Ladislav Charvát Člen Komory soudních znalců ČR Člen Asociace znalců a odhadců ČR Brno kancelář: Pražská 585, RESTAMO, Chomutov
mobil: IČO: e - mail: www:
602 447 582 48294047
[email protected] www.odhadycharvat.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 5318-51/15 o ceně nemovitosti:
Bytová jednotka č. 1050/7 o velikosti 3+1 ve 3.NP, ul. Osvobození, obec Jirkov, katastrální území Jirkov, kraj Ústecký, LV č. 3878, 3481.
Objednatel posudku: Hassman Trading s.r.o., Lučanská 1515, 438 01 Žatec Účel posudku:
Získání cenového podkladu k insolvenčnímu řízení - oddlužení. Stanovení ceny obvyklé.
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Není vhodné pro daňové účely. Posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a předává se objednateli ve 2 vyhotoveních. V Chomutově, dne 13. 10. 2015
2
A. Nález Předmět ocenění: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1050/7 o velikosti 3+1, která se nachází v ulici Osvobození v Jirkově, katastrální území Jirkov, kraj Ústecký. Insolvenční soud a spisová značka: Krajský soud v Ústí nad Labem, KSUL 44 INS 9614/2015 Insolvenční správce: Insolvency Project v.o.s., insolvenční správce dlužníka Radoslav Veréb Podklady pro ocenění: Výpisy z Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, KP Chomutov ze dne 14. 4. 2012, LV č. 3878, 3481. Situační plánek. Kopie katastrální mapy. Údaje sdělené objednatelem. Prohlídka dne 1. 10. 2015 za přítomnosti znalce a vlastníka bytu. Fotodokumentace budovy pořízená znalcem. Vlastníci nemovitostí dle LV: Veréb Radoslav, Jana Masaryka 364/23, Praha 2, Vinohrady, 120 00 Praha 2, vlastnictví: výhradní - dlužník Podíl na společných částech domu a pozemku: 664/13052 Jednotky: č.jedn. 1044/4 byt budova Jirkov č.p. 1043, 4044, byt.dům, LV 4083 Pozemky: pozemek parc. č. 2501 pozemek parc. č. 2502
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří
206 m2 205 m2
Datum provedení místního šetření a jeho účastníci: Místní šetření bylo provedeno dne 1. 10. 2015 za přítomnosti znalce a vlastníka bytu. Datum, k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ke dni 1. 10. 2015. Základní informace: Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Bytová jednotka Osvobození 1050/7 431 11 Jirkov Ústecký Chomutov Jirkov Jirkov
3
Počet obyvatel: 20 029 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 020,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)
č. I III
Pi 0,95 0,85
II
1,03
I
1,00
I
1,00
I
1,00
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 848,36 Kč/m2 Údaje o oceňovaném bytu: Byt nebo nebytový prostor dokončený Byt je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství bytu, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení, jehož vlastnictví bylo ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí. Nebytový prostor je místnost, nebo soubor místností, vč. součástí a příslušenství, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než bydlení, jehož vlastnictví ve smyslu zák.č. 72/1994 Sb. ke dni ocenění vloženo do katastru nemovitostí.
Místopis: Město Jirkov stavebně navazuje na bývalé okresní město Chomutov a je situované SZ od tohoto města. Ve městě je veškerá potřebná infrastruktura. Budova se nachází na jedné z hlavních ulic města, kterou vede trolejbusová doprava spojující města Chomutov a Jirkov. Obytný dům je napojený na všechny inženýrské sítě a místní komunikační systém. Bytová jednotka o velikosti 3+1 se nachází ve 3. nadzemním podlaží v č.p. 1050 ve zděné budově č.p. 1049, 1050, vícebytové, vícepodlažní, v ulici Osvobození v Jirkově. Jedná se o zděný dům s klasickými stavebními prvky typickými pro zděné domy. V domě jsou běžné stropy, schodiště a ostatní nosné konstrukce. V bytě je běžné sociální zařízení. Vytápění je ústřední na dálkový ohřev. Rozvod vody je teplé a studené s dálkovým přívodem. Kanalizace je svedena do společných stoupaček a je úplná. Elektroinstalace je běžná. Záchod je splachovací, v koupelně jsou běžné zařizovací předměty. K bytu patří spoluvlastnický podíl v rozsahu 664/13052 na společných částech budovy patřící dle zák.č.72/1994 Sb., v platném znění, neoddělitelně k bytové jednotce č. 1050/7 a spoluvlastnický podíl v rozsahu 664/13052 na pozemcích parc.č. 2501 a 2502 – zastavěné plochy a nádvoří. Dům je napojen na všechny inženýrské sítě: elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn, dálkovou dodávku tepla a TUV. Stavební stav odpovídá stáří a nepravidelné až zanedbané údržbě. Prohlídkou na místě byly zjištěny tyto závady: Okna a dveře zahnívají rozvody elektriky jsou na hranici životnosti
4
WC a koupelna jsou v původním stavu viz foto
Obsah: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - exekuce 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,900 i=1
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II I II IV
0,00 -0,04 0,00 1,00
5
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,30 okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,690 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,621
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1050/7 Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
6
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,690 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,900 * 1,000 * 0,690 = 0,621 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 848,36 Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 2501 2502
Index
Koef.
0,621
Upr. cena [Kč/m2] 526,83
Výměra [m2] 206,00
Jedn. cena [Kč/m2] 526,83
Cena [Kč] 108 526,98
205,00
526,83
108 000,15
m2
411,00
216 527,13
Pozemky - zjištěná cena
=
216 527,13 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemky
=
216 527,13Kč 216 527,13 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
216 527,13 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27): Podlahové plochy bytu podlahová plocha celkem: Započítaná podlahová plocha bytu:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec 10 001 – 50 000 obyvatel 43 let 6 753,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 67 * 1,00 = 67,00 m2 67,00 m2
7
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 43 let: s = 1 - 0,005 * 43 = 0,785
č. IV II II II III
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03
II
-0,10
I
-0,03
III III III
0,00 0,00 0,85
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,785 = 0,667 i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,900 Index polohy pozemku IP = 0,690 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 6 753,- Kč/m2 * 0,667 = 4 504,25 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 67,00 m2 * 4 504,25 Kč/m2 * 0,900 * 0,690= 187 408,33 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
187 408,33 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 216 527,13 Kč Spoluvlastnický podíl: 664 / 13 052 Hodnota spoluvlastnického podílu: 216 527,13 Kč * 664 / 13 052 = 11 015,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
11 015,48 Kč
Bytová jednotka č. 1050/7 - zjištěná cena
=
198 423,81 Kč
REKAPITULACE 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č. 1050/7
198 423,80 Kč 198 423,80 Kč
8
1. Ocenění staveb celkem 198 423,80 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
198 423,80 Kč
198 420,- Kč
slovy: Jednostodevadesátosmtisícčtyřistadvacet Kč Na nemovitosti váznou následující závady: Zástavní právo exekutorské Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Zástavní právo smluvní – Komerční banka, a.s. (viz LV č. 3878) Obdobné nemovitosti jsou v dané lokalitě v současné době převáděny za ceny odpovídající jejich administrativním cenám. V současné době jsou na serveru sReality.cz nabízeny obdobné byty s obdobným vybavením a obdobného technického stavu za ceny kolem 200 tis.Kč (viz příloha). Oceňovaná bytová jednotka je vyklizená, v původním stavu, před celkovou rekonstrukcí. Slabé stránky nemovitosti: Budova neudržovaná, bez zateplení Špatné parkovací možnosti Nepřizpůsobiví spoluobčané v okolí Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem stanovuji obvyklou cenu nemovitosti ve výši: Výsledná cena obvyklá cena nemovitosti
190 000,- Kč slovy: StodevadesáttisícKč
V Chomutově, 13. 10. 2015
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne 20.4.1978, č.j. 1618/78 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5318-51/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5318-51/15.
