15

Stavební parcela č. 157/1, jejíž součástí je rodinný dům čp. 61,stavební parcela č. 157/5 jejíž součástí je stavba bez č.p./čev, pozemkové parcely p.č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2 umístěné v k.ú. Tatenice , obci Tatenice

ZNALECKÝ POSUDEK č. 3224/051/15

O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ STAVEBNÍ PARCELY Č. 157/1, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE STAVBA RODINNÉHO DOMU Č.P. 61, STAVEBNÍ PARCELA Č. 157/5, JEJÍŽ SOUČÁSTÍ JE BUDOVA BEZ Č.P./ČEV, POZEMKOVÝCH PARCEL Č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2 , UMÍSTĚNÝCH V KATASTRÁLNÍM ÚZEMÍ TATENICE, OBCI TATENICE, VČETNĚ PŘÍSLUŠENSTVÍ

Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. , Čimická 780/61, 181 00 Praha 8 č.j.

163/2015-D

Účel znaleckého posudku:

stanovení obvyklé ceny výše uvedených nemovitostí pro potřeby dražebníka

Oceněno ke dni :

1.6.2015

Pohled západní

Pohled JV

Haly výroby

Znalecký posudek obsahuje 18 stran textu (+ 12 stran příloh samostatně). Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Svitavách 8.6.2015 Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

1


Fotodokumentace: Rodinný dům č.p. 157/1 Byt 4+1 s přísl.

pohled dvorní

1. NP - byt 4 + kk s přísl. pokoj

pokoj

ložnice

jídelna

kuchyně

Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

2


koupelna

chodba

Byt 3 + kk s přísl. obývací pokoj

kuchyňský kout

WC

koupelna


3


2.NP – podkroví pokoj

pokoj

2. koupelna

koupelna

Výrobní haly, vlevo zděná hala přistavěná ke stodole, vpravo hala z dřevěné konstrukce- bez č.p. /čev na st.p.č. 157/5

pohled západní - výroba


pohled JZ

4


přístavba dílny

původní stodola - dílna zděná

dílna v bývalé stodole

sociální zázemí + šatny - Unimo buňky

Definice obvyklé ceny Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.


5


A. NÁLEZ 1. Základní informace Název předmětu ocenění:

Stavební parcela č. 157/1 , jejíž součástí je rodinný dům čp. 61, stavební parcela č. 157/5, jejíž součástí je budova výroby bez č.p./čev, pozemkové parcely p.č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2 s příslušenstvím 561 31 Tatenice Pardubický Ústí nad Orlicí Tatenice Tatenice 851 - stagnace

Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 21.5.2015 3. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník LV 302

Marie Jursová , č.p. 61, 561 31 Tatenice

Stručný popis nemovitosti a místopisné údaje Předmětem ocenění je geometricky oddělená část bývalé velké zemědělské usedlosti s částí obytnou se dvěma byty na stavební parcele p.č. 157/1 - zastavěné ploše vícepodlažním rodinným domem koncovým řadovým , s půdorysem přibližně ve tvaru L, s byty 4 + kk s přísl. v 1.NP, s bytem 3 + kk s přísl. ve dvou nadzemních podlažích , s výrobními halami bez čp. na st. p.č. 157/5 - jedná se o původní stodolu přistavěnou k části obytné ze strany západní, s přístavbou ke stodole ze strany západní a dále přístavbu výrobní haly k 1.výrobní hale ze strany jižní - výrobních prostor . Oceňované nemovitosti jsou umístěné v katastrálním území Tatenice , na severozápadním okraji obce Tatenice, po pravé straně cca 400 m od místní komunikace z Lubníka do Tatenic, Oceněny jsou pozemky st. 157/1 , st.p.č. 157/5, p.č. 289/4, 289/5, 292/1,292/2. Oceněny jsou pozemky v celkové výměře 2897 m2. Původní stavba usedlosti byla postavena v roce 1870. Nemovitost je napojena na přípojky:

vodovodní, elektro, kanalizace do jímky.

Obec Tatenice leží administrativně v okrese Ústí nad Orlicí a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Lanškroun. Obec Tatenice se rozkládá asi 27 km jihovýchodně od Ústí nad Orlicí a 9 km jihovýchodně od Lanškrouna. Vybavenost obce odpovídá obcím s počtem obvyatel do cca 1000 je zde Obecní úřad, pošta, MŠ, ZŠ, sportovní hriště, ordinace praktického lékaře a stomatologa. Obec je plynofikována, je zde veden veřejný vodovod. Doprava v obci je zajištěna autobusovou dopravou, nejbližší železniční zastávka je v místě Obec má schválený územní plán. Předmět ocenění se nachází na severozápadním okraji obce. Nemovitosti nejsou umístěny v inundačním pásmu . Poloha je vhodnou pro bydlení v klidné části obce .


6


Nezajištěný přístup : Přístup byl a je realizován ze strany západní po zpevněné komunikaci p.č. 2648/1 ve vlastnictví Obce Tatenice , po nezpevněné cestě p.č. 4059 ve vlastnictví Obce Tatenice, dále po p.č. 291/1 , 1180/4, 291/2 - ve vlastnictví SJM Urban Zdeněk, Urbanová Hana - není zajištěn přístup , nebylo zřízeno věcné břemeno služebnosti přechodu a přejezdu pro vlastníka oceňované nemovitosti. Přístup ze strany východní není možný - p.č. 2677 (ZE), vlastníky Petr Špirka, SJM Hromádko Pavel a Agnieszka - viz příloha Zřízené věcné břemeno chůze a jízdy LV odd. B - po části st.p.č. 163/4 v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. zak. 478-684/2004 neřeší přístup do oceňované nemovitosti. Mezi stavební parcelou st.p.č. 163/4 omezenou věcným břemenem a oceňovanou pozemkovou parcelou p.č. 292/1 je umístěna pozemková parcela p.č. 292/5 ve vlastnictví SJM Kalandra Jan a Kalandrová Marie, která není omezena věcným břemenem – viz příloha.

Podklady pro ocenění: 1. Základní podklady výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Tatenice list vlastnictví č.302 ze dne 16.2.2015 2. Situační podklady kopie katastrální mapy předmětného území platná pro k.ú. Tatenice - dálkovým přístupem mapa oblasti 3. Doklady o nabytí smlouva darovací ze dne 16.1.2008 - nebyla předložena dohoda o vypořádání SJM ze dne 16.1.2008 – nebyla předložena 4. Ostatní podklady nebyly předloženy

Zjištěné právní závady: Rizika: Ostatní finanční / právní omezení - viz LV 302, Zástavní právo smluvní Schváleno oddlužení Nařízení předběžného opatření

oddíl C, nejsou zohledněna v odhadnuté obvyklé ceně

Metody zjištění hodnoty Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel aukce - rychlý prodej. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

7


Stručná charakteristika těchto metod: - metoda nákladového ohodnocení (věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení obvyklé ceny bude upřednostněna porovnávací metoda. Rodinné domy v Tatenicích nejsou běžně pronajímané. Výnosová hodnota není stanovena, neboť náklady spojené s provozem nemovitosti převyšují výnos ve výši obvyklého nájemného.

Obsah odhadu 1.1. Ocenění nákladovou metodou 1.1.1 Rodinný dům se dvěma byty čp. 65 1.1.2 Provozní objekt zděné dílny na st. p.č.157/5 1.1.3 Provozní objekt dílny z dřevěné konstrukce na st. p.č. 157/5 1.1.4 Sociální zařízení na p.č. 292/2 1.2. Ocenění pozemků 1.3. Ocenění porovnávací metodou 1.4. Ocenění výnosovou metodou

B. STANOVENÍ NÁKLADOVÉ CENY Předmětem ocenění je geometricky oddělení část zemědělské usedlosti se dvěma byty a bývalou stodolou s přistavěnou dílnou - výrobní prostory dřevovýroby se sociálním zázemím. Výrobní činnost byla zastavena.

1) Rodinný dům čp. 61 na st. p.č. 157/1 - část obytná Rodinný dům byl postaven jako budova vícepodlažní v roce 1870, v části podsklepený, s jedním nadzemním podlažím , se šikmou střechou s volným půdním prostorem, v roce 2005 byly do střešního prostoru vestavěny obytné místnosti nového bytu . Rodinný dům obsahuje dva byty - starší 4 + kk s přísl. umístěný v 1.nadzemním podlažím, nový byt 3 + kk s přísl. z roku 2005, který je umístěn ve dvou nadzemních podlažích. Rodinný dům je osazen v mírně svažitém terénu, jeho půdorys je přibližně ve tvaru L. Poslední modernizace bytu 4 + kk s přísl. byla

provedena v roce 2005, byt 3 + kk s přísl. byl stavebně upraven v roce 2005. Poslední opravy charakteru rekonstrukce byly provedeny v 80 - 90.letech minulého století. Přístup do rodinného domu je ze strany západní Budova byla postavena jako zděná, ze zdiva kamenného, cihelného, stropy jsou položeny polospalné, v podkroví sádrokartonové podhledy. Střecha je z krovu dřevěného vázaného, krytina je položena z osinkocementových vln. Ostatní popis konstrukcí a vybavení je níže. Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

8


Byt 4 + kk s přísl. je standardně vybaven, je užíván trvale, nebyly zjištěny závady.. Byt 3 + kk s přísl. je vybaven ve vyšším standardu, má dvě koupelny, stavebně upravené podkroví je přístupné z dřevěného schodiště. Vytápění bytů je společné - ÚT s kotlem na pevná paliva, vchod do bytů je samostatný. Konstrukce Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu Kanalizace Vybavení kuchyně Vnitřní vybavení Záchod Ostatní Seznam podlaží Název podlaží 1.PP 1.NP 2.NP

Popis kamenné, betonové kamenné, zděné cihelné, smíšené 45-90 cm klenby, polospalné, sádrokartonové podhledy krov dřevěný, vázaný osinkocementová pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky vápenné dvouvrstvé omítky, břízolit kamenný sokl běžné keramické obklady dřevěné masiv, rámové dřevěná špaletová,zdvojená,plastová vlysy, keramická dlažba, plovoucí betony ústřední topení na pevná paliva světelná, zás. 400 V studená i teplá voda, bojler 2* plastové potrubí kuchyňská linka 2*, elektrický sporák 2 sprchový kout, umyvadlo, vana, sprchový kout, umyvadlo 3 * WC 2*digestoř

Zastavěná plocha 53,95 m2 229,45 m2 52,50 m2

Užitná plocha podlaží 20,00 m2 183,05 m2 56,98 m2

Dispozice: Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.PP sklep 1.PP - celkem 1.NP byt chodba 4 + kk spíž jídelna kuchyň pokoj pokoj pokoj

Podlahová plocha

Koeficient

Užitná plocha

40,00 m2 40,00 m2

0,50

20,00m2 20,00 m2

9,55 m2

1,00

9,55m2

3,00 m2 20,60 m2 19,75 m2 25,20 m2 19,93 m2 12,12 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

3,00m2 20,60m2 19,75m2 25,20m2 19,93m2 12,12m2


9


byt 3 + kk

koupelna WC WC

chodba koupelna pokoj s kuchyňským koutem terasa 1.NP - celkem 2.NP byt 3 + chodba kk pokoj pokoj šatna koupelna schodiště 2.NP - celkem

9,00 m2 1,20 m2 1,12 m2

1,00 1,00 1,00

9,00m2 1,20m2 1,12m2

9,50 m2 6,00 m2 38,60 m2 14,96 m2 190,53 m2

1,00 1,00 1,00 0,50

9,50m2 6,00m2 38,60m2 7,48m2 183,05 m2

5,34 m2

1,00

5,34m2

16,23 m2 21,92 m2 3,25 m2 5,07 m2 5,17 m2 56,98 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

16,23m2 21,92m2 3,25m2 5,07m2 5,17m2 56,98 m2

Výpočet nákladové ceny: Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

229 1 514,94 4 500 100,00 6 817 219 145 50 45,00 3 749 470

1.1.2 Provozní objekt zděné dílny na st. p.č.157/5 Bývalá stodola, budova zděná, se stropy dřevěnými s podhledem, s dřevěným vázaným krovem s půdním prostorem, byla zvětšena o přístavbu ve směru západním - budova zděná s jedním nadzemním podlažím, střechou nízkou sedlovou z dřevěných vazníků - stáří neurčeno. V původní budově je vestavěna dílna, kotelna. Stáří : odhadem 100 let Technický stav dobrý, bez závad, vybavení ve standardu požadovaném, pro výrobu,. . Konstrukce, vybavení Popis Základy vč. zemních prací betonové pasy Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více Stropy podhled Krov, střecha dřevěný vázaný, dřevěný sbíjený Krytiny střech osinkocementová Klempířské konstrukce pozinkovaný plech Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky Úprava vnějších povrchů keramické obklady Vnitřní obklady Schody Dveře náplňové Vrata dřevěná,kovová Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

10


Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní

dřevěná špaletová teracová dlažba světelná třífázová

Seznam podlaží Název podlaží 1.NP

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP výrobní hala výrobní hala kotelna 1.NP - celkem

Zastavěná plocha 244,55 m2

Podlahová plocha 143,81 m2 43,80 m2 11,46 m2 199,07 m2

Užitná plocha

Koeficient

143,81m2 43,80m2 11,46m2 199,07 m2

1,00 1,00 1,00

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (13,80*7,30 + 19,70*7,30)*(3,30) střešní prostor 13,80*7,30*3,5/2+19,70*7,30*2,00/2 Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

Užitná plocha podlaží 199,07 m2



= = =

Obestavěný prostor 807,02 m3 320,11 m3 1 127,12 m3

245 1 127,12 2 500 100,00 2 817 800 100 50 50 1 408 900

11


1.13. Provozní objekt dílny z dřevěné konstrukce na st. p.č. 157/5 Budova přistavěná k původní stodole ze strany jižní, z dřevěné konstrukce, obíjená, se střechou z dřevěných vazníků, s podhledem. Je postavena jako hala jednolodní, nevytápěná. Stáří : odhadem 15 let Technický stav: ke dni ocenění zjištěné zvýšené opotřebení podlah, stropních podhledů, části obvodového pláště. Konstrukce, vybavení Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní

Popis betonové patky izolované dřevěné, obíjené podhled dřevěný sbíjený osinkocementová pozinkovaný plech nátěr, obklad nátěr

dřevěná střešní prkna palubky světelná třífázová

Seznam podlaží Název podlaží 1.NP

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.NP výrobní hala 1.NP - celkem


Podlahová plocha 195,00 m2 195,00 m2


Užitná plocha

Koeficient

195,00m2 195,00 m2

1,00

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (6,70*30,00)*(4,30) střešní prostor 6,70 * 30,00 * 0,60/2 Obestavěný prostor - celkem: Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

= = =

Obestavěný prostor 864,30 m3 60,30 m3 924,60 m3 12




201 924,60 2 500 100,00 2 311 500 15 10 50 1 155 750

1.1.4. Sociální zařízení na p.č. 292/2 Postaven z unimobuněk, popis viz níže. Je bez vlivu na obvyklou cenu , ve zhoršeném technickém stavu, stáří odhaduji na 14 let. Konstrukce Základy vč. zemních prací Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady keramické Schody Dveře Vrata Okna Povrchy podlah Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev teplé vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienické vyb. Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Seznam podlaží Název podlaží 1.NP

Výčet místností Název podlaží Název místnosti

Popis chybí unimobuňky unimobuňky plochá plechová pozinkovaná dřevěný obklad běžné obklady hladké plné dveře dřevěná zdvojená okna PVC přímotopy světelná plastové trubky plastové potrubí bojler vana, umyvadlo, WC


Podlahová plocha

Koeficient



Užitná plocha 13


1.NP 27,00 m2 27,00 m2

WC, sprchy, šatna 1.NP - celkem

27,00m2 27,00 m2

1,00

Výpočet obestavěného prostoru Název 1.NP (7,20*5,10)*(3,00+0,90/2) Obestavěný prostor - celkem:



Obestavěný prostor 126,68 m3 126,68 m3

37 126,68 3 000 100,00 380 052 14 0 100,00 0

Věcná hodnota budov celkem:

3)

= =

6 314 120, 00 Kč

VÝPOČET OBVYKLÉ CENY POZEMKŮ

Základní popis oceňovaných pozemků Předmětem ocenění jsou stavební pozemky umístěné na severozápadním okraji kraji obce Tatenice, obvyklá cena pozemků byla stanovena na základě obchodovaných cen pozemků v obci a ve srovnatelných obcích polohou, počtem obyvatel a vybavením. Ceny pozemků pro výstavbu rodinných domů jsou v rozmezí 50 - 250 Kč/m2. Zde odhaduji obvyklou cenu pozemků po vyhodnocení polohy, výměry, stupně zainvestování a přístupu ve výši 80 Kč/m2 Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří st. 157/1 zastavěná plocha a nádvoří st. 157/5 zahrada 289/4 zahrada 289/5 zahrada 292/1 zahrada 292/2 Celková výměra pozemků:

Výměra Jednotková cena Vlastnický podíl m2 Kč/m2 290 80 1/1 678 80 1/1 40 80 1/1 22 80 1/1 1 423 80 1/1 444 80 1/1 2 897 Hodnota pozemků celkem:

VĚCNÁ HODNOTA CELKEM:


Celková cena pozemku Kč 23 200 135 600 3200 1760 113 840 35520 313 120

6 627 240,00 Kč

14


C. STANOVENÍ VÝNOSOVÉ HODNOTY NEMOVITOSTI Výnosová hodnota nebyla stanovena, náklady související s provozem nemovitostí jsou vyšší než výnos.

D. POROVNÁVACÍ METODA Jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 1 rok. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Technické parametry oceňovaného rodinného domu: Výměra pozemků: 2 897 m2 Užitné plochy: 681 m2 V příkladech prodejů uvádím obchodované rodinné domy v regionu . Započitat Pozemek Dispozice Požadovaná Jednotková elná cena cena Koeficien plocha t celkový Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2 Kč Kč/m2 Kc Lokalita

Pomezí

1 100,00

4 800

Byt 4 + 1, 1 040 000 945 1,82 skladovací prostory stodoly, chlévy Rodinný dům, Velká zemědělská usedlost s bytem 4 + 1 s přísl., vytápění lokální na pevná paliva, bez kanalizace, nižší standard vybavení, užívána jen k rekreaci, vybavení koupelny u konce životnosti, suché WC, část hospodářských budov u konce životnosti. Poloha více lukrativnější – satelit Poličky.

Upravená cena

Foto Kč/m2 1 720

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější satelit Poličky - koeficient 0,90; Velikost objektu - větší započitatelná plocha koeficient 1,20; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,30; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,30; Vliv pozemku - větší výměra koeficient 0,95; Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářské prostory - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější satelit Poličky; Velikost objektu - větší započitatelná plocha; Provedení a vybavení nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - větší hospodářské prostory; Radkov

535,00

5 034

Byty 3 + 1, 3+1 , hospodářské

920 000

1 720


1,17

2 012

15


prostory Rodinný dům, Velká zemědělská usedlosti obsahující dva byty vel. 3+1 s přísl. a 3+1 bez přísl.. Původní stavba byla postavena cca v roce 1900, v roce 1969 byla provedena částečná rekonstrukce a modernizace, byla vyměněna střešní krytina, opraveny vnější povrchy, byl přestavěn byt vel. 3+1 s přísl. z bývalého výměnku, byly vyzděny nově příčky tvořící dispozici, vyměněny stropy, okna a dveře, provedeny nové rozvody instalací. Byla nově vybavena koupelna s WC. V bytě 3+1 bez příslušenství byla v roce 1969 vyměněna okna, dveře, proveden nový strop nad kuchyní. V posledních cca 15 letech bylo vyměněno vybavení kuchyně v bytě 3 + 1 bez příslušenství, koupelna a WC v bytě v levé části budovy, údržba je nedostatečná, všechny místnosti nejsou užívané a vytápěné, přestože lokální vytápění elektrické je instalováno. Technický stav konstrukcí s dlouhodobou životností je dobrý, vybavení převážně standardní, pouze v jednom bytě je funkční vybavení kuchyně kuchyňskou linkou, sporákem.Zvýšená vlhkost obvodových stěn v cca 5%. Neprováděna údržba, nutná výměna některých vybavení Příslušenstvím jsou stodola, chlévy - nadstandardní svými výměrami Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - méně lukrativní - koeficient 1,10; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch - koeficient 0,95; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,15; Celkový stav - vyšší opotřebení - koeficient 1,15; Vliv pozemku - větší výměra pozemků - koeficient 0,85; Úvaha zpracovatele ocenění bez pozn. koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší výměra užitných ploch; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - větší výměra pozemků; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Kamenná Horka

550,00

2 065 Byt 3 + 1 s 1 100 000 2 000 1,21 přísl., hospodářské prostory Rodinný dům, Bývalá zemědělská usedlost v Kamenné Horce, s bytem vel. 3+1 s přísl., dům z r. 1830, poslední stavební úpravy byly provedeny v roce 1983, celková rekonstrukce nebyla provedena, byla vyměněna střešní krytina v 60 letech min stolení., obytná část je stavbou část. podsklepenou, s jedním nadzemním podlažím a stavebně upraveným podkrovím, OP obytné části, 1330 m3, vytápění ÚT na PP, standardní vybavení, k obytné části jsou přistavěny, hospodářské stavby - stodola a dva chlévy

2 420

Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - srovnatelná koeficient 1,00; Velikost objektu - menší užitná plocha - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - nižší standadrd vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení koeficient 1,10; Vliv pozemku - srovnatelný - koeficient 1,00; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn. - koeficient 1,00; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - srovnatelná; Velikost objektu - menší užitná plocha; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - srovnatelný; Úvaha zpracovatele ocenění - bez pozn.; Horní Čermná

350,00

1 246

Byt 3 + 1 , 5+1 s přísl., dílna

1 500 000

4 286


0,73

3 129

16


Rodinný dům, Geometricky oddělená pravá část bývalé zemědělské usedlosti postavené v roce 1904, byla kompletně přestavěna, v roce 1962 byla rekonstruována jihozápadní část budovy s jedním nadzemním podlažím, v roce 1992 bylo nadstavěno 2.NP, dosud bez fasádní omítky, v roce 1978 byla přistavěna budova se dvěma nadzemními podlažími - hlavní část rodinného domu se střechou šikmou. V roce 2002 byl modernizován byt v 2.NP - je standardně vybavený, lze užívat. Ke dni ocenění je byt v 1.NP v rekonstrukci. Nelze užívat. Ke dni ocenění není budova cca půl roku užívána. Hodnocení: Redukce pramene ceny - prodej - koeficient 1,00; Lokalita - lukrativnější koeficient 0,95; Velikost objektu - menší užitkové plochy - koeficient 0,70; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení - koeficient 1,10; Celkový stav - vyšší opotřebení koeficient 1,05; Vliv pozemku - menší výměra - koeficient 0,90; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra podlahových ploch - koeficient 1,05; Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - prodej; Lokalita - lukrativnější; Velikost objektu - menší užitkové plochy; Provedení a vybavení - nižší standard vybavení; Celkový stav - vyšší opotřebení; Vliv pozemku - menší výměra; Úvaha zpracovatele ocenění - menší výměra podlahových ploch; Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

55,59 % Variační koeficient po úpravách: 681,10 m2 1 720Kč/m2 Minimální cena: 2 320 Kč/m2 Průměrná cena: 3 129 Kč/m2 Maximální cena: 2 300 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

22,80 % 1 171 492 Kč 1 580 152 Kč 2 131 162 Kč

1 566 530, Kč

Komentář ke stanovení ceny obvyklé. Obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou. V příkladech prodejů uvádím obchodované nemovitosti, srovnatelné svým charakterem, tj. bývalé zemědělské usedlosti s nadstandardními prostory hospodářskými a obytnou částí. Po vyhodnocení prodejů a porovnání s oceňovanou nemovitostí odhaduji obvyklou cenu ve výši 1 550 000 Kč. Výhody oceňované nemovitosti: Byty 4 + kk s přísl., 3 + kk s přísl. se samostatnými vchody v levé a pravé části rodinného domu - části obytné Možnost kombinace bydlení a živnostenské provozovny Nejsou potřebné opravy bytů, jejich vybavení je standardní Nevýhody oceňované nemovitosti: Není zajištěn přístup Společné vytápění bytů Přístup po z části nezpevněné cestě Zhoršený technický stav dílny přistavěné ze strany jižní - dřevěná konstrukce obíjená. Přístup: Ke dni ocenění není zajištěn přístup k oceňovaným nemovitostem. Vhledem k tomu, že se jedná o p.č. 291/1 , 1180/4, 291/2 - ve vlastnictví SJM Urban Zdeněk, Urbanová Hana, které jsou přístupovými k jejich pozemkům, odhaduji na základě obvyklých cen za pronájem srovnatelných pozemků cenu věcného Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

17

Stavební parcela č. 157/1, jejíž součástí je rodinný dům čp. 61,stavební parcela č. 157/5 jejíž součástí je stavba bez č.p./čev, pozemkové parcely p.č. 289/4, 289/5, 292/1, 292/2 umístěné v k.ú. Tatenice , obci Tatenice břemene služebnosti zajištění přístupu pro vlastníka oceňovaných nemovitostí. Výměra pozemků p.č. 291/1 , 1180/4, 291/2: 221 m2 Obvyklé nájemné pro podnikatelskou činnost z ceny pozemku: 5% * 80 Kč/m2 Cena služebnosti: 80 Kč//m2 * 221 m2 * 0,05 = 884 Kč Na dobu neurčitou: * 10 Ocenění věcného břemene .

8 840,00 Kč, po zaokr. 10 000 Kč.


18


REKAPITULACE:

1. Nákladová cena :

6 627 240,00 Kč

2. Obvyklá cena stanovená porovnávací metodou :

1 560 000,00 Kč

Výsledná obvyklá cena byla stanovena porovnávací metodou, po odpočtu výdajů spojených se zajištěním přístupu cca 30 000 Kč byla výsledná obvyklá cena odhadnuta ve výši:

1 530 000,00 Kč Slovy: Jedenmilionpětsettřicettisíckorunčeských

Pozn: v obvyklé ceně nebyla zohledněna omezení na nemovitosti váznoucí v odd. C LV 302. Ve Svitavách 8.6.2015

Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy ------------------------------------------------------------------znalec z oboru Ekonomika odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí

ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu ze dne 7.10.1999 č.j. Spr.3136/99 pro základní obor Ekonomika - odv. ceny a odhady se specializací oceňování podniků a nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3224/051/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 15051/15. Ing. Jana Vítková Nám. Míru 50 568 02 Svitavy Ing. Jana Vítková, nám. Míru 50, 56802 Svitavy, tel. 461533818, 603108441

19

15

Recommend Documents