Znalecký posudek č. 5941-323-01/15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. p. 2008/6 v budově č. p. 2008 na pozemku parc. č. 671/2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha
Objednatel posudku:
Mgr. Šárka Mixová insolvenční správce Štěpánská 39 110 00 Praha 1
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby insolvenčního řízení, č.j. MSPH 94 INS 431/2015
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 08.10.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 611 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 20.10.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. p. 2008/6 v budově č. p. 2008 na pozemku parc. č. 671/2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha
2. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 08.10.2015.
3. Podklady pro vypracování posudku - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 11922, 8166 ze dne 30.9.2015 - Výpis z katastru nemovitostí LV č. 8171 ze dne 13.10.2015 - Kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - Kupní smlouva - Smlouva o vypořádání zaniklého společného jmění manželů - Informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území: List vlastnictví číslo: Vlastníci:
Praha Praha Libeň [730891] LV 8171, 11922, 8166 Klas Jiří S.K. Neumanna 2008/1 182 00 Praha 8 - Libeň
5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém.
6. Celkový popis nemovitých věcí Předmětem ocenění je bytová jednotka č. p. 2008/6 ve třetím nadzemním podlaží, v budově č. p. 2008 na pozemku parč. č. 671/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 716 m 2 a na pozemku jiného vlastníka parc. č. 671/10 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 33 m2, v obci Praha, katastrální území Libeň, zapsané u Katastrálního úřadu pro Hlavní město Praha, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha. Bytový dům byl postaven kolem roku 1970. Objekt je tvořen ze železobetonového skeletu vyzdívaného, střecha plochá, vnější omítka břízolitová, částečně obrostlá zelení. Bytová jednotka o velikosti 5+1 se nachází ve třetím nadzemním podlaží, má celkovou výměru 136,3 m 2, sestávající se
–3– z kuchyně, 5 pokojů, koupelny, WC, komory, předsíně, spíže, haly, chodby, sklepa. Z bytové jednotky je vstup na terasu a předzahrádku. Podlahy laminátové, okna plastová, dveře plné prosklené do ocelových zárubní, vnitřní omítky štukové hladké, v kuchyni je kuchyňská linka. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě, topení ústřední s plynovým kotlem. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Stavebně technický stav bytové jednotky lze označit jako dobrý.
7. Obsah posudku I. Pozemek a) pozemek parc. č. 671/2 II. Bytová jednotka a) bytová jednotka č. p. 2008/6
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitých věcí je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,02 0,00
0,00 0,00 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,980 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00
0,03 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,090 i=2
I. Pozemek
a)
Pozemky – § 2 Pozemek parc. č. 671/2 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 716 m2 je oceňovaný dle cenové mapy stavebních pozemků. § 2 – Pozemky oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků Parc. č. Název Výměra [m2] Základní cena [Kč/m2] 671/2 zastavěná plocha a 716 5 630,– nádvoří
Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: Cena po úpravě: Pozemky – zjištěná cena: Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 11 / 100
× =
Cena [Kč] 4 031 080,–
11 / 500 88 683,76 Kč 88 683,76 Kč 88 683,76 Kč 88 683,76 Kč 9 755,21 Kč
II. Byt
a)
Jednotka – § 38 Bytová jednotka o velikosti 5+1 se nachází ve třetím nadzemním podlaží, má celkovou výměru 136,3 m2, sestávající se z kuchyně, 5 pokojů, koupelny, WC, komory, předsíně, spíže, haly, chodby, sklepa. Z bytové jednotky je vstup na terasu a předzahrádku. Podlahy laminátové, okna plastová, dveře plné prosklené do ocelových zárubní, vnitřní omítky štukové hladké, v kuchyni je kuchyňská linka. Podlahové plochy jednotky (PP):
Název kuchyň pokoj pokoj pokoj pokoj pokoj koupelna WC komora předsíň
Plocha [m2] celková koef. započítaná 10,15 1,00 10,15 25,65 1,00 25,65 15,95 1,00 15,95 9,50 1,00 9,50 9,50 1,00 9,50 24,25 1,00 24,25 5,45 1,00 5,45 1,80 1,00 1,80 7,20 1,00 7,20 2,90 1,00 2,90
–6– spíž hala chodba sklep
1,40 7,75 8,90 5,90 136,30
1,00 1,00 1,00 0,80
1,40 7,75 8,90 4,72 135,12
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena (ZC): 40 054,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, užívané spolu s bytem komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1970 Stáří stavby (y): 45 Koeficient pro úpravu (s): 0,775
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,85*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,725
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 29 039,15 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,980 Index polohy (IP): 1,090 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 135,12 × 29 039,15 × 0,980 × 1,090 =
4 191 371,06 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 88 683,76 Kč Spoluvlastnický podíl: × 11 / 100 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 9 755,21 Kč + 9 755,21 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 4 201 126,27 Kč Jednotka – zjištěná cena:
4 201 126,27 Kč
–7–
C.
Rekapitulace
Rekapitulace cen pozemku: a)Pozemky Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Jednotka – spoluvlastnický podíl: 11 / 100
88 683,76 Kč 88 683,76 Kč 9 755,21 Kč
Ceny bytu bez odpočtu opotřebení: a)
Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:
4 201 126,27 Kč 4 201 130,– Kč
Výsledné ceny bytu včetně opotřebení: a)
Jednotka Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 4 201 130,– Kč. Cena slovy: Čtyřimilionydvěstějedentisícjednostotřicet Kč.
4 201 126,27 Kč 4 201 130,– Kč
–8–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
–9– Popis oceňované bytové jednotky: Popis: Bytová jednotka v dobrém stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 45 let Stav objektu Podlaží, výtah Výměra byt. j. Balkon/Lodžie Garáž/Parkování
3.NP, ne 135,12 m2 Ne Ano
Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství
Navazující na střed obce Byt.dům -průměrný Byt. jednotka – průměrná ŽB skelet vyzdívaný 5+1 Ano Terasa, předzahrádka
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka, obec Praha 8 - Libeň okres hlavní město Praha Popis: Bytová jednotka ve výborném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 2 roky Stav objektu Byt.dům -výborný Byt. jednotka – výborná Zděné Podlaží, výtah 1.NP, ano Svislé nosné konstr. 2 Výměra byt. j. 225 m Dispozice 5+1 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž/Parkování Ano Jiné příslušenství Terasa, zimní zahrada Požadovaná nebo kupní cena 10 799 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 : 47 996,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 :
0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 0,91 43 676,- Kč
Objekt č. 2: Bytová jednotka, obec Praha, okres hlavní město Praha Popis: Bytová jednotka ve výborném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 1 rok Stav objektu Byt.dům -výborný Byt. jednotka – výborná Podlaží, výtah 1.NP, ano Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 138,5 m Dispozice 5+1 Balkon/Lodžie Ano Sklep Ano Garáž/Parkování Ano Jiné příslušenství Terasa Požadovaná nebo kupní cena 13 000 000,- Kč Požadovaná nebo kupní cena
– 10 – za 1 m2 : Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 :
93 863,- Kč 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 0,98 0,91 85 415,- Kč
Objekt č. 3: Bytová jednotka, obec Praha 8- Libeň, okres hlavní město Praha Popis: Bytová jednotka ve velmi dobrém stavu Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 45 let Stav objektu Byt.dům - velmi dobrý stav Byt. jednotka – velmi dobrý stav Podlaží, výtah 3.NP, ne Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 168,46 m Dispozice 5+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž/Parkování Ano Jiné příslušenství Terasa,sauna Požadovaná nebo kupní cena 12 600 000,- Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 : 74 795,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 :
1,00 1,00 0,98 1,00 1,00 0,95 0,93 69 559,- Kč
Objekt č. 4: Bytová jednotka, obec Praha, okres hlavní město Praha Popis: Bytová jednotka ve velmi dobrém stavu Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Navazující na střed obce Stáří objektu 45 let Stav objektu Byt.dům - velmi dobrý stav Byt. jednotka – velmi dobrý stav Podlaží, výtah 1.NP, ano Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 138,5 m Dispozice 5+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano Garáž/Parkování Ano Jiné příslušenství Terasa
– 11 – Požadovaná nebo kupní cena 13 000 000,- Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 : Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 :
93 863,- Kč 0,95 1,00 0,98 1,00 1,00 0,95 0,88 82 599,- Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 60 000,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 8 100 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. p. 2008/6, dle LV č. 8171, 11922, 8166, v obci Praha, k.ú. Libeň, běžně prodejná.
Obvyklá cena: 8 100 000,- Kč. Cena slovy: Osmmilionůstotisíc Kč. V Praze dne 20.10.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 12 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.3.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5941-323-01/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 20.10.2015
Ing. Karel Schwarz
