Znalecký posudek č. 5788-170/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. st. 324, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 154 a pozemků parc. č. 393/4, parc. č. 393/6 a parc. č. 393/7, v obci Ledčice, katastrální území Ledčice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, okres Mělník.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 070 Ex 1910/09-24
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 20.05.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 13 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 09.06.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. st. 324, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 154 a pozemků parc. č. 393/4, parc. č. 393/6 a parc. č. 393/7, v obci Ledčice, katastrální území Ledčice, zapsané u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník, okres Mělník.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 20.05.2015 za přítomnosti vlastníka - pana Zdeňka Kořínka.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 477 ze dne 21.04.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - dohoda o zřízení práva osobního užívání pozemku ze dne 22.01.1987 - stavební povolení ze dne 14.05.1987 - částečná projektová dokumentace (datum neuvedeno) - kolaudační rozhodnutí ze dne 03.04.1990 - kupní smlouva ze dne 28.01.2002 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 23.04.2015 - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Mělník Ledčice Ledčice (679691)
List vlastnictví číslo: 477 Vlastník: Společné jmění manželů Kořínek Zdeněk a Kořínková Jaroslava č.p. 154, 277 08 Ledčice
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 477 ze dne 21.04.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Kooperativa pojišťovnu, a.s., Vienna Insurance Group, - půjčka od ČSTSP.
–3– Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 477 dále vyplývá, že na majetek vlastníků oceňované nemovité věci byla nařízena a zahájena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Byla předložena částečná projektová dokumentace, která odpovídá skutečnému stavu stavby.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. st. 324 - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 154. Nemovitá věc se nachází na východním okraji obce Ledčice. Okolní zástavbu tvoří rodinné domy. Oceňovaný rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Zahrnuje jednu bytovou jednotku o velikosti 3+1. Je napojen na elektro, obecní vodovodní a kanalizační řád a plynovod, odkanalizování také do žumpy. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví obce Ledčice. Jednotný funkční celek s pozemkem parc. č. st. 324 tvoří pozemky parc. č. 393/4 - orná půda, parc. č. 393/6 - orná půda a parc. č. 393/7 - orná půda, které jsou užívány jako zahrada. Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství oceňovaných pozemků: Pozemek parc. č. st. 324 - plně zastavěn stavbou rodinného domu č.p. 154. Pozemky parc. č. 393/4, parc. č. 393/6 a parc. č. 393/7: - venkovní úpravy - zpevněné plochy, nedokončené oplocení, opěrné zdi, venkovní schody, - studna, - trvalé porosty, - přípojky IS.
8. Obsah posudku a) Rodinný dům b) Pozemky
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,01 0,03 –0,01 0,00 0,00 0,01 –0,01 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Nižší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,02 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 1,050 i=2
a) Rodinný dům – § 35 Rodinný dům je samostatně stojící, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné z tvárnic, stropy s rovnými podhledy. Střecha stanová, střešní krytina z eternitových šablon, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře hladké plné a prosklené, do ocelových zárubní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou, koberci a PVC. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a plynovým sporákem. Zařizovací předměty standardní - vana, umyvadlo, WC. Objekt je vytápěn ústředním topením s plynovým kotlem a kotlem na tuhá paliva. Ohřev vody je zajištěn prostřednictvím elektrického bojleru. Rodinný dům byl postaven v roce 1990. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Dispoziční řešení: 1.PP: garáž, sklady, kotelna, prádelna se sušárnou, chodba se schodištěm. 1.NP: zádveří, chodba, šatna, koupelna, WC, kuchyň, tři pokoje, lodžie. Podlaží: Název 1.PP 1.NP Součet: Podlažnost:
Zastavěná plocha 11,30×11,30 11,30×11,30 255,38 / 127,69
= = =
127,69 m2 127,69 m2 255,38 m2
=
776,78 m3
=2,00
Obestavěný prostor (OP): OP: 11,30×11,30×(2,45+2,80+2,50/3) Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Ledčice Počet obyvatel: 598 Základní cena (ZC): 2 453,– Kč/m3
Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové
Vi C 0,00 0,00 –0,02 0,01 0,08 0,00
–6– 7 8 9 10
Zákl. příslušenství v RD Ostatní vybavení v RD Venkovní úpravy Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené 13 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. I. III. II.
Úplné - standardní provedení Bez dalšího vybavení Standardního rozsahu a provedení Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 III. Nad 800 m2 celkem III. Bez vlivu na cenu III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) 1990 25 0,875
0,00 0,00 0,00 0,00 0,01 0,00 0,85*
12
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V13):
0,803
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 969,76 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 1,050 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 776,78 × 1 969,76 × 0,930 × 1,050 =
1 494 113,52 Kč
Rodinný dům – určená cena:
1 494 113,52 Kč
b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Ledčice Název okresu: Mělník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV. 501 - 1000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 6 Občanská vybavenost v obci III. Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) Základní cena výchozí: ZCv = 1 590,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 424,15 Kč/m2
Oi 0,65 0,60 0,80 1,00 0,90 0,95
Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 1 013 m2 Redukční koeficient: R = (200 + 0,8 × vp) ÷ vp = 0,997 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2:
–7– Popis znaku 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice
Hodnocení znaku II. Tvar bez vlivu na využití
Pi 0,00
IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo
3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené
I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,050 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,977 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × R = 413,1514 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] St. 324 Zastavěná plocha a nádvoří 129 393/4 Orná půda 673 393/6 Orná půda 34 393/7 Orná půda 177 Součet: 1 013 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 53 296,53 278 050,89 14 047,15 73 127,80 418 522,37 418 522,37 Kč
–8–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a) Rodinný dům b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 1 912 640,– Kč. Cena slovy: Jedenmiliondevětsetdvanácttisícšestsetčtyřicet Kč.
1 494 113,52 Kč 418 522,37 Kč 1 912 635,89 Kč 1 912 640,– Kč
–9–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
– 10 – Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 154, Ledčice Druh nemovitosti Rodinný dům
Poloha
Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD Garáž
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
25 roků 1 0 1 013 m2 140 m2 V 1.PP RD
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 1 Zděné 128 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům Ledčice Popis: Rodinný dům o třech bytových jednotkách, 5+1, 1+1, 1+1, po kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící, okraj obce Stáří objektu 85 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 2 Počet PP 1 Podkroví 0 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 1 172m2 Zastavěná plocha RD 180 m2 Užitná plocha RD 350 m2 Přípojky Elektro, voda, kanal., plyn Garáž Ne Příslušenství Venk. úpravy, trvalé porosty Požadovaná nebo kupní cena: 3 500 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy: 10 000,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 2: Rodinný dům Nelahozeves Popis: Rodinný dům 4+kk po částečné rekonstrukci. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu Počet NP Podkroví Výměra pozemku Užitná plocha RD
30 roků 2 0 926 m2 170 m2
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky
1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,81 8 100,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 1 Zděné 72 m2 Elektro, voda, kanal., plyn
– 11 – Garáž V 1.PP RD Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Příslušenství
17 353,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy: Objekt č. 3: Rodinný dům Hostín u Vojkovic Popis: Rodinný dům 3+1 po kompletní rekonstrukci Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Stáří objektu 90 roků Počet NP 1 Podkroví 0 Výměra pozemku 7212m2 Užitná plocha RD 96 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stav objektu Počet PP Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Objekt č. 4: Rodinný dům Lužec nad Vltavou Popis: Rodinný dům 3+1v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha 90 roků 1
0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,73 12 668,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 1 Zděné 120 m2 Elektro, voda, kanal., plyn Venk. úpravy, trvalé porosty 2 200 000,– Kč 22 917,– Kč
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Stáří objektu Počet NP
Venk. úpravy, trvalé porosty 2 950 000,– Kč
Stav objektu Počet PP
0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,80 0,65 14 896,– Kč
Samostatně stojící, okraj obce Průměrný 1
– 12 – Podkroví 1 Výměra pozemku 941 m2 Užitná plocha RD 240 m2 Garáž Ne Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2 užitné plochy:
Svislé nosné konstr. Zastavěná plocha RD Přípojky Příslušenství
Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2 užitné plochy:
Zděné 141m2 Elektro, voda, kanal. Venk. úpravy, trvalé porosty 2 100 000,– Kč 8 750,– Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 0,73 6 388,– Kč
Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši 13 570,– Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 1 900 000,– Kč. Za tuto cenu by byly pozemek parc. č. st. 324, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 154 a pozemky parc. č. 393/4, parc. č. 393/6 a parc. č. 393/7, dle LV č. 477, v obci a k.ú. Ledčice, běžně prodejné.
Obvyklá cena: 1 900 000,- Kč. Cena slovy: Jedenmiliondevětsettisíc Kč.
V Praze dne 09.06.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 13 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5788-170/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 09.06.2015
Ing. Karel Schwarz
