Znalecký posudek č. 4363/15 O ceně nemovitosti: Zemědělská usedlost (rodinný dům čp. 102 a stodola) Klášter Hradiště nad Jizerou, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú. Klášter Hradiště nad Jizerou obec Klášter Hradiště nad Jizerou kraj Středočeský Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Mladá Boleslav
Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 1841/12 ze dne: 5.1.2015 vystavil: Lucie Králová, DiS zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.1.2015 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 24 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 31.1.2015
–2–
A. Nález Jedná se o malou zemědělskou usedlost (rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou a stodolu na pozemku parc.č. st.140) v zastavěné části obce, na okraji, u silnice Mnichovo Hradiště směr Kuřivody a Mimoň. Dům čp.102 je přízemní, z malé části podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z cihel, postaven samostatně na mírně svažitém pozemku, přístup štěrkovou cestou. Vpravo domu stojí stodola na stejném stavebním pozemku jako dům, proto je celek posuzován jako zemědělská usedlost. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace řešena do žumpy, v obci ani v místě není kanalizace, plyn nezaveden pro vzdálenost as 40m. U domu provedeno oplocení dvora s uzavřením vraty a oplocení zahrad či manipulační plochy, dvůr zpevněn betonem a kamennou dlažbou, zčásti štěrkový. Dům z roku odhadem 1915, stavební úpravy malé laické kolem roku 1970-1980, dále roku 2000, dům je ve vyhovujícím stavu, ale staré dispozice s mnoha závadami (vlhnutí, trhlina zadního štítu), podstandartních konstrukcí. Dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím a s garáží. K domu náleží pozemky parc.č.st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 vše kú.Klášter Hradiště nad Jizerou celkové výměry 5896 m2.
B. Znalecký úkol Zjištění ceny podpůrně pro zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.1.2015 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.433 kú. a obec Klášter Hradiště nad Jizerou ze dne 31.1.2015 PÚ (inf.), snímek pozemkové i katastrální mapy, mapové podklady, územní plán, riziko povodně, info o stáří stavby.
3. Vlastnické a evidenční údaje Viz. VKN z LV:
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.102 v Klášteře Hradišti n/J splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, zároveň § 13 odst.2 oceňujícího předpisu, vzhledem k tomu, že na stejném stavebním pozemku stojí stodola (zemědělská stavba) se jedná o zemědělskou usedlost), tj. tudíž obytná část zemědělské usedlosti, určena převážně pro bydlení, je přízemní, zčásti podsklepená, nemá podkroví, obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím a s garáží. Obec Klášter Hradiště nad Jizerou má 886 obyvatel, v místě u nemovitosti vedena asfaltová silnice bez chodníku směr Mimoň, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny a vody, není tu kanalizace a v silnice je zemní plyn. Je tu autobusová doprava zastávka 150m, v obci škola jen 1.st., je MŠ, v obci jsou 2 obchody se smíšeným zbožím, jsou tu dva hostince, je tu pošta, není zdravotnické středisko, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití (koupaliště, hřiště), je zde pivovar Klášter a výrobna Kofola.
5. Celkový popis nemovitosti Malá zemědělská usedlost (rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou a stodolu na pozemku parc.č. st.140) v zastavěné části obce, na okraji, u silnice Mnichovo Hradiště směr Kuřivody a Mimoň. Dům čp.102 je přízemní, z malé části podsklepený a nemá podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný z cihel, postaven samostatně na mírně svažitém pozemku, přístup štěrkovou cestou. Vpravo domu stojí stodola na stejném stavebním pozemku jako dům, proto je celek posuzován jako zemědělská usedlost. Oproti stodole stojí dřevěné přístřešky a kolna, provizorní to stavby, nezanesené na listu vlastnictví. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, kanalizace řešena do žumpy, v obci ani v místě není kanalizace, plyn nezaveden pro vzdálenost as 40m. U domu provedeno oplocení dvora s uzavřením vraty a oplocení zahrad či manipulační plochy, dvůr zpevněn betonem a kamennou dlažbou, zčásti štěrkový. Dům z roku odhadem 1915, stavební úpravy malé laické kolem roku 1970-1980, dále roku 2000, dům je ve vyhovujícím stavu, ale staré dispozice s mnoha závadami (vlhnutí, trhlina zadního štítu), podstandartních konstrukcí, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva. Dům obsahuje jeden byt 3+1 s příslušenstvím a s garáží. ZP 197 m2, 924 m3. K domu náleží pozemky parc.č.st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 vše kú.Klášter Hradiště nad Jizerou celkové výměry 5896 m2. Zjištěná cena 883 tis.Kč, foto v příloze.
6. Obsah posudku 1) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou 2) Stodola na pozemku parc.č. st.140 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou 2) Venkovní úpravy % 3) Trvalé porosty 4) Pozemky parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou
–4–
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: 4) Ocenění podílu, nemovitost (podíl) v exukuci. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území I. Negativní 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 –0,04
0,00 1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 0,960 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Na „hlavním“ pozemku se nachází rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou a též stodola pro zemědělské účely (změna užívání nedoložena), tzn. stále skladování zemědělských produktů. Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,30 celku I. Rezidenční zástavba, rekreační stavby –0,01 2 Převažující zástavba v okolí pozemku 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,00 inženýrské sítě obce v obci 4 Dopravní dostupnost k hranici II. Příjezd po zpevněné komunikaci 0,00 pozemku (areálu, pozemku s povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti I. Omezené parkovací možnosti –0,02 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití 0,00 hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 7
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 0,291 i=2
–5–
a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou – § 13 Přízemní zčásti podsklepená stavba bez podkroví (podkroví lze zřídit), dům z roku odhadem 19101920 se stavebními úpravami roku 1970 (soc.zařízení s obklady, sporák, vytápění), a roku 2000 (vstupní dveře nové plastové, střešní asfaltový šindel, nástřik fasády, sprcha, bojler, část kuchyně), dále s běžnou spíše zanedbanou údržbou. Stavba byla postavena samostatně, postaveno zděným způsobem se sedlovou střechou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 3+1 s příslušenstvím v přízemí, zastaralého vybavení. Vnitřní členění: 1.PP obsahuje slep, 1.NP přízemí obsahuje vstupní verandu, se schody do sklepa, kuchyni, tři pokoje, chodbu, spíž, koupelnu a WC, chodbičku, kotelnu a garáž, půdní prostor není upravený. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední kotlem na tuhá paliva. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1915 postaven klasickým starým způsobem, malé stavební úpravy a údržba kolem roku 1970 a 2000, dům je přestárlý, konstrukce a vybavení ve funkčním stavu, ale je provlhlý (místní vlhnutí zdiva, fasáda břizolitová je nastříkaná, stará okna, stropní kce podbité sololitem (poškozeno, zvlněno), staré rozvody instalací, proto znak opotřebení se zanedbanou údržbou vyžadující velké opravy konstrukcí krátkodobé životnosti, ale zvolen znak IV u opotřebení i dle celkového stavu nemovitosti, nutné úpravy nemovitosti, na zadní štítové stěně při kotelně a garáži je trhlina as nestejnoměrné sedání základů).
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název 1.PP sklep 1.NP přízemí Součet:
Výška 2,10 m 3,00 m 5,10 m
Zastavěná plocha 3,10×9,10 17,20×9,10 + 2,90×4,15
Obestavěný prostor (OP): 1.PP sklep 2,10 × 3,10×9,10 podezdívka 0,30/2 × 17,20×9,10 1.NP přízemí 3,00 × 17,20×9,10 + 3,00×2,90×4,15 střecha (1,00+2,80/2) × 17,20×9,10 Obestavěný prostor – celkem:
= =
28,21 m2 168,55 m2 196,77 m2
= = = = =
59,24 m3 23,48 m3 505,67 m3 375,65 m3 964,04 m3
–6– Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti (místní opravy) 8,20 % 2. Zdivo – zdivo 45cm cihelné 21,20 % 3. Stropy – v nadzemí dřevěné trámové se záklopy s rovnými podhledy podbití sololitem nevzhledné laické, sklep klenutý valba cihelná 7,90 % 4. Střecha – sedlový krov dřevěný vázaný 7,30 % 3,40 % 5. Krytina – živičné šablony na bednění 6. Klempířské konstrukce – kompletní pozinkovaným plechem, žlaby, svody, i parapety 0,90 % 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 5,80 % 8. Fasádní omítky – břizolitové omítky střik s nástřikem barvou 2,80 % 0,50 % 9. Vnější obklady – nejsou 10. Vnitřní obklady – v soc.zařízení u sprchy a umyvadla, v části kuchyně u sporáku 2,30 % – nejsou na wc 11. Schody – nejsou 1,00 % 3,20 % 12. Dveře – rámové dveře 13. Okna – dřevěná špaletová 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – betonové s papírovým linem 2,20 % 15. Podlahy ostatních místností – dlažby 1,00 % – nelepené lino, beton v kotelně, provizorní v garáži 16. Vytápění – ústřední kotlem na tuhá paliva, ocelové radiátory 5,20 % 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, jističe 4,30 % 18. Bleskosvod – není osazen 0,60 % 19. Rozvod vody – studené vody i teplé vody 3,20 % 20. Zdroj teplé vody – elektrický bojler 1,90 % 21. Instalace plynu – plyn nezaveden a nerozveden 0,50 % Kanalizace – odkanalizování sociálního zařízení a kuchyně 22. 3,10 % 23. Vybavení kuchyně – PB plynový sporák 0,50 % 4,10 % 24. Vnitřní vybavení – sprchový kout a umyvadlo v lázni 25. Záchod – splachovací standartní kombi 0,30 % 26. Ostatní – krb, mříže, slaboproudé rozvody, vestavěné skříně, odvětrání, aj. nejsou, ve třech oknech rolety 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 8,20 % 3. Stropy –0,54 × 7,90 % 9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % 10. Vnitřní obklady –0,54 × 1,852 × 2,30 % × 30 % 11. Schody –0,54 × 1,852 × 1,00 % 14. Podlahy obytných místností –0,54 × 2,20 %
Podíl
Hodnocení Podstandardní Standardní
Podstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní 70 % Nevyskytuje se 30 % Nevyskytuje se Standardní Standardní Podstandardní Standardní 30 % 70 % Podstandardní Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Nevyskytuje se Standardní Standardní Standardní Standardní Nevyskytuje se
1,0000 – – – – – –
0,0443 0,0427 0,0050 0,0069 0,0100 0,0119
–7– 15. Podlahy ostatních místností –0,54 × 1,00 % × 70 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 21. Instalace plynu –0,54 × 1,852 × 0,50 % 26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
– – – – =
0,0038 0,0060 0,0050 0,0340 0,8304
Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8304 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 3 217,53 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 964,04 m3 × 3 217,53 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní opotřebení: 100 / (100 + 60) × 100 = 62,500 % 62,500 % × 8,20 % × 0,46 / 0,8304 2. Zdivo – standardní opotřebení: 100 / (100 + 40) × 100 = 71,429 % 71,429 % × 21,20 % / 0,8304 3. Stropy – podstandardní opotřebení: 100 / (100 + 30) × 100 = 76,923 % 76,923 % × 7,90 % × 0,46 / 0,8304 4. Střecha – standardní opotřebení: 100 / (100 + 10) × 100 = 90,909 % 90,909 % × 7,30 % / 0,8304 5. Krytina – standardní opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 3,40 % / 0,8304 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 0,90 % / 0,8304 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 85,000 % (stáří: 100) 85,000 % × 5,80 % / 0,8304 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 45 / (45 + 10) × 100 = 81,818 % 81,818 % × 2,80 % / 0,8304 10. Vnitřní obklady – standardní 70 % opotřebení: 15 / (15 + 25) × 100 = 37,500 % 37,500 % × 2,30 % × 70 % / 0,8304 12. Dveře – standardní opotřebení: 45 / (45 + 15) × 100 = 75,000 % 75,000 % × 3,20 % / 0,8304 13. Okna – standardní opotřebení: 45 / (45 + 10) × 100 = 81,818 % 81,818 % × 5,20 % / 0,8304
+
2,839 %
+ 18,236 %
+
3,366 %
+
7,992 %
+
1,535 %
+
0,406 %
+
5,937 %
+
2,759 %
+
0,727 %
+
2,890 %
+
5,123 %
=
3 101 828,– Kč
–8– 14. Podlahy obytných místností – podstandardní opotřebení: 45 / (45 + 5) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 2,20 % × 0,46 / 0,8304 15. Podlahy ostatních místností – standardní 30 % opotřebení: 15 / (15 + 30) × 100 = 33,333 % 33,333 % × 1,00 % × 30 % / 0,8304 15. Podlahy ostatních místností – podstandardní 70 % opotřebení: 45 / (45 + 5) × 100 = 90,000 % 90,000 % × 1,00 % × 70 % × 0,46 / 0,8304 16. Vytápění – standardní opotřebení: 35 / (35 + 10) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 5,20 % / 0,8304 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 35 / (35 + 5) × 100 = 87,500 % 87,500 % × 4,30 % / 0,8304 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 35 / (35 + 5) × 100 = 87,500 % 87,500 % × 3,20 % / 0,8304 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 25 / (25 + 5) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 1,90 % / 0,8304 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 35 / (35 + 10) × 100 = 77,778 % 77,778 % × 3,10 % / 0,8304 23. Vybavení kuchyně – standardní opotřebení: 25 / (25 + 5) × 100 = 83,333 % 83,333 % × 0,50 % / 0,8304 24. Vnitřní vybavení – standardní opotřebení: 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 4,10 % / 0,8304 25. Záchod – standardní opotřebení: 15 / (15 + 20) × 100 = 42,857 % 42,857 % × 0,30 % / 0,8304 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 3 101 827,62 Kč × 73,724 % Cena po odečtení opotřebení:
+
1,097 %
+
0,120 %
+
0,349 %
+
4,870 %
+
4,531 %
+
3,372 %
+
1,907 %
+
2,904 %
+
0,502 %
+
2,116 %
+ 0,155 % = 73,724 %
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 0,291 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp Rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou – určená cena:
– =
2 286 791,39 Kč 815 036,23 Kč
= × =
815 036,23 Kč 0,279 227 395,11 Kč
227 395,– Kč
–9–
a.2) Stodola na pozemku parc.č. st.140 kú.Klášter Hradiště n/Jizerou – § 12 Přízemní budova pro skladování zemědělských produktů (seno, sláma, technika), zděná, sedlová střecha, jednoduché konstrukce, bez řádné údržby, postavena as 1915 jako dům, stav zhoršený. Na zadní straně část zdiva odpadlá.
Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 0,800 Kód klasifikace CZ-CC: 127121 Budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.15.3..1 budovy pro skladování a úpravu zemědělských produktů Koeficient změny ceny stavby: 2,120 Podlaží: 1.np přízemí Výška: Zastavěná plocha:
14,60×7,00
Průměrná výška podlaží (PVP): Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): Obestavěný prostor (OP): 1.np přízemí 3,20 × 14,60×7,00 zastřešení (1,40+3,50/2) × (14,60×7,00) Obestavěný prostor – celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy včetně zemních prací – pasové základy bez izolace proti zemní vlhkosti 2. Svislé konstrukce – zdivo 45cm cihelné 3. Stropy – dřevěné povalové v 1/3 – bez stropu 4. Krov, střecha – sedlový krov dřevěný 5. Krytiny střech – živičné šablony na bednění z 1/2 – vlnitý eternit 6. Klempířské konstrukce – jen žlab z čelní strany – chybí 7. Úprava vnitřních povrchů – hrubá omítka – není 8. Úprava vnějších povrchů – hrubý střik 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody – nejsou 11. Dveře – nejsou 12. Vrata – svlaková dřevěná 13. Okna – nejsou 14. Povrchy podlah – betonové zčásti – nejsou
= = =
= = = Obj. podíl Hodnocení
3,20 m 102,20 m2 3,20 m 102,20 m2
327,04 m3 321,93 m3 648,97 m3 Podíl
13,10 % Podstandardní 30,40 % Standardní 13,80 % Podstandardní 30 % Nevyskytuje se 70 % 7,00 % Standardní 2,90 % Standardní 50 % 50 % Podstandardní 0,70 % Standardní 25 % Nevyskytuje se 75 % 3,90 % Standardní 25 % Nevyskytuje se 75 % 2,70 % Podstandardní 0,00 % Neuvažuje se 1,80 % Nevyskytuje se 2,40 % Nevyskytuje se 3,00 % Podstandardní 3,40 % Nevyskytuje se 3,00 % Standardní 65 % 35 Nevyskytuje se %
– 10 – 15. Vytápění
0,00 % Neuvažuje se
16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.
6,10 % 0,40 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 0,00 % 5,40 % 0,00 %
Elektroinstalace – provizorní pro osvětlení Bleskosvod – není osazen Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vybavení Výtahy Ostatní – odvětrání, mříže, aj. nejsou Instalační prefabrikovaná jádra
Podstandardní Nevyskytuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Neuvažuje se Nevyskytuje se Neuvažuje se
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 13,10 % 3. Stropy –0,54 × 13,80 % × 30 % –0,54 × 1,852 × 13,80 % × 70 % –0,54 × 2,90 % × 50 % 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce –0,54 × 1,852 × 0,70 % × 75 % 7. Úprava vnitřních povrchů –0,54 × 1,852 × 3,90 % × 75 % 8. Úprava vnějších povrchů –0,54 × 2,70 % 10. Schody –0,54 × 1,852 × 1,80 % 11. Dveře –0,54 × 1,852 × 2,40 % 12. Vrata –0,54 × 3,00 % 13. Okna –0,54 × 1,852 × 3,40 % 14. Povrchy podlah –0,54 × 1,852 × 3,00 % × 35 % 16. Elektroinstalace –0,54 × 6,10 % 17. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,40 % 25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,40 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – – – – – – – – – – – – – – – =
0,0707 0,0224 0,0966 0,0078 0,0053 0,0293 0,0146 0,0180 0,0240 0,0162 0,0340 0,0105 0,0329 0,0040 0,0540 0,5597
Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 115,– Kč/m3 Koeficient konstrukce K1: × 0,9390 Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9846 Koeficient K3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 0,9563 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,5597 Polohový koeficient K5: × 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1200 1 775,05 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = 3 Základní cena upravená: 648,97 m × 1 775,05 Kč/m3
=
1 151 954,– Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 100 roků Předpokládaná další životnost: 20 roků Opotřebení: 100 × 100 / (100 + 20) = 83,333 % Odpočet opotřebení: 1 151 954,20 Kč × 83,333 %
–
959 957,99 Kč
– 11 – Cena objektu po odečtení opotřebení:
=
191 996,21 Kč
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 0,960 Index polohy: IP = 0,291 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
= × =
191 996,21 Kč 0,279 53 566,94 Kč
Stodola na pozemku parc.č. st.140 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou – určená cena:
53 567,– Kč
b) Venkovní úpravy % – § 18 Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, plyn nezaveden (je v hlavní ulici as 40m,) odkanalizování do žumpy na dvoře, v obci není odpadní kanalizace, oplocení dřevěným plotem i pletivovým, na příjezdu drátěná vrata, orná půda je bez oplocení, dvorek u domu zčásti betonový popraskaný a zčásti dlážděný kamennou dlažbou.
Ocenění Cena stavby: Rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav:
× =
Venkovní úpravy % – určená cena:
227 395,– Kč 3,5 % 7 959,– Kč 7 959,– Kč
c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 Na dvoře rostou okrasné porosty (keře strom.typu). Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Koef. Jedn. cena poz. Plocha Název Parc. č. 35 m2 porosty 434/1 0,085 100,7181 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: = Trvalé porosty – určená cena:
Celková cena 299,64 Kč 299,64 Kč 300,– Kč
d) Pozemky parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou – § 4 Pozemek parc.č.st.140 v zastavěné části obce Klášter Hradiště n/J je umístěný na okraji obce. Pozemek je evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 559 m2, zastavěn domem čp.102 Klášter Hradiště n/J, tj. objektem k bydlení. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, není zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, je zde zemní plyn nezaveden (vzdálenost do středu silnice k napojení 45m). Přístupová cesta je asfaltovou ulicí bez chodníku, (štěrk as 25m k vraům), v místě domu je pozemek mírně svažitý. bez ohrožení záplavami. Obec má 886 obyvatel, nemá cenovou mapu stavebních pozemků, nesousedí s městem Mladá Boleslav (MB 15km, nejkratší vzdálenost 12 km), obec Klášter Hradiště n/J sousedí s městem Mnichovo Hradiště. Pozemky parc.č. 434/1 ostatní plocha, manipulační plocha (dvůr) výměry 1273 m2, parc.č.434/2 (zahrada) výměry 998 m2, parc.č.parc.č.436/1 (orná půda, uvnitř
– 12 – zástavby s možností zastavění, ale bez přístupu či příjezdu - pozn. možnost vyřešit GP přes parc.č. 434/1 a 436/2), orná půda výměry 2374 m2 , dále pozemek 436/2 ostatní plocha, manipulační plocha výměry 625 m2 a dále pozemek ve zjednodušené evidenci č.kat.434 výměry 67 m2 (zůstatek při parc.č.434/1-2, pozemky umístěny kolem usedlosti čp.102 Klášter Hradiště n/J, jsou funkčním celkem s oceňovanou usedlotí, takto užíváno. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Klášter Hradiště nad Jizerou Název okresu: Mladá Boleslav Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) Základní cena výchozí: ZCv = 2 015,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 432,85 Kč/m2
Oi 0,65 0,60 0,80 0,85 0,90 0,90
Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 5 896 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,834 Index trhu: IT = 0,960 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 0,291 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,279
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
– 13 – § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 100,7181 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st.140 zastavěná plocha a nádvoří 559 1 273 434/1 ostatní plocha, manipulační plocha 434/2 zahrada 998 436/1 orná půda 2 374 436/2 ostatní plocha, manipulační plocha 625 č.kat.434 pozemek zjednodušené evidence 67 5 896 Součet: Pozemky parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou – určená cena:
Cena [Kč] 56 301,42 128 214,14 100 516,66 239 104,77 62 948,81 6 748,11 593 833,91
593 834,– Kč
D. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
5 896 m2
Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.102 Klášter Hradiště nad Jizerou 2) Stodola na pozemku parc.č. st.140 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou b) Venkovní úpravy % c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
227 395,– Kč 53 567,– Kč 7 959,– Kč 300,– Kč 593 834,– Kč 883 055,– Kč 883 060,– Kč
Zjištěná cena: 883 060,– Kč Cena slovy: osmsetosmdesáttřitisícešedesát Kč
Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Eva Kuntošová
Vlastnický podíl 1/6
Podíl ceny 147 176,67 Kč
– 14 –
E. Obvyklá cena Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj převážně vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)
– 15 –
– 16 –
Získán aritmetický průměr (a+b+c+d+e)/5 = (1,33+1,60+1,61+1,35+1,33)/5 = 1,444 mil.Kč, uvažuji -li mírné zvýšení, ale zároveň snížení pro velikost pozemků (pč.436/1 lze zastavět, ale vytvořit příjezd přes pč. 434/1 a 436/2 a přivést sítě, což je řešitelné, ale problematické), přesto mírné zvýšení pro velikost pozemků ve funkčním celku, tj. zaokrouhluji cenu na 1,44 mil.Kč. Se zvážením
– 17 – prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, zanedbané údržbě, též velikosti pozemků a předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 1,44 mil. Kč, tj. cena domu čp. 102 Klášter Hradiště n/J (celé nemovitosti), zemědělské usedlosti s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 5896 m2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z archivu) a odlišnosti byly korigovány. V rámci dědictví as před 2 roky byla usedlost oceněna na 1,8 mil.Kč, nyní jako celek nabízena za 1,6 mil.Kč. Ocenění podílu nemovitosti 1/6: z „normálního“ pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/6 předmětné nemovitosti činí 240000,-Kč.
– 18 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena)
Zemědělská usedlost čp.102 Klášter Hradiště n/J, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.140, 434/1, 434/2, 436/1, 436/2 a č.kat.434 kú.Klášter Hradiště nad Jizerou celek
podíl 1/6
1 440 000,- Kč.
240 000,- Kč.
Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: dvěstěčtyřicettisíc Kč (cena podílu 1/6). V Mladé Boleslavi, 31.1.2015 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4363/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4363 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, pozemková a katastrální mapa, riziko povodně, územní plán, foto domu, poloha
– 19 –
– 20 –
– 21 –
– 22 –
– 23 –
– 24 –
