ZNALECKÝ POSUDEK č. 4413 – 218 / 15 o obvyklé ceně domu čp. 776 na pozemku pč. 2226 a pozemku pč. 2226 - zastavěná plocha a nádvoří na katastrálním území Zlaté Hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
V Praze dne Počet vyhotovení: Počet stran:
1-8
15.11 2015 3 8
Vlastník:
Milan Baňka, Na Okálech 776, 793 76 Zlaté hory
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1365/15 - 45
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. 2. 3. 4.
Prohlídka objektu Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality Usnesení čj. 156 EX 1365/15 - 45 ze dne 9.9.2015 Výpis LV č. 827 pro k.ú. Zlaté Hory v Jeseníkách
Nález Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 776 na vlastním pozemku pč. 2226 tvořící se stavbou jednotný funkční celek. Rodinný dům čp. 776 - podle údajů starý 38 roků v odpovídajícím stavu. Dům má 2 nadzemní podlaží a částečně upravené podkroví. V 1. podlaží zádveří, kotelna, kuchyně, šatna, sklad, chodba, koupelna a WC, pokoj, ve 2. podlaží předsíň, kuchyně, WC, obývací pokoj, koupelna a 2 ložnice. Dům na betonové desce, zdivo porotherm 45cm + zateplení 10cm polystyrenu, stropy rovné, stropy rovné, okna plastová, podlahy dlažba a koberce, topení ústřední na plyn, střecha sedlová, krytina pálená, celkový stav průměrný. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektro i plyn. Velikosti podlaží: = 78,75m2 = 78,75m2 = 37,50m2
1. nadzemní podlaží 10,50 x 7,50 2. nadzemní podlaží 10,50 x 7,50 Podkroví 5,00 x 7,50
195,00m2
Celkem
2-8
Metodika
oceňování
Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky.
3-8
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné rodinné domy ve Zlatých Horách, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci vzhledem k absenci zahrady a jen průměrnému stavu stanovuji na 15%. Výsledná cena domu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Užitnou plochu domu stanovuji ve výši součtu ploch nadzemních podlaží upraveno koeficientem 0,85. 1. nadzemní podlaží
78,75 x 0,85
66,93 m2
2. nadzemní podlaží
78,75 x 0,85
66,93 m2
podkroví
37,50 x 0,85
31,87 m2 165,73 m2
Celkem Užitná plocha ( m2 )
Vzorek
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Zlaté Hory
200
1.000.000,00
2 – Zlaté Hory
250
600.000,00
3 – Zlaté Hory
70
499.500,00
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 1.000.000 + 600.000 + 499.500 ) / ( 200 + 250 + 70 ) = 2.099.500 / 520 = 4.037,50Kč
Korekce
0,85
4.037,50 x 0,85
3.431,87 Kč
Výsledná cena domu
3.431,87 x 165,73 = 568.764,64 Kč
Zaokrouhleno
570.000,00 Kč
( slovy pětsetsedmdesáttisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.
4-8
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z domu čp. 776 na pozemku pč. 2226 a pozemku pč. 2226 na katastrálním území Zlaté hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník k datu 15.11.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z domu čp. 776 na pozemku pč. 2226 a pozemku pč. 2226 na katastrálním území Zlaté hory v Jeseníkách, obec Zlaté Hory, okres Jeseník činí k datu 15.11.2015.
570.000,00 Kč ( slovy pětsetsedmdesáttisíc korunčeských
Posudek vypracován dne
15.11.2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4413 - 218 / 15 znaleckého deníku.
5-8
1)Prodej rodinného domu 418 m2 Cena: 499 000,00 Kč (hypotéka 1 768,00 měsíčně) Lokalita: Podlesí, Zlaté Hory Číslo zakázky: 390129 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 23.09.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2 včetně 1 podzemního Užitná podlahová ploch: 418 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální tuhá paliva, Ústřední dílkové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V, 400V Popis: RD 3+1, 2 nadzemní podlaží, krásné okolí, po částečné rekonstrukci
2) Prodej rodinného domu 205 m2 (pozemek 1 333m2) Cena: 600 000,00 Kč Lokalita: Ondřejovice, Zlaté Hory Číslo zakázky: R 14/03 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 11.09.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2 Užitná podlahová ploch: 250 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Místní zdroj Topení: Ústřední tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 400V Popis: RD 3 + 1, pěkná zahrada, lokální topení, septik
3) Prodej rodinného domu 200 m2 (pozemek 802 m2) Cena: 1 000 000,00 Kč Lokalita: Ondřejovice, Zlaté Hory Číslo zakázky: 77741 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 19.10.2015 Budova: Cihlový Podlaží umístění: 1 Užitná podlahová ploch: 150 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Místní zdroj Topení: Lokální tuhá paliva Odpad: Septik Elektřina: 230V, 400V Popis: RD 7 +1, po částečné rekonstrukci, plastová okna, studna, septik
6-8
7-8
8-8
