15

Ing. Michal Sirový, Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice tel. : + 420 603 77 603 1 mail.: [email protected] www.posudkyodhady.cz

ZNALECKÝ POSUDEK č. 2528 – 58/15

- o odhadu obvyklé ceny nemovité věci tj. pozemku parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství zapsané na LV 1350 pro katastrální území Křemže a obec Křemže evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov

Objednatel posudku :

Účel posudku : Posudek vypracoval : Datum místního šetření : Zohlednění stavu ke dni : Datum, ke kterému je provedeno ocenění : Oceňovací předpis platný ke dni ke dni ocenění :

Zvláštní požadavky objednatele: V Českých Budějovicích dne

Soudní exekutor JUDr. Stanislav Pazderka Exekutorský úřad v Písku se sídlem V Portyči č.p. 472, 397 01 Písek č.j. 117 EX 3732/12-30 Zjištění obvyklé ceny pro vypořádání společného jmění povinného a jeho bývalé manželky v rámci exekutorského řízení Ing. Michal Sirový, znalec Jírovcova 1621/19, 370 01 České Budějovice 28.5.2015 28.5.2015 28.5.2015 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) provést ocenění obvyklou cenou dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění zákona č.303/2013 Sb. 31.5.2015

Tento znalecký posudek obsahuje 20 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se v jednom vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.

2

1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Stanislava Pazderky, Exekutorský úřad v Písku se sídlem V Portyči č.p. 472, Písek č. 117 EX 3732/12-30 ze dne 30.3.2015 s předáním podkladů poštou dne 10.4.2015 - viz příloha č. 1 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí – vlastnictví ověřeno znalcem na internetovém katastru nemovitostí, LV 1350. A: Vlastník : 1. SJM Hasala Roman a Sarauerová Nikola Mgr., Velké náměstí 114/3, 397 01 Písek a Hartunkov 61, 382 41 Benešov nad Černou 1/1 B : Nemovitosti : - parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 19 m2 vše v k.ú. a v obci Křemže 1.1.3 Kopie katastrální mapy - vyhotovená znalcem na internetovém katastru nemovitostí dne 10.5.2015 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 28.5.2015 za účasti znalce 1.1.7 Fotodokumentace - pořízena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace – u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými pozemky v uvedené lokalitě. 1.1.9 Konzultace – na Úřadě městyse ve Křemži na stavebním úřadě ve věci prostudování územního plánu obce Křemže 1.1.10 Územní plán – sídelního útvaru obce Křemže schválený zastupitelstvem městyse 1.1.11 Internet – zjištění stávajících nabídek pozemků na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz , www.prolux.cz , www.jihočeskéreality.cz apod. 1.1.12 Odborná publikace – „Teorie oceňování nemovitostí“ od Prof.Ing. Alberta Bradáče CSc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.13 Metodika oceňování nemovitostí – vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.14 Zákon č. 151/1997 Sb. - o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů 1.1.15 Vyhláška MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Oceňovaný pozemek parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří leží v katastrálním území a v obci Křemže východně od centra obce v lokalitě místní bytové zástavby. Přístup k pozemku je možný po místní zpevněné komunikaci. Obec Křemže nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek je zastavěn stavbou garáže bez č.p./č.e., která je ve vlastnictví jiného subjektu a není oceňována. Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, vybavení s tím, že stav je znalcem zohledněn ke dni provedení místního šetření tj. 28.5.2015. Znalci nebyly objednatelem sděleny žádné další závady či jiná práva. Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

3

Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad při zjišťování obvyklých cen v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů a s vyhláškou MF č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 1.3 Stavby : Na oceňovaném pozemku parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří se nachází stavba garáže bez č.p./č.e., která je ve vlastnictví jiného subjektu a není tudíž předmětem ocenění. Dle platného územního plánu sídelního útvaru obce Křemže je oceňovaná parcela určena k zastavění obdobných staveb garáží, což je v souladu se skutečným využitím.

1.4 Definice pojmů 1.4.1 Obvyklá cena Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. V zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku je tato cena definována takto: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. 1.4.2 Cena zjištěná ( dříve nazývaná administrativní či úřední ) Zjištěná cena je cena věci určená dle cenového předpisu vydaného MF ČR platného ke dni ocenění. V tomto případě se jedná o vyhl. MF č. 441/2013 Sb. ve znění novely č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ). 1.4.3 Cena sjednaná Jedná se o peněžní částku, která byla sjednaná dohodou při nákupu a prodeji zboží podle zákona o cenách. 1.4.4 Cena pořizovací Cena pořizovací je cena, za kterou by bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu opotřebení ( u staveb jde o cenu v době jejich postavení ).

Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

4

1.4.5 Cena reprodukční Cena reprodukční je cena ( věcná hodnota ), za kterou by bylo možno stejnou věc nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se u staveb nákladovou kalkulací, nebo podrobným položkovým rozpočtem, nebo za pomoci agregovaných položek. Nejčastěji se však stanoví za pomoci technicko hospodářských ukazatelů ( THU ) - jednotkových cen za l m3 obestavěného prostoru, nebo l m2 zastavěné plochy a pod. V současné době se také s výhodou používáno ocenění nákladovým způsobem podle cenového předpisu ( viz níže ). 1.4.6 Cena časová Cena časová je cenou reprodukční sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrně opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ke zjištění věcné hodnoty staveb je možno využít výpočtu ceny nákladovým způsobem dle platného cenového přepisu ( oceňovací vyhláška ). 1.4.7 Cena výnosová Cena výnosová - též "kapitalizovaná míra zisku". Zjednodušeně řečeno jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. 1.4.8 Cena porovnávací Porovnávací cena - cena obdobných nemovitých věcí. Standardně se zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji, koupěmi či pronájmy obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Např. Indexová porovnávací metoda výpočtu ceny je používána pro zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí za základě porovnání rozhodujících kritérií, které mají bezprostřední vliv na cenu nemovitostí ( poloha, technický stav, velikost, účel užití, příslušenství apod. ). 1.4.9 Tržní hodnota Je často zaměňována za obvyklou cenu. Rozdíl oproti obvyklé ceně je v odhadu realizované ceny na trhu za nabízený majetek ( např. nemovitou věc ) tj. odhad do budoucnosti. Jedná se o hodnotu, jíž je možno s největší pravděpodobností dosáhnout v dané době a v konkrétních podmínkách trhu mezi dobrovolně a legálně jednajícím kupujícím a prodávajícím s vyloučením působení mimořádných faktorů např. při prodeji v tísni či v nekalé soutěži. Tržní hodnotu je možno spočítat, na rozdíl od obvyklé ceny, vyhodnocením věcné ceny ( nákladové ocenění ), výnosové hodnoty a ceny určené porovnáním, jsou-li dostupné alespoň základní údaje srovnávacích objektů. 1.4.10 Tržní cena Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení.


5

2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ výčet oceňovaných staveb, pozemků : 2.1 Cena zjištěná 2.1.1 Stavební pozemek neuvedený v cenové mapě st. pozemků ( § 3 ) 2.1.1.1 Parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří ( § 4 odst. 1 ) 2.2 Cena obvyklá 2.2 Odhad tržní hodnoty 2.4 Rekapitulace a závěr

2.1 Cena zjištěná 2.1.1 Jiný pozemek ( § 9 ) 2.1.1.1 Parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří ( § 9 odst. 3 ) 2.1.1.1.1 Popis Oceňovaný pozemek parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří leží v katastrálním území a v obci Křemže východně od centra obce v zastavěné části obce Křemže v lokalitě místní bytové zástavby ( zděné bytové domy a rodinné domy ). Přístup k pozemku je možný po místních zpevněných komunikacích. V lokalitě zastavěné části obce Křemže je možnost napojení na všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu. Pozemek je zastavěn nemovitou stavbou garáže bez č.p./č.e., je mírně svažitý jižní orientace. V katastru nemovitostí je pozemek veden jako zastavěná plocha, což skutečnému využití odpovídá. Dle platného územního plánu obce Křemže leží pozemek v ploše s funkčním využitím pro výstavbu objektů pro bydlení s doprovodnými stavbami např. garážemi, což je v souladu se skutečným využitím. Pozemek leží v CHKO Blanský les a je zatížen běžným hlukem, prachem a exhalacemi od místní dopravy. Obec Křemže nemá zpracovánu žádnou cenovou mapu stavebních pozemků. 2.1.1.1.2 Výměry pro ocenění Oceňovaná parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří má výměru 19 m2. 2.1.1.1.3 Zjištění charakteru Cena stavebního pozemku se určí jako součin jeho výměry a základní ceny dle § 3 upravená dle § 4. Je-li součet všech pozemků ve funkčním celku se stavbou oceňovanou dle § 13,14,35 a 36 větší než 1000 m2, vynásobí se základní upravená cena pozemku redukčním koeficientem dle § 5 odst. 6. Takto zjištěná cena činí nejméně 30 Kč za m2. 2.1.1.1.4 Ocenění Základní cena za m2 stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného se určí pro obec Křemže ( nevyjmenovaná obec v tabulce č. 1 přílohy č. 2 této vyhlášky ) podle vzorce

ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 ZC……..základní cena stavebního pozemku v Kč za m2, ZCv…….základní cena stavebního pozemku v Kč za m2 uvedená v tabulce č. 1 v příloze č. 2 této vyhlášky vyjmenované obce okresu, ve kterém se obec nachází Ing. Michal Sirový – soudní znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí

6

O1………koeficient velikosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O2………koeficient hospodářsko-správního významu obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O3………koeficient polohy obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O4………koeficient technické infrastruktury v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O5………koeficient dopravní obslužnosti obce, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky, O6………koeficient občanské vybavenosti v obci, ve které se stavební pozemek nachází, uvedený v tabulce č. 2 v příloze č. 2 této vyhlášky. Základní ceny stavebního pozemku vyjmenovaných obcí, okresů, nebo oblastí v Kč za m2

Tabulka č. 1

Kraj v členění na vyjmenované obce, okresy, nebo oblasti některých měst*

Základní cena vyj. obce (Kč/m²)

HLAVNÍ MĚSTO PRAHA Praha-oblast 1 50 310 Praha-oblast 16 800 2,3,6 Praha-oblast 6 950 4,5,9,10,21 Praha-oblast 4 780 12,11,20,7,18 Praha-oblast 4 580 8,13,14,15,16, 17,19 STŘEDOČESKÝ KRAJ Benešov 1 950

Kraj v členění na vyjmenovan Základní é obce, cena vyj. okresy, obce nebo (Kč/m²) oblasti některých měst * PLZEŇSKÝ KRAJ Plzeň 1 5 550 Plzeň 2 2 050 Plzeň 3

2 110

Plzeň – jih

1 025

Plzeň – sever

1 000

Domažlice Klatovy

1 165 1 180 1 050

Beroun

2 450

Rokycany

Kladno 1 Kladno 2,3

2 160 1 500

Tachov

Kolín

1 890

Kutná Hora Mělník

1 205 1 590

Mladá Boleslav Nymburk Poděbrady 1

2 015

Poděbrady 2

1 850

Praha – východ Praha – západ Příbram

2 120

Rakovník

1 680

JIHOČESKÝ KRAJ

1 470 2 400

2 710 1 380

910

Kraj v členění na vyjmenovan é obce, okresy, nebo oblasti některých měst *


LIBERECKÝ KRAJ Česká Lípa Jablonec nad Nisou Liberec 1 Liberec 2,3,4,5 Semily

KARLOVARSKÝ KRAJ Karlovy 6 720 Vary 1 Karlovy 2 450 Vary 2, 3, 4 Cheb 1 060 Františkovy 1 865 Lázně 1 Františkovy 1 400 Lázně 2

Trutnov

Mariánské Lázně 1 Mariánské Lázně 2,3 Sokolov

Ústí nad Orlicí

ÚSTECKÝ KRAJ Děčín

5 500 2 200 750

960

JIHOMORAVSKÝ KRAJ Blansko 1 610 Břeclav 1 390

3 200

Hodonín

1 350

2 340

Vyškov

1 300

750

Znojmo

1 625

6150 740

PARDUBICKÝ KRAJ Chrudim Pardubice 1 Pardubice 2,3,4,5,6 Svitavy

870 2 335 1 400

OLOMOUCKÝ KRAJ Jeseník

900

Olomouc 1 Olomouc 2,3,4 Prostějov

4 100 2 480

Přerov 1,2 Přerov 3,4,5, Šumperk

1 970 720 1 450

1 300

ZLÍNSKÝ KRAJ Kroměříž Luhačovice

1 560 1 585

750

Uherské Hradiště

1 300

740

Vsetín

854

Zlín 1

1 500

Zlín 2,3

2 083

KRAJ VYSOČINA Havlíčkův Brod Jihlava 1 Jihlava 2,3


810 1 190

KRÁL. HRADECKÝ KRAJ Hradec 1 920 Králové 1,3 Hradec Král 1 520 2,4,5 Jičín 950 Náchod 620 Rychnov n.Kněžnou

Kraj v členění na vyjmenované obce, okresy, nebo oblasti některých měst*

780 2 200 1 160

MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ Ostrava1 510 oblast 2,5,6,9


7 České Budějovice 1 České Budě jovice 2,3,4

6 120

Chomutov

1 020

Pelhřimov

2 290

Litoměřice

1 350

Třebíč

Český Krumlov Jindřichův Hradec Písek

1 330

Louny

1 150

Most

1 040

1 125

Teplice

1 190

Prachatice

820

1 650

Strakonice

1 000

Tábor

1 050

Ústí nad Labem 1,2 Ústí nad L. 3,4,5,6

910

1 320

670

Ostravaoblast 1,3,10 Ostravaoblast 4,7,8,11,12 Bruntál

1 480

1 040

9 460

FrýdekMístek Karviná

4 200

Nový Jičín

3 150

Opava 1

2 100

1 840

Opava 2,3,4

1 380

1 270

Žďár nad Sázavou

680

JIHOMORAVSKÝ KRAJ Brno-oblast 1,2 Brno-oblast 3,4,5 Brno-oblast 6,7,8,9 Brno – venkov

1 180 665

540 580

Rozdělení obcí na oblasti je uvedeno v tabulce č. 3 této přílohy

Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1

Tabulka č. 2

Označen í znaku O1

Název znaku

Hodnota koeficientu

Velikost obce

- Velikost obce podle počtu obyvatel: I. Nad 5000 obyvatel II. 2001 – 5000 III. 1001 – 2000 IV. 501 - 1000 V. Do 500 obyvatel O2

Hospodářsko-správní význam obce

I. II.

IV.

Havířov a katastrální území lázeňských míst typu A a) Obce, které byly k 31. 12. 2002 sídly okresních úřadů a katastrální území lázeňských míst typu B a) Obce s počtem obyvatel nad 5 tis. a všechny obce v okr. Praha-východ a Praha-západ Ostatní obce

O3

Poloha obce

I. II.

V.

Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) Obec vzdálená od hranice města Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 ( mimo Prahu a Brna ) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně V ostatních případech

O4

Technická infrastruktura v obci ( vodovod, elektřina, plyn, kanalizace )

III.

III. IV.

– V obci je I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn III. Elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn IV. Elektřina O5

0,95 0,85 0,75 0,65 0,50

0,95 0,90 0,85 0,60 1,05 1,03 1,02 1,01 0,80

1,00 0,85 0,70 0,55

Dopravní obslužnost obce ( městská, autobusová a železniční doprava )

- V obci je: I. Městská hromadná doprava popřípadě příměstská doprava II. Železniční zastávka a autobusová zastávka III. Železniční, nebo autobusová zastávka


1,00 0,95 0,90

8 IV.

Bez dopravní obslužnosti ( zastávka mimo zastavěné území obce )

O6

Občanská vybavenost v obci

0,70

- Občanská vybavenost obce: I. Komplexní vybavenost ( obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, 1,00 bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj. ) II. Rozšířenou vybavenost ( obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, 0,98 nebo bankovní ( peněžní ) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení ) III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola ) 0,95 IV. Omezenou vybavenost ( obchod a zdravotní středisko, nebo škola ) 0,90 V. Minimální vybavenost ( obchod nebo služby – základní sortiment ) 0,85 VI. Žádná vybavenost 0,80 V případě, že obec lze začlenit do více kvalitativních pásem jednotlivých znaků, pro výpočet se použije nejvyšší hodnota z těchto kvalitativních pásem. a) Seznam lázeňských míst a jejich katastrálních území s uvedením jejich typu podle přílohy č. 20.

Upravená základní cena stavebního pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří nebo pozemku k tomuto účelu již užívaného a pozemky v jednotném funkčním celku s ním se určí, není-li dále stanoveno jinak, podle vzorce

ZCU = ZC × I ,

ZCU…základní cena upravená stavebního pozemku v Kč za m2, ZC…..základní cena stavebního pozemku obce v Kč za m2 určená podle § 3, I.…… index cenového porovnání zjištěný podle vzorce I = IT × I O × I P , IT…… index trhu IO ……index omezujících vlivů pozemku IP ……index polohy Koeficient trhu s nemovitostmi Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 1, Příloha č. 3 k vyhlášce č. 199/2014 Sb. Kvalitativní pásma

Znak Číslo

1

Název znaku

Číslo

Popis pásma

Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi

I. II.

Poptávka nižší než nabídka Nabídka odpovídá poptávce

III.

Poptávka je vyšší než nabídka

I. II. III. 2

Vlastnické vztahy

IV. V.

3

Změny v okolí

Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) Pozemek s právem stavby Pozemek ve spoluvlastnictví ( mimo spoluvl. podílu pozemku k jednotce ) Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku

Hodnota -0,01 až -0,06 0,00

Hodnota dle skutečnosti 0,00

0,01 až 0,06 -0,03

-0,03

-0,02 -0,01 -0,02 0,00

I.

Negativní

-0,01 až -0,08

II.

Bez vlivu nebo stabilizovaná území

0,00

III.

Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí

0,01 až 0,08

0,00


9

4

5

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby ) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energet. úspornost, vysoká ekonomická návratnost )

I.*

Negativní

-0,01 až -0,04

II.

Bez vlivu

0,00

III.*

Pozitivní

0,01 až 0,04

I.*

Vlivy snižující cenu

II.

Bez dalších vlivů

III.*

Vlivy zvyšující cenu

I.* 6

Povodňové riziko

II. III. IV.

0,00

-0,10 až -0,30 0,00

0,00

0,01 až 0,30

Zóna s vysokým rizikem povodně (území tzv. 5-leté vody) Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0,70 0,80 0,95 1,00

1,00

∑

0,970

Index trhu: 4  IT = P5 × (1 + ∑ Pi  i =1 

= ( 1 + ( 0,00 - 0,03 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) x 1,00

* Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty.

Koeficient omezujících vlivů pozemku Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 2, Příloha č. 3 k vyhlášce č. 199/2014 Sb. Kvalitativní pásma

Znak Číslo 1

Název znaku Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku

Číslo I.

I. 2

Svažitost pozemku a expozice

II. III. IV. I.

3

Ztížené základové podmínky

II. III. I. II.

4

Ochranná území a III. ochranná pásma IV.

5

Omezení užívání pozemku

I. II.

Popis pásma Nevhodný tvar, nebo velikost - omezující využití Tvar bez vlivu na využití Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; ostatní orientace Hladina spodní vody méně než 1 m pod úrovní výchozího terénu Snížená únosnost základové půdy (složitější způsob zakládání stavby, např. základová deska, piloty apod.) Neztížené základové podmínky Mimo chráněné území a ochranné pásmo Ochranné pásmo1) Chráněná krajinná oblast2) v 1. a 2. zóně, nebo národní park3) Národní přírodní reservace, národní přírodní památka, přírodní reservace a přírodní památka4) Bez omezení užívání Stavební uzávěra Stavba pod povrchem pozemku

Hodnota

Hodnota dle skutečnosti

-0,01až -0,03 0,00

0,00

-0,02 až -0,04 -0,01 až -0,02 0,00 až -0,01 0,00

0,00

-0,01 až -0,05 -0,01 až -0,05 0,00 0,00 -0,01 až -0,05

0,00 0,00

-0,01 až -0,05 -0,03 až -0,10 0,00 -0,01až -0,05 -0,01až -0,05

0,00


10

6

Ostatní neuvedené

I.*


II.

Bez dalších vlivů

-0,01 až -0,30

0,00

0,00

6

Index omezujících vlivů na pozemek:

I O = 1 + ∑ Pi = 1 + ( + 0,00 + 0,00 +

∑ 1,000 i =1 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) * Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí být odůvodněno včetně použité výše jeho hodnoty. 1.

Ochrannými pásmy, stanovenými právním předpisem nebo správními rozhodnutími se rozumí např. : ochráněná pásma zvláště chráněných území, ochranná pásma vodních zdrojů nebo přírodních léčivých zdrojů, ochranná pásma elektrických nadzemních i podzemních vedení, ochranná pásma nadzemních i podzemních produktovodů, ochranná pásma drážní a silniční, ochranná pásma vojenských újezdů, rybářských ploch, telekomunikací, ploch letišť a chráněná ložisková území. 2. Vyhlášené chráněné krajinné oblasti podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. 3. Vyhlášené národní parky podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. 4. Vyhlášené národní přírodní reservace, národní přírodní památky, přírodní reservace a přírodní památky podle zákona č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny.

Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby garáží, pro výrobu, pro sklady, dopravu a spoje a pro zemědělství Hodnocené znaky, charakteristiky kvalitativních pásem a jejich hodnoty Tabulka č. 4

2

Převažující zástavba v okolí pozemku

3

4

Dopravní dostupnost k hranici pozemku ( areálu, pozemku s povrchovou těžbou)*

f

g

h

i

0,80

0,40

0,45

0,60

0,30

0,8

0,04

-0,03

0,00

0,00

-0,01

0,04

0,00

-0,01

0,00

0,00

0,00

0,01

0 až 0,08 0 až 0,10 0 až 0,10

Obchodní centra

0,04

-0,02

III.

Výrobní objekty

0,02

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0 až 0,05

0,00

-0,01

-0,05

0,00

0,00

0,00

-0,02

-0,20

0 až – 0,10

0 až – 0,10

0 až 0,10

0 až – 0,10

0 až – 0,10

0 až – 0,12

0 až0,02

-0,01

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0 až 0,03

0 až 0,10

0 až 0,08

0 až 0,05

0,01

0,01

0,12

0,10

0,01

0,02

I. II. III. I. II. III. III.

Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci Pozemek nelze napojit na žádné sítě v obci Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po nezpevněné komunikaci Příjezd po zpevněné komunikaci Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu Příjezd po zpevněné komunikaci pro nákladní dopravu vlečka nebo železnice

Hodnota dle skutečnosti

e

II.

IV. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce*,**

Zemědělství

I.

Inženýrské stavby

I.

d Hlavní stavby v jednotném funkčním celku Rezidenční zástavba, rekreační chaty

Sklady, doprava a spoje

Číslo c

Výroba

1

b Druh a účel užití stavby

Popis pásma

Garáže

a

Kvalitativní pásma Název znaku

Číslo

Znak


0,00

0,00

11

I. 5

Parkovací možnosti*

Omezené parkovací možnosti

II. III.

6

7

Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti

Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace Výborné parkovací možnosti ( na pozemcích společných uživatelů)

I.

Nevýhodná

II.

Bez vlivu na komerční využití

III.

Výhodná poloha

IV.

Pozemky komerčně využívané (např. pozemek s povrchovou těžbou, golfová hřiště, pozemky pod stavbami obnovitelných zdrojů )

I.


Vlivy ostatní II. neuvedené*** III.

Bez dalších vlivů Vlivy zvyšující cenu

-0,01

-0,05

-0,03

0 až0,02

-0,02

0,00

0,00

0,00

0,00

-0,00

0,02

0,02

0,05

0 až 0,02

0 až 0,02

0 až 0,10 0,00 0 až 0,10

0 až 0,10 0,00 0 až 0,10

0 až 0,10 0,00 0 až 0,10

0 až 0,10 0,00 0 až 0,10

0 až 0,10 0,00 0 až 0,10

-

0,11 až 0,30

-

0,11 až 0,30

-

0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0 až 0,30 0,00 0 až 0,30

0,00

0,00

0,00

Index polohy: 7

I P = P1 × (1 + ∑ Pi )

= ( 1 + ( 0,04 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 + 0,00 ) ) x 0,80

∑

0,832

i=2

Začlenění do kvalitativního pásma se posuzuje pro všechny pozemky ve funkčním celku * U liniových staveb se tento znak neposuzuje - jeho hodnota je nulová ** U pozemků s povrchovou těžbou se posuzuje vybavenost obce, jejíž základní cena byla pro ocenění použita *** Zařazení do kvalitativního pásma znaku musí hodnotitel v posudku odůvodnit včetně použité výše jeho hodnoty

VÝPOČET CENY POZEMKU Oceňovaná parcela

č. 192/20

Druh parcely dle katastru

zastavěná plocha a nádvoří

Využití parcely dle skutečnosti Základní cena pozemku dle přílohy č. 2, tab. č. 1

zastavěná plocha ZCv

Kč/m2

Koeficient velikosti obce

O1

-

0,850

Koeficient hospodářsko-správního významu obce

O2

-

0,600

Koeficient polohy obce

O3

-

0,800

Koeficient technické infrastruktury v obci

O4

-

1,000

Koeficient dopravní obslužnosti obce

O5

-

0,900

Koeficient občanské vybavenosti v obci

O6

-

1,000

Základní cena pozemku ZC = ZCv x O1 x O2 x O3 x O4 x O5 x O6

Kč/m2

1 330,-

488,38

Index trhu

IT

-

0,970

Index omezujících vlivů pozemku

IO

-

1,000

Index polohy

IP

-

0,832

I = IT x I O x I P

-

Index cenového porovnání Základní cena upravená Podmínka min. ceny pozemku Výměra pozemku

ZCU = ZC x I ZCUmin VP

Cena zjištěná pozemku parcela č. 192/20 porovnávacím způsobem ke dni odhadu

Kč /

0,807 m2

394,12

Kč / m2

neuplatněno

m2

19

Kč

7 488,28


12

2.2 Cena obvyklá Úkolem znalce je zjištění ceny obvyklé. Obvyklá cena je definována v zákoně č. 151/97 Sb. v platném znění o oceňování majetku jako cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepronajímají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího, nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zákon již blíže nestanoví, jakou porovnávací metodu či jak porovnávací metodu použít. Obvyklou cenu lze zjistit či stanovit pouze na základě analýzy trhu a nijak jinak. Existuje pouze u zboží, se kterým se běžně obchoduje. Je to cena běžná, opakující a odpovídající zvyku v daném místě a čase. Proto ji analýzou trhu můžeme v běžných situacích odhadnout s velkou přesností nebo s menším rozptylem od průměrných hodnot. Problém může nastat při zjišťování obvyklé ceny u nemovitých věcí, kdy oceňujeme nemovitost, která se ve stejném či obdobném druhu v místě či okolí a v daném čase nenachází. Nebo se nachází, ale není s ní obchodováno či je takového druhu, který není s oceňovanou nemovitostí ani shodný či obdobný. V takovém případě obvyklá cena neexistuje, neboť v daném místě a čase se s obdobnými či stejnými nemovitostmi běžně neobchoduje. Pro zjištění obvyklé ceny oceňovaného pozemku vycházel znalec ze znalosti místního trhu s nemovitostmi, z konzultace u místních realitních kanceláří / realitní kancelář Kolář Český Krumlov, Reality Krumlov, realitní kancelář Coolbergen reality Srnín / a z konzultace na Úřadě městyse v Křemži. Znalec provedl analýzu trhu a na jejím základě je možno konstatovat, že s obdobnými pozemky, obdobných výměr s obdobným využitím k výstavbě garáže a dle platného územního plánu obce Křemže, není obchodováno prakticky vůbec a v každém případě ne v takovém měřítku, aby bylo možno provést objektivní porovnání. V současné době nejsou žádné obdobné pozemky k prodeji nabízeny. Je možno říci, že s obdobnými pozemky neexistuje v místě plnohodnotný a běžný trh, není s nimi běžně obchodováno a jelikož se obvyklá cena dá stanovit pouze porovnáním s uskutečněnými prodeji, které však nebyly v dostatečném počtu uskutečněny, nelze věrohodně a dle ustanovení zákona obvyklou cenu stanovit. Znalci je známa v místě podrobně situaci na trhu s pozemky např. určenými pro výstavbu rezidenčního bydlení, ale pozemky s obdobným využitím jako oceňovaný nejsou běžně prodávány. Je možno provést pouze odhad tržní hodnoty pozemků a stanovení obvyklé ceny tímto odhadem nahradit. 2.3 Odhad tržní hodnoty : Oceňovaný pozemek je situován v zastavěné části obce v lokalitě místní bytové nízkopodlažní výstavby s místním názvem Doubek. V lokalitě je možnost napojení na všechny inženýrské sítě rozvedené v obci. Příjezd k pozemku je možný po zpevněné místní komunikaci. Z pohledu využitelnosti a atraktivnosti je pozemek situován v lokalitě klidové části obce mimo turistický ruch. Z hlediska výnosnosti a atraktivnosti na průměrném místě lokálního významu.


13

Dle sdělení zástupců realitních kanceláří např. realitní kancelář Reality Jih s.r.o. Český Krumlov se cena plnohodnotného stavebního pozemku pro stavbu obdobného objektu garáže může v této lokalitě dnes pohybovat v rozmezí 450,- až 550,- Kč/m2 v závislosti na umístění pozemku, způsobu zástavby a především připravenosti pozemku k okamžité možnosti výstavby. Přibližně stejnou cenu, ale s menším cenovým rozpětím uvedl i majitel realitní kanceláře Kolář Český Krumlov pan ing. Kolář. Oslovené kanceláře shodně uvedly, že prodej pozemků v této lokalitě je v minimální míře. Dle srovnání ceny pozemků ve vztahu k ceně zjištěné ( cena dle cenového předpisu ) můžeme na základě zjištěných údajů říci, že cena zjištěná bude v tomto případě v nižší cenové hladině. Dle výše citovaných důvodů se může tržní hodnota stavebního pozemku určeného k výstavbě objektu garáže či pozemku obdobnou stavbou již zastavěného o obdobné výměře pohybovat ve výši 500,- Kč/m2. S přihlédnutím k faktům, které uvažovanou cenu objektivně ovlivňují ( plná existence inženýrských sítí v místě, zpevněný příjezd, průměrná lokalita, vyšší nezaměstnanost, omezená kupní síla obyvatelstva, jiný vlastník stavby apod. ) lze odhadnout, že tržní hodnota oceňovaného pozemku bude : Parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří 500,- Kč/m2 x 19 m2 =

9 500,- Kč

2.4 Rekapitulace a závěr 2.4.1 Cena zjištěná 2.1.1

Jiný pozemek ( § 3 )

2.1.1.1 Parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří ( § 4 odst. 1 )

7 488,28 Kč

Zjištěná cena oceňovaných nemovitých věcí ke dni odhadu celkem

7 488,28 Kč

Zaokrouhlení

+ 1,72 Kč

Zjištěná cena oceňované nemovité věci ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

7 490,- Kč

Zjištěná cena nemovitých věcí tj. pozemku parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství zapsaného na LV 1350 pro katastrální území Křemže a obec Křemže evidované u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov zjištěná podle vyhlášky č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) činí ke dni odhadu 7 490,- Kč slovy : sedmtisícčtyřistadevadesátkorunčeských 2.4.2 Cena obvyklá Dle zjištění znalce nelze v daném místě a čase provést plnohodnotně analýzu trhu. Se stejnými či obdobnými pozemky s obdobným využitím není v místě běžně obchodováno. Obvyklou cenu výše oceňovaných pozemků není možno stanovit porovnáním, proto bude proveden odhad tržní hodnoty oceňovaného pozemku.


14

2.4.3 Odhad tržní hodnoty 2.3 Parcela č. 192/20 – zastavěná plocha a nádvoří ( § 9 odst. 3 )

9 500,00 Kč

Tržní hodnota oceňované nemovité věci ke dni odhadu celkem

9 500,00 Kč

Zaokrouhlení

- 0,00 Kč

Tržní hodnota oceňované nemovité věci ke dni odhadu celkem zaokrouhlená

9 500,- Kč

Tržní hodnotu pozemku parcela č. 192/20 - zastavěná plocha a nádvoří včetně příslušenství zapsaného na LV 1350 pro katastrální území Křemže a obec Křemže evidovaného u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov odhaduji ke dni odhadu ve výši 9 500,- Kč slovy : devěttisícpětsetkorunčeských

v Českých Budějovicích dne 31.5.2015

Ing. Michal Sirový

Příloha : 2x fotodokumentace 1x kopie usnesení 1x kopie internetového výpisu z KN 1x kopie katastrální mapy


15

ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 2528 - 58/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 58/15.

CERTIFIKÁT QEN

Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 2.6.2014 pod č.95/107/QEN/2014-RE.

České Budějovice 31. května 2015

Ing. Michal Sirový


16

FOTODOKUMENTACE

parcela č. 192/20 - zastavěná plocha zastavěná garáží bez č.p./č.e.

parcela č. 192/20 - zastavěná plocha zastavěná garáží bez č.p./č.e.


15

Recommend Documents