15

Moulíková Hana – znalec v oboru EKONOMIKA, ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků

Znalecký posudek č.4775-117/15 o obvyklé ceně nemovitosti – rekreační budovy čp. 309 s pozemky v k.ú. Dolní Chřibská.

Zadavatel:

INSOLV, v.o.s. jako insolvenční správce dlužníka pana Jiřího Bartoše, bytem Dolní Chřibská 57, 407 44 Chřibská , r.č. 500326/311 Rumunská 1798/1 120 00 Praha 2 IČ: 28398483

Účel posudku:

Stanovení ceny obvyklé pro insolvenční řízení a veřejnou dražbu

Zpracovatel:

Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy Znalec v oboru ekonomika – ceny a odhady nemovitostí a oceňování podniků na základě jmenovacího dekretu Krajského soudu v Plzni č. Spr. 1424/95 s rozšířením č. Spr. 83/99

Posudek obsahuje 15 stran včetně titulního listu a 13 stran příloh. Zadavateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Obytcích dne 10.6.2015

1


NÁLEZ: A. Znalecký úkol: Znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti – rekreační budovy čp. 309 s pozemky v k.ú. Dolní Chřibská. Nemovitosti: Objekt pro bydlení čp. 309 na st.p.č. 950; Pozemek č. 949 – zahrada o výměře 798 m2; Pozemek č. 950 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 417 m2; Pozemek č. 951/2 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 291 m2; Pozemek č. 956 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 65 m2; na LV č. 864 pro katastrální území Dolní Chřibská, obec Chřibská ze dne 10.6.2015. Omezení vlastnických práv – viz výpis z KN.

B. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 23.5.2015.

C. Podklady pro vypracování posudku: -výpis z KN Katastrálního úřadu -snímek z katastrální mapy -informace o cenách nemovitostí v dané lokalitě nabízených k prodeji -skutečnosti zjištěné na místě samém v den prohlídky

D. Vlastnické a evidenční údaje: Oceňovaná nemovitost je v KN zapsána na listu vlastnictví č. 864 pro k.ú. Dolní Chřibská. Vlastníkem je pan Jiří Bartoš, bytem Dolní Chřibská 57, 407 44 Chřibská.

E. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bývalá rekreační budova čp. 309 v k.ú. Dolní Chřibská. Nachází se vpravo u silnice Chřibská – Doubice a je vzdálená od obce Dolní Chřibská cca 200m. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci a jsou napojeny na síť elektro. Jsou napojeny na vodovod z vrtané studny jiného vlastníka, odkanalizování je provedeno do vlastní ČOV.

F. Obsah posudku: 1. Úvod 2. Popis objektů a parametry 3. Analýza ocenění a cenotvorné faktory 4. Stanovení postupu ocenění 5. Výpočet administrativní ceny 6. Srovnávací hodnota 7. Závěr 8. Znalecká doložka

2


POSUDEK: 1.Úvod: Ocenění nemovitostí se provádí pro účely insolvenčního řízení a veřejné dražby.

2. Popis objektů a parametry: a) Rekreační budova čp. 309 na st.p.č. 950: Částečně podsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím cca z roku 1900 je zděný, střecha sedlová, krov dřevěný, krytina plechová, stropy nad PP klenuté, nad NP dřevěné trámové, schodiště kamenné a dřevěné, okna dřevěná zdvojená, dveře hladké v ocelových zárubních, podlahy betonové s dlažbou nebo PVC a dřevěné prkenné, omítky štukové. Objekt je napojen na vodovod z vrtané studny jiného vlastníka, odkanalizování je provedeno do vlastní ČOV, ohřev vody zajištěn el. bojlery, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. V letech 1980-86 byly vybudovány přístavby k objektu a opravy střechy, omítek, bylo provedeno ústřední vytápění s kotlem na tuhá paliva apod. V roce 2005 byly provedeny úpravy sociálních zařízení včetně osazení nových zařizovacích předmětů. Dispoziční řešení: Podzemní podlaží – chodba, sklady potravin, kotelna, uhelna, dílna, garáž 1.nadzemní podlaží – vstupní chodba se schodištěm, společenská místnost, kuchyň, 2 místnosti bez vybavení, sklad, WC 2.nadzemní podlaží – chodba se schodištěm, kancelář, předsíň, pokoj, sociální zařízení muži, ženy, 3 pokoje Podkroví – chodba se schodištěm, 6 pokojů, komora, sociální zařízení Objekt není již několik let využíván. b) ČOV Železobetonová vana na betonové základové desce s typovým přístřeškem. ČOV je umístěna na st.p.č. 951/2.

c) Pozemky: Předmětem ocenění jsou stavební pozemky a zahrada, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Pozemky jsou přístupné po zpevněné komunikaci a jsou napojeny na síť elektro.

3


3. Analýza ocenění a cenotvorné faktory: 3.1. Vymezení tržního segmentu: Bývalé rekreační zařízení. 3.2. Analýza trhu a cenotvorné faktory: V daném segmentu trhu s nemovitostmi je v současné době převaha nabídky nad poptávkou. Tato skutečnost má za následek snížení cen, takže tržní ceny neodpovídají nákladům vynaloženým na vybudování objektů. Na tržní cenu tohoto typu má vliv zejména její umístění, parametry, stav, vybavení a využitelnost. 3.3. Výhody a nevýhody oceňované nemovitosti: Výhody: Vyhledávaná rekreační oblast. Dobrá dopravní dostupnost. Nevýhody: Převis nabídky nad poptávkou.

4. Stanovení postupu ocenění: Způsoby oceňování majetku a služeb jsou uvedeny v § 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, který rovněž definuje obvyklou cenu. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, případně obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se uvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Obvyklá cena dosahovaná při prodeji nemovitosti může být v určitých obdobích i velmi odlišná od její skutečné věcné hodnoty. ZÁKLADNÍ POJMY Administrativní cena – cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem ve smyslu zák.č. 151/97 Sb. ze dne 17.6.1997. Věcná hodnota – podle právního názvosloví „časová cena“ věci, což je reprodukční cena věci snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. 4


Výnosová hodnota – je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit tak, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti. Srovnávací hodnota – je hodnota vypočítaná z věcné hodnoty nemovitostí tak, aby odrážela skutečnou hodnotu nemovitostí z hlediska jejich situování, trhu s nemovitostmi a dalších faktorů majících vliv na hodnotu nemovitostí. Pro potřeby ocenění nemovitého majetku jsou používány tři základní obecně uznávané postupy: - nákladový - výnosový - porovnávací Nákladový způsob (zjištění věcné hodnoty) Věcná hodnota je reprodukční cena nemovitosti snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladu, které je nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nové věci. Ocenění muže být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potencionálního kupce), zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou. Věcnou hodnotu staveb je potřeba určit s přihlédnutím k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání stanovené pomocí známých metod. Výnosový způsob Zjistí se u nemovitostí z dosažitelného ročního nájemného sníženého o roční náklady na provoz. Do těchto nákladu by se měly započítat náklady na modernizaci, průměrná roční údržba, správa nemovitostí, daň z nemovitostí, pojistné apod. Vyjádření hodnoty nemovitostí pomocí kapitalizační míry je nutno provádět diferencovaně pro každou nemovitost. Porovnávací způsob Tato metoda je založena na porovnání oceňované nemovitosti s obdobnými porovnatelnými nemovitostmi obchodovanými v nedávné minulosti. Tato metoda vyžaduje znalosti realitního trhu.

Pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti je informativně zjištěna cena administrativní dle vyhl. č.199/2014 Sb. ( současný cenový předpis ve smyslu zák.č.151/97 Sb). S ohledem na účel znaleckého posudku je využit i koeficient pro dražbu, který je obvyklý v hodnotě od 0,9 do 0,3. V našem případě s ohledem na současný stav a využitelnost činí 0,7 a je uplatněn u porovnávacího způsobu.

5


5. Výpočet administrativní ceny: Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

Pi 0,00

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Nevýhodná pro I -0,01 účel užití realizované stavby 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00

6


11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 1,030 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 1,030

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova čp. 309 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

G. budovy pro ubytování studentů, zaměstnanců apod. zděná 113

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Podlaží 16,35*11,40-5,30*3,80-6,30*7,10 podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 14,10*14,85+7,10*5,15 2. nadzemní podlaží 14,10*14,85-9,10*2,70

= = =

[m2] 121,52 245,95 184,82

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná plocha 121,52 m2 245,95 m2 184,82 m2 552,29 m2

Podlaží podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

Konstr. výška 2,95 m 3,00 m 3,05 m

1 660,03 / 552,29 552,29 / 3

Součin 358,48 737,85 563,70 1 660,03 = 3,01 m = 184,10 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží (16,35*11,40-5,30*3,80-6,30*7,10)*(2,95) podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží (14,10*14,85+7,10*5,15)*(3,00) 2. nadzemní podlaží (14,10*14,85-9,10*2,70)*(3,05) podkroví+půdní prostor 11,40*9,30*0,8+(9,30+4,90)/2*1,20*11,40+127,1 9 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

7

= = = =

358,48 m3 737,85 m3 563,69 m3 309,13 m3


Podlaží

Typ

podzemní podlaží 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží podkroví+půdní prostor Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 358,48 m3 737,85 m3 563,69 m3 309,13 m3 1 969,15 m3

Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:

Obj. podíl [%] P S S S S S S S S S S X S S S S S S S C S C S C C X

6,30 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,30 2,20 1,80 4,30 1,40 4,40 0,00

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP):

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

Koef. 0,46 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 0,00 1,00 0,00 0,00 1,00

= * * * 8

Upravený obj. podíl 2,90 15,00 8,20 6,10 2,70 0,60 7,10 3,20 3,10 2,80 3,80 0,00 5,90 3,30 4,90 5,80 0,30 3,30 3,20 0,00 2,20 0,00 4,30 0,00 0,00 0,00 88,70 0,8870

2 710,0,9390 0,9559 0,9977


Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

* * * =

Plná cena:

=

8 613 377,16 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 116 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 24 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 140 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 116 / 140 = 82,9 % Koeficient opotřebení: (1- 82,9 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,171 1 472 887,49 Kč 1,030 1 517 074,11 Kč

Hlavní budova čp. 309 - zjištěná cena

=

1 517 074,11 Kč

1 969,15 m3 * 4 374,16 Kč/m3

0,8870 1,0000 2,0320 4 374,16

1.1.2. ČOV Zatřídění pro potřeby ocenění Inženýrské a speciální pozemní stavby: § 17 Typ stavby: 2. Nádrže, jímky čistíren, zásobníky, jámy Objekt Nádrže a jímky pozemních čistíren odpadních vod Konstrukční charakteristika (druh vodorovné monolitická betonová plošná nosné konstrukce): Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2212 Množství: 278,35 m3 obestavěného prostoru Ocenění Základní cena dle přílohy č. 15: Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3

= * * =

Plná cena:

=

2 155 124,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 23 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 17 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 23 / 40 = 57,5 % Koeficient opotřebení: (1- 57,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,425 915 928,07 Kč 1,030 943 405,91 Kč

ČOV - zjištěná cena

=

943 405,91 Kč

278,35 m3 * 7 742,50 Kč/m3

9

3 359,1,0000 2,3050 7 742,50


2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II IV

Pi 0,00 0,00

III I

0,00 0,00

I I

0,00 0,00

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,01 0,00 1,00

č. I

Pi 1,01

III

-0,02

V II

-0,08 -0,10

III

-0,05

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Pi) = 0,960 i=1

Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Samoty 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není 10


dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

VI

0,00

II

-0,02

IV

0,02

II I II

0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,737 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,960 * 1,000 * 0,737 = 0,708 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 437,76 Název

Typ § 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem

Parcelní číslo 950

Index

Koef.

0,708

Upr. cena [Kč/m2] 309,93

Výměra [m2] 413,00

Jedn. cena [Kč/m2] 309,93

Cena [Kč] 128 001,09

951/2

291,00

309,93

90 189,63

956

65,00

309,93

20 145,45

949

804,00 1 573,00

309,93

249 183,72 487 519,89

Pozemky - zjištěná cena

m2 =

487 519,89 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů:

Kč m2 m2

11

487 519,89 1 573,00 800,00


Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena okrasných rostlin: Trvalé porosty - zjištěná cena

Kč * = =

247 944,00 0,085 21 075,24 21 075,24 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Hlavní budova čp. 309 1.1.2. ČOV

1 517 074,10 Kč 943 405,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 460 480,- Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky

487 519,90 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

487 519,90 Kč

3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Trvalé porosty

21 075,20 Kč

3. Ocenění trvalých porostů celkem

21 075,20 Kč 2 969 075,10 Kč

Celkem

Administrativní cena celkem

2.969.080,-- Kč

12


6. Porovnávací hodnota: Podle zák.č. 151/97 Sb. O oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při prodeji. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich malou spolehlivostí – spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apod. Nabídky v RK jsou včetně provize realitního makléře, právního servisu a případné slevy, proto je reálná cena ve výši 85% ceny nabídkové. POROVNÁVACÍ HODNOTA majetek jako celek Oceňovaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

Porovnávaná nemovitost

I.

II.

Rekreační objekt

Ubytovací zařízení

Ubytovací zařízení

Dolní Chřibská

Česká Kamenice

Blíževedly

Obec

Chřibská

Česká Kamenice

Blíževedly

Okres

Děčín

Děčín

Česká Lípa

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

st.950

Adresa nemovitosti Katastrální území

B. Základní údaj pro porovnání - m2 celkové zastavěné plochy podlaží Užitná plocha m2

310

Nabídková cena celkem Cena za 1 m2 užitná plochy

X

Datum transakce, zveřejnění nabídky Korekce Upravená hodnota

5 898 Kč

250

750

1 950 000 Kč

2 500 000 Kč

7 800 Kč

3 333 Kč

26.5.2015

26.5.2015

1

1

6 596 Kč

3 201 Kč

C. Údaje o pozemku - přenos z tabulky o pozemku Plocha pozemku

1 573,00

602,00

661

Hodnota pozemku za 1 m2

300 Kč

500 Kč

150 Kč

Hodnota pozemku celkem

471 900 Kč

301 000 Kč

99 150 Kč

Prodej v dražbě

Nabídka

Nabídka

D. Právní údaje Druh transakce Korekce Reálná hodnota Vlastnická práva Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen Korekce Upravená hodnota

0,7

0,85

0,85

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Ne

Ne

Ne

1

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

13


Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky Korekce Upravená hodnota

Rekreační území

Stejné

Stejné

1

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Ano

Ano

Ano

1

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Ne

Nezjištěny

Nezjištěny

1

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Velmi dobrá

Srovnatelná

Srovnatelná

E. Technické parametry Lokalita Korekce

1

1

1

Upravená hodnota

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Technický stav objektu

Dobrý

Srovnatelný

Srovnatelný

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Dobrá

Srovnatelná

Srovnatelná

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Dobrá

Srovnatelná

Srovnatelná

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Dobrý

Srovnatelný

Srovnatelný

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Bus

Bus

Bus

1

1

4 129 Kč

7 760 Kč

2 720 Kč

Velmi dobré

Srovnatelné

Srovnatelné

1

1

4129

7 760 Kč

2 720 Kč

Žádaná

Žádaná

Žádaná

1

1

4129

7 760 Kč

2 720 Kč

-

-

-

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost objektu Korekce Upravená hodnota Funkční využitelnost budovy Korekce Upravená hodnota Další možný rozvoj budovy Korekce Upravená hodnota Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1

1

1

4129

7 760 Kč

2 720 Kč

F. Ostatní parametry Menší

Větší

1

0,95

1,05

4 129 Kč

7 372 Kč

2 856 Kč

0,9

0,8

0,8

Korekce pro velikost Korekce Upravená hodnota Prodejnost Korekce

14


Upravená hodnota

3 303 Kč

5 898 Kč

2 285 Kč

Porovnávací hodnota 2 jednotky x 0,7

3 607 Kč

5 898 Kč

2 285 Kč

Porovnávací hodnota celkem - bez pozemku

1 023 893 Kč

1 474 400 Kč

1 713 600 Kč

471 900 Kč

301 000 Kč

99 150 Kč

1 495 793 Kč

1 775 400 Kč

1 812 750 Kč

Výsledná porovnávací hodnota

Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

1.495.800 Kč

POROVNÁVACÍ HODNOTA (zaokrouhleno)

Rekapitulace kategorií ocenění -

administrativní cena porovnávací hodnota

2.969.075,-- Kč 1.495.800,-- Kč

15


7. Závěr : Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rekreační budovy čp. 309 s příslušenstvím a s pozemky v k.ú. Dolní Chřibská zjištěná porovnávací metodou, která činí po zaokrouhlení:

1.495.800,-- Kč Slovy: jedenmiliončtyřistadevadesátpěttisícosmset Kč

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

Hana Moulíková Obytce 41 339 01 Klatovy

V Obytcích 10.6.2015

8. Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Plzni ze dne 8.11.1995 č.j. Spr. 1424/95 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí s rozšířením ze dne 11.1.1999 č.j. Spr. 83/99 pro oceňování podniků. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4775-117/15 znaleckého deníku.

16


17

15

Recommend Documents