ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2588/208/15 NEMOVITÁ VĚC: Pozemek st.parc. č.40 se stavbou č.p. 29 Katastrální údaje : Kraj Královéhradecký, okres Trutnov, obec Dvůr Králové nad Labem, k.ú. Lipnice u Dvora Králové Adresa nemovité věci: Lipnice 29, 544 01 Dvůr Králové nad Labem OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:
ÚČEL OCENĚNÍ:
e-mail:
[email protected]
fax:
Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu)
OBVYKLÁ CENA
350 000 Kč
Datum místního šetření: 26.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: pana Františka Obsta Počet stran: 20 stran Počet příloh: 10
V Ohavči, dne 29.10.2015
Stanislav Kerhart
26.10.2015 Počet vyhotovení: 2
NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 26.10.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 49 pro k.ú. Lipnice u Dvora Králové Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 26.10.2015 v době 16,30-17,25 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Údaje sdělené majitelem domu Místopis Město Dvůr Králové nad Labem patří administrativně pod okres Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Dvůr Králové nad Labem je obcí s rozšířenou působností. Město se 16 000 obyvatel se rozkládá sedmnáct kilometrů jihozápadně od Trutnova. Turisticky spadá do oblasti Podzvičinska. Na území tohoto středně velkého města žije trvale zhruba 16.000 obyvatel. Protéká zde řeka Labe. Ve městě je nemocnice, mateřské, základní a střední školy. Ze Dvora Králové nad Labem je dobré autobusové i vlakové spojení. Oceňovaná nemovitost se nachází v městské části Lipnice asi 3 km jihozápadně od středu města. SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.
BUDOUCÍ STAV
bytová zóna průmyslová zóna Okolí : ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / elektro telefon veř / vl.
bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 618/1 Město Dvůr Králové nad Labem,
autobus silnice II.,III.tř
Celkový popis Oceňovaná nemovitost postavená asi v roce 1935 je přízemní z malé části podsklepený dům bez obytného podkroví. V domě je jedna bytová jednotka 3+1. Půdorys je tvaru obdélníka s přístavbou verandy a koupelny. Střecha je sedlová s krytinou z osinkocementových šablon, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Dům obsahuje v I.PP jednu sklepní místnost, která -2-
nebyla pro svůj havarijní stav přístupná, v I.NP předsíň, chodbu, kuchyň, koupelnu s kotlem ústředního topení, kotlem Brutar na ohřev vody a WC, obývací pokoj, dětský pokoj a ložnici. Základy jsou kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a smíšené z cihel a kamene v tl. 45 cm. Stropy nad I.PP jsou klenuté, nad I.NP jsou dřevěné trámové s rovným podhledem. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové, fasádní omítky jsou vápenné, na severní straně opadané. Schodiště není, přístup do půdního prostoru je žebříkem, do sklepa je přístup z chodby. Dveře jsou dřevěné, okna jsou dřevěná špaletová. Podlahy obytných místností jsou betonové s podlahovou PVC krytinou. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva umístěným v koupelně, kde je ještě vana a kotel na tuhá paliva (Brutar), kterým je ohřívána voda do vany. V kuchyni je sporák na Propan Butan. Ohřev vody do kuchyně není. WC není připojeno na rozvod vody, splachování je „ruční” vědrem. Voda je čerpána z veřejného vodovodu. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizační stoky. V průběhu existence stavby byly dílčí rekonstrukce a stavební úpravy prováděné neodborně. Údržba je zanedbaná, stavebně technický stav je špatný. Na jihovýchodní stranu domu navazuje stavba bývalé stodoly, která je převážně zděné konstrukce, střecha je sedlová s taškovou krytinou. Údržba je zanedbaná. Silné stránky Příznivé životní prostředí, malá vzdálenost do centra Dvora Králové n.L., napojení na veřejný vodovod a kanalizaci, možnost připojení na rozvod zemního plynu (asi 30 m), možnost parkování na vlastním pozemku. Slabé stránky Místo s nízkou úrovní občanské vybavenosti a s malým počtem pracovních příležitostí, běžné zásobování vyžaduje používání vlastní dopravy, malá vzdálenost do města tuto nevýhodu zmírňuje. Menší výměra pozemku. Menší užitná plocha domu, špatný stavebně technický stav domu a vedlejší stavby. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti
Ostatní rizika: nejsou
-3-
OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29
OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 2,31 m2 1,60 m
Název I.PP Výčet místností: sklep Užitná plocha celkem:
2,31 m2
1,16 m2
0,50
1,16 m2
109,16 m2
I.NP Výčet místností: chodba chodba kuchyň pokoj obývací pokoj dětský pokoj koupelna+kotelna Užitná plocha celkem: zastřešní
10,17 m2 2,65 m2 7,14 m2 11,88 m2 19,84 m2 11,86 m2 8,40 m2
1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
3,10 m
10,17 m2 2,65 m2 7,14 m2 11,88 m2 19,84 m2 11,86 m2 8,40 m2 71,94 m2
86,34 m2
1,80 m
Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.PP (1,10*2,10)*(1,60) I.NP (5,65*11,14+3,60*6,50+3,68*6,20)*(3,10) zastřešení (5,65*11,14+3,60*6,50)*(1,80)
-4-
= = =
[m3] 3,70 m3 338,39 m3 155,41 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
I.PP I.NP zastřešní Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří
Popis kamenné a betonové zděné tl. 45 cm dřevěné krov dřevěný, vázaný osinkocementová - šablony 400/400 mm pozinkovaný plech vápenné, štukové hrubé vápenné chybí chybí chybí dřevěné dřevěná špaletová beton + koberec + PVC beton ústřední topení s kotlem na tuhá paliva světelná chybí ocelové trubky, studená i teplá voda kotel BRUTAR chybí do veřejné kanalizace plynový sporák PB vana splachovací chybí
[m ] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]
Ocenění 109 73 497,50 4 000 100,00 4 000 1 989 986
roků
80
2
-5-
Obestavěný prostor 3,70 m3 338,39 m3 155,41 m3 497,50 m3
Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
roků % [Kč]
20 80,00 397 997
2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 58,22 m2 7,80 m
Název Vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Vrchní stavba (8,20*7,10)*(4,50+3,30*01/2)
=
[m3] 358,05 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
Vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
Konstrukce 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost
Popis mělké založení bez izolace zděné tl. 30 dřevěné dřevěný vázaný pálená taška chybí chybí chybí chybí chybí chybí chybí Ocenění 58 358,05 1 334 100,00
2
[m ] [m3] [Kč/m3] % -6-
Obestavěný prostor 358,05 m3 358,05 m3
Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[Kč/m3] [Kč]
1 334 477 643
roků roků % [Kč]
80 10 88,90 53 018
3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
40
Výměra [ m2 ] 614
Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300,00
614
Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku [Kč] 184 200 184 200
4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:
73,10 m2 497,50 m3 109,16 m2 614,00 m2
Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu v obci Lipnice u Dvora Králové nad Labem, okres Trutnov; pozemek 2.947 m2; zastavěná plocha 94 m2, užitná plocha 90 m2. Dispozice: 1. PP – sklep. Přízemí – 2 obytné místnosti, kuchyň, koupelna, WC. Podkroví - půda. Topení – lokální na TP. IS: elektro., voda – studánka s rozvodem do domu, septik. Na pozemku dřevěná kůlna. Lokalita Dvůr Králové n.L. - Lipnice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha
0,90 0,98 1,00 -7-
K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:
Užitná plocha 90,00 m2
1,08 1,00 0,95 1,01 Neuvedeno
Výměra pozemku. 2 947 m2
Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,91 5 078 Celková cena Jednotková cena 500 000 Kč 5 556 Kč/m2
Název: Rodinný dům Prodej domu v obci Bílé Poličany cca 20 km od Hradce Králové, cca 10 km od Hořic, cca 15 km od Jaroměře a cca 10 km od Dvora Králové nad Labem. Celková plocha pozemku je 349 m2. Nemovitost se nachází ve zchátralém stavu. Lokalita Bílé Políčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 0,99 K3 Poloha 1,02 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,15 K6 Vliv pozemku 1,02 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,33 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - větší vzdálenost do měst; Provedení a vybavení - bez 1,63 5 095 vybavení; Celkový stav - zchátralý stav; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 80,00 m 349 m 250 000 Kč 3 125 Kč/m2 Název: Rodinný dům Prodej rodinného domku - chalupy v obci Zábřezí - Řečice, u Dvora Králové nad Labem. Dům je kombinované konstrukce, dvoupodlažní, se sedlovou střechou, v původním stavu. Dispozice: přízemí - vchod, prostorné zádveří, kuchyně, 2x obytná místnost, klenutý vlhký sklep, ze zádveří se chodbou dále vstupuje do dřevníku, suchému WC, dále schodiště do půdních prostorů nad celým objektem. Přípojky: voda – veřejný vodovod, přípojka elektrika 230/400V, rozvody pouze 220V, vytápění možno kamny na PP. Pozemek je rovinatý, zatravněný, celý oplocený. Lokalita Zábřezí - Řečice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku
0,90 0,99 1,03 1,15 1,00 1,00 -8-
K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,17 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Poloha - větší vzdálenost do města; Provedení a vybavení 1,23 4 075 suché WC, lokální vytápění; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 150,00 m 539 m 495 000 Kč 3 300 Kč/m2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota
-9-
4 075 Kč/m2 4 749 Kč/m2 5 095 Kč/m2 4 749 Kč/m2 73,10 m2 347 152 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 29 2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou 2.1 Kolna 3. Ocenění pozemků 3.1 Pozemky 4. Porovnávací ocenění 4.1 Dům č.p. 29
397 997,00 Kč 53 018,00 Kč 184 200,00 Kč 347 152,00 Kč
Porovnávací hodnota
347 152 Kč
Věcná hodnota Hodnota pozemku
635 216 Kč 184 200 Kč
Obvyklá cena 350 000 Kč slovy: Třistapadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15
Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto zejména k značnému opotřebení všech konstrukčních prvků a k nízké úrovni vybavení domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou.
V Ohavči 29.10.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected]
- 10 -
Znalecká doložka:
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2588/208/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2588/15.
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 7 1 1
Podklady a přílohy Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti Riziko záplav
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
