ZNALECKÝ POSUDEK č. 034-3794/15 O ceně nemovitostí - stavebního pozemku p.č. st. 310 (jehož součástí je objekt bydlení č.p. 297 Běloves s příslušenstvím) a pozemku p.č. 617/9 (jehož součástmi jsou přístavba RD, garáž a zděná kolna), včetně trvalých porostů, vše v ulici Vodárenská, katastrální území Běloves, obec Náchod, část Běloves.
Objednatel znaleckého posudku:
GE Money Bank a.s. Vyskočilova 1422/1a 140 28 Praha 4
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro insolvenční řízení a následné zpeněžení formou dražby.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.4.2015 znalecký posudek vypracoval: JUDr. Václav Hrnčíř Provodov 84 549 08 Provodov-Šonov telefon: 603523269,777553269 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 15 stran textu včetně titulního listu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Provodově 20.4.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Banka - GE Money Bank a.s., se sídlem Vyskočilova 1422/1a, 140 28 Praha 4, objednala stanovení obvyklé ceny nemovitostí - stavebního pozemku p.č. st. 310 (jehož součástí je objekt bydlení č.p. 297 Běloves s příslušenstvím) a pozemku p.č. 617/9 (jehož součástmi jsou přístavba RD, garáž a zděná kolna), včetně trvalých porostů, vše v ulici Vodárenská, katastrální území Běloves, obec Náchod, část Běloves a to pro insolvenční řízení a následné zpeněžení formou dražby.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Objekt bydlení Vodárenská 297 547 01 Náchod Kraj: Královéhradecký Okres: Náchod Obec: Náchod Katastrální území: Běloves Počet obyvatel: 20 417 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 620,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.4.2015 za přítomnosti Ing. Zdeňky Vrátné.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 2882 pro katastrální území Běloves ze dne 6.5.2014 - kopie katastrální mapy pro katastrální území Běloves ze dne 17.4.2015, mapový list č. 5-0/43 v měřítku 1:1000 - výřez z plánu města Náchoda v měřítku 1:10000 - Smlouva darovací mezi Petrem Šurynem a Zdenkou Šurynovou (dárci) a Zdenkou Šurynovou (nyní Ing. Zdeňkou Vrátnou - obdarovanou) ze dne 28.12.1982, registrovaná Státním notářstvím v Náchodě dne 29.12.1982 pod č. RI 950/82 - původní projektová dokumentace ke stavbě RD vypracovaná v prosinci 1954 arch. Rudolfem Markem, ověřená stavebním úřadem ve stavebním řízení dne 20.6.1958 pod č.j. Výst. 95/58. - projektová dokumentace k přístavbě RD vypracovaná Ing. Liborem Štokem v říjnu 2010, č.zak. 10102 (neověřená) - Stavební povolení k přístavbě RD vydané odborem výstavby MÚ Náchod dne 27.3.2002, č.j. Výst. 99/02-Jž (nabylo právní moci dne 23.4.2002) - Souhlas se změnou stavby před dokončením (prodloužení lhůty do 31.12.2008) vydaný odborem výstavby MÚ Náchod dne 18.4.2007 - Souhlas se změnou stavby před dokončením (prodloužení lhůty do 31.12.2012) vydaný odborem výstavby MÚ Náchod dne 28.4.2010 - Stavební povolení ke stavbě samostatné garáže vydané odborem výstavby MěNV Náchod dne 13.9.1971, č.j. Výst. 1931/71-N - Kolaudační rozhodnutí na garáž vydané odborem výstavby MěNV Náchod dne 22.7.1974 pod č.j. Výst. 1856/74-N - Sdělení k ohlášení drobné stavby - zděné kolny, vydané odborem výstavby a ŽP MÚ Náchod dne 22.6.1992, č.j. Výst. 696/92 -2-
- Sdělení k ohlášení drobné stavby - opěrné zdi, vydané odborem výstavby MÚ Náchod dne 17.8.1998, č.j. Výst. 846/98-R - geometrický plán na zaměření stavby garáže ze dne 1.2.1999, schválený Katastrálním pracovištěm Náchod dne 3.2.1999 - znalecký posudek č. 17-1060/1996, vypracovaný dne 3.3.1996 Ing. Hanou Beránkovou - předchozí ocenění stejného odhadce pro GE Money Bank, a.s., odhad tržní hodnoty č. 111/1973/11 ze dne 1.7.2011 - informace a údaje sdělené dosavadním vlastníkem nemovitostí Ing. Zdeňkou Vrátnou - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem na místě včetně fotodokumentace ze dne 16.4.2015.
5. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2882 pro katastrální území Běloves ze dne 6.5.2014 bylo vlastnické právo k tomuto dni vloženo na : Vrátná Zdeňka Ing., r.č. 625520/2151.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec při zpracování tohoto znaleckého posudku vycházel z dokumentace uvedené v Podkladech pro vypracování tohoto posudku.
7. Celkový popis nemovité věci Náchod je významným městem průmyslovým, správním, kulturním a turistickým, situovaný při křižovatce silnic I/33 spojující Hradec Králové a státní hranici s Polskem a I/14 spojující Trutnov a Rychnov nad Kněžnou. V Náchodě je úplná obchodní síť, služby, banky, nemocnice, centrální poliklinika, nemocnice, mateřské, základní a střední školy, zimní stadion, plavecký bazén, více sportovních hal a zařízení, autobusové a vlakové nádraží. Oceňovaná lokalita je situována na rozhraní katastrálních území Náchod a Běloves ve svažitém terénu - Karlův kopec, v ulici Vodárenské, cca 150 metrů vlevo od výpadové silnice Náchod-Broumov. Z lokality je mimořádný výhled na polesí Montace a Dobrošov. Nejbližší zastávka autobusu je sice vzdálena 300 metrů, avšak dostupnost k centru města je dobrá. Vlakové a autobusové nádraží 750 metrů, centrum města cca 1 km, supermarkety potravin cca 600 metrů. Zároveň se jedná o klidovou zónu bydlení bez rušivých vlivů (hluk, prach, exhalace) s těsnou návazností na přírodu (lesopark při severním okraji pozemku). Okolní zástavbu tvoří starší rodinné domy. Rodinný dům samostatně stojící, tradičně zděný, kolaudovaný dne 27.8.1959. V roce 2010 dokončena přístavba a celková rekonstrukce RD a to na základě projektové dokumentace a stavebního povolení vydaného dne 27.3.2002, ke dni ocenění nebyla přístavba dosud zkolaudována. Přístavba a stavební úpravy však byly již dokončeny a dům byl zcela obyvatelný až do podzimu 2014, kdy se současná majitelka odstěhovala a dům zůstal neobývaný. Dům má garáž v suterénu, druhá samostatně stojící garáž byla vystavěna vlevo od domu při pohledu z ulice Vodárenské a to na základě stavebního povolení vydaného dne 13.9.1971, tato garáž byla kolaudována dne 22.7.1974 a zároveň zaměřena geometrickým plánem (na nově vytvořené parcele č. st. 556), do katastru nemovitostí však nebyla dosud zapsána. Další příslušenství rodinného domu tvoří zděná kolna samostatně stojící, dřevěná pergola kryjící venkovní terasu s krbem a udírnou poblíž severního průčelí RD byla odstraněna. Další příslušenství RD pak tvoří zpevněné plochy ze zámkové dlažby a žulových kostek, venkovní a předložené schody, masivní opěrná zeď z lomového kamene, oplocení, plotová vrata a vrátka. Pozemky jsou svažité směrem jižním k ulici Vodárenské. Přístupová komunikace k domu je zpevněná asfaltová (ulice Vodárenská), ležící na parcele č. 617/8 (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Náchod). -3-
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební
-4-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka je vyšší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. III
Pi 0,06
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 +
Σ Pi) = 1,060 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 -5-
11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
II
0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 +
Σ Pi) = 1,010 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 1,071
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební Oceňuje se stavební pozemek zastavěný hlavní stavbou a dále pozemek vedený v druhu zahrada, tvořící jednotný funkční celek (zastavěný přístavbou RD, garáží a vedlejší stavbou). Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - Bez dalších vlivů.
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III II I II
0,00 -0,01 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 0,990 i=1
Index trhu s nemovitostmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,060 * 0,990 * 1,010 = 1,060 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 620,-
Zatřídění
-6-
Index 1,060
Koef.
Upr. cena [Kč/m2] 657,20
Typ
Název
§ 4 odst. 1
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo st. 310
Výměra [m2] 185,00
617/9
928,00 1 113,00
Jedn. cena [Kč/m2] 657,20 657,20 m2
Cena [Kč] 121 582,609 881,60 731 463,60
Ocenění staveb na pozemcích Objekt bydlení č.p. 297 Běloves Oceňuje se rodinný dům, evidovaný v katastru nemovitostí jako objekt bydlení. Dům byl kolaudován dne 27.8.1959 jako novostavba, v roce 2010 dokončena přístavba a celk. rekonstrukce RD. Ke konci roku 2014 se současná majitelka domu odstěhovala, dům byl posléze odpojen od veřejného rozvodu vody, elektro a plynu, systém ústředního vytápění byl vypuštěn. V domě se začala tvořit vnitřní vlhkost zdiva patrná zejména na vstupu z chodby v přízemí do suterénu a převážně v celém suterénu. V důsledku neprováděné údržby došlo k postupné devastaci části prvků krátkodobé životnosti (vnitřní omítky, rozvody elektro, část vybavení obou koupelen - odstraněná umyvadla). Funkčnost systému ústředního vytápění nedoložena - kotel na pevná paliva odstraněn. Dispoziční řešení : suterén (chodba, kotelna, dílna, sklep, garáž), přízemí (vstupní hala, chodba, kuchyně, pokoj, koupelna s WC, komora, spíž), podkroví (chodba, 2 pokoje, ložnice, koupelna s WC, šatna). Základy jsou z kamene a betonu, izolace proti zemní vlhkosti porušená, svislé konstrukce zděné z cihel a porobetonu, stropy nespalné a polospalné, sedlová střecha s částečným rizalitem krytá vlnitým pozink. plechem, klempířské prvky z pozink. plechu, vnitřní omítky štukové, původní břízolitová fasáda byla zateplena - zateplení však není dokončeno (chybí vrchní finální vrstva), schody do sklepa betonové a do podkroví s keramickým obkladem, vnitřní obklady keramické v kuchyni a soc. zařízení. Okna plastová, dveře hladké dýhované v ocel. zárubních, garážová vrata roletová, podlahy obytných místností parketové a keramické, v ostatních místnostech keramické, v suterénu betonové, vytápění ústřední teplovodní s elektrokotlem (kotel na pevná paliva chybí). Rozvod elektro 230/400 V, teplé a studené vody, svislé a ležaté kanalizace, bleskosvod není osazen, ohřev TUV el. bojlerem, kuchyně vybavena linkou, vestavěnou sklokeramickou deskou, troubou, digestoří a mikrovlnkou. Koupelna v přízemí osazena rohovou vanou a závěsným WC, v podkroví sprchový kout a závěsný WC. Cena rodinného domu určená porovnávacím způsobem zahrnuje i cenu vedlejší stavby (zděná kolna, přízemní se sedlovou střechou, zastavěné plochy 18 m2) a společně užívaných venkovních úprav (přípojky vody, elektro, kanalizace, plynu do HUP, telefonu, zpevněné plochy ze zámkové dlažby a žulových kostek, venkovní a předložené schody, masivní opěrná zeď z lomového kamene, oplocení, plotová vrata a vrátka). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Celková rekonstrukce provedena v roce: Základní cena ZC (příloha č. 24):
Rodinný dům § 35 porovnávací metoda Náchod 56 let 2 010 1 616,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží -7-
suterén: přízemí: podkroví:
8,95*8,50 12,95*8,50 8,95*8,50
Název podlaží suterén: přízemí: podkroví:
= = =
Zastavěná plocha 76,08 m2 110,08 m2 76,08 m2
Konstrukční výška 2,30 m 3,10 m 2,50 m
Obestavěný prostor suterén: (8,95*8,50)*(2,30) přízemí: (12,95*8,50)*(3,10) podkroví: (8,95*8,50)*(2,50) Obestavěný prostor - celkem:
= = = =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,38
76,08 m2 110,08 m2 76,08 m2
174,97 m3 341,23 m3 190,19 m3 706,39 m3
110,08 m2 262,24 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - mírně snižující cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou – (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby 5 let po celkové rekonstrukci: s = 1 - 0,005 * (5 + 15)= 0,900 12
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V13 * 0,900 = 0,887
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,060 -8-
č. III III III II III IV
Vi typ C 0,00 0,00 0,00 0,02 0,04
III III I III III
0,00 0,00 0,00 0,00 0,10
III II III
0,01 -0,01 0,85
Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 616,- Kč/m3 * 0,887 = 1 433,39 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 706,39 m3 * 1 433,39 Kč/m3 * 1,060 * 1,010= 1 084 017,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 084 017,15 Kč
Garáž Oceňuje se samostatně stojící garáž, dosud neevidovaná v katastru nemovitostí, která bude součástí parcely č. st. 556, oddělené z původní parcely č. 617/9 geometrickým plánem č. 296-288/98, tvořícím přílohu kolaudačního rozhodnutí (citovaný geometrický plán dosud nebyl vložen do katastru nemovitostí, garáž se tedy nachází na p.č. 617/9). Objekt je přízemní, nepodsklepený, tradičně zděný s plochou střechou, je proveden z cihel, krytinu tvoří falcovaný plech, garážová vrata dřevěná otvíravá. Objekt byl kolaudován v roce 1974, údržba je průměrná. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu:
Garáž § 37 porovnávací metoda Královéhradecký kraj, obec nad 10 000 do 50 000 obyvatel 41 let 1 572,- Kč/m3
Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 26): Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 7,26*4,35 Název podlaží přízemí:
=
Zastavěná plocha 31,58 m2
Obestavěný prostor přízemí: (7,26*4,35)*(2,40) Obestavěný prostor - celkem:
31,58 m2
Konstrukční výška 2,40 m
= =
75,79 m3 75,79 m3
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. 0. Typ stavby - svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou II střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 2. Konstrukce - obvodové zdivo nebo stěny tl. nad 30 cm III 3. Technické vybavení - jen přívod el. napětí 230 V II 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II údržbou -9-
Vi typ B 0,00 0,10 -0,02 -0,01 0,00 1,00
Koeficient pro stáří 41 let: s = 1 - 0,005 * 41 = 0,795 5
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V6 * 0,795 = 0,851
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,060 Index polohy pozemku IP = 1,010 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 572,- Kč/m3 * 0,851 = 1 337,77 Kč/m3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 75,79 m3 * 1 337,77 Kč/m3 * 1,060 * 1,010= 108 547,69 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
108 547,69 Kč
Cena staveb celkem
=
1 192 564,84 Kč
Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Oceňují se ovocné a okrasné porosty vysazené na oceňovaných pozemcích, ocení se zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: § 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu:
Kč m2 m2 Kč * =
Trvalé porosty - zjištěná cena
731 463,60 1 113,00 100,00 65 720,00 0,065 4 271,80 4 271,80 Kč
Cena porostů celkem
=
4 271,80 Kč
Pozemky stavební - zjištěná cena
=
1 928 300,24 Kč
- 10 -
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební
1 928 300,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 928 300,20 Kč
Celkem
1 928 300,20 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
1 928 300,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky stavební
1 928 300,20 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
1 928 300,20 Kč
Celkem
1 928 300,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 928 300,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 928 300,- Kč
slovy: Jedenmiliondevětsetdvacetosmtisíctřista Kč
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti Dle specifikace objednatele posudku je úkolem znalce dále stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitostí - stavebního pozemku p.č. st. 310 (jehož součástí je objekt bydlení č.p. 297 Běloves s příslušenstvím) a pozemku p.č. 617/9 (jehož součástmi jsou přístavba RD, garáž a zděná kolna), včetně trvalých porostů, vše v ulici Vodárenská, katastrální území Běloves, obec Náchod, část Běloves a to podle stavu ke dni ocenění. Obvyklou cenou je ve smyslu ustanovení §2 zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, cena, - 11 -
která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Oceňovaná lokalita je situována na rozhraní katastrálních území Náchod a Běloves ve svažitém terénu - Karlův kopec, v ulici Vodárenské, cca 150 metrů vlevo od výpadové silnice Náchod-Broumov. Z lokality je mimořádný výhled na polesí Montace a Dobrošov. Nejbližší zastávka autobusu je sice vzdálena 300 metrů, avšak dostupnost k centru města je dobrá. Vlakové a autobusové nádraží 750 metrů, centrum města cca 1 km, supermarkety potravin cca 600 metrů. Zároveň se jedná o klidovou zónu bydlení bez rušivých vlivů (hluk, prach, exhalace) s těsnou návazností na přírodu (lesopark při severním okraji pozemku). Okolní zástavbu tvoří starší rodinné domy. Rodinný dům samostatně stojící, tradičně zděný, kolaudovaný dne 27.8.1959. V roce 2010 dokončena přístavba a celková rekonstrukce RD a to na základě projektové dokumentace a stavebního povolení vydaného dne 27.3.2002, ke dni ocenění nebyla přístavba dosud zkolaudována. Přístavba a stavební úpravy však byly již dokončeny a dům byl zcela obyvatelný až do podzimu 2014, kdy se současná majitelka odstěhovala a dům zůstal neobývaný. Dům má garáž v suterénu, druhá samostatně stojící garáž byla vystavěna vlevo od domu při pohledu z ulice Vodárenské a to na základě stavebního povolení vydaného dne 13.9.1971, tato garáž byla kolaudována dne 22.7.1974 a zároveň zaměřena geometrickým plánem (na nově vytvořené parcele č. st. 556), do katastru nemovitostí však nebyla dosud zapsána. Další příslušenství rodinného domu tvoří zděná kolna samostatně stojící, dřevěná pergola kryjící venkovní terasu s krbem a udírnou poblíž severního průčelí RD byla odstraněna. Další příslušenství RD pak tvoří zpevněné plochy ze zámkové dlažby a žulových kostek, venkovní a předložené schody, masivní opěrná zeď z lomového kamene, oplocení, plotová vrata a vrátka. Pozemky jsou svažité směrem jižním k ulici Vodárenské. Přístupová komunikace k domu je zpevněná asfaltová (ulice Vodárenská), ležící na parcele č. 617/8 (ostatní plocha - ostatní komunikace, vlastník Město Náchod). Před samotným stanovením obvyklé ceny bylo provedeno vyhodnocení veškerých rizik s možným dopadem na výši obvyklé ceny (zejména právního stavu, využitelnosti, umístění, technického stavu a standardu vybavení, rizika možných živelních katastrof či jiných omezení). V daném případě zjištěno riziko technického stavu a vybavení, které má podstatný vliv na výši obvyklé ceny - ke konci roku 2014 se současná majitelka domu odstěhovala, dům byl posléze odpojen od veřejného rozvodu vody, elektro a plynu, funkčnost systému ústředního vytápění je po odstranění kotle na pevná paliva nedoložena. V domě se začala tvořit vnitřní vlhkost zdiva patrná zejména na vstupu z chodby v přízemí do suterénu a převážně v celém suterénu. V důsledku neprováděné údržby došlo k postupné devastaci části prvků krátkodobé životnosti (vnitřní omítky, rozvody elektro, část vybavení obou koupelen - odstraněná umyvadla). Zhoršený technický stav a popisované vady jsou patrné z fotodokumentace v příloze tohoto posudku. Dále zjištěno riziko napojení na inženýrské sítě - ke dni ocenění je dům odpojen od veřejného rozvodu vody, elektro a plynu. Velká dřevěná pergola s polykarbonátovým zakrytím vybudovaná nad venkovní terasou byla odstraněna. Dále byla zjištěna rizika právního stavu, která však nemají vliv na výši obvyklé ceny - v oddíle C listu vlastnictví č. 2882 pro katastrální území Běloves jsou zapsána zástavní práva smluvní pro Okresní správu sociálního zabezpečení Náchod, pro společnosti Eurovia CS a.s., pro GE Money Bank a.s., - 12 -
dále věcné břemeno zřizování a provozování zařízení distribuční soustavy pro oprávněnou ČEZ Distribuce a.s., Prohlášení konkurzu podle insolvenčního zákona a Rozhodnutí o úpadku podle insolvenčního zákona. Dalším právním rizikem, které již má vliv na výši obvyklé ceny je skutečnost, že přístavba RD, stavba samostatně stojící garáže a stavba samostatně stojící zděné kolny (vše na parcele č. 617/9) nejsou dosud evidovány v katastru nemovitostí a přístavba RD není dosud zkolaudována. Ostatní rizika s podstatným vlivem na výši obvyklé ceny nebyla zjištěna. Do výše obvyklé ceny se rovněž promítla přetrvávající recese realitního trhu, která u rodinných domů v roce 2011 ještě nebyla tolik patrná, v posledních dvou letech však ceny rodinných domů v Náchodě zaznamenaly větší pád. Ke stanovení výše obvyklé ceny bylo použito kombinace nákladového a porovnávacího způsobu, přičemž hlavní důraz byl položen na co nejobjektivnější stanovení hodnoty porovnávacím způsobem, který má lepší vypovídací schopnost o aktuální tržní hodnotě nemovitosti v daném čase a místě. Porovnávací způsob vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. Bylo provedeno vyhodnocení dvou nabídek inzerce prodeje srovnatelných rodinných domů a jednoho realizovaného prodeje srovnatelného rodinného domu, vše ve stejném městě. Jmenovitě byly vyhodnoceny : nabídka inzerce prodeje rodinného domu v Náchodě, ulice Trojická, z dubna 2015, zděné konstrukce, užitné plochy 160 m2, s bytem 4+1 a dvojgaráží, vyššího stáří, srovnatelného technického stavu a standardu vybavení, s výhodnějším napojením na inženýrské sítě (plynovod rozveden v domě), menší výměra pozemku 676 m2, mírně lepší lokalita blíže centru města (nabídková cena ve výši 2600000,- Kč byla redukována na cenu 2500000,- Kč, upravená jednotková cena za m2 užitné plochy pak činí 15600,- Kč). Dále byla vyhodnocena nabídka inzerce prodeje rodinného domu v Náchodě, ulice Preslova, z března 2015, zděné konstrukce, užitné plochy 180 m2, se 2 byty 2+1 a garáží, vyššího stáří, srovnatelného technického stavu a standardu vybavení, s výhodnějším napojením na inženýrské sítě (navíc horkovod), menší výměra pozemku 435 m2, mírně lepší lokalita blíže centru města (nabídková cena ve výši 2590000,- Kč byla redukována na cenu 2500000,- Kč, upravená jednotková cena za m2 užitné plochy pak činí 13900,- Kč). Posléze realizovaný prodej rodinného domu v Náchodě, ulice Na Terasách, z prosince 2014, smíšené konstrukce (zděná a dřevěná), užitné plochy 100 m2, se bytem 6+1, nižšího stáří, srovnatelného technického stavu a standardu vybavení, se shodným napojením na inženýrské sítě, větší výměra pozemku 1480 m2, srovnatelná lokalita (realizovaná kupní cena ve výši 1560000,- Kč, jednotková cena za m2 užitné plochy pak činí 15600,- Kč). Celková užitná plocha oceňovaného rodinného domu činí 167 m2. Pro daný případ byla použita jednotková cena při horní hranici uvedeného rozpětí, jmenovitě 15600,- Kč za m2 užitné plochy. Pozitivní vliv na výši obvyklé ceny má poloha v klidové zóně bydlení s dobrou dostupností k centru města a větší výměra vlastních pozemků. Negativně pak hodnotím zanedbanou údržbu domu, částečně chybějící vnitřní vybavení (umyvadla, kotel ÚT na pevná paliva), jakož i zhoršený technický stav (vlhkost zdiva v suterénu, poškozená elektroinstalace). Dále negativně hodnotím skutečnost, že dům je ke dni ocenění odpojen od inženýrských sítí. Srovnatelná hodnota oceňovaných nemovitostí tedy činí 2600000,- Kč. S ohledem na shora uvedené skutečnosti a vypočtenou hodnotu porovnávací, činí obvyklá (tržní) cena nemovitostí oceněných tímto znaleckým posudkem ke dni ocenění :
2 600 000,- Kč (slovy: dva miliony šest set tisíc korun českých).
V Provodově 20.4.2015 - 13 -
JUDr. Václav Hrnčíř Provodov 84 549 08 Provodov-Šonov telefon: 603523269,777553269 e-mail:
[email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.10.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 23. 9. 1994 č. j. Spr. 2150/94 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady se specializací oceňování podniků a dále pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady - oceňování nepeněžitých vkladů do obchodních společností, oceňování obchodních podílů a věcí movitých. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 034-3794/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 34/15.
- 14 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. Výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví č. 2882 pro katastrální území Běloves ze dne 6.5.2014. Kopie katastrální mapy pro katastrální území Běloves ze dne 17.4.2015, mapový list č. 5-0/43 v měřítku 1:1000. Výřez z plánu města Náchoda v měřítku 1:10000.
- 15 -
2 4 1 1
