Znalecký posudek č. 4395/15 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 1304 Česká Lípa, včetně příslušenství a pozemků parc.č. 4202 a 4203 kú. Česká Lípa obec Česká Lípa kraj Liberecký Objednatel posudku:
Účel posudku:
okres Česká Lípa Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/III 293 01 Mladá Boleslav č. obj.: EX 5/14 ze dne: 7.1.2015 pro exekuční řízení
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 1. 3. 2015 posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav IČ 624 51 782 Posudek obsahuje 18 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi, 4. 3. 2015
–2–
A. Nález Jedná se o dům čp.1304 Česká Lápa, v zastavěné části města, při ulici Hrubínova. Dům je patrový a je zčásti podsklepený a má podkroví, dům je zděný, postaven jako samostatný, je umístěn na mírně svažitém pozemku. Dům postaven u asfaltové ulice s chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. U domu je zahrada, za domem několik okrasných porostů, provedeno oplocení zahrady, čelní oplocení dálkově ovládaná vrátka a vrata, přístup a příjezd zpevněný nájezdem betonovou dlažbou, dále venkovní schody před vstupním závětřím domu. Dům je asi z roku 1929, kompletní přestavba či adaptace dokončena roku 2003, údržba běžná, stav velmi dobrý. Dům obsahuje zjednodušeně dvougenerační byt 2+kk a 4+1 s nadstandartním příslušenstvím a vybavením, s vnitřním bazénem, se zimní zahradou a s velkou garáží. K domu náleží pozemky parc.č. 4202 (zastavěn domem) a zahrady u domu parc.č.4203 kú.Česká Lípa.
B. Znalecký úkol Zjištění ceny pro exekuční řízení, administrativní cena zjišťována podpůrně.
1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 3. 2015 .
2. Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.9967 kú. a obec Česká Lípa ze dne 19.12.2014 č. PÚ (inf.), snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady, Informace zjištěné při místním šetření, ověření rizika povodně, Cenová mapa města není vydána. Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. V daném případě zjištována.
3. Vlastnické a evidenční údaje
Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz
–3–
4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.1304 Česká Lípa splňuje ustanovení § 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je patrový, je zčásti podsklepený, má podkroví, obsahuje dvougenerační byt, vše s příslušenstvím, přičemž plocha garáže zaujímá as 13,5 % ploch domu. Též splňuje ustanovení § 13 odst.2 oceňujícího předpisu. Město Česká Lípa (bývalé okresní město) má 36805 obyvatel, v místě je asfaltová ulice Hrubínova s chodníkem dlážděným, možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu, stavba není napojena na dálkové vytápění. Ve městě jezdí MHD, je tu autobusová doprava i železniční doprava, školy zde včetně úrovně vysoké školy VŠ MIEP, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené statutárnímu městu, zdravotnické zabezpečení, kulturní zařízení, veškeré úřady, pošty, banky, pojišťovny, policie, dobré (na tento okres) možnosti zaměstnanosti ve všech oborech práce, přiměřené velmi dobré životní prostředí v místě, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo domu je velmi pěkné, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů (v okolí nejsou sociálně nepřizpůsobivé skupiny, není zde nadměrné narušení životního prostředí). Vzdálenosti: k MHD 240m, MŠ 1,3km, Kaufland 1,3km, autobus.nádr. 690m, vlakové nádr. 1,4km, centrum města 1,7km.
5. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům čp.1304 Česká Lápa, umístěn v zastavěné části města, při ulici Hrubínova. Dům je patrový a je zčásti podsklepený a má podkroví, dům je zděný, postaven jako samostatný, je umístěn na mírně svažitém pozemku. Dům postaven u asfaltové ulice s chodníkem, přístup je zpevněný. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny, vody, kanalizace a zemního plynu. U domu je zahrada, za domem několik okrasných porostů, provedeno oplocení zahrady, čelní oplocení dálkově ovládaná vrátka a vrata, přístup a příjezd zpevněný nájezdem betonovou dlažbou, dále venkovní schody před vstupním závětřím domu. Dům je asi z roku 1929, kompletní přestavba či adaptace dokončena roku 2003, údržba běžná, stav velmi dobrý. Dům obsahuje zjednodušeně dvougenerační byt 2+kk a 4+1 s nadstandartním příslušenstvím a vybavením, s vnitřním bazénem, se zimní zahradou a s velkou garáží. K domu náleží pozemky parc.č. 4202 (zastavěn domem) a zahrady u domu parc.č.4203 kú.Česká Lípa, výměry 415+583 m2. ZP 221 m2, OP 1579 m3. Vzhledově dům je hezký, umístěn na pěkném místě. Admin.cena 6,454 mil.Kč.
6. Obsah posudku a) b) c) d)
Rodinný dům čp.1304 Česká Lípa Venkovní úpravy % Trvalé porosty Pozemky parc.č. 4202 a 4203 kú.Česká Lípa
–4–
C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi 0,00 0,00
0,00 0,00
0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + ∑ Pi) = 1,000 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: 3) Sporadické umístění: vilková čtvrť hezká při okraji města. Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce
Pi 1,00 0,04 0,02 0,00
0,00 0,01 0,01
–5– 8
Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Výhodná – možnost komerčního využití pozemku nebo stavby II. Bezproblémové okolí II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,04 0,00 0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
∑ Pi) = 1,120 i=2
a) Rodinný dům čp.1304 Česká Lípa – § 13 Patrová zčásti podsklepená stavba, zděná s sklonitou střechou, půdorysně postavena do tvaru L s navazující funkčně a provozně propojenou garáží, stavba asi z roku 1929, kompletní přestavbou roku 2003, stavba užívaná s drobnými závadami. Stavba byla postavena izolovaně tj. samostatně. Obsahuje zjednodušeně dvogenerační byt 2+kk v přízemí a 4+1 v patře a podkroví, vše s příslušenstvím, nadstandartního vybavení, s vnitřním bazeném z antikor.plechu s protiproudem rozměru cca 3x4m, hl.1,5m, zimní zahradou 4,8x8,7m a garáží 8,7x9,4m pro až 3 osobní automobily. Vnitřní členění: 1.PP sklep obsahuje chodbu se schody, kotelnu, prádelnu, sušárnu a komoru, 1.NP přízemí obsahuje velkou garáž s dílnou, přístupnou ze zahrady a ze dvora i z domu, dále ve vyvýšeném přízemí domu je zádveří, chodba se schody, pokoj, kuchyně s jídelnou, koupelna, chodba, bazén, zimní zahrada nad částí garáže, a terasa nad garáží, 2.NP patro obsahuje chodbu se schody, kuchyni, spíž, pokoj, šatníkový pokoj, koupelnu s WC, a Podkroví obsahuje chodbu, WC, pokoj, pokoj. Pozn. garáž zaujímá as 13,5% plochy. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední plynovým kotlem, ohřev vody plynovým ohřívačem, v kotelně, výčet K4 slouží jako popis konstrukcí a vybavení. Venkovní úpravy: přípojky sítí elektřiny, vody, kanalizace a plynu, plot zahrady, plocha dvora před domem zámkovou dlažbou, vstupní venkovní schody dlážděné, vrata vjezdová ocel.rám dřevěné latě s el.pohonem a dálkově ovládaná, vrátka dtto vrata s el.zámkem a dom. telefonem. Vedlejší stavby zde nejsou. Stáří a opotřebení: dům je asi z roku 1929, tj. stáří 86 roků, kompletně rekonstruován asi roku 2003, stavba ve velmi dobrém stavu, odpovídajícímu svému stáří a rekonstrukci, údržba běžná. Opotřebení se zohledněním druhu konstrukce, stáří a stavu jednotlivých konstrukcí vyžaduje drobné opravy několika šablon u okrajů střechy, atiky resp. okrajů střechy garáže.
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ B Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové
–6– Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 Koeficient změny ceny stavby: 2,115 Podlaží: Název 1.PP podsklepení 1.NP přízemí 2.NP patro podkroví Součet:
Výška 2,10 m 2,90 m 2,80 m 2,85 m 10,65 m
domy rodinné jednobytové
Zastavěná plocha 7,45×9,65 7,45×9,65+2,00×4,75+8,85×6,55+ 8,70×9,40 7,45×9,65+2,00×4,75+8,85×6,55+ 8,70×4,80 7,45×9,65+8,85×6,55
Obestavěný prostor (OP): 1.PP podsklepení 2,10 × (7,45×9,65) + 0,73×(2,00×4,75) + (0,73+ a podezdívka 1,45)/2×(8,85×6,55) 1.NP přízemí 2,90 × (7,45×9,65+2,00×4,75+8,85×6,55) + vč.garáže 2,75×(8,70×9,40) 2.NP patro 2,80 × (7,45×9,65+2,00×4,75+8,85×6,55) + vč.zimní zahrady 2,60×(8,70×4,80) podkroví včetně (0,45+2,65/2) × (7,45×9,65+8,85×6,55) zastřešení Obestavěný prostor – celkem:
=
71,89 m2
=
221,14 m2
= =
181,12 m2 129,86 m2 604,01 m2
=
221,09 m3
=
629,04 m3
=
498,78 m3
= =
230,50 m3 1 579,41 m3
Vybavení: Obj. podíl Název, popis 1. Základy – betonové pasové s izolací až v přízemí, vlhnutí v 7,10 % suterénu 22,30 % 2. Zdivo – cihelné obvodové na 45cm, 40cm, se zateplením 3. Stropy – železobetonové sklep a garáž, dřevěné trámové s 8,40 % podhledy 4. Střecha – dřevěný krov sedlový (vzhledově mansardy), garáž 5,20 % plochá střecha 5. Krytina – asfaltový šindel, nad garáží dlažba= terasa, zimní 3,20 % zahrada prosklená pultová 0,80 % 6. Klempířské konstrukce – hliníkovým plechem žlab, svod, aj. 7. Vnitřní omítky – štukové omítky 6,20 % 8. Fasádní omítky – stěrkové na bázi plast.hmot, garáž štuková 3,10 % fasáda 9. Vnější obklady – umělý kámen, pohledové části 0,40 % 10. Vnitřní obklady – části kuchyní a v sociálních zařízení 2,30 % 11. Schody – betonové do sklepa, dřevěné do patra a podkroví se 2,40 % zábradlím 12. Dveře – dřevěné rámové i prosklené, dřevěné zárubně, 3,30 % obložkové 13. Okna – dřevěná s diterm.skly 5,20 % 14. Podlahy obytných místností – pokoje s podlahami plovoucími 2,20 % 1,10 % 15. Podlahy ostatních místností – keramické dlažby, i v zimní zahradě, dlažba v garáži 16. Vytápění – ústřední kotlem plynovým a ocelovými radiátory 4,40 %
Hodnocení Podstandardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Standardní Nadstandardní Standardní Standardní Standardní Standardní
–7– 17. Elektroinstalace – zásuvkový i světelný obvod, motorový proud, 4,10 % Standardní jističe 18. Bleskosvod – není osazen 19. Rozvod vody – studené i teplé vody, přívody do kuchyní, koupelen a WC 20. Zdroj teplé vody – plynový ohřívač vody 21. Instalace plynu – ke kotli vytápění i ohřívači vody 22. Kanalizace – odkanalizování sociálních zařízení a kuchyní 23. Vybavení kuchyně – kuch.linky, el.sporák sklokeram., varna sklokeram.deska, myčky, mikrovlnky 24. Vnitřní vybavení – vana plast.roh, sprcha masážní, 2umyvadlo, vana, sprcha masážní, umyvadlo 25. Záchod – WC+bidet, WC, WC s umyvadlem v podkroví 26. Ostatní – slaboproudé rozvody, vestavěné skříně2+šatníky, el.alarm, telekom.rozvod, el.vrátný, antikoro bazén
0,60 % Nevyskytuje se 3,00 % Standardní 1,80 % 0,50 % 2,80 % 0,50 %
Standardní Standardní Standardní Nadstandardní
5,10 % Nadstandardní 0,40 % Nadstandardní 3,60 % Nadstandardní
Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % 2. Zdivo 0,54 × 22,30 % 12. Dveře 0,54 × 3,30 % 18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % 23. Vybavení kuchyně 0,54 × 0,50 % 24. Vnitřní vybavení 0,54 × 5,10 % 25. Záchod 0,54 × 0,40 % 26. Ostatní 0,54 × 3,60 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4:
1,0000 – + + – + + + + =
0,0383 0,1204 0,0178 0,0060 0,0027 0,0275 0,0022 0,0194 1,1457
Ocenění: Základní jednotková cena: 1 975,– Kč/m3 Koeficient využití podkroví: × 1,0750 Koeficient vybavení stavby K4: × 1,1457 Polohový koeficient K5: × 1,0500 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1150 5 401,90 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: = Základní cena upravená: 1 579,41 m3 × 5 401,90 Kč/m3 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy – podstandardní opotřebení: 86 / (86 + 89) × 100 = 49,143 % 49,143 % × 7,10 % × 0,46 / 1,1457 2. Zdivo – nadstandardní opotřebení: 86 / (86 + 54) × 100 = 61,429 % 61,429 % × 22,30 % × 1,54 / 1,1457 3. Stropy – standardní opotřebení: 86 / (86 + 54) × 100 = 61,429 % 61,429 % × 8,40 % / 1,1457
+
1,401 %
+ 18,413 %
+
4,504 %
=
8 531 815,– Kč
–8– 4. Střecha – standardní opotřebení: 86 / (86 + 24) × 100 = 78,182 % 78,182 % × 5,20 % / 1,1457 5. Krytina – standardní opotřebení: 12 / (12 + 48) × 100 = 20,000 % 20,000 % × 3,20 % / 1,1457 6. Klempířské konstrukce – standardní opotřebení: 12 / (12 + 43) × 100 = 21,818 % 21,818 % × 0,80 % / 1,1457 7. Vnitřní omítky – standardní opotřebení: 12 / (12 + 53) × 100 = 18,462 % 18,462 % × 6,20 % / 1,1457 8. Fasádní omítky – standardní opotřebení: 12 / (12 + 33) × 100 = 26,667 % 26,667 % × 3,10 % / 1,1457 9. Vnější obklady – standardní opotřebení: 12 / (12 + 28) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 0,40 % / 1,1457 10. Vnitřní obklady – standardní opotřebení: 12 / (12 + 28) × 100 = 30,000 % 30,000 % × 2,30 % / 1,1457 11. Schody – standardní opotřebení: 86 / (86 + 54) × 100 = 61,429 % 61,429 % × 2,40 % / 1,1457 12. Dveře – nadstandardní opotřebení: 12 / (12 + 53) × 100 = 18,462 % 18,462 % × 3,30 % × 1,54 / 1,1457 13. Okna – standardní opotřebení: 12 / (12 + 53) × 100 = 18,462 % 18,462 % × 5,20 % / 1,1457 14. Podlahy obytných místností – standardní opotřebení: 12 / (12 + 35) × 100 = 25,532 % 25,532 % × 2,20 % / 1,1457 15. Podlahy ostatních místností – standardní opotřebení: 12 / (12 + 35) × 100 = 25,532 % 25,532 % × 1,10 % / 1,1457 16. Vytápění – standardní opotřebení: 12 / (12 + 23) × 100 = 34,286 % 34,286 % × 4,40 % / 1,1457 17. Elektroinstalace – standardní opotřebení: 12 / (12 + 25) × 100 = 32,432 % 32,432 % × 4,10 % / 1,1457 19. Rozvod vody – standardní opotřebení: 12 / (12 + 23) × 100 = 34,286 % 34,286 % × 3,00 % / 1,1457 20. Zdroj teplé vody – standardní opotřebení: 12 / (12 + 18) × 100 = 40,000 % 40,000 % × 1,80 % / 1,1457 21. Instalace plynu – standardní opotřebení: 12 / (12 + 23) × 100 = 34,286 % 34,286 % × 0,50 % / 1,1457
+
3,548 %
+
0,559 %
+
0,152 %
+
0,999 %
+
0,722 %
+
0,105 %
+
0,602 %
+
1,287 %
+
0,819 %
+
0,838 %
+
0,490 %
+
0,245 %
+
1,317 %
+
1,161 %
+
0,898 %
+
0,628 %
+
0,150 %
–9– 22. Kanalizace – standardní opotřebení: 12 / (12 + 33) × 100 = 26,667 % 26,667 % × 2,80 % / 1,1457 23. Vybavení kuchyně – nadstandardní opotřebení: 12 / (12 + 10) × 100 = 54,545 % 54,545 % × 0,50 % × 1,54 / 1,1457 24. Vnitřní vybavení – nadstandardní opotřebení: 12 / (12 + 33) × 100 = 26,667 % 26,667 % × 5,10 % × 1,54 / 1,1457 25. Záchod – nadstandardní opotřebení: 12 / (12 + 33) × 100 = 26,667 % 26,667 % × 0,40 % × 1,54 / 1,1457 26. Ostatní – nadstandardní opotřebení: 12 / (12 + 10) × 100 = 54,545 % 54,545 % × 3,60 % × 1,54 / 1,1457 Opotřebení analytickou metodou celkem: Odpočet opotřebení: 8 531 814,88 Kč × 44,467 % Cena po odečtení opotřebení:
+
0,652 %
+
0,367 %
+
1,828 %
+
0,143 %
+ 2,639 % = 44,467 %
Výpočet ceny stavby dle § 10: Index trhu: IT = 1,000 Index polohy: IP = 1,120 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = IT × IP Cena stavby: CS = CSN × pp
– =
3 793 842,12 Kč 4 737 972,76 Kč
= × =
4 737 972,76 Kč 1,120 5 306 529,49 Kč
Rodinný dům čp.1304 Česká Lípa – určená cena:
5 306 529,– Kč
b) Venkovní úpravy % – § 18 Venkovní úpravy: přípojky sítí elektřiny, vody, kanalizace a plynu, plot zahrady, plocha dvora před domem zámkovou dlažbou, vstupní venkovní schody dlážděné, vrata vjezdová ocel.rám dřevěné latě s el.pohonem a dálkově ovládaná, vrátka dtto vrata s el.zámkem a dom. telefonem. Vedlejší stavby zde nejsou.
Ocenění Cena stavby: Rodinný dům čp.1304 Česká Lípa Podíl z ceny stavby: Cena venkovních úprav: Venkovní úpravy % – určená cena:
× =
5 306 529,– Kč 4,5 % 238 794,– Kč 238 794,– Kč
c) Trvalé porosty – § 40 - § 47 U domu na zahradě rostou porosty, ořech, okrasné vrby, třešeň, ořech, okrasné keře, před domem velký jehličnan.
– 10 – Ovocné dřeviny, vinná réva a okrasné rostliny zjednodušeným způsobem – § 47 Koef. Jedn. cena poz. Celková cena Plocha Název Parc. č. 2 10 m porosty 4202 0,085 907,2000 Kč 771,12 Kč 40 m2 porosty 4203 0,065 907,2000 Kč 2 358,72 Kč = 3 129,84 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem § 47 – celkem: Trvalé porosty – určená cena: 3 130,– Kč
d) Pozemky parc.č. 4202 a 4203 kú.Česká Lípa – § 4 Pozemek parc.č. 4202 výměry 415 m2 v zastavěné části města Česká Lípa, umístěný v uvnitř až v okrajové části města, evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, zastavěn domem čp.1304 při ulici Hrubínova, objektem k bydlení (rodinným domem). Kp řízen dle oceňujícího předpisu. V místě je možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na zemní plyn a je tu odpadní kanalizace. Zahrada parc.č. 4203 výměry 583 m2 u domu je funkčním celkem s rodinným domem. Přístupová ulice je zpevněná asfaltová s chodníkem, pozemky jsou mírně svažité, neohrožení záplavami a sesuvy. Město Česká Lípa má 36805 obyvatel, nemá vydanou a schválenou cenovou mapu stavebních pozemků. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Česká Lípa Název okresu: Česká Lípa Základní cena pozemku: ZC = 810,– Kč/m2 Pozemky ve funkčním celku se stavbou oceňovanou podle § 13, 14, 35 a 36, s příslušenstvím Součet výměr pozemků ve funkčním celku: vp = 998 m2 Redukční koeficient podle § 5 odst. 6 se neuplatňuje pro součet výměr do 1 000 m2. Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů
Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
∑ Pi = 1,000 i=1
Index polohy: IP = 1,120 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,120 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 907,2000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 4202 zastavěná plocha a nádvoří 415 4203 zahrada 583 Součet: 998 Pozemky parc.č. 4202 a 4203 kú.Česká Lípa – určená cena:
Cena [Kč] 376 488,– 528 897,60 905 385,60 905 386,– Kč
– 11 –
D. Rekapitulace Souhrn výměr všech pozemků
998 m2
Výsledné ceny: a) Rodinný dům čp.1304 Česká Lípa b) Venkovní úpravy % c) Trvalé porosty d) Pozemky parc.č. 4202 a 4203 kú.Česká Lípa Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
5 306 529,– 238 794,– 3 130,– 905 386,– 6 453 839,– 6 453 840,–
Kč Kč Kč Kč Kč Kč
Zjištěná cena: 6 453 840,– Kč Cena slovy: šestmilionůčtyřistapadesáttřitisíceosmsetčtyřicet Kč
E. Obvyklá cena Dle § 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení).
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj vlastní s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti, zde zdroj inzerce s korekcemi)... oceňovaný dům má 480 m2 (z toho garáž 65 m2, bez sklepa k bydlení 360 m2 a sklep 55 m2)
– 12 –
a níže popis,
a níže popis,
– 13 –
a níže popis,
a níže popis,
– 14 –
Získán aritmetický průměr 5 843 500 Kč, korekce +23% na základě plochy - 15% přehnaná inzerce, tj. celková korekce + 8% = 6,310980 mil.Kč, tj. zaokrouhleně 6,3 mil.Kč. Se zvážením prodejnosti s ohledem na zejména vlivy na trh s nemovitostmi v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány po korekcích, vzhledem k poloze a umístění, občanské vybavenosti, objemu a stavu nemovitosti, běžné údržbě, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 6,30 mil. Kč, tj. cena domu čp. 1304 Česká Lípa (celé nemovitosti), s příslušenstvím a s předmětnými pozemky výměry 998 m2. Nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné (takto vybírany z inzerce) a odlišnosti byly korigovány. Cena obvyklá ovlivněna též poklesem realizované koupě ve srovnání s inzercí dle sledování asi o -15% u rodinných domků.
– 15 –
F. Rekapitulace (obvyklá cena)
Rodinný dům čp. 1304 Česká Lípa, včetně příslušenství a pozemků parc.č. 4202 a 4203 6 300 000,- Kč. Cena práv a závad spojených s nemovitostí: viz. VKN z LV - nejsou věcná břemena. Obvyklá cena slovy: šestmiliónů třistatisíc Kč. V Mladé Boleslavi, 4. 3. 2015 Ing. Marian Uram Kupeckého 736/10 293 01 Mladá Boleslav
G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/L dne 23.5.1991 pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4395/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 4395 podle připojené likvidace.
H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, riziko povodně, foto a poloha
– 16 –
– 17 –
– 18 –
