ZNALECKÝ POSUDEK č. 2147-06/15 o ceně pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 221, jehož součástí je objekt bydlení čp. 151 v části obce Kostěnice, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 222 jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 544/16 a p.č. 544/26 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Kostěnice
Objednavatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Prostějov Mgr. Lenka Černošková, soudní exekutor Dolní čp. 71 796 01 Prostějov
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro účely exekuce čj. 018 EX 05799/14-038
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 288/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 2.3.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje předává ve 2 vyhotoveních. V Pardubicích 24.3.2015
13
stran textu včetně titulního listu a 5 stran příloh. Objednavateli se
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 221, jehož součástí je objekt bydlení čp. 151 v části obce Kostěnice, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 222 jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 544/16 a p.č. 544/26 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Kostěnice
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
rodinný dům Kostěnice čp. 151 530 02 Pardubice Kraj: Pardubický Okres: Pardubice Obec: Kostěnice Katastrální území: Kostěnice Počet obyvatel: 539 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 400,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel - 539 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) - školka, školka, hřiště, tělocvična
č. IV IV IV
Pi 0,65 0,60 1,01
II
0,85
II IV
0,95 0,90
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 400,77 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 2.3.2015 za přítomnosti znalce a pana Lukáše Pytlaka.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí KÚ pro Pardubický kraj, KP Pardubice z LV č. 213 pro k.ú. a část obce Kostěnice - kopie odhadu obvyklé ceny č. 512/11/118, vypracovaný Ing. Pavlínou Hovorkovou dne 17.10.2011 - informace a údaje sdělené objednavatelem posudku - informace a údaje zjištěné na místě šetření - informace a údaje zjištěné v databázích znalců, odhadců, realitních kancelářích, internetových inzertních serverů - vyhláška č. 199/2014 Sb.
-2-
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle předloženého částečného výpisu z KN z LV č. 213 pro k.ú. a část obce Kostěnice je Lukáš Pytlak (910430/3582) vlastníkem pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 221, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 97 m2, jehož součástí je objekt bydlení čp. 151 v části obce Kostěnice, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 222, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 32 m2, jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 544/16, orná půda o výměře 467 m2 a p.č. 544/26, zahrada o výměře 99 m2. V oddíle C LV je zápis Zástavního práva exekutorského pro pohledávku ČEZ Prodej, s.r.o., IČ 27232433 a Zástavního práva smluvního pro zajištění pohledávky u Hypoteční banky, a.s., IČ 13584324.
6. Dokumentace a skutečnost Předmětem ocenění je pravá část dvojdomku, rodinný dům čp. 151 v Kostěnicích, který je užíván na základě předložených podkladů od roku 1979. Dům je postavený jako podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou s mírným spádem. Dispozičně dům obsahuje v I.PP kotelnu, prádelnu, sklepní prostory, chodbu, schodiště, v I.NP pak zádveří, kuchyň, obývací pokoj, halu s jídelnou, koupelnu s WC, lodžii, terasu ve II.NP pak 3 pokoje, 2 lodžie, halu, schodiště, koupelnu. Dům jeví známky značné zanedbanosti, byť v nedávné minulosti proběhly částečné úpravy interiéru (2013 a 2014 nové kuchyňské linky v I. i II. NP, v části domu laminátové plovoucí podlahy, 2014 elektrický bojler). Byl odpojen plynový kotel ústředního vytápění, vč. zásobníku TUV, vytápění celého domu je zajišťováno kamny na tuhá paliva, zdrojem TUV je elektrický bojler umístěný ve sklepě. Příslušenství domu tvoří garáž (zděná na části podkrovní skládek), která je součástí stp.č. 222 a vedlejší stavby - dílna (vedle garáže, postavena současně s garáží), altán, kolna. Vedlejší stavby jsou neudržované, ve špatném stavebně technickém stavu, dle sdělení majitele, je plánovaná jejich demolice, na výši obvyklé ceny nemají podstatný vliv. U domu se nacházejí i venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazének. Na pozemcích jsou vysázeny ovocné a okrasné porosty různého stavu, stáří a ošetřování.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pravá část dvojdomku, rodinný dům čp. 151 v Kostěnicích, který je užíván na základě předložených podkladů od roku 1979. Dům je postavený jako podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou s mírným spádem. Dispozičně dům obsahuje v I.PP kotelnu, prádelnu, sklepní prostory, chodbu, schodiště, v I.NP pak zádveří, kuchyň, obývací pokoj, halu s jídelnou, koupelnu s WC, lodžii, terasu ve II.NP pak 3 pokoje, 2 lodžie, halu, schodiště, koupelnu. Příslušenství domu tvoří garáž (zděná na části podkrovní skládek), která je součástí stp.č. 222 a vedlejší stavby - dílna (vedle garáže, postavena současně s garáží), altán, kolna. Vedlejší stavby jsou neudržované, ve špatném stavebně technickém stavu, na výši obvyklé ceny nemají podstatný vliv. U domu se nacházejí i venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, oplocení, venkovní bazének. Na pozemcích jsou vysázeny ovocné a okrasné porosty různého stavu, stáří a ošetřování.
-3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 151 1.1.2. Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 221, stp.č. 222, p.p.č. 544/16, p.č. 544/26
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - bez zjištěných změn v okolí 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi 0,00
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - nelze napojit na kanalizaci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -5-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,909 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,909
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 151 Předmětem ocenění je pravá část dvojdomku, rodinný dům čp. 151 v Kostěnicích, který je užíván na základě předložených podkladů od roku 1979. Dům je postavený jako podsklepený se dvěma nadzemními podlažími a plochou střechou s mírným spádem. Dispozičně dům obsahuje v I.PP kotelnu, prádelnu, sklepní prostory, chodbu, schodiště, v I.NP pak zádveří, kuchyň, obývací pokoj, halu s jídelnou, koupelnu s WC, lodžii, terasu ve II.NP pak 3 pokoje, 2 lodžie, halu, schodiště, koupelnu. Objekt je založen na základových pasech vč. izolace proti zemní vlhkosti, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy nad I.PP jsou hurdové, v nadzemní části pak dřevěné s rovnými podhledy, střecha je plochá s mírným spádem a krytinou plechovou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné štukové, vnější jsou břízolitové, vnější obklady kamenné, vnitřní obklady běžné keramické, schody v I.PP jsou betonové, do II.NP dřevěné, okna jsou dřevěná zdvojená, opatřená žaluziemi, podlahy jsou keramické dlažby, plovoucí podhledy, PVC, beton, elektroinstalace světelná i motorová, rozvod vody je proveden studené i teplé, zdrojem TUV je elektrický bojler, rozvod plynu je proveden, ale je nefunkční, v kuchyních jsou kuchyňské linky, kombinované sporáky, v I.NP je digestoř, WC je v každém nadzemním podlaží, splachovací. Foto: Kuchyň 1.NP
Hala 1.NP
Obývací pokoj 1.NP
Koupelna 1.NP Koupelna 2.NP Kuchyňský kout 2.NP Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 36 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 650,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží I.PP: = 71,00 m2 I.NP: = 71,00 m2 II.NP: = 71,00 m2 Název podlaží I.PP: I.NP: II.NP: Obestavěný prostor I.PP:
Zastavěná plocha 71,00 m2 71,00 m2 71,00 m2
(71,00)*(0,10+2,80)
Konstrukční výška 2,80 m 2,90 m 2,90 m
= -6-
205,90 m3
I.NP: (71,00)*(2,90) II.NP: (71,00)*(2,90) Obestavěný prostor - celkem:
205,90 m3 205,90 m3 617,70 m3
= = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 3,00
71,00 m2 213,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - s plochou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový - krajní řadový dům (pravá část dvojdomku) 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo zděný 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva - ústřední topení nefunkční (kotel odpojen), kamny na tuhá paliva je vytápěn celý dům 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. přísl. standard. proved., popřípadě prádelna - sociální zařízení v I. i II. NP 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení - oplocení, plotová vrata a vrátka, zpevněné plochy, přípojky IS, bazén 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 - příslušenství RD tvoří garáž (stp.č. 222), dílna (p.č. 544/16), altán, kolny, sklady, vše ve velmi špatném stavebně technickém stavu 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem - celkem plocha pozemků činí 695m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - dlouhodobě neudržovaný dům s nutností stavebních úprav Koeficient pro stáří 36 let: s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,820 = 0,522
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000
-7-
č. IV II
Vi typ D -0,01
III
0,00
II III III
0,00 0,02 0,00
I
-0,08
IV
0,05
I III
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
III IV
0,00 0,65
Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 650,- Kč/m3 * 0,522 = 861,30 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 617,70 m3 * 861,30 Kč/m3 * 1,000 * 0,909= 483 610,73 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
483 610,73 Kč
1.1.2. Garáž Předmětem ocenění je samostatně stojící garáž, která je součástí stp.č. 222 v k.ú. Kostěnice, garáž byla postavena současně s rodinným domem, tj. v roce 1979, jako nepodsklepená, jednopodlažní se sedlovou střechou bez možnosti zřízení podkroví. Založena je na základových pasech z prostého betonu, obvodové konstrukce jsou zděné, stropy hurdové, krov dřevěný vazníkový, krytina eternitová, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky hladké, vnější břízolitové, vrata dřevěná dvoukřídlová, dveře plné, okna jednoduchá. Garáž je neudržovaná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26):
Garáž § 37 porovnávací metoda Pardubický kraj, obec do 2 000 obyvatel 36 let 1 169,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží I.NP: 8,80*3,45 Název podlaží I.NP:
=
Zastavěná plocha 30,36 m2
30,36 m2
Konstrukční výška 2,40 m
Obestavěný prostor I.NP: (8,80*3,45)*(0,10+2,40) Zastřešení: (8,80*3,45)*(0,40+1,60/2) Obestavěný prostor - celkem:
= = =
75,90 m3 36,43 m3 112,33 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. 15 - 30 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s el. pohonem - 230/400V 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez výrazného vlivu na cenu 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 36 let: -8-
č. II
Vi typ B
II II III
0,00 0,00 0,00
III III III
0,00 0,00 0,85
s = 1 - 0,005 * 36 = 0,820 5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,820 = 0,697
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,909 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 169,- Kč/m3 * 0,697 = 814,79 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 112,33 m3 * 814,79 Kč/m3 * 1,000 * 0,909= 83 196,55 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
83 196,55 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 221, stp.č. 222, p.p.č. 544/16, p.č. 544/26 Na stp.č. 221 je postaven řadový rodinný dům čp. 151 v části obce Kostěnice, na stp.č. 222 je postavena garáž, orná půda p.č. 544/16 a zahrada p.č. 544/26 tvoří s rodinným domem a jeho příslušenstvím jednotný funkční celek. Pozemky jsou rovinné, přístupné po místní zpevněné komunikaci, napojené na veškeré inženýrské sítě, mimo kanalizaci. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - nebyly shledány omezující vlivy pozemku
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Σ Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 0,909 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 1,000 * 0,909 = 0,909 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny -9-
odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 400,77 Typ § 4 odst. 1
Název
Parcelní číslo 221
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 222 nádvoří § 4 odst. 1 orná půda 544/16 § 4 odst. 1 zahrada 544/26 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem
Koef.
0,909
Upr. cena [Kč/m2] 364,30
Výměra [m2] 97,00
Jedn. cena [Kč/m2] 364,30
Cena [Kč] 35 337,10
32,00
364,30
11 657,60
467,00 99,00
364,30 364,30
170 128,10 36 065,70 253 188,50
Stp.č. 221, stp.č. 222, p.p.č. 544/16, p.č. 544/26 - zjištěná cena
- 10 -
Index
=
253 188,50 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům čp. 151 1.1.2. Garáž
483 610,70 Kč 83 196,60 Kč
1. Ocenění staveb celkem
566 807,30 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Stp.č. 221, stp.č. 222, p.p.č. 544/16, p.č. 544/26
253 188,50 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
253 188,50 Kč
Celkem
819 995,80 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
819 995,80 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
820 000,- Kč
slovy: Osmsetdvacettisíc Kč
Stanovení obvyklé ceny: Definice obvyklé ceny majetku nebo služby vychází z § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů o oceňování majetku, kdy „Obvyklou cenou, pro účely tohoto zákona, se rozumí cena, který by byla dosažena při prodejích stejného, případně obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího či kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stavy tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku či službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Součástí obvyklé ceny nemovitosti, resp. pomůckou pro její stanovování je nákladová hodnota, kterou lze stanovit i jako cenu administrativní, tedy cenu zjištěnou podle cenového předpisu, která zůstává základním a stabilizujícím prvkem oceňování. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy nejsou vázáni cenou administrativní. Obvyklá cena je cenou, kterou je možné odvodit z cen, které byly prokazatelně vynaloženy při prodeji obdobné nemovitosti v podobných podmínkách v dané lokalitě a v daném čase, přičemž vyjadřuje cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří a stavu věci, možnostmi alternativních využití, ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Obvyklá, tržní, hodnota majetku je ovšem konkrétní částka realizovaná až samotným prodejem nemovitosti a proto znalec může pouze na základě analýzy trhu odhadnout obvyklou cenu. Závazným zdrojem databází zobchodovaných nemovitostí však mohou být jedině Katastrální úřady, jejich povinností však není zpřístupnit cenové části registrovaných smluv nebo Finanční - 11 -
úřady, které jsou ale vázány mlčenlivostí vyplývající z daňových předpisů. Veřejným zdrojem informací pak zůstávají jen realitní kanceláře, jejichž údaje nejsou vždy ověřitelné a dále celé soubory realitních časopisů či inzertních částí deníků a v neposlední řadě rubriky internetových inzertních serverů. Informace o nabízených nemovitostech a uskutečněných prodejích nemovitostí jsou dnes dostupné pouze v databázích realitních kancelářích, internetových inzercích, databází znalců. Z těchto zdrojů vyplývá, že nabídkové ceny prodeje řadových rodinných domů se pohybují od 1.600.000,- Kč do 1.700.000,- Kč. Zjištěné nabízené nemovitosti: 1. Prodej řadového RD Kostěnice, v nabídce STING, s.r.o., poslední aktualizace nabídky 6.3.2015, cena 1.600.000,- Kč bez provize RK, objektivizační koeficient 0,95 (součástí ceny nejsou transakční náklady), váha 1 Účel užití Poloha v obci Stavebně technický stav Materiálová charakteristika Vybavenost Dispozice, výměra pozemků Komerční využití
Srovnávaná nemovitost objekt bydlení, řadový navazující centrum obce neudržovaný stav zděný standardní vybavení, všechny IS, garáž podsklepení, 4+kk s technickým zázemím v I.PP, 695 m2 ne
Oceňovaná nemovitost objekt bydlení, řadový navazující centrum obce neudržovaný stav zděný standardní vybavení, všechny IS, garáž podsklepení, 4+kk s technickým zázemím v I.PP, 695 m2 ne
2. Prodej řadového RD Čankovice, v nabídce M&M reality holding, poslední aktualizace nabídky 20.3.2015, cena 1.700.000,- Kč bez provize RK, objektivizační koeficient 0,95 (součástí ceny nejsou transakční náklady), váha 2 Účel užití Poloha v obci Stavebně technický stav Materiálová charakteristika Vybavenost Dispozice, výměra pozemků Komerční využití
Srovnávaná nemovitost objekt bydlení, řadový navazující centrum obce udržovaný stav zděný standardní vybavení, všechny IS, garáž podsklepení, 4+1 s technickým zázemím v I.PP, 1168 m2 ne
Oceňovaná nemovitost objekt bydlení, řadový navazující centrum obce neudržovaný stav zděný standardní vybavení, všechny IS, garáž podsklepení, 4+kk s technickým zázemím v I.PP, 695 m2 ne
Vážený průměr: X = (0,95*1.600.000,-*1+0,95*1.700.000,-*1)/1+1 X = 1.567.500,- Kč
Na základě zjištěných informací, ale především stavu, poloze a v neposlední řadě stavu prodejů na trhu s nemovitostmi, lze o b v y k l o u c e n u nemovitostí, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 221, jehož součástí je objekt bydlení čp. 151 v části obce Kostěnice, pozemku označeného jako stavební parcela p.č. 222 jehož součástí je garáž bez čp/če a pozemků označených jako pozemkové parcely p.č. 544/16 a p.č. 544/26 a to se všemi součástmi a příslušenstvím, vše v k.ú. a obci Kostěnice , o d h a d n o u t ke dni ocenění ve výši cca 1.568.000,- Kč - 12 -
V Pardubicích 13.3.2015
Ing. Jana Machková Smilova čp. 777 530 02 Pardubice e-mail:
[email protected]
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25.10.1996 č.j. Spr. 2707/96 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2147-06/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 06/15.
- 13 -
