ZNALECKÝ POSUDEK č. 229/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí: - bytové jednotky č. 491/222 a podílu 718/11304 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Svobodné Dvory, č.p. 490, 491, bytový dům, pozemku p.č. st. 621, s příslušenstvím, LV 21896, - podílu id. 359/5652 na pozemku p.č. 623/2, LV 22092, - garáže č. 803 a podílu 1885/22620 na společných částech garáže a pozemku, vymezeno v budově: Svobodné Dvory, č.p. 803, garáž, pozemku p.č. st. 624/1, 1058 s příslušenstvím, LV 22241, katastrální území Svobodně Dvory, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 4314/15-35
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 29.08.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
Znalecký posudek obsahuje 38 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hranicích 03.09.2015
-2-
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí: - bytové jednotky č. 491/222 a podílu 718/11304 na společných částech domu a pozemku, vymezeno v budově: Svobodné Dvory, č.p. 490, 491, bytový dům, pozemku p.č. st. 621, s příslušenstvím, LV 21896, - podílu id. 359/5652 na pozemku p.č. 623/2, LV 22092, - garáže č. 803 a podílu 1885/22620 na společných částech garáže a pozemku, vymezeno v budově: Svobodné Dvory, č.p. 803, garáž, pozemku p.č. st. 624/1, 1058 s příslušenstvím, LV 22241, katastrální území Svobodně Dvory, obec Hradec Králové, okres Hradec Králové a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Byt číslo 491/222, garáž číslo 803/5 a pozemek Dvorská 491 500 02 Hradec Králové Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Hradec Králové Katastrální území: Svobodné Dvory Počet obyvatel: 92 904 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 920,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 29.08.2015 za přítomnosti paní sousedky z domu č.p. 490, která se nepředstavila.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 19.08.2015, LV číslo 21896, k.ú. Svobodné Dvory - výpis z KN ze dne 19.08.2015, LV číslo 22092, k.ú. Svobodné Dvory - výpis z KN ze dne 19.08.2015, LV číslo 22241, k.ú. Svobodné Dvory - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníkem prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz - informace z katastrálního úřadu - prohlášení vlastníka
5. Vlastnické a evidenční údaje LV 21896: Moníková Jarmila, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna.
-3-
LV 22092: Charbuská Romana, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 695/11304 Halberštát Pavel, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 121/1884 SJM Halberštát Vlastimil a Halberštátová Květoslava, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 343/5652 SJM Ježek Miroslav a Ježková Hana, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 691/11304 SJM Kadaník Emil Ing. a Kadaníková Jitka Ing., Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 179/2826 Kvasničková Leona, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 719/11304 SJM Laštovička Zdeněk Ing. a Laštovičková Adéla, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 719/11304 SJM Maňásek František a Maňásková Radka, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 697/11304 Moníková Jarmila, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 359/5652 Moníková Yvona, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 349/5652 Myšková Eva, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 715/11304 Nováková Věra, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 719/11304 SJM Sádecký Jozef a Sádecká Iva, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 349/5652 Sadilová Stanislava Ing., Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 695/11304 Šípová Zdeňka, Dvorská 490/66, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 695/11304 SJM Zvára Lubomír a Zvárová Alena, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové 239/3768 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. LV 22241: Moníková Jarmila, Dvorská 491/68, Svobodné Dvory, 50311 Hradec Králové Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v zástavbě domů v ulici Dvorská. LV 21896: Jedná se byt v číslo 491/222 v bytovém domě č.p. 490, 491 s byty na rovinatém pozemku. Dům má jedno podzemní a 4 nadzemní podlaží. Objekt byl postaven v roce 1968. Dům je napojen na vodovod, plyn, elektřinu a kanalizaci. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených sousedy, kteří se nepředstavili. LV 22092: Jedná se o pozemek kolem bytového domu č.p. 490, 491. Na pozemku se nachází trvalé -4-
porosty. Zpevněné plochy mohou být jiného vlastníka a z tohoto důvodu se neoceňují. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. LV 22241: Jedná se o řadové garáže, paní Jarmila Moníková užívá garáž číslo 803/5, která je jako druhá garáž ze západní strany. Objekt byl postaven v roce 1968. Příjezd je po zpevněné asfaltové komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených sousedy, kteří se nepředstavili.
8. Obsah znaleckého posudku LV 21896 byt 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
LV 22092 pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
LV 22241 garáž 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
-5-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -6-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,980 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,951
LV 21896 byt 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Oceňovaná bytová jednotka velikosti 2+1 se nachází ve 3. NP bytového domu. Vybavení bytu je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (potrubí, rozvody vody, kanalizace, topení, apod., kromě stoupacích vedení včetně uzavíracích ventilů).
elektroinstalace,
Součástí jednotky je podlahová krytina, nenosné příčky, vnitřní dveře a okna nacházející se uvnitř jednotky, jakož i vnitřní strany vstupních dveří a vnějších oken. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné a nenosné konstrukce, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, vchod, schodiště, chodby, společné prostory, okna a dveře přímo přístupné ze společných částí domu a ústících do společných částí domu (mimo dveří do jednotek), bleskosvod, rozvody kanalizace, elektřiny, tepla, společné televizní antény, domovní instalace, rozvody telekomunikací, vodoinstalační rozvody po hlavní uzávěr jednotky. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Bytová jednotka je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemek je zastavěn bytovým domem. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku
č. -7-
Pi
1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý.
II IV
0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0,951 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 920,Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 621
Výměra [m2] 361,00 361,00
Index
Koef.
0,951
Upr. cena [Kč/m2] 1 825,92
Jedn. cena [Kč/m2] 1 825,92
Cena [Kč] 659 157,12
m2
659 157,12
Pozemek - zjištěná cena
=
659 157,12 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
659 157,12Kč 659 157,12 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
659 157,12 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby:
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Hradec Králové 47 let -8-
24 223,- Kč/m2
Základní cena ZC (příloha č. 27):
koeficient dle typu podlahové plochy 8,78 * 1,00 = 20,16 * 1,00 = 14,28 * 1,00 = 12,48 * 1,00 = 5,34 * 1,00 = 2,48 * 1,00 = 0,88 * 1,00 = 4,26 * 0,17 = 3,15 * 0,10 =
Podlahové plochy bytu kuchyň: pokoj: pokoj: pokoj: předsíň: koupelna: záchod: balkón: sklep: Započítaná podlahová plocha bytu:
8,78 m2 20,16 m2 14,28 m2 12,48 m2 5,34 m2 2,48 m2 0,88 m2 0,72 m2 0,32 m2 65,44 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 47 let: s = 1 - 0,005 * 47 = 0,765
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II II III
0,00 0,00 0,03
III
0,00
III
0,00
III III II
0,00 0,00 1,00
9
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V10 * 0,765 = 0,864
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 24 223,- Kč/m2 * 0,864 = 20 928,67 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 65,44 m2 * 20 928,67 Kč/m2 * 0,970 * 0,980= 1 301 915,30 Kč -9-
Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 301 915,30 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 659 157,12 Kč Spoluvlastnický podíl: 718 / 11 304 Hodnota spoluvlastnického podílu: 659 157,12 Kč * 718 / 11 304 = 41 867,91 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku +
41 867,91 Kč
Bytová jednotka - zjištěná cena
=
1 343 783,21 Kč
LV 22092 pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Pozemek je rovinatý. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 9 odst. 6 - jiné pozemky - ostatní pozemky § 9 odst. 6 1 920,0,04
Index P Úprava
Upr. cena [Kč/m2] 76,80
Výměra Jedn. cena Srážka Cena [m2] [Kč/m2] [Kč] § 9 odst. 6 ostatní plocha 1 425,00 76,80 109 440,2 Jiný pozemek - celkem 1 425,00 m 109 440,= Pozemek - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu 109 440,- Kč * 359 / 5 652 Úprava ceny vlastnickým podílem Typ
Parcelní číslo 623/2
Název
Pozemek - zjištěná cena
=
6 951,34 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty Na pozemku se nachází trvalé porosty. Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ borovice Jehličnaté stromy I smrk Jehličnaté stromy I
Jedn. cena [Kč / jedn.]
Stáří Úpravy [%] 45 roků
25 760,45 roků 25 760,- 10 -
Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 2,00 ks 25 760,51 520,1,00 ks 25 760,25 760,-
Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny
* * =
0,750 1,150 66 654,- Kč
Trvalé porosty - zjištěná cena
=
66 654,- Kč
77 280,-
LV 22241 garáž 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž Oceňovaná nebytová jednotka - garáž se nachází v řadě garáží. Vybavení je standardní. Součástí jednotky je veškerá jeho vnitřní instalace (elektroinstalace). Součástí jednotky je podlahová krytina, vnitřní strany vstupních vrat. K vlastnictví jednotky dále patří spoluvlastnický podíl na společných částech budovy. Společnými částmi budovy jsou základy včetně izolací, svislé a vodorovné nosné, střecha včetně střešní krytiny a klempířských prvků, rozvody elektřiny. S jednotkou je spojeno vlastnické právo v rozsahu spoluvlastnického podílu k pozemku. Na objektu je prováděna pravidelná údržba. Garáž je standardně vybavená. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek Pozemky se nachází pod a u garáží. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo - 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemek je rovinatý.
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,970 Index polohy pozemku IP = 0,980 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,980 = 0,951 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 920,Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 624/1
Výměra [m2] 270,00 270,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,951
1 825,92
Jedn. cena [Kč/m2] 1 825,92
Cena [Kč] 492 998,40
m2
492 998,40
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy I Komunikace se zpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 4
I = P5 * (1 + Pi) = 0,360
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
- 12 -
Pi
-0,40
0,00 0,00 0,00 0,60
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 1 920,0,360 1,000 Typ
Název
§ 4 odst. 3
ostatní plocha, jiná plocha Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1058
Výměra [m2] 184,00
Upr. cena [Kč/m2] 691,20
Jedn. cena [Kč/m2] 691,20
184,00 m2
Cena [Kč] 127 180,80 127 180,80
Pozemek - zjištěná cena
=
620 179,20 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek
=
620 179,20Kč 620 179,20 Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
620 179,20 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově § 21 R. garáže Budova: Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1242 koeficient dle typu podlahové plochy 18,85 * 1,00 = 18,85 m2 18,85 m2
Podlahové plochy nebytového prostoru garáž: Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru:
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Provedení
Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody
betonové cihelné s rovným podhledem plochá IPA pozinkované omítky omítky ne - 13 -
Hodnocení standardu S S S S S S S S X C
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
ne kovová ne betonové ne 220 V ne ne ne
C S C S C P C C C X C X C X C X
ne ne ne
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Obj. podíl [%]
Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
S S S S S S S S X C C S C S C P C C C X C X C X C X
10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 2,20 2,30 2,70 3,30 3,10 1,20 7,20 0,30 2,20 1,90 0,00 0,50 0,00 2,00 0,00 5,80 0,00
Výpočet opotřebení analytickou metodou - 14 -
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,46 0,00 0,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00
Upravený obj. podíl 10,90 25,80 12,00 6,30 2,30 0,70 4,30 3,00 0,00 0,00 0,00 2,70 0,00 3,10 0,00 3,31 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 74,41 0,7441
(OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. K St. Živ. Konstrukce, vybavení [%] [%] [%] [%] části S 10,90 100,00 1,00 10,90 14,64 47 150 31,33 1. Základy vč. zemních prací S 25,80 100,00 1,00 25,80 34,67 47 80 58,75 2. Svislé konstrukce S 12,00 100,00 1,00 12,00 16,13 47 80 58,75 3. Stropy S 6,30 100,00 1,00 6,30 8,47 47 70 67,14 4. Krov, střecha S 2,30 100,00 1,00 2,30 3,09 47 47 100,00 5. Krytiny střech S 0,70 100,00 1,00 0,70 0,94 47 47 100,00 6. Klempířské konstrukce S 4,30 100,00 1,00 4,30 5,78 47 50 94,00 7. Úprava vnitřních povrchů S 3,00 100,00 1,00 3,00 4,03 47 47 100,00 8. Úprava vnějších povrchů S 2,70 100,00 1,00 2,70 3,63 47 47 100,00 12. Vrata S 3,10 100,00 1,00 3,10 4,17 47 47 100,00 14. Povrchy podlah P 7,20 100,00 0,46 3,31 4,45 47 47 100,00 16. Elektroinstalace Opotřebení:
Opot. z celku 4,5867 20,3686 9,4764 5,6868 3,0900 0,9400 5,4332 4,0300 3,6300 4,1700 4,4500
65,9 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m2]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m2]
= * * * * =
8 118,0,9390 0,7441 1,1500 2,0980 13 685,14
Plná cena: 18,85 m2 * 13 685,14 Kč/m2 Koeficient opotřebení: (1- 65,9 % /100) Nákladová cena CBN Koeficient pp Cena CB
= * = * =
257 964,89 Kč 0,341 87 966,03 Kč 0,951 83 655,69 Kč
Garáž - zjištěná cena bez podílu na příslušenství
=
83 655,69 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 620 179,20 Kč Spoluvlastnický podíl: 1 885 / 22 620 Hodnota spoluvlastnického podílu: 620 179,20 Kč * 1 885 / 22 620 + Garáž - zjištěná cena
=
- 15 -
51 681,60 135 337,29Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV 21896 byt 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 343 783,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 343 783,20 Kč
LV 21896 byt celkem
1 343 783,20 Kč
LV 22092 pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
6 951,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
6 951,30 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
66 654,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
66 654,- Kč
LV 22092 pozemek celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
73 605,30 Kč 359 / 5 652 4 675,20 Kč
LV 22241 garáž 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
297 006,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
297 006,20 Kč
LV 22241 garáž celkem
297 006,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
Rekapitulace výsledných cen - 16 -
1 645 464,60 Kč
LV 21896 byt 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka
1 343 783,20 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 343 783,20 Kč
LV 21896 byt celkem
1 343 783,20 Kč
LV 22092 pozemek 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
6 951,30 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
6 951,30 Kč
2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Trvalé porosty
66 654,- Kč
2. Ocenění trvalých porostů celkem
66 654,- Kč
LV 22092 pozemek celkem Úprava ceny vlastnickým podílem
*
Výsledná cena:
73 605,30 Kč 359 / 5 652 4 675,20 Kč
LV 22241 garáž 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Garáž
135 337,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
135 337,30 Kč
LV 22241 garáž celkem
135 337,30 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 483 795,70 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50: slovy: Jedenmiliončtyřistaosmdesáttřitisícosmset Kč
- 17 -
1 483 800,- Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, - 18 -
vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej garáže 19 m2 Severní, Hradec Králové - Slezské Předměstí 119 000 Kč Prodej pěkné garáže se zavedenou elektřinou, v Hradci Králové - ulice U Mostku (blízkost Slezského předměstí a ulice Severní). Garáž je v dobrém technickém stavu, pěkná, čistá. Celková cena: 119 000 Kč za nemovitost ID zakázky: N404 Aktualizace: Včera Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Sídliště Plocha zastavěná: 19 m2 Užitná plocha: 19 m2 Komunikace: Betonová 2. Prodej garáže 25 m2 Hradec Králové - Plácky, okres Hradec Králové 120 000 Kč Prodej garáže v klidné částku obce Hradec Králové - Plácky. Dopravní dostupnost MHD. V Nemovitosti je zaveden elektrický proud, postačí jen přihlásit a nechat zabudovat el. hodiny. Plocha činí 25 m2. Doporučujeme prohlídku. Celková cena: 120 000 Kč za nemovitost, včetně provize Hypotéka: 425 Kč měsíčně ID zakázky: 468413 Aktualizace: 13.07.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Přízemní - 19 -
Podlaží: 1. podlaží z celkem 1 Plocha zastavěná: 25 m2 Užitná plocha: 25 m2 Plocha podlahová: 25 m2 Elektřina: 120V Doprava: Autobus Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky 3. Prodej bytu 3+kk 78 m2 Kydlinovská, Hradec Králové - Plácky 1 990 000 Kč v klidné lokalitě, nedaleko od centra města, byt 3+kk po celkové rekonstrukci, v 1.NP dvoupodlažního domu, celková plocha 78 m2. Parkování na vlastním uzavřeném pozemku, zahrádka k dispozici v místě. Dispozice bytu obsahuje: obývací pokoj (23,9 m2), pokoj (15,3 m2), ložnice (9,6 m2), kuch. kout (7,4 m2), předsíň (5,1 m2), koupelnu (3,8 m2), WC (0,9 m2), dále balkon (3 m2) a 2 sklepy (12 m2), celková podlahová plocha 78 m2. Vytápění a příprava TUV dálkové EOP, celkové provozní náklady cca 4.200 Kč/měs. Byt po celkové modernizaci v roce 2012 (změna dispozice, nová okna, podlahy, podhledy, rekonstrukce instalací - rozvodů (V, K, PL, EL). Možnost koupě bytu včetně části vnitřního vybavení (kuch. linka, vestavěné skříně, EZS).K bytu patří spoluvlastnický podíl na oplocených pozemcích v okolí bytového domu (celkem 5742 m2), možnost užívání zahrádky nedaleko domu (pronájem od ČR). Celková cena: 1 990 000 Kč za nemovitost ID zakázky: 904-044077 Aktualizace: 24.08.2015 Stav: Rezervováno Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží: 1. podlaží z celkem 3 včetně 1 podzemního Užitná plocha: 78 m2 Plocha podlahová: 78 m2 Balkón: 3 m2 Sklep: 12 m2 Parkování: - 20 -
Voda: Místní zdroj Telekomunikace: Internet Elektřina: 230V 4. Prodej bytu 3+1 80 m2 Pod Zámečkem, Hradec Králové - Třebeš 2 499 000 Kč Prodej bytu 3+1 o výměře 80 m2, zděný bytový dům, zimní zahrada, balkón, částečná rekonstrukce. Bytová jednotka, kterou Vám exkluzivně nabízíme, se nachází ve 2. NP zděného domu v žádané lokalitě v ulici Pod Zámečkem v Hradci Králové. Dispozice: předsíň s chodbou, dva samostatné pokoje, koupelna s vanou, umyvadlem a místem na pračku, ve zděném bytovém jádru, samostatná toaleta, kuchyňský kout, obytná místnost se zimní zahradou a balkónem. V bytě byla částečně vyměněna okna za plastová, rekonstruovaná zimní zahrada a nové plovoucí podlahy. Byt je vzdušný, působí velice útulně a nachází se nedaleko novohradských lesů s cyklostezkou a sportovním vyžitím. Přímo u domu je hřiště a školka. Veškerá občanská vybavenost a zastávka MHD v místě. U domu je bezplatné parkování. Byt k nastěhování bude od října 2015. Doporučujeme prohlídku. S financováním rádi pomůžeme. Celková cena: 2 499 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu Hypotéka: 8 976 Kč měsíčně ID zakázky: 1012 Aktualizace: 11.08.2015 Stavba: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Převod do OV: Ne Podlaží: 2. podlaží z celkem 4 Užitná plocha: 80 m2 Plocha podlahová: 80 m2 Balkón: 6 m2 Sklep: 4 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední dálkové Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Kabelové rozvody - 21 -
Doprava: Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Energetická náročnost budovy: Třída E - Nehospodárná Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 1,90-2,3 mil. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. LV 21896: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 22092: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Zástavní právo smluvní Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. LV 22241: 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Moníková Jarmila Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny. - 22 -
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
2 105 000,- Kč slovy: Dvamiliónystopěttisíc Kč
z toho LV 21896:
2 000 000,- Kč z toho LV 22092:
5 000,- Kč z toho LV 22241:
100 000,- Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu. V Hranicích 03.09.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
- 23 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 229/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 229/15.
- 24 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 9 1 1 1 1
Výpisy z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Umístění bytu Umístění garáže Fotodokumentace nemovitosti
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
- 30 -
- 31 -
- 32 -
- 33 -
- 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
