícšestsetsedmdesátdevět Kč
-7-
B.2. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Stanovení obvyklé ceny se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V současné době jsou v lokalitě nabízeny tyto obdobné nemovitosti :
Název Byt 2+1
Byt 2+1
Byt 2+1
Popis Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Jelínkova, 64 m2, 3. NP, byt průměrně udržovaný v původním stavu, zatepleném domě s výtahem Byt 2+1 v obci Sokolov v ulici Jelínkova, 54 m2, v zatepleném domě , ve 4. patře pětiposchoďového panelového domu s výtahem, náleží k němu sklep. Byt je po částečné rekonstrukci (podlahy, kuchyň), plastová okna, jádro je umakartové, zvenku obložené korkovými deskami. Byt 2+1 v obci Sokolov 2+1 o velikosti 61m2 ve 2. patře panelového domu v ulici Kosmonautů v Sokolově. Byt je částečně rekonstruován (zmodernizováno bytové jádro). K bytu náleží sklep a lodžie.
Cena 460 000 Kč
Zdroj ceny / Poznámka vlastní databáze, prodej v 03/2013
530 000 Kč
Nabídka RK EUROLINK INTERNATIONAL, s.r.o.
599 000 Kč
Nabídka RK M & M reality holding
U nemovitostí uvedeného typu, t.j. bytová jednotka o velikosti 1+2, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěného technického stavu, v dané lokalitě, je poptávka nižší než nabídka. Nemovitost je situována v souvisle zastavěné části obce v ulici Jelínkova, byt je umístěn v 6. NP bytového panelového nezatepleného domu, je v původním stavu bez rekonstrukcí a modernizací. Vzhledem k umístění, k velikosti bytové jednotky, stavebnětechnickému stavu bytu a budovy, požadovaným cenám za obdobné byty v lokalitě a současné situaci na trhu s nemovitostmi a zhoršenému stavebnětechnickému stavu bytu vlivem zanedbané údržby odhaduji obvyklou cenu oceňované bytové jednotky č. 1871/15 s podílem na společných částech domu č.p. 1871 a pozemku (st.p.č. 2501/9 o výměře 231 m2 ) o velikosti spoluvlastnického podílu 6086/109920 na
450.000,- Kč
-8-
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb a1) Byt č. 1871/15
450 679,30 Kč
a) Ocenění staveb celkem
450 679,30 Kč
450 679,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
450 680,- Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Čtyřistapadesáttisícšestsetosmdesát Kč
Výsledná obvyklá cena: Výsledná odhadovaná obvyklá cena nemovitosti činí celkem
450 000,- Kč
slovy: čtyřistapadesáttisíc Kč
V Nejdku 1.6.2015 Miroslav Hejzlar Komenského 1266 362 21 Nejdek
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 30.9.1992 pod č.j. Spr 2116/92 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5948/56/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 56/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 11753 ze dne 1.6.2015 Snímek katastrální mapy Evidenční list bytu Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti
-9-
počet stran A4 v příloze: 5 1 1 2 1
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
