ZNALECKÝ POSUDEK č. 38/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. st. 1129 a 1102, zapsaných na LV číslo 940, katastrální území Háje u Chebu, obec Cheb, okres Cheb a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2 , JUDr. Jan Fendrych, soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 25401/09-111
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 06.02.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 10.02.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p. č. st. 1129 a 1102, zapsaných na LV číslo 940, katastrální území Háje u Chebu, obec Cheb, okres Cheb a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemky Strmá 318 350 02 Cheb Kraj: Karlovarský Okres: Cheb Obec: Cheb Katastrální území: Háje u Chebu Počet obyvatel: 32 617 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 060,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 06.02.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 29.01.2015, LV číslo 940, k.ú. Háje u Chebu - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - výzva MěÚ Cheb ke zjednání nápravy ze dne 09.08.2013, č.j. MUCH 59511/2013/Tva
5. Vlastnické a evidenční údaje Hess Tomáš, Dvořákova 2212/13, 35002 Cheb Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hess Tomáš Zahájení exekuce - Hess Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém. -2-
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci - pozemky se nachází v ulici Strmá naproti budově společnosti EXCOLO s.r.o. v zástavbě objektů bývalého zemědělského družstva. Jedná se o neoplocené, rovinaté, nezastavěné pozemky, na kterých se dříve nacházela čerpací stanice pohonných hmot. Čerpací stanice byla odstraněna podle výzvy MěÚ Cheb ze dne 09.08.2013. Na pozemcích se nenachází žádné stavby, ani trvalé porosty. Příjezd je po zpevněné komunikaci. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem. Při prohlídce byly pozemky pokryty sněhem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 0,30
IV
0,01
I
0,00
II II
0,00 0,00
II
0,00
II
0,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Zemědělství Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku - Stavby pro zemědělství nebo bez okolní zástavby 3. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě obce - Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4. Dopravní dostupnost - Příjezd po zpevněné komunikaci 5. Parkovací možnosti - Dobré parkovací možnosti na veřejné komunikace 6. Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti Poloha bez vlivu na komerční využití 7. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 7
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,303 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,294 -4-
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,303 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,303 = 0,294 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 060,Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo st. 1129
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha, 1102 manipulační plocha Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - zjištěná cena
Index 0,294
Upr. cena [Kč/m2] 311,64
Výměra [m2] 84,00
Jedn. cena [Kč/m2] 311,64
Cena [Kč] 26 177,76
406,00
311,64
126 525,84 152 703,60
=
-5-
Koef.
152 703,60 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
152 703,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
152 703,60 Kč
Celkem
152 703,60 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
152 703,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky
152 703,60 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
152 703,60 Kč
Celkem
152 703,60 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
152 703,60 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
152 700,- Kč
slovy: Jednostopadesátdvatisícsedmset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. -6-
Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám index prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi, je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena indexem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, její vybavenost, dostupnost služeb, škol, zdravotnictví, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - www.nemovitosti.cz, www.sreality.cz. . 1. Prodej komerčního pozemku 19 353 m2 Cheb - Hradiště, okres Cheb 2 419 125 Kč (125 Kč za m2) K prodeji nabízíme pozemek v území dle Územního plánu města Cheb - plochy smíšené výrobní. Jde o lokalitu Hradiště u Chebu pro výrobu, montáž a skladování. Pozemek bezprostředně leží u -7-
silnice (Nižnětagilská) nově spojující ČR a SRN, Cheb a průmyslovou zónu města. Celková výměra pozemku je 19353 m2. Veškeré inženýrské sítě jsou umístěny v přilehlých komunikacích. Celková cena: 2 419 125 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu Cena za m2: 125 Kč ID zakázky: 2375 Aktualizace: 19.01.2015 Umístění objektu: Okraj obce Plocha pozemku: 19353 m2 Doprava: Silnice, MHD, Autobus 2. Prodej stavebního pozemku 48 000 m2 Pomezí nad Ohří, okres Cheb 6 240 000 Kč (130 Kč za m2) Jedinečná nabídka cana pozemku 130,-Kč/m2. Prodej stavebního pozemku o velikosti cca. 48.000 m2. Velmi dobré široké využití dle územního plánu na výstavbu rodinných domů, čerpací stanice a velkého parkoviště včetně služeb, lehkou a nehlučnou výrobu, hotel, motorest , casino , disko apod. Pozemek s výhledem na vodní plochu, která je určena k rekreaci - vodní sporty, skůtry,motorové lodě a pozemek na ni navazuje.Tento pozemek leží hned u sjezdu hlavní komunikace do SRN, budoucí dálnice R6, asi 1 km od bývalého hraničního přechodu ! Celková cena: 6 240 000 Kč za nemovitost, včetně poplatků, včetně právního servisu Cena za m2: 130 Kč Poznámka k ceně: včetně kompl. právního servisu ID zakázky: PO 0188 Aktualizace: 26.01.2015 Plocha pozemku: 48000 m2 3. Prodej stavebního pozemku 1 995 m2 Cheb, okres Cheb 360 000 Kč (180 Kč za m2) Nabízíme k prodeji skupinu 4 pozemků v centru obce Starý Hrozňatov, Hrozňatov spadající pod správu města Cheb. Jde o oblíbenou lokalitu pro bydlení, rekreaci, sport, s restauracemi, pensiony, cyklistickými stezkami, fotbalovým hřištěm. Jde o obec s významnou historií, hradem, zrekonstruovanou křížovou cestou a krásnou farností Loreta a turistickým a lázeňským přeshraničním spojením se SRN (lázně Sibyllenbad, golf). Pozemky mají celkem 1995 m2, je na nich možná výstavba rodinného domu povolení schvaluje Stavební úřad v Chebu. Na hranici pozemku se nachází zejména vodovod, nadzemní elektro, nadzemní telefon, místní silnice je s veřejným osvětlením. V případě zájmu více klientů je možné pozemky rozdělit na 2 parcely k výstavbě. Celková cena: 360 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně právního servisu
-8-
Cena za m2: 180 Kč ID zakázky: 2377 Aktualizace: 19.01.2015 Umístění objektu: Centrum obce Plocha pozemku: 1995 m2 Voda: Dálkový vodovod Elektřina: 230V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 140,- Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovité věci: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Dražební vyhláška Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Hess Tomáš Zahájení exekuce - Hess Tomáš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo soudcovské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu 2. Závady: Závady nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou -9-
obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
70 000,- Kč slovy: Sedmdesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 10.02.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 38/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 38/15.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 13 1 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Výzva MěÚ Cheb Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
