ZNALECKÝ POSUDEK č. 122/15 o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 25/2, součástí je stavba: Hluboká, č.p. 37, objekt bydlení a pozemku p.č. 1039/12, s příslušenstvím, LV číslo 637, katastrální území Hluboká u Žihle, obec Žihle, okres Plzeň-sever a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 2, JUDr. Jan Fendrych soudní exekutor Hradecká 3 130 00 Praha 3
Účel znaleckého posudku:
Zjištění ceny pro exekuční řízení č.j. 132 EX 34660/09-50
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 11.05.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 27 stran textu včetně titulního listu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Hranicích 14.05.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitých věcí - pozemku p.č. st. 25/2, součástí je stavba: Hluboká, č.p. 37, objekt bydlení a pozemku p.č. 1039/12, s příslušenstvím, LV číslo 637, katastrální území Hluboká u Žihle, obec Žihle, okres Plzeň-sever a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Hluboká u Žihle 37 331 65 Žihle Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň-sever Obec: Žihle Katastrální území: Hluboká u Žihle Počet obyvatel: 1 407 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 000,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení)
č. III IV V I
Pi 0,75 0,60 0,80 1,00
II II
0,95 0,98
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 335,16 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.05.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové a sousedky z domu č.p. 8.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 21.04.2015, LV číslo 637, k.ú. Hluboká u Žihle - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastníky prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz
5. Vlastnické a evidenční údaje SJM Pavúk Mikuláš a Pavúková Hana, Pavúk Mikuláš, Plzeňská 285, 33101 Plasy Pavúková Hana, Skelná Huť č.ev. 22, 33162 Krsy -2-
Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavúk Mikuláš Zahájení exekuce - Pavúk Mikuláš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení na nemovitých věcech nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází v blízkosti středu obce u rybníka, v zástavbě rodinných domů. Jedná se o rodinný dům a vedlejší stavbu na rovinatém, oploceném pozemku. Příjezd k domu je po travnaté komunikaci. Při prohlídce nebyly nemovité věci v plném rozsahu přístupné a proto se vycházelo při ocenění z informací sdělených účastníky prohlídky. Zaměření bylo provedeno laserovým měřidlem DISTO z ulice. Některé míry a vybavení bylo odhadnuto. Pozemky byly na místě identifikovány podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemků oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Přístřešek 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -4-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,919 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,864
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům Přízemní, samostatně stojící, nepodsklepený, rodinný dům s obytným podkrovím se nachází na pozemku p.č. st. 25/2. Je napojen na el. energii, vodovod a kanalizace je svedena do žumpy. Objekt je užíván více než 100 let. Asi v roce 1995 proběhla kompletní oprava objektu. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází asi chodba, pokoj, kuchyň, koupelna a záchod. V podkroví se nachází asi dva pokoje. Popis konstrukcí a vybavení Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení
Provedení kamenné, betonové, bez izolace cihelné, smíšené s rovným podhledem, klenby sedlová pálená taška pozinkované vápenné vápenocementové ne keramické - asi koupelna, záchod, kuchyň asi dřevěné dřevěné zdvojené, dřevěné dlažby dlažby asi ústřední na tuhá paliva asi 220, 380 V ne asi teplé, studené asi el. bojler propan - butan ano sporák na PB asi vana, umývadlo -5-
25. Záchod 26. Ostatní
asi splachovací ne
Objekt je udržovaný a je standardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu V ceně rodinného domu jsou přípojky sítí, žumpa, zpevněné plochy, venkovní schody, vrátka a oplocení. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Plzeňský kraj, obec do 2 000 obyvatel 100 let 1 995 1 740,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží 1. NP: 6,00*11,00 podkroví: 6,00*11,00 Název podlaží 1. NP: podkroví:
= =
Zastavěná plocha 66,00 m2 66,00 m2
Konstrukční výška 3,00 m 2,30 m
Obestavěný prostor 1. NP: (6,00*11,00)*(4,55) zastřešení: (6,00*11,00)*(2,65*0,5) Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00
66,00 m2 66,00 m2
= = =
300,30 m3 87,45 m3 387,75 m3 66,00 m2 132,00 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení -6-
č. I
Vi typ A
III III II II III
0,00 0,00 0,00 0,01 0,00
III III
0,00 0,00
8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 20 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (20 + 15)= 0,825
I III II
0,00 0,00 0,00
I
-0,01
III III
0,00 0,85
12
Index vybavení
IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,825 = 0,701
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 740,- Kč/m3 * 0,701 = 1 219,74 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 387,75 m3 * 1 219,74 Kč/m3 * 0,940 * 0,919= 408 566,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
408 566,20 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna Přízemní, nepodsklepená, kůlna se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 25/2. Objekt je užíván asi 100 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází sklad. Objekt není udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ F dřevěná jednostranně obíjená nebo kovová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví neumožňující zřízení podkroví 1274
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,20*3,50 1. NP
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží -7-
[m2] 11,20
Zastavěná. Konstr. výška plocha 11,20 m2 2,30 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (3,20*3,50)*(2,30) zastřešení (3,20*3,50)*(0,60*0,5)
= =
[m3] 25,76 m3 3,36 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 25,76 m3 3,36 m3 29,12 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu C S S X S C C X P C P C
Provedení
Konstrukce
ne jednostranně obíjené trámové pálená taška ne ne dřevěné ne hliněná ne
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře
Obj. podíl [%] C S S X S C C X P
8,30 31,90 21,20 0,00 11,10 1,60 6,00 0,00 3,70 -8-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 0,00 1,00 0,46
Upravený obj. podíl 0,00 31,90 21,20 0,00 11,10 0,00 0,00 0,00 1,70
10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C P C
1,40 10,80 4,00
100 100 100
0,00 0,46 0,00
0,00 4,97 0,00 70,87 0,7087
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části S 31,90 100,00 1,00 31,90 45,02 100 140 71,43 2. Obvodové stěny S 21,20 100,00 1,00 21,20 29,91 100 140 71,43 3. Stropy S 11,10 100,00 1,00 11,10 15,66 100 100 100,00 5. Krytina P 3,70 100,00 0,46 1,70 2,40 50 65 76,92 9. Dveře P 10,80 100,00 0,46 4,97 7,01 50 50 100,00 11. Podlahy Opotřebení:
Opot. z celku 32,1578 21,3647 15,6600 1,8461 7,0100
78,0 %
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 29,12 m3 * 1 278,84 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 78,0 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 278,84 37 239,82 Kč 0,220 8 192,76 Kč 0,864 7 078,54 Kč
Kůlna - zjištěná cena
=
7 078,54 Kč
970,0,7087 0,9000 2,0670
1.2.2. Přístřešek Přízemní, nepodsklepený, přístřešek se nachází za rodinným domem na pozemku p.č. st. 25/2. Objekt je užíván asi 10 let. Dispoziční řešení: V prvním nadzemním podlaží se nachází přístřešek. Objekt je udržovaný a je podstandardně vybaven. Při stanovení předpokládané životnosti bylo přihlédnuto ke stavebnímu stavu objektu Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba § 16: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ G přístřešky nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 1274
Výpočet jednotlivých ploch -9-
Název 1. NP
Plocha 5,30*4,00
[m2] 21,20
=
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 21,20 m2 2,10 m
Název 1. NP Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor 1. NP (5,30*4,00)*(2,10) zastřešení (5,30*4,00)*(1,50*0,5)
= =
[m3] 44,52 m3 15,90 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
1. NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
NP Z
Obestavěný prostor 44,52 m3 15,90 m3 60,42 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace
Hodnocení standardu C S X S S C S X X X X X
Provedení
Konstrukce betonové dřevěné trámy sedlový pálená taška ne nátěr
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina
Obj. podíl [%] C S X S S
12,20 31,00 0,00 33,50 12,80 - 10 -
Část [%] 100 100 100 100 100
Koef. 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 0,00 31,00 0,00 33,50 12,80
6. Klempířské práce 7. Úprava povrchů 8. Schodiště 9. Dveře 10. Okna 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
C S X X X X X
4,20 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
100 100 100 100 100 100 100
0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
0,00 6,30 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 83,60 0,8360
Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro úpravu obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opot. Opot. z Konstrukce, vybavení K St. Živ. [%] [%] [%] [%] části celku S 31,00 100,00 1,00 31,00 37,08 10 80 12,50 4,6350 2. Obvodové stěny S 33,50 100,00 1,00 33,50 40,07 10 70 14,29 5,7260 4. Krov S 12,80 100,00 1,00 12,80 15,31 10 40 25,00 3,8275 5. Krytina S 6,30 100,00 1,00 6,30 7,54 10 30 33,33 2,5131 7. Úprava povrchů Opotřebení: 16,7 % Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m3] Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP):
= * * *
Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena: 60,42 m3 * 1 166,41 Kč/m3 Koeficient opotřebení: (1- 16,7 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS
= = * = * =
1 166,41 70 474,49 Kč 0,833 58 705,25 Kč 0,864 50 721,34 Kč
Přístřešek - zjištěná cena
=
50 721,34 Kč
750,0,8360 0,9000 2,0670
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Pozemky jsou rovinaté. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace - 11 -
č. II IV
Pi 0,00 0,00
3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Pozemky jsou rovinaté.
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 0,919 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 0,919 = 0,864 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 335,16 Typ § 4 odst. 1
Název
zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo st. 25/2
Výměra [m2] 233,00 233,00
Index
Upr. cena [Kč/m2]
Koef.
0,864
289,58
Jedn. cena [Kč/m2] 289,58
Cena [Kč] 67 472,14
m2
67 472,14
Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah II Místní komunikace, dráhy regionální, dráhy speciální, vzletové a přistávací dráhy letišť v délce od 1 201 m do 2 100 m P2. Charakter a zastavěnost území I V kat. úz. sídelní části obce v zastavěném území P3. Povrchy II Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené I Bez dalších vlivů P5. Komerční využití I Bez možnosti komerčního využití 4
- 12 -
Pi
-0,40
0,00 -0,05 0,00 0,60
I = P5 * (1 + Pi) = 0,330
Úprava základní ceny pozemků komunikací
i=1
Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty [Kč/m2] § 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace § 4 odst. 3 335,16 0,330 1,000 Název
Typ § 4 odst. 3
ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem
Parcelní číslo 1039/12
Výměra [m2] 28,00
Jedn. cena [Kč/m2] 110,60
28,00 m2
Pozemky - zjištěná cena
Upr. cena [Kč/m2] 110,60 Cena [Kč] 3 096,80 3 096,80
=
70 568,94 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Na pozemcích se nachází trvalé porosty. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Trvalé porosty - zjištěná cena
Kč m2 m2 Kč * =
67 472,14 233,00 10,00 2 895,80 0,065 188,23 188,23 Kč
- 13 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Přístřešek
408 566,20 Kč 32 175,20 Kč 60 890,- Kč
1. Ocenění staveb celkem
501 631,40 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
70 568,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
70 568,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
188,20 Kč
3. Ocenění trvalých porostů celkem
188,20 Kč 572 388,50 Kč
Celkem
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
572 388,50 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům 1.2. Příslušenství 1.2.1. Kůlna 1.2.2. Přístřešek
408 566,20 Kč 7 078,50 Kč 50 721,30 Kč
1. Ocenění staveb celkem
466 366,- Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
70 568,90 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
70 568,90 Kč
3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty
188,20 Kč - 14 -
3. Ocenění trvalých porostů celkem
188,20 Kč 537 123,10 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
537 123,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
537 120,- Kč
slovy: Pětsettřicetsedmtisícjednostodvacet Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového - 15 -
předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej rodinného domu 140 m2 Manětín - Rabštejn nad Střelou, okres Plzeň-sever 449 000 Kč Nabízíme menší rodinný domek v kouzelné lokalitě - v obci, která je nejmenším městěm na světě s pouhými 23 stálými obyvateli. Rabštejn nad Střelou, je tím místem kde se tato nemovitost nachází. Místo, které je vyhledávané pro nejen pro klid, ale i pro svou nezaměnitelnou atmosféru. Městečko leží uprostřed přírodního parku Horní Střela a přímo na jeho území se rozkládá také přírodní rezervace Střela. Místo mezi Žihlí, Manětínem a Kralovicemi je cílem mnoha turistických výletů. Samotný domek je v dobrém technickém stavu. Tvoří ho stavba s cihel, střecha je eternitová, trámoví střechy je ve velmi dobrém stavu.V přízemí je dispozice 2+1, v podkroví je další pokoj. Vytápění domu je akumulačními kamny, v obývacím pokoji je krb. Podlahy jou betonové, v podkroví pak dřevěné.Voda je ze studny, odpad je do septiku. Domek má číslo popisné a je v KU veden jako dům k bydlení. Klid ( nákladní doprava prakticky neexistuje ) dobrá dostupnost do spádové obce Manětín a stav domu je dobrá příležitost pro to investovat do odpočinku. Celková cena: 449 000 Kč za nemovitost Poznámka k ceně: Včetně provize RK a kompletního servisu ID zakázky: 185-N00939 Aktualizace: 06.05.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý - 16 -
Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 78 m2 Užitná plocha: 140 m2 Plocha pozemku: 78 m2 Plocha zahrady: 277 m2 Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Lokální elektrické Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus 2. Prodej rodinného domu 115 m2 Žihle, okres Plzeň-sever 790 000 Kč Pěkný rodinný dům po částečné rekonstrukci. Dům se nachází v obci Žihle, vzdálené 16 km od Manětína a od Kralovic je vzdálenost také 16 km. Dům má dispozici 2+1 s komorou. Vytápění je tu kotlem na tuhá paliva, ve všech místnostech jsou radiátory, v největším pokoji jsou i krbová kamna. V místnosti, kde se nachází kotel je také bojler na ohřev teplé vody. V domě je nová elektřina, okna jsou plastová, je zde nový krov a na střeše pálené tašky bramac. Dům má vlastní studnu, plyn zaveden na hranici pozemku. V Žihli je obecní úřad, pošta, zdravotnické služby, mateřská a základní škola. Je tu spoustu spolků, jako SDH, TJ Sokol, pěvecký sbor, fotbalový klub, kde mají zrekonstruované hřiště, a také žihelský cyklistický klub. Koupi domu mohu doporučit každému, kdo hledá bydlení v této lokalitě. Celková cena: 790 000 Kč za nemovitost, včetně provize, bez poplatků, včetně DPH ID zakázky: 14-0530 Aktualizace: 11.05.2015 Stavba: Smíšená Stav objektu: Velmi dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 123 m2 - 17 -
Užitná plocha: 115 m2 Plocha podlahová: 115 m2 Plocha pozemku: 280 m2 Parkování: Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Elektřina: 400V Doprava: Vlak, Silnice, Autobus Vybavení: Částečně 2. Prodej rodinného domu 50 m2 Petrohrad, okres Louny 549 000 Kč Nabízíme Vám ke koupi rodinný dům o dispozici 1+1 v obci Petrohrad, okres Louny. Dům byl po dlouhé roky využíván, jako chalupa. Je tedy vhodný jak pro trvalé bydlení, tak rekreaci. Dům je částečně podsklepen. Jakmile vstoupíme do domu, nacházíme se v malé chodbě, ze které je možné vstoupit do sklepa, na půdu, která se nachází nad celou zastavěnou plochou domu a do obou místností, které jsou v přízemí. V místnosti s kuchyní se nachází plenta se sprchovým koutem a také druhý vstup do ložnice Okna jsou dvoudílná. Voda je přivedena do domu. Elektřina je původní. Kanalizace v domě není. Dům je v původním stavu. Venku na dvoře stojí samostatné bývalé chlévy a dřevěné stání pro auto, které se nachází v hodní části pozemku. Prohlídky jsou možné po telefonické domluvě s naším makléřem. Financování na hypoteční úvěr je možný a vyřízením Vám pomůže naše hypoteční centrum. Celková cena: 549 000 Kč za nemovitost, včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu ID zakázky: 81/3209 Aktualizace: Dnes Stavba: Cihlová Stav objektu: Před rekonstrukcí Poloha domu: Samostatný Typ domu: Přízemní Podlaží: 1 Plocha zastavěná: 60 m2 Užitná plocha: 50 m2 Plocha podlahová: 50 m2 Plocha pozemku: 334 m2 - 18 -
Plocha zahrady: 334 m2 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí ve výši cca 500-600 tis. Kč. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Pavúk Mikuláš Zahájení exekuce - Pavúk Mikuláš Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí
550 000,- Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
- 19 -
V Hranicích 14.05.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 122/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 122/15.
- 20 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 4 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
- 25 -
- 26 -
- 27 -
