15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4018/43/15 Posudek o ceně nemovitosti č.p. 17 v katastrálním území Salajna, obec Dolní Žandov, okres Cheb, vlastnicky náležející panu Alešovi Černému, bytem Mariánské Lázně, Ruská 3. Objednavatel znaleckého posudku:

pan ing Karel Janda Brigádníků 18 360 01 Karlovy Vary

Účel znaleckého posudku:

Zjištění úřední a obvyklé ceny nemovitosti za účelem získání podkladu k řešení insolvenční situace dlužníka.

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 26.3.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Moravec Komenského 300/23 360 07 Karlovy Vary telefon: 602 160 802 e-mail: [email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních.

21

V Karlových Varech 27.3.2015

stran textu včetně titulního listu a 2 stran příloh. Objednavateli se

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Posudek o ceně nemovitosti č.p. 17 v katastrálním území Salajna,obec Dolní Žandov, kraj Karlovarský.

2. Základní informace Adresa předmětu ocenění:

Salajna 17 350 02 Dolní Žandov Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Dolní Žandov Katastrální území: Salajna Počet obyvatel: 1 231 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 060,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V I

Pi 0,75 0,60 0,80 1,00

II III

0,95 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 344,39 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 26.3.2015 za přítomnosti pana ing Karla Jandy, insolvenčního správce.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Kupní smlouva z 5.1.2007, č.j. V-590/2007-402 s právními účinky vkladu ke dni 31.7.2007. Výpis z katastru nemovitostí L.V - 321 Původní posudek z 2011.

5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: pan Aleš Černý, Ruská 255/3, 35301 Mariánské Lázně, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: pan Aleš Černý, Ruská 255/3, 35301 Mariánské Lázně, vlastnictví: výhradní Kupní smlouva z 5.1.2007.

6. Dokumentace a skutečnost Kopie katastrální mapy

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o původní zemědělskou usedlost sestávající z bývalé obytné části, budovy pro stroje, stodoly a pozemků. Nemovitost je napojena na venkovní rozvody el.proudu. Voda je z vlastní -2-

studny, kanalizace do žumpy. Nemovitost je mimo hlavní okresní zpevněné silnici, Přístup je po nezpevněné cestě. Oplocení předzahrádky a pozemků se neoceňuje pro zchátralost.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 1.1.2. Stodola 1.1.3. Budova na stroje 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 1.2.2. Žumpa 1.2.3. Vjezdová vrata 1.2.4. Betonová plocha 1.2.5. Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,980 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII 0,00 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Přístup po nezpevněné IV -0,03 komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,02 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,798 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,782

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti Volně stojící objekt, částečně podsklepený s obytným přízemím a patrem. budova je zděné konstrukce s oboustrannou omítkou, vnitřní štukovou, vnější hrubou. Střecha je sedlová, krytá taškami Bramac. Z daného půdorysu dříve zabíral část v přízemí chlév a patro sklad píce. Nyní je místo chléva domácí dílna a patro je obytné. Suterén pod částí půdorysu má kamenné valené klenby. Sloužil k ukládání potravin. Je zde Darling. V přízemí domu je chdba s dlažbou, kuchyně se sklokeramickým sporákem a kachlovými kamny, s dlažbou, ložnice s dřevěnou podlahou, koupelna s WC, umývadlem a sprchovým boxem, dlažbou a obkladem, samostatné WC u schodiště, kotelna s kotlem na tuhá paliva a domácí dílna. V patře je chodba, kuchyně se sklokeramickým sporákem a dlažbou, tři pokoje s prkennou podlahou, koupelna s umývadlem, sprchovou kabinou, obkladem a dlažbou a veliký pokoj s dřevěnou podlahou, který má vestavěná patra přístupná po interiérových schodech. V domě je ústřední vytápění, rozvod TUV, nová dvojitá rámová okna, renovované náplňové dveře, opravené omítky, jsou zřízeny nové koupelny a WC, je nová střecha a opravená fasáda. Dům byl postaven cca v 1910. V roce 1942 vyhořel a zbytek byl zbourán. V roce 1943 byl dům znovu vystavěn. V 1994 - 1996 byl dům opraven do nynější podoby. Od 2010 není užíván. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 1122

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název (0,45+2,95+4,37+0,45)*(0,90+7,12+0,45) 1.PP 1.NP. 22,44*9,94 2.NP. 223,05

= = =

[m2] 69,62 223,05 223,05

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 69,62 m2 2,40 m 2 223,05 m 3,07 m 223,05 m2 3,00 m

Název 1.PP 1.NP. 2.NP.

-5-

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.PP ((0,45+2,95+4,37+0,45)*(0,90+7,12+0,45))*(2,40 ) 1.NP. (22,44*9,94)*(3,07) 2.NP. (223,05)*(3,00) zastřešení 223,05*(0,53+4,17/2)

=

[m3] 167,10 m3

= = =

684,77 m3 669,15 m3 583,28 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.PP 1.NP. 2.NP. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 167,10 m3 684,77 m3 669,15 m3 583,28 m3 2 104,30 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně

Provedení pasy bez isolace zděné tl. 45 cm klenbové rovné krov dřevěný, vázaný Bramac měděný plech dvouvrstvé vápenné omítky hrubé omítky chybí běžné keramické obklady teracové náplňové dvojitá, rámová prkenný povrch keramická dlažba ústřední topení světelná, třífázová bleskosvod plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí elektrický sporák se sklokeramickou deskou -6-

Hodnocení standardu P S P S S S N S S C S S S S P S S S S S S C S N

Část [%] 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací krb, odvětrání

S S S

100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S P S S S N S S C S S S S P S S S S S S C S N S S S

7,10 22,30 8,40 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

Část [%] 100 100 20 80 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

Upravený obj. podíl 3,27 22,30 0,77 6,72 5,20 3,20 1,23 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 1,01 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,00 2,80 0,77 5,10 0,40 3,60 93,87 0,9387

Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 7,10 100,00 0,46 3,27 3,48 105 160 65,63 2,2839 1. Základy S 22,30 100,00 1,00 22,30 23,75 72 130 55,38 13,1528 2. Zdivo P 8,40 20,00 0,46 0,77 0,82 105 150 70,00 0,5740 3. Stropy S 8,40 80,00 1,00 6,72 7,15 72 110 65,45 4,6797 3. Stropy S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,54 72 110 65,45 3,6259 4. Střecha S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,41 21 80 26,25 0,8951 5. Krytina N 0,80 100,00 1,54 1,23 1,31 21 80 26,25 0,3439 6. Klempířské konstrukce S 6,20 50,00 1,00 3,10 3,30 72 80 90,00 2,9700 7. Vnitřní omítky -7-

7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Opotřebení:

S S S S S S P S S S S S S S N S S S

6,20 3,10 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60

50,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00

3,10 3,10 2,30 2,40 3,30 5,20 1,01 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 2,80 0,77 5,10 0,40 3,60

3,30 3,30 2,45 2,56 3,52 5,54 1,08 1,17 4,69 4,37 0,64 3,20 1,92 2,98 0,82 5,43 0,43 3,84

21 70 21 60 21 50 72 130 72 80 21 50 21 50 21 50 21 40 21 50 21 50 21 50 21 40 21 60 21 30 21 60 21 50 21 50

30,00 35,00 42,00 55,38 90,00 42,00 42,00 42,00 52,50 42,00 42,00 42,00 52,50 35,00 70,00 35,00 42,00 42,00

0,9900 1,1550 1,0290 1,4177 3,1680 2,3268 0,4536 0,4914 2,4623 1,8354 0,2688 1,3440 1,0080 1,0430 0,5740 1,9005 0,1806 1,6128

51,8 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * =

Plná cena: 2 104,30 m3 * 3 503,93 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 51,8 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * = * =

7 373 319,90 Kč 0,482 3 553 940,19 Kč 0,782 2 779 181,23 Kč

Obytná část zemědělské usedlosti - zjištěná cena

=

2 779 181,23 Kč

1 975,0,9387 0,9000 2,1000 3 503,93

1.1.2. Stodola Stodola je volně stojící objekt proti obytné části. Jde o otevřený objekt, nepodsklepený se sedlovou střechou krytou taškovou krytinou na husté laťování. Obvodové zdivo je režné = bez omítek z ostře pálených cihel. Cihly i malta nejeví známky degradace. Podlaha je mlat, instalace chybí. Rok realizace 1943, stáří 72 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

K. skladování a úprava zemědělských produktů zděná 1271

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 12,12*27,15 1.PP

[m2] 329,06

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží -8-

Zastavěná plocha 329,06 m2 329,06 m2

Podlaží 1.PP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 4,20 m

1 382,05 / 329,06 329,06 / 1

Součin 1 382,05 1 382,05 = 4,20 m = 329,06 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (12,12*27,15)*(4,20) 1.PP zastřešení 329,06*(1,20+3,30/2)

= =

1 382,04 m3 937,82 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 1 382,04 m3 937,82 m3 2 319,86 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení

Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody

pasy bez isolace zdivo do 30 cm chybí dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí

-9-

Hodnocení standardu P S C S S N C C X C C C C C X C C X X X X

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

X X X C

chybí

100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S C S S N C C X C C C C C X C C X X X X X X X C

12,30 29,80 9,10 11,20 2,80 0,70 6,00 3,20 0,00 0,70 2,10 2,40 4,40 4,90 0,00 4,80 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 5,20

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

2 319,86 m3 * 1 382,97 Kč/m3

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků - 10 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 0,00 1,00 1,00 1,54 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * * * * = =

Upravený obj. podíl 5,66 29,80 0,00 11,20 2,80 1,08 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 50,54 0,5054

1 468,1,0750 0,9401 0,9667 0,5054 0,9000 2,1200 1 382,97 3 208 296,78 Kč

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 82 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 82 = 87,8 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 481 244,52 Kč 0,782 376 333,21 Kč

Stodola - zjištěná cena

=

376 333,21 Kč

1.1.3. Budova na stroje Objekt halový sloužil k uskladnění a opravám zemědělských strojů. Je přízemní se stropem s viditelnými trámy, se střechou sedlovou krytou taškovou krytinou na husté laťování, klempířské práce jsou pozinkované, podlaha je malt. objekt je opravován - je doplněno průčelní obvodové zdivo do dvora a osazena jednoduchá okna. Do střechy zatéká hřebenem. Stáří 72 roků. Zatřídění pro potřeby ocenění Hala § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

J. skladování a manipulace zděná 1252

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 21,42*8,31 1.NP.

=

[m2] 178,00

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 178,00 m2 178,00 m2

Podlaží 1.NP. Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 3,98 m

Součin 708,44 708,44

708,44 / 178,00 178,00 / 1

= 3,98 m = 178,00 m2

= =

708,44 m3 365,79 m3

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (21,42*8,31)*(3,98) 1.NP. zastřešení 178*4,11/2 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.NP. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

- 11 -

Obestavěný prostor 708,44 m3 365,79 m3 1 074,23 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní

Hodnocení standardu P P P S S N C S X P C C S C X C C X X X X X X X C

Provedení

Konstrukce

pasy bez isolace smíšené zdivo dřevěné dřevěný vázaný pálená taška pozinkovaný plech chybí hrubá omítka dřevěné chybí chybí jednoduchá chybí chybí chybí

chybí

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah

Obj. podíl [%] P P P S S N C S X P C C S C

12,20 29,30 8,90 11,00 2,90 0,70 6,10 3,30 0,00 0,70 2,20 2,30 4,30 4,80 - 12 -

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 0,46 1,00 1,00 1,54 0,00 1,00 1,00 0,46 0,00 0,00 1,00 0,00

Upravený obj. podíl 5,61 13,48 4,09 11,00 2,90 1,08 0,00 3,30 0,00 0,32 0,00 0,00 4,30 0,00

15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienická vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

X C C X X X X X X X C

0,00 4,70 0,40 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 6,20

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 9) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,80/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

1 074,23 m3 * 1 403,59 Kč/m3

100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

1,00 0,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00

= * * * * * * =

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 46,08 0,4608

1 599,1,0750 0,9571 1,0035 0,4608 0,9000 2,0500 1 403,59

=

1 507 778,49 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 77 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 77 = 93,5 % Maximální opotřebení může dle přílohy č. 21 činit 85 % Koeficient opotřebení: (1- 85 %/ 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,150 226 166,77 Kč 0,782 176 862,41 Kč

Budova na stroje - zjištěná cena

=

176 862,41 Kč

1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek Jedná se o objekt při vjezdu do usedlosti. Je postaven v zářezu u štítu budovy na stroje. Má pultovou střechu krytou vlnitým eternitem, zdivo je smíšené, omítky jsou z části opadané. Údržba je zanedbaná. Rok realizace 1960. Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:

typ B zděná tl. nad 15 cm nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny - 13 -

Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 8,09*6,54 1.NP.

[m2] 52,91

=

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 52,91 m2 2,32 m

Název 1.NP. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1.NP. (8,09*6,54)*(2,32) zastřešení 52,91*(1,17+3,05)/2

= =

[m3] 122,75 m3 111,64 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

1.NP. zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 122,75 m3 111,64 m3 234,39 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace

Provedení pasy bez isolace smíšené zdivo dřevěné dřevěný neumožňující podkroví vlnitý eternit chybí hrubá omítka chybí  chybí chybí chybí chybí

Výpočet koeficientu K4 - 14 -

Hodnocení standardu P P S P S C S C X C C C C

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Konstrukce, vybavení

 Obj. podíl [%]

1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

P P S P S C S C X C C C C

7,10 31,80 19,80 7,30 8,10 1,70 6,10 6,10 0,00 3,00 1,10 8,20 5,80

Část [%] 100 100 100 100 100 100 50 50 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 0,46 1,00 0,46 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Upravený obj. podíl 3,27 14,63 19,80 3,36 8,10 0,00 3,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 52,21 0,5221

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):

= * * *

1 250,0,5221 0,9000 2,0670

Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 234,39 m3 * 1 214,08 Kč/m3

= =

1 214,08 284 568,21 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 55 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 55 / 65 = 84,6 % Koeficient opotřebení: (1- 84,6 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,154 43 823,50 Kč 0,782 34 269,98 Kč

Přístavek - zjištěná cena

=

34 269,98 Kč

1.2.2. Žumpa Žumpa je původní, z doby kdy fungoval chlév. Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.3.2. Žumpa zděná z cihel 2212

Výměra:

80,00 m3 obestavěného prostoru

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17):

[Kč/m3]

= - 15 -

2 150,-

Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m3]

* * =

0,9000 2,3050 4 460,18

=

356 814,40 Kč


* = * =

0,150 53 522,16 Kč 0,782 41 854,33 Kč

Žumpa - zjištěná cena

=

41 854,33 Kč

Plná cena:

80,00 m3 * 4 460,18 Kč/m3

1.2.3. Vjezdová vrata Dřevěná, svlaková Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

14.4. Vrata dřevěná vč. sloupků 2222

Výměra:

1,00 ks

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/ks] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/ks]

= * * =

3 300,0,9000 2,2930 6 810,21

Plná cena:

1,00 ks * 6 810,21 Kč/ks

=

6 810,21 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 21 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 4 roky Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 25 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 21 / 25 = 84,0 % Koeficient opotřebení: (1- 84,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,160 1 089,63 Kč 0,782 852,09 Kč

Vjezdová vrata - zjištěná cena

=

852,09 Kč

1.2.4. Betonová plocha Jde o plochu pod bývalým hnojištěm. je kntaminovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění - 16 -

Venkovní úprava § 18: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.2.1. Plochy s povrchem betonovým monolitickým - tl. do 10 cm 211

Výměra:

49,50 m2

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): [Kč/m2] Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena [Kč/m2]

= * * =

235,0,9000 2,2210 469,74

49,50 m2 * 469,74 Kč/m2

=

23 252,13 Kč


* = * =

0,150 3 487,82 Kč 0,782 2 727,48 Kč

Betonová plocha - zjištěná cena

=

2 727,48 Kč

+ = * * =

5 850,- Kč 5 850,- Kč 0,9000 2,2930 12 072,65 Kč

* =

0,200 2 414,53Kč

Plná cena:

1.2.5. Studna Zatřídění pro potřeby ocenění Studna § 19 Typ studny: Hloubka studny: Elektrické čerpadlo: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

kopaná 3,00 m 1 ks 2222

Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,00 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 72 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 72 / 90 = 80,0 % Koeficient opotřebení: (1- 80,0 % / 100)

- 17 -

Ocenění čerpadel elektrické čerpadlo: 1 ks * 9 480,- Kč/ks Základní cena čerpadel celkem Polohový koeficient K5 (příl. č. 20): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41): opotřebení čerpadel

80,0 %

+ = * * = * =

9 480,- Kč 9 480,- Kč 0,9000 2,2930 19 563,88 Kč 0,200 3 912,78 Kč

Upravená cena čerpadel Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

+ = * =

3 912,78 Kč 6 327,31 Kč 0,782 4 947,96 Kč

Studna - zjištěná cena

=

4 947,96 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky. Zemědělské pozemky jsou v intravilánu obce i osady. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Srážka za přístup po nezpevněné cestě, pozemky bez přípojek, osada bez vybavení.

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 -0,30

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 0,700 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,798 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,700 * 0,798 = 0,547 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků - 18 -

Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 344,39

Zatřídění

Typ

Parcelní číslo 44

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Výměra [m2] 1 715,00

Index

Koef.

0,547

Upr. cena [Kč/m2] 188,38

Jedn. cena [Kč/m2] 188,38

Cena [Kč] 323 071,70 323 071,70

Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Název trvalý travní porost zahrada trvalý travní porost trvalý travní porost

73/1

83431

Výměra [m2] 1 023,00

72/1 73/2

83431 83431

487,00 1 639,00

3,38 3,38

3,38 3,38

1 646,06 5 539,82

75

83431

691,00

3,38

3,38

2 335,58

2,44

2,44

53,68

Parcelní číslo BPEJ

JC [Kč/m2] 3,38

75 85011 22,00 Zemědělské pozemky oceněné dle § 6 Celkem: 3 862,00 m2 Pozemky. - zjištěná cena

Úprava [%]

UC [Kč/m2] 3,38

13 032,88 =

- 19 -

Cena [Kč] 3 457,74

336 104,58 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 1.1.2. Stodola 1.1.3. Budova na stroje 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 1.2.2. Žumpa 1.2.3. Vjezdová vrata 1.2.4. Betonová plocha 1.2.5. Studna

5 765 936,20 Kč 2 508 888,10 Kč 1 179 082,80 Kč 222 532,30 Kč 279 028,90 Kč 5 325,60 Kč 18 183,20 Kč 24 739,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

10 003 716,90 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.

336 104,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

336 104,60 Kč 10 339 821,50 Kč

Celkem

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

10 339 821,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Obytná část zemědělské usedlosti 1.1.2. Stodola 1.1.3. Budova na stroje 1.2. Příslušenství 1.2.1. Přístavek 1.2.2. Žumpa 1.2.3. Vjezdová vrata 1.2.4. Betonová plocha 1.2.5. Studna

2 779 181,20 Kč 376 333,20 Kč 176 862,40 Kč 34 270,- Kč 41 854,30 Kč 852,10 Kč 2 727,50 Kč 4 948,- Kč

1. Ocenění staveb celkem

3 417 028,70 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky.

336 104,60 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

336 104,60 Kč - 20 -

3 753 133,30 Kč

Celkem

Rekapitulace výsledných cen, celkem

3 753 133,30 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

3 753 130,- Kč

slovy: Třimilionysedmsetpadesáttřitisícjednostotřicet Kč Obvyklá cena: Jedná se o původní zemědělskou usedlost situovanou mimo obec v osadě. V obci je základní vybavení - škola, zdrav.středisko, autobusová a vlaková zastávka. V osadě Salajna není nic. Nemovitosti jsou rozptýlené. Oceňovaná nemovitost je mimo silnici, je napojená nezpevněnou cestou a je připojená na el.proudu. Kanalizace je do žumpy, voda je z vlastní studánky. Obytná část je po opravě ve velmi dobrém stavu. Ostatní objekty již nemají odpovídající technický stav. Z uvedených důvodů stanovuje znalec, že obvyklá cena nemovitosti je 3,750.000,- Kč V Karlových Varech 27.3.2015

Ing. Jan Moravec Komenského 300/23 360 07 Karlovy Vary telefon: 602 160 802 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.8.

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 22.5.1981, pod č.j. Spr. 1750/81, obor stavebnictví a ekonomika stavebnictví, odvětví ceny a odhady a stavby inženýrské různé. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4018/43/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 43/15.

- 21 -

15

Recommend Documents