15

Znalecký posudek č. 327-69/15 č.j. 142 EX 01753/13

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád)

Podle stavu ke dni 29. 9. 2015 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 36 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 3. 11. 2015

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 01753/13-219 je úkolem znalce provést ocenění nemovitostí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitostí manželky povinného: zapsaných na listu vlastnictví č. 534 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Pržno, kat.území Pržno, a to: - pozemek parc.č. 20/2, druhu zahrada, o výměře 834 m2, - pozemek parc.č. 20/3, druhu zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pržno, č.p. 237, rod.dům včetně jejich součástí a příslušenství II. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené III. Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 199/2014 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 3/2008 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu prodejnosti. 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o soubor nemovitých věcí, sestávající z pozemku parc.č. 20/3, jehož součástí je stavba rodinného domu čp. 237 a pozemku parc.č. 20/2, sloužícím jako zahrada u tohoto domu. Nemovité věci se nacházejí na západním okraji zastavěného území obce, poblíž centra obce, s okrajem parcely č. 20/2 cca 20m východně od železniční trati. Přístup k nemovitým věcem je po zpevněné místní komunikaci. Zástavba v okolí je tvořena objekty individuálního bydlení. Součást věci: součást věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vše, co k ní podle její povahy náleží a co nemůže být od věci odděleno, aniž se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je rostlinstvo na něm vzešlé. Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. Příslušenství věci Příslušenství věci je dle NOZ Zákona č. 89/2012 Sb. vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. Jsou-li pochybnosti, zda je něco příslušenstvím věci, posoudí se případ podle zvyklostí. Je-li stavba součástí pozemku, jsou vedlejší věci vlastníka u stavby příslušenstvím pozemku, je-li jejich účelem, aby se jich se stavbou nebo pozemkem v rámci jejich hospodářského účelu trvale užívalo. Příslušenstvím oceňovaných nemovitých věcí je vodovodní přípojka, kanalizační přípojka do čističky odpadních vod, chemická čistička odpadních vod, elektropřípojka, terasa krytá dřevěným přístřeškem v jihozápadním rohu objektu rodinného domu, dřevěné oplocení kolem pozemků včetně brány a branky.

–4– Obec Pržno se nachází v okrese Frýdek-Místek, kraj Moravskoslezský. Dle platného Malého lexikonu obcí zde žije 1 038 obyvatel. Ve vzdálenosti 3 km jižně leží město Frýdlant nad Ostravicí, 8 km severně město Frýdek-Místek. Obec je zvětší části plynofikována a převážná většina je napojena na místní vodovod. V obci se nachází lékařská a stomatologická ordinace. Je zde zrekonstruovaná budova ZŠ a nově postavená MŠ s malým hřištěm na volejbal, či nohejbal. Je zde prodejna potravin, pošta a tři restaurace. Zde se rovněž nachází sportovní zázemí místního Sportovního klubu Pržno. Jsou zde dvě fotbalová hřiště a tenisový kurt.

3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 29. 9. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora a p.Kubošníka.

4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 1753/13-Kubošník pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M, dne 23.9.2015. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 28.9. 2015. 4.3. Usnesení Mgr. Jaroslava Kocince LL.M. soudního exekutora, Exekutorský úřad Frýdek-Místek, se sídlem Farní 19, 738 01 Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 01753/13-219 Usnesení o ustanovení znalce a č.j. 142 EX 01753/13-220 Usnesení o ohledání nemovitých věcí. 4.4. Místní šetření provedeno dne 29.9.2015 vykonavatele soudního exekutora a pana Kubošníka.

za účasti zástupce objednatele posudku-

4.5. Fotodokumentace pořízená na místě 4.6. Informace získané při místním šetření 4.7. Databáze znalce a realitní servery 4.8. Použité předpisy, literatura a další podklady:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.  Vyhláška č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.  Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM  Použitá literatura: [1]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997

[2]

BRADÁČ A., FIALA J. a kol.: Rádce majitele nemovitosti. LINDE Praha, s.r.o., 2006. ISBN: 80-7201-582-6.

[3]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998

[4]

BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.

–5– [5]

BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.

[6]

BRADÁČ A., Metodiky oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení, vč. úvěrů hypotečních v České spořitelně, a.s.. Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., 2007

[7]

BRADÁČ A. a kol.: Teorie oceňování nemovitostí. VIII. vydání. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2009. ISBN: 978-80-7204-630- 0.

[8]

BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.

[9]

Petr Ort - Oceňování nemovitostí - Moderní metody a přístupy, Leges s.r.o., 2014

[10] Zbyněk Zazvonil - Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress 2006 [11] Zbyněk Zazvonil - Odhad hodnoty nemovitostí, Ekopress 2012 [12] Časopis „Soudní inženýrství“ vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení [13] [14]

technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno; ročníky 1996 až 2015

[15] Odborný čtvrtletník „Znalec“ vydávaný Komorou soudních znalců, interní zpravodaj Komory

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:

Moravskoslezský Frýdek-Místek Pržno Pržno (734055)

List vlastnictví číslo: 534 Vlastník: Kubošníková Martina č. p. 237, 73911 Pržno

6. Obsah posudku a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 237 b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 534 c) Ocenění porovnávací metodou

–6–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Poptávka je vyšší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,01 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,010 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě inženýrské sítě, které jsou v v obci obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost

Pi 1,01 0,03 0,00 –0,10

0,00 0,00 0,02 0,00 0,00 0,00

–7– 11 Vlivy ostatní neuvedené

II. Bez dalších vlivů

0,00

11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 0,959 i=2

Popisy objektů a) Objekty 1) Rodinný dům č.p. 237 Jedná se o samostatně stojící, nepodsklepený objekt, sestávající ze 3 výškově rozdílných, dispozičně propojených částí. Všechny tyto části jsou zastřešeny pultovými střechami s dřevěnou konstrukcí, střešní krytina plechová, konstrukce celého domu je zděná, zateplená 4 cm polystyrenem, okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné. Část jižní fasády pod balkonem je stavebně nedokončená. Tato část navazuje na rovněž nedokončený venkovní bazén. Dispozičně objekt obsahuje jednu bytovou jednotku. V přízemí objektu se nachází vstupní zádveří, plynule navazující na chodbu a dále obývací pokoj. Tento je propojený -dispozičně otevřený do kuchyně. Dále se v přízemí nachází samostatné WC, pracovna, pokojík, ložnice, koupelna s WC, technická místnost. Koupelna je obložena keramickým obkladem, vybavena rohovou vanou, designovým umyvadlem, WC. Kuchyň je vybavena moderní rohovou kuch.linkou vč. centrální části linky s navazujícím jídelním koutem do obývacího pokoje. V obývacím pokoji je situován krb. Podlahy v tomto podlaží jsou v zádveří, chodbě, obývacím pokoji, kuchyni, WC, koupelně keramické dlažby, v pokojích koberce, v pracovně plovoucí laminátová podlaha. Schodiště do podkroví je dřevěné. V podkroví se nachází prostorná hala s balkonem, 2 pokoje, malý pokojík, koupelna s WC. Koupelna je v tomto podlaží vybavena sprchovým koutem, umyvadlem, WC, stěny obloženy keramickým obkladem. Podlahy v tomto podlaží jsou v hale, na WC, v koupelně i na balkoně keramické dlažby, pokoje kryty koberci. Objekt je koncipován na vytápění tepelným čerpadlem vzduch-voda, v době místního šetření ovšem nefunkčním, náhradním zdrojem je kotel na tuhá paliva, ovšem nedořešen odvod spalin-provizorně vyveden skrz fasádu u vstupu do objektu. Dům je napojen na obecní vodovod, kanalizace řešena chemickou čistírnou odpadních vod. Dle §35 odst. 5 platné Oceňovací vyhlášky cena rodinného domu, určená porovnávacím způsobem, zahrnuje i cenu společně užívaných venkovních úprav, uvedených v příloze č.17, kromě výjimek, a zahrnuje i cenu společně užívaných vedlejších staveb, pokud součet výměr jejich zastavěných ploch není větší než 25m2. V oceňovaném případě se tedy jedná o vodovodní přípojku, kanalizační přípojku, kanalizaci včetně čističky odpadních vod, zpevněné štěrkové plochy kolem objektu, oplocení, dřevěný přístrešek nad terasou v jihozápadním rohu objektu.

b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 534

Jedná se o pozemky parc.č. 20/2 ,druhu zahrada, o výměře 834 m2, užívanou jako zahrada u rodinného domu č.p. 237, a parc.č. 20/3, druhu zastavěná plocha a nádvoří, o výměře 160 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p. 237. Oba pozemky tvoří funkční celek se stavbou rodinného domu.

–8–

Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rodinný dům č.p. 237 – § 35 Podlaží: Název 1.NP podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 12,8×5,9+6,6×4,5+9×6,5 12,8×5,9+6,6×4,5+9×6,5

327,44 / 163,72

= = =

163,72 m2 163,72 m2 327,44 m2

= =

264,32 m3 136,62 m3

= =

181,35 m3 275,65 m3

=

41,54 m3

=

20,79 m3

= =

70,20 m3 5,90 m3 996,37 m3

= 2,00

Obestavěný prostor (OP): 1.NP hlavní část 3,5 × 12,8×5,9 1.NP západní část 4,6 × 6,6×4,5 1.NP východní 3,1 × 9×6,5 část 2.NP hlavní část 3,65 × 12,8×5,9 střešní prostor 1,1/2 × 12,8×5,9 hlavní část střešní prostor 1,4/2 × 6,6×4,5 západní část střešní prostor 2,4/2 × 9×6,5 východní část Balkon 1,0 × 5,9×1,0 Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Pržno Počet obyvatel: 1 038 Základní cena (ZC): 1 812,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby IV. Převažující části vytápění podlahové,

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 0,05

–9– teplovzdušné vytápění IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna I. Bez dalšího vybavení III. Standardního rozsahu a provedení II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem

7 Zákl. příslušenství v RD 8 Ostatní vybavení v RD 9 Venkovní úpravy 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *

Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):

III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 2008 7 0,965

0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,951

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 723,21 Kč/m3 Index trhu (IT): 1,010 Index polohy (IP): 0,959 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 996,37 × 1 723,21 × 1,010 × 0,959 =

1 663 025,20 Kč

Rodinný dům č.p. 237 – zjištěná cena:

1 663 025,20 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Rodinný dům č.p. 237 – § 35 Podlaží: Název 1.NP podkroví Součet: Podlažnost:

Zastavěná plocha 12,8×5,9+6,6×4,5+9×6,5 12,8×5,9+6,6×4,5+9×6,5

327,44 / 163,72

Obestavěný prostor (OP): 1.NP hlavní část 3,5 × 12,8×5,9 1.NP západní část 4,6 × 6,6×4,5 1.NP východní 3,1 × 9×6,5 část 2.NP hlavní část 3,65 × 12,8×5,9 střešní prostor 1,1/2 × 12,8×5,9 hlavní část střešní prostor 1,4/2 × 6,6×4,5 západní část

= = =

163,72 m2 163,72 m2 327,44 m2

= =

264,32 m3 136,62 m3

= =

181,35 m3 275,65 m3

=

41,54 m3

=

20,79 m3

= 2,00

– 10 – střešní prostor 2,4/2 × 9×6,5 východní část Balkon 1,0 × 5,9×1,0 Obestavěný prostor – celkem:

= = =

70,20 m3 5,90 m3 996,37 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Pržno Počet obyvatel: 1 038 Základní cena (ZC): 1 812,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě IV. Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. (přípojky) kanal. nebo domovní čistírna 6 Způsob vytápění stavby IV. Převažující části vytápění podlahové, teplovzdušné vytápění 7 Zákl. příslušenství v RD IV. Úplné nadstandard. nebo více zákl.přísl. standard. proved.,prádelna 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 2008 Stáří stavby (y): 7 Koeficient pro úpravu (s): 0,965

Vi B

0,00 0,00 0,00 0,01 0,04 0,05 0,05 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,951

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU = 996,37 × 1 723,21 Rodinný dům č.p. 237 – zjištěná cena:

1 723,21 Kč/m3 =

1 716 954,75 Kč 1 716 954,75 Kč

– 11 –

b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 534 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pržno Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 374,06 Kč/m2

Oi 0,75 0,60 1,01

0,85 0,95 0,98

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 994 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 1,010 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

– 12 – Index polohy: IP = 0,959 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,969 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 362,4641 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 20/3 zastavěná plocha a nádvoří 160 20/2 zahrada 834 Součet: 994 Pozemky na LV číslo 534 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 57 994,26 302 295,06 360 289,32 360 289,32 Kč

b.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. b.2.1) Pozemky na LV číslo 534 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pržno Název okresu: Frýdek-Místek Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce II. Železniční zastávka a autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 040,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 374,06 Kč/m2

Oi 0,75 0,60 1,01

0,85 0,95 0,98

Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 994 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace

Pi 0,00 0,00

– 13 – 3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 374,0600 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 20/3 zastavěná plocha a nádvoří 160 20/2 zahrada 834 Součet: 994 Pozemky na LV číslo 534 – zjištěná cena:

Cena [Kč] 59 849,60 311 966,04 371 815,64 371 815,64 Kč

c) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci:

1) Dům, Pržno Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

2 850 000,– Pržno Pržno 1 038 Frýdek-Místek

Kód nabídky: 287244 MoniT-ID: 1E3E0

Kč vč. DPH Číslo obce:

507181

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme k prodeji rodinný dům v obci Pržno. Dům je cihlový, částečně podsklepený. Dům je po rekonstrukci - nová koupelna, nová dlažba. Na dům navazuje velká garáž s dílnou. Na pozemku

– 14 – je dále samostatná garáž navazující na prostory dílny. K budově přiléhá udržovaná zahrada. V obci se nachází veškerá občanská vybavenost, velmi dobrá dostupnost. Celková plocha: 380 m2 Zastavěná plocha: 396 m2 Užitná plocha: 380 m2 Plocha pozemku: 3 849 m2 Umístění nemovitosti: klidná část obce Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet Doprava: silnice

3

2) Dům, Pržno Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz

Kód nabídky: 157-N00763 MoniT-ID: 1E262

– 15 –

Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

4 499 000,–

Kč vč. DPH

Pržno Pržno 1 038 Frýdek-Místek

Číslo obce:

507181

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Prodej luxusního RD 4 + 1, Pržno. Kolaudace r. 2008. V přízemí obývací pokoj s krbem a vstupem na terasu, kuchyň s vestavěnými spotřebiči, chodba, WC, prádelna se sušárnou + technická místnost. V chodbě vestavěné skříně. Podlahy v pokojích dřevěné - smrk, v chodbě a kuchyni dlažba. V patře ložnice, pracovna, dětský pokoj a prostorná koupelna + technická místnost. Vytápění domu plynem + krb s průduchy do dvou místností v patře. Voda obecní, septik. U domu kryté garážové stání pro dvě auta. Pozemek o velikosti 1048 m2. Velmi krásné, slunné místo s výhledem na okolní krajinu v klidné lokalitě. K nemovitosti byla dokončená nová příjezdová komunikace i s osvětlením, která je obecní, asfaltová a udržovaná i v zimě. Celková plocha: 160 m2 Zastavěná plocha: 126 m2 Užitná plocha: 252 m2 Plocha pozemku: 1 048 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: velmi dobrý Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Příslušenství: terasa

2

– 16 –

3) Dům, Janovice Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

2 290 000,–

Kód nabídky: TS0787 MoniT-ID: 1E2DA

Kč vč. DPH

Janovice (okres Frýdek-Místek) Janovice 1 866 Frýdek-Místek

Číslo obce:

507423

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům v obci Janovice u Frýdku - Místku, jedná se o nízkoenergetickou dřevostavbu postavenou v roce 2009. Dispoziční řešení: v přízemí 2+kk, v patře jsou 3 pokoje. K domu náleží i garáž a zahrada. Celková plocha: 95 m2 Zastavěná plocha: 108 m2 Užitná plocha: 165 m2 Plocha pozemku: 506 m2 Druh nemovitosti: rodinný dům Typ domu: patrový Umístění domu: samostatný Druh konstrukce: dřevěná Stav objektu: velmi dobrý Druh vlastnictví: osobní Třída energetické náročnost budovy: Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V, 400V Příslušenství: garáž

Třída B - Velmi úsporná

– 17 –

4) Dům, Baška Realitní server: Sreality.cz http://www.sreality.cz Nabídková cena: Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

4 550 000,–

Kód nabídky: 348938 MoniT-ID: 1E217

Kč vč. DPH

Hodoňovice Baška 3 731 Frýdek-Místek

Číslo obce:

598011

Kraj:

Moravskoslezský

Popis: Nabízíme novostavbu nadstandardního rodinného domu v Hodoňovicích u Frýdku-Místku. Dům je postaven z kvalitních materiálů a navržen tak, aby zapadal do krajiny. Interiér vás ohromí svou vzdušností, velkými okny, která nabízí krásný výhled na Beskydy. Jedná se o dům 7+1 v malebném prostředí s dobrou dispozicí a překrásnou zahradou. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Plocha pozemku: Umístění nemovitosti: Druh nemovitosti: Typ domu: Umístění domu:

200 m2 150 m2 150 m2 1 200 m2 klidná část obce rodinný dům patrový samostatný

– 18 – Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: novostavba Objekt je zařízen: částečně Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: jiné

Seznam porovnávaných objektů: 1) Dům, Pržno Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy: Kstavu: Kvybav.: Kpříslušenství: Kpozemků: Ksuterénu: Kredukce na zdroj ceny: Kgaráže: Jednotková cena (JC): Váha (V): 2) Dům, Pržno Výchozí cena (VC): Množství (M): Kpolohy:

2 850 000,– Kč 260,00 m2 1,00 1,50 1,50 0,95 0,70 0,95 0,95 0,90 13 321,88 Kč 1,0 4 499 000,– Kč 160,00 m2 1,00

2

– 19 – Kstavu: 0,85 Kvybav.: 0,90 Kpříslušenství: 0,95 Kpozemků: 0,95 Ksuterénu: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kgaráže: 0,95 Jednotková cena (JC): 16 598,57 Kč Váha (V): 1,0 3) Dům, Janovice Výchozí cena (VC): 2 290 000,– Kč Množství (M): 95,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 0,97 Kvybav.: 0,90 Kpříslušenství: 0,90 Kpozemků: 1,00 Ksuterénu: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kgaráže: 0,90 Jednotková cena (JC): 15 341,– Kč Váha (V): 1,0 4) Dům, Baška Výchozí cena (VC): 4 550 000,– Kč Množství (M): 200,00 m2 Kpolohy: 0,97 Kstavu: 0,90 Kvybav.: 0,95 Kpříslušenství: 1,00 Kpozemků: 0,95 Ksuterénu: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kgaráže: 1,00 Jednotková cena (JC): 16 131,89 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Kpříslušenství × Kpozemků × Ksuterénu × Kredukce na zdroj ceny × Kgaráže) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota:

13 321,88 Kč 15 348,34 Kč 16 598,57 Kč

× =

15 348,34 Kč 164,00 m2 2 517 127,76 Kč

– 20 – Výsledná porovnávací hodnota:

2 517 130,– Kč

– 21 –

C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Stanovená věcná hodnota celkem Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 663 030,– 360 290,– 2 023 320,– 1 716 950,– 371 820,– 2 088 770,– 2 517 130,–

Kč Kč Kč Kč Kč Kč Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 2 500 000,– Kč Cena slovy: dvamilionypětsettisíc Kč

Závěr: I. Ocenění nemovitostí: zapsaných na listu vlastnictví č. 534 u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, pro obec Pržno, kat.území Pržno, a to: - pozemek parc.č. 20/2, druhu zahrada, o výměře 834 m2, - pozemek parc.č. 20/3, druhu zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: Pržno, č.p. 237, rod.dům včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 2 500 000,– Kč II. Ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené

tento

Na nemovitých věcech nebyla zjištěna žádná práva ani závady, relevantní pro posudek. Ocenění ad II) : 0,- Kč

III. Ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou Těmito závadami jsou podle § 336a Hlavy Čtvrté, Části Šesté Občanského soudního řádu věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na oceňovaných nemovitých věcech nebyly zjištěny takové závady. Ocenění ad III) : 0,- Kč

– 22 –

Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí, a to vzhledem k faktu, že na obvyklou cenu těchto nemají vliv a budou případným prodejem v dražbě vypořádána. Jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.

V Metylovicích 3. 11. 2015

Ing. Marta Bílková

– 23 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 327-69/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015-81 . V Metylovicích 3. 11. 2015

E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí Katastrální mapa

Ing. Marta Bílková

– 24 –

Fotodokumentace

Pohled na dům ze zahrady- od jihovýchodu

Pohled na dům od jihozápadu

Přístřešek-terasa

Pohled na dům od jihu

Východní část domu

Pohled na dům od západu

– 25 –

Vstup do domu

1.NP zádveří

1.NP obývací pokoj

1.NP obývací pokoj -krb

1.NP Kuchyň

1.NP pokoj

1.NP pokoj

1.NP ložnice

– 26 –

1.NP koupelna

1.NP koupelna

1.NP WC v koupelně

Schodiště do podkroví

Podkroví -hala

Podkroví- balkon

– 27 –

Podkroví- pokoj

Podkroví -pokoj

Podkroví- koupelna

Podkroví-koupelna

Nedokončený bazén a terasa na zahradě

Nedokončený bazén

Pozemek parc.č. 20/2- zahrada

Pozemek parc.č. 20/2 zahrada od vstupu

– 28 –

Pozemek parc.č. 20/2- přístup k domu od příjezdové komunikace

Pozemek parc.č. 20/2- zahrada

– 29 –

Výpis z katastru nemovitostí

– 30 –

– 31 –

– 32 –

– 33 –

– 34 –

– 35 –

– 36 –

Katastrální mapa