Znalecký posudek č. 5634-016/15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 265/7, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Sokolovská č.p. 265, v obci Karlovy Vary, na pozemku parc. č. 33 a parc. č. 34, katastrální území Rybáře, zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy Vary.
Objednatel posudku:
JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 1210/14/U 02-057)
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 08.12.2014 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 16.01.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 265/7, ve druhém nadzemním podlaží bytového domu v ulici Sokolovská č.p. 265, v obci Karlovy Vary, na pozemku parc. č. 33 a parc. č. 34, katastrální území Rybáře, zapsané u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy Vary.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 08.12.2014 bez přítomnosti vlastníka. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovité věci.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 2486 ze dne 07.01.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - kupní smlouva ze dne 23.01.2008 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 04.12.2014 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovité věci
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:
Karlovarský Karlovy Vary Rybáře (663557)
List vlastnictví číslo: 2486 Vlastník: Šarišský Pavol Sokolovská 265/24, Rybáře, 360 05 Karlovy Vary
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2486 ze dne 16.10.2014 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro PHOENIX lékárenský velkoobchod, a.s., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Českomoravskou stavební spořitelnu, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.
–3– Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2486 dále vyplývá, že na majetek vlastníka oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 265/7, která se nachází v 2.NP bytového domu v ulici Sokolovská č.p. 265, ve městě Karlovy Vary, v místní části Rybáře, na pozemku parc. č. 33 zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 34 - zastavěná plocha a nádvoří. Okolní zástavbu tvoří převážně bytové domy. Bytový dům je samostatně stojící, se dvěma vchody a samostatnými čísly popisnými (č.p. 265, 266). Objekt je podsklepený, se čtyřmi nadzemními podlažími, bez výtahu. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy s rovnými podhledy, střecha plochá. Fasáda je opatřena břízolitovou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven kolem roku 1965. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný.
8. Obsah posudku I. Pozemky 1) Pozemky II. Byt 1) Byt
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00 0,00 0,00 0,02 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Nižší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,01 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,090 i=2
I. Pozemky a)
Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Karlovy Vary - oblast 2 Základní cena pozemku: ZC = 2 450,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,090 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,014 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 2 484,3000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 33 Zastavěná plocha a nádvoří 214 34 Zastavěná plocha a nádvoří 214 Součet: 428 Pozemky – určená cena: Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 6 728 / 138 245
Cena [Kč] 531 640,20 531 640,20 1 063 280,40 1 063 280,40 Kč
1 063 280,40 Kč 1 063 280,40 Kč 51 746,90 Kč
–6–
II. Byt a)
Byt – § 38 Bytová jednotka č. 265/7 o velikosti 3+1 se nachází v 2.NP bytového domu. Skládá se z kuchyně, tří pokojů, koupelny, WC, předsíně, komory a balkonu. Celková výměra bytové jednotky, bez balkonu a sklepu, činí 62,93 m2. Dle kupní smlouvy ze dne 23.01.2008 je bytová jednotka vybavena sprchovým koutem, umyvadlem a WC. Vytápění je zajištěno lokálně plynovými topidly, ohřev vody plynovým průtokovým ohřívačem. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 6728/138245 na společných částech domu a pozemcích parc. č. 33 a parc. č. 34. Podlahové plochy jednotky (PP): Název Kuchyň Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna WC Předsíň Komora Balkon Sklep
Plocha [m2] celková koef. započítaná 9,83 1,00 9,83 16,30 1,00 16,30 13,50 1,00 13,50 12,30 1,00 12,30 2,10 1,00 2,10 1,00 1,00 1,00 6,00 1,00 6,00 1,90 1,00 1,90 1,90 0,17 0,32 2,45 0,10 0,25 67,28 63,50
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Počet obyvatel: 50 172 Základní cena (ZC): 17 529,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo užívané spolu s bytem lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8 Vytápění bytu II. Lokální na elektřinu nebo plyn 9 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 –0,02 0,00 0,85*
–7– *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1965 49 0,755 9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,693
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 12 147,60 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,090 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 63,50 × 12 147,60 × 0,930 × 1,090 =
781 940,40 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemků = 1 063 280,40 Kč Spoluvlastnický podíl: × 6 728 / 138 245 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 51 746,90 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: =
51 746,90 Kč 833 687,30 Kč
Byt – určená cena:
833 687,30 Kč
–8–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter.
Rekapitulace cen pozemků: a)Pozemky Cena pozemků činí ke dni odhadu celkem: Byt – spoluvlastnický podíl: 6 728 / 138 245
1 063 280,40 Kč 1 063 280,40 Kč 51 746,90 Kč
Výsledné ceny bytu: a)
Byt Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 833 690,– Kč. Cena slovy: Osmsettřicettřitisícšestsetdevadesát Kč.
833 687,30 Kč 833 690,– Kč
–9–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 10 – Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 265/7, ul. Sokolovská, Karlovy Vary - Rybáře Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Vnitřní území obce Stáří objektu 49 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 2.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 63,50 m2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Šmeralová, Karlovy Vary - Rybáře Popis: Udržovaná bytová jednotka. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Vnitřní území obce Stáří objektu 48 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, výtah Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 62 m Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 1 390 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 22 419,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
0,95 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,81 18 159,– Kč
Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Sokolovská, Karlovy Vary - Rybáře Popis: Bytová jednotka před rekonstrukcí. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Vnitřní území obce Stáří objektu 49 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - zanedbaný Podlaží, výtah 4.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 63,50 m2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne
– 11 – Požadovaná nebo kupní cena 1 000 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
15 873,– Kč 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 14 286,– Kč
Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Severní, Karlovy Vary - Rybáře Popis: Bytová jednotka v původním udržovaném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Vnitřní území obce Stáří objektu 50 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 2.NP, výtah Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 85 m2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Balkon Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 1 240 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 14 588,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,86 12 546,– Kč
Objekt č. 4: Bytová jednotka v ul. Lad. Koubka, Karlovy Vary - Rybáře Popis: Bytová jednotka před rekonstrukcí Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Vnitřní území obce Stáří objektu 80 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - zanedbaný
– 12 – Podlaží, výtah 2.NP, bez výtahu Výměra byt. j. 76 m2 Balkon/Lodžie Balkon Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena
Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství
Zděné 3+1 Ano Ne 1 250 000,– Kč
Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
16 447,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 14 144,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 14 000,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 890 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 265/7, dle LV č. 2486, v obci Karlovy Vary, k.ú. Rybáře, běžně prodejná.
Obvyklá cena: 890 000,- Kč. Cena slovy: Osmsetdevadesáttisíc Kč.
V Praze dne 16.01.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 13 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5634-016/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 16.01.2015
Ing. Karel Schwarz
