Znalecký posudek č. 4518/15 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 298 Žíželice, příslušenství a pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú. Žíželice nad Cidlinou obec Žíželice kraj Středočeský Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Kolín
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 904/14 pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 19. 8. 2015 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 23. 8. 2015
–2–
A. Nález Jedná se o dům čp.298 v zastavěné části obce Žíželice, hlavní stavba rodinného domu čp.298 je uvnitř obce. Dům čp.298 je přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven jako izolovaný, tj. samostatně. Dům postaven na pozemku parc.č. st.52/2, který je předmětem ocenění, zahrada u domu parc.č. 56/1 je ve funkčním celku. Dům postaven s odstupem od asfaltové rozbité cesty, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vody ze studně, odkanalizování řešeno do žumpy, zemní plyn nezaveden (v místě jsou vše sítě). U domu je oplocení rámové s podezdívkou, uzavření kovovými vraty a vrátky s dřevěnou výplní, přístup a část dvora zpevněn, pozemek dvora i zahrady s několika okrasnými porosty, přístup dlážděný, za domem je malá dřevěná kolna. Dům je z roku 1961, zcela přestavěn a adaptáván roku 2013, obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, standartní vybavení, vytápění ústřední na tuhá paliva. Nemovitost dobré údržby, ale s drobnými závadami (vlhnutí od kanalizace ve sklepě).
B. Znalecký úkol Zjištění administrativní ceny nemovité věci dle platného oceňujícího předpisu, podpůrně pro popis, zjištění obvyklé ceny nemovité věci pro exekuční řízení.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19. 8. 2015.
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.814 kú.Žíželice nad Cidlinou a obec Žíželice ze dne 17.7.2015 (inf.), snímek z katastrální mapy předmětného území, údaje poskytnuté při šetření, mapové podklady. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Zjištována.
3. Vlastnické a evidenční údaje Viz VKN z LV:
Marian Hradecký
1
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.298 Žíželice splňuje ustanovení § 13 odst.2) oceňujícího předpisu, tj. vyhl. č.441/2013 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, zčásti je podsklepený a má podkroví, obsahuje jeden byt (4+1 s příslušenstvím), venkovní příslušenství domu: venkovní úpravy zahrnuty v ceně rodinného domu, dále je zde kolna a studna, příslušenství je standartní. Provedeno zaměření a hodnocení skutečného stavu.
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3– Obec Žíželice má 1530 obyvatel, v místě je asfaltová ulice Purkyňova (olně neobnovena po vedení podzemních sítí), je zde možnost napojení na veřejné rozvody elektřiny a vody, možnost zemního plynu a je zde odpadní kanalizace. Do obce jezdí autobusová doprava zastávka as 375m, u návsi, kde je rozšířená občanská vybavenost (obchod, hostinec), obecní úřad, je tu pošta, je základní škola i mateřská školka, je tu zdravotnické zařízení i lékárna, zaměstnanost v místě průměrná (Crokodile = velká výrobna obložených baget), v obci je kulturní dům, hřiště, obec není sousední města Kolín. Vzdálenost zast.území Žíželice a města Kolín nejbližší 16,9 km.
5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.298 v zastavěné části obce Žíželice je uvnitř obce při ulici Purkyňova. Dům čp.298 je přízemní, zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše, dům je zděný, postaven jako izolovaný, tj. samostatně. Dům postaven na pozemku parc.č. st.52/2, který je předmětem ocenění, zahrada u domu parc.č. 56/1 je ve funkčním celku. Dům postaven s odstupem od asfaltové rozbité cesty, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, zásobování vody z vlastní studny, odkanalizování řešeno do žumpy, zemní plyn nezaveden (v místě jsou vše sítě). U domu je oplocení rámové s podezdívkou, uzavření kovovými vraty a vrátky s dřevěnou výplní, přístup a část dvora zpevněn, pozemek dvora i zahrady s několika okrasnými porosty, přístup dlážděný, za domem je malá dřevěná kolna. Dům je z roku 1961, zcela přestavěn a adaptáván roku 2013, obsahuje byt 4+ 1 s příslušenstvím, standartní vybavení, vytápění ústřední na tuhá paliva. Nemovitost dobré údržby, ale s drobnými závadami (vlhnutí od kanalizace ve sklepě). ZP 89 m2, OP 648 m3. Pozemky u domu celkově 723 m2. Zjištěná cena (administrativní) 1,851 mil.Kč, foto v příloze.
6. Obsah posudku a) b) c) d)
Rodinný dům čp.298 Žíželice Studna Trvalé porosty Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.Žíželice nad Cidlinou
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4) Na nemovité věci vázne zástavní právo smluvní a nařízení exekuce. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku
Pi 0,00 0,00
–4– 3 4
5
6
Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko
II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní
0,00 –0,04
II. Bez dalších vlivů
0,00
IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 1,01 0,03 0,00 0,00
0,00 0,01 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,040 i=2
a) Rodinný dům čp.298 Žíželice – § 35 Přízemní zčásti podsklepená stavba s podkrovím, z roku 1961 se zásadní adaptací roku 2013 roku 2013. Stavba byla postavena jako samostatně, zděným způsobem se sklonitou střechou. Obsahuje byt 4+1 s příslušenstvím, standartního vybavení, s ústředním vytápěním kotlem na tuhá paliva. Vnitřní členění: 1.PP sklep obsahuje kotelnu, sklad, sklad se schody do přízemí, 1.NP přízemí obsahuje verandu, chodbu se schody do přízemí, koupelnu a WC, pokoj, pokoj, kuchyni, v podkroví je pak chodba a dva pokoje, u štítu balkon. Konstrukce a vybavení: popsány dále, konstrukce a vybavení standartní. Podsklepení 39% a podkroví u domu 94%. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1961 stavěn klasickým způsobem, řešení tomu odpovídá, kompletní přestavba resp. adaptace provedena roku 2013, obnoveny vše konstrukce krátkodobé životnosti, dveře opraveny. Stav stavby je dobrý, ale přesto vyžaduje drobné opravy, závada ve vlhnutí sklepa, dle sdělení poškozením odtoku kanalizace. Opotřebení stanoveno odborným odhadem se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí.
–5– Vedlejší stavba dřevěné kolny půdorysu 2,65*2,55m = 6,76 m2, v.2,25m, dřevěná jednostranně pobitá, sedlová střecha, s plechem na střeše. Studna kopaná oceněna samostatně. Venkovní úpravy: přípojka vody ze studny s domácí vodárnou, přípojka elektro, odkanalizování do žumpy na dvoře, zpevněná plocha od vrat a vrátek dlažbou, oplocení rámovým plotem s podezdívkou betonovou, vstupní vrata a vrátka z ocelového rámu a převážně dřevěnou výplní. Podlaží: Název 1.pp podsklepení 1.np přízemí podkroví Součet:
Výška 2,75 m 2,65 m 2,65 m 8,05 m
Zastavěná plocha 5,50×4,20+3,80×1,75+2,20×2,35 8,50×9,80+3,05×1,75 8,50×9,80
Zastavěná plocha všech podlaží: Zastavěná plocha 1. NP: 206,86 / 88,64 Podlažnost:
= = =
34,92 m2 88,64 m2 83,30 m2 206,86 m2
= = =
64,46 m3 96,03 m3 234,89 m3
=
252,82 m3 648,20 m3
206,86 m2 88,64 m2 = 2,33
Obestavěný prostor (OP): podezdívka 1,20 × (88,64–34,92) 1.pp podsklepení 2,75 × (5,50×4,20+3,80×1,75+2,20×2,35) 1.np přízemí 2,65 × (8,50×9,80+3,05×1,75) zastřešení včetně (0,76+4,55/2) × 8,50×9,80 podkroví Obestavěný prostor – celkem:
=
Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – staré pasové základy s poškozenou izolací proti zemní vlhkosti 8,20 % 2. Zdivo – tvárnicové a cihelné obvodové na 45cm, zatepleno 21,20 % 3. Stropy – dřevěné trámové s rovnými podhledy, sklep železobetonové 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný, nad verandou plochá stříška 7,30 % 5. Krytina – pálené tašky nové 3,40 % 6. Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaným plechem, i parapety 0,90 % 7. Vnitřní omítky – štukové 5,80 % 8. Fasádní omítky – stěrková fasáda na bázi plast.hmot 2,80 % 9. Vnější obklady – část soklu kabřincem 0,50 % 10. Vnitřní obklady – v sociálním zařízení v přízemí a v kuchyni 2,30 % 11. Schody – železobetonové s teracem a se zábradlím 1,00 % 3,20 % 12. Dveře – hladké plné i rámové 5,20 % 13. Okna – dřevěná s ditermickými skly
Hodnocení Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní
Podíl
–6– 14. Podlahy obytných místností – betonové s dlažbou a s textilním povrchem 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, jen ve sklepě betonová podlaha 16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva a ocelovými radiátory 17. Elektroinstalace – osvětlení i zásuvky, motorový proud 18. Bleskosvod – je osazen 19. Rozvod vody – studené i teplé vody 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 21. Instalace plynu – není zaveden a rozveden 22. Kanalizace – odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 23. Vybavení kuchyně – elektrický sporák sklokeramická deska 24. Vnitřní vybavení – umyvadlo, sprchový kout 25. Záchod – splachovací standartní kombi, závěsný 26. Ostatní – krb, mříže, vestavěné skříně aj. nejsou – v části oken žaluzie
1,00 % Standardní 5,20 % 4,30 % 0,60 % 3,20 % 1,90 % 0,50 % 3,10 %
Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní
0,50 % 4,10 % 0,30 % 3,40 %
Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se 80 % 20 % Standardní
Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Žiželice Počet obyvatel: 1 530 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn IV. Dřevostavby (novostavby) a stavby zateplené 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě II. Přípojka elektro, vl. studna na pozemku (přípojky) 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 10 Vedlejší stavby tvořící III. Standardní příslušenství - vedlejší stavby příslušenství k RD celkem do 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav)
Vi A
0,00 0,04 0,03 0,02 –0,05 0,00 0,00 0,00 0,00 0,10 0,00 0,00 0,85*
–7– *
Rok výstavby / kolaudace: Rok celkové rekonstrukce: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
1961 2013 17 0,915 12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + ∑ Vi) × V13):
0,887
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 2 175,81 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,960 Index polohy (IP): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 648,20 × 2 175,81 × 0,960 × 1,040 =
1 408 103,47 Kč
Rodinný dům čp.298 Žíželice – určená cena:
1 408 103,– Kč
b) Studna – § 19 Kopaná studna hl.5,0m, předpoklad z roku 1961, domácí vodárna u venkovních úprav.
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ: Kopaná studna Hloubka studny: 5,00 m Polohový koeficient: 0,900 Kód klasifikace CZ-CC: 2222 Vedení vody místní trubní Kód standardní klasifikace produkce: 46.25.22.2 studny jinde neuvedené a jímání vody Koeficient změny ceny stavby: 2,293
Ocenění: 5,00 m á 1 950,– Kč/m Základní cena:
+ =
9 750,– Kč 9 750,– Kč
Korekce základní ceny: Polohový koeficient K5: Koeficient změny cen staveb Ki: Cena studny:
× × =
0,9000 2,2930 20 121,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 54 roků Předpokládaná další životnost: 46 roků Opotřebení: 100 × 54 / (54 + 46) = 54,000 % Odpočet opotřebení: 20 121,08 Kč × 54,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení:
– =
10 865,38 Kč 9 255,70 Kč
= × =
9 255,70 Kč 0,998 9 237,19 Kč 9 237,– Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Studna – určená cena:
–8–
c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na předzahrádce a zahradě rostou okrasné porosty keře (thuje, vrba, apod.), stáří as 2 roky, průměrný stav. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Koef. Jedn. cena poz. Plocha Název Parc. č. 2 m2 porosty st.52/2 0,085 598,9098 Kč 20 m2 porosty 56/1 0,085 598,9098 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: =
Celková cena 101,81 Kč 1 018,15 Kč 1 119,96 Kč
Trvalé porosty – určená cena:
1 120,– Kč
d) Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.Žíželice nad Cidlinou – § 4 Pozemek parc.č. st.52/2 umístěn v zastavěné části obce, umístěný uvnitř obce, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 361 m2, zastavěn domem čp.298 Žíželice, tj. objektem k bydlení, rodinným domem. Dále zastavěno kolnou, zůstatek je dvůr zčásti zpevněný dlažbou, možnost parkování na dvoře, napojení pouze na rozvod elektřiny, v obci je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, v obci je možnost napojení na zemní plyn, je zde odpadní kanalizace. Přístupová cesta je asfaltová (rozbitá), nedokončený chodník, pozemek je takřka rovinný, není ohrožení záplavami, nemovitost uvnitř obce. Pozemek parc.č. 56/1 výměry 362 m2 evidovaný jako zahrada je jednotným funkčním celkem se stavebním pozemkem a stavbou oceňovaného rodinného domu. Obec má 1530 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, obec nesousedí s městem Kolín, nejkratší vzdálenost zastavěných území 16,9 km. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Žiželice Název okresu: Kolín Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce III. 1001 – 2000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení Základní cena výchozí: ZCv = 1 890,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 600,11 Kč/m2
Oi 0,75 0,60 0,80 1,00 0,90 0,98
Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 723 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 0,960
–9– Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,040 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,998 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 598,9098 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.52/2 zastavěná plocha a nádvoří 361 56/1 zahrada 362 Součet: 723 Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.Žíželice nad Cidlinou – určená cena:
Cena [Kč] 216 206,44 216 805,35 433 011,79
433 012,– Kč
D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků
723 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.298 Žíželice b) Studna c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.Žíželice nad Cidlinou Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Zjištěná cena: 1 851 470,– Kč Cena slovy: jedenmilionosmsetpadesátjedentisícčtyřistasedmdesát Kč
1 408 103,– 9 237,– 1 120,– 433 012,– 1 851 472,– 1 851 470,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
– 10 –
E. Obvyklá cena Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, v tomto případě převážně inzerce) 1)
– 11 –
2)
– 12 – 3)
Získán aritmetický průměr (1,6+1,8+1,69)/3 = 1,696666mil.Kč, přičemž porovnávané nemovitosti jsou obdobné (viz. jejich popis). Nejblíže srovnatelná nemovitost je 3). Proto ponechán vážený průměr výše srvnávaných nemovitostí. Vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, popsané údržbě, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,697 mil. Kč, tj. cena domu čp. 298 Žíželice (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 723 m2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány.
– 13 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena)
Rodinný dům čp. 298 Žíželice, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.52/2 a 56/1 kú.Žíželice nad Cidlinou 1 697 000,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: jedenmilión šestset devadesát sedm tisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 23. 8. 2015 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4518/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4518 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, snímek katastrální mapy, foto a poloha
– 14 –
– 15 –
– 16 –
– 17 –
