Znalecký posudek č. 5763-145/15 O obvyklé ceně nemovité věci - pozemku parc. č. 221/8, v obci Mnichovice, katastrální území Mnichovice u Říčan, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, č.j. 070 EX 5854/13-15
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 23.04.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 21.05.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - pozemku parc. č. 221/8, v obci Mnichovice, katastrální území Mnichovice u Říčan, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 23.04.2015 bez přítomnosti vlastníka.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 1273 ze dne 31.03.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - územní plán města Mnichovice - trhová smlouva ze dne 30.12.1948 - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 01.04.2015 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Středočeský Praha-východ Mnichovice Mnichovice u Říčan (697541)
List vlastnictví číslo: 1273 Vlastník: Společné jmění manželů Pudlo Ladislav a Pudlová Hana, Sokolská 103, 280 02 Kolín
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1273 ze dne 31.03.2015 váznou na oceňované nemovité věci zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Intrum Justitia Czech, s.r.o., - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Komerční banku, a.s. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 1273 dále vyplývá, že na majetek vlastníků oceňované nemovité věci byla zahájena exekuce - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
–3– Věcné břemeno Na oceňované nemovité věci vázne věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro pozemek parc. č. 221/4. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou, na základě Trhové smlouvy ze dne 30.12.1948.
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovité věci na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je pozemek parc. č. 221/8 - zahrada o výměře 622 m 2, který se nachází v chatové osadě na severozápadním okraji obce Mnichovice. Okolní zástavbu tvoří rekreační objekty. Jedná se o svažitý pozemek obdélníkového půdorysu. Pozemek je užíván v souladu se zápisem v KN jako zahrada. Příslušenství pozemku tvoří ovocné dřeviny a venkovní úpravy - oplocení z drátěného pletiva a vrata. Přístup je zajištěn po nezpevněné komunikaci ve vlastnictví jiných vlastníků. Přístup není právně zajištěn. Pozemek není napojen na inženýrské sítě. Dle územního plánu města Mnichovice se jedná o plochu pro bydlení a rekreační bydlení venkovského typu.
8. Obsah posudku a)
Pozemky
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 0,00
0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 0,85 celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti 0,05 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 0,05 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě –0,05 inženýrské sítě, které jsou v obci v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná žádná 0,00 pozemku občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost k pozemku IV. Příjezd po nezpevněné komunikaci, dobré –0,02 parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná 0,00 dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
III. Nižší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,876 i=2
a)
Pozemky – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Mnichovice Název okresu: Praha-východ Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku Oi 1 Velikost obce II. 2001 – 5000 obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam III. Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a 0,85 obce všechny obce v okr. Praha-východ, Praha-západ 3 Poloha obce III. Obec vzdálená od hranice města Prahy 1,02 nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava popřípadě 1,00 příměstská doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, 1,00 zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) Základní cena výchozí: ZCv = 2 120,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 1 562,33 Kč/m2 Index trhu: IT = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice II. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6
Index omezujících vlivů: IO = 1 +
Pi = 0,990 i=1
Index polohy: IP = 0,876
Pi 0,00 –0,01 0,00 0,00 0,00 0,00
–6– Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,807 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,30 = 378,2401 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 221/8 Zahrada 622 Pozemky – určená cena:
Cena [Kč] 235 265,34 235 265,34 Kč
–7–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny případné vedlejší stavby, garáže, studny, venkovní úpravy, trvalé porosty, neboť cena určená má pouze pomocný indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 7. části „Nález“ tohoto znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).
Výsledné ceny: a)
Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 235 270,– Kč. Cena slovy: Dvěstětřicetpěttisícdvěstěsedmdesát Kč.
235 265,34 Kč 235 265,34 Kč 235 270,– Kč
–8–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitými věcmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovité věci tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitými věcmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
–9– Popis oceňované nemovité věci: Pozemek parc. č. 221/8, Mnichovice Druh pozemků Zahrada; dle ÚP Poloha plocha pro bydlení a rekreační bydlení venkovského typu Výměra pozemku 622 m2 IS Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty
Okrajová část obce
Chybí Venkovní úpravy, trvalé porosty
Přehled porovnatelných nemovitých věcí: Objekt č. 1: Pozemek v obci Mnichovice Popis: Svažitý pozemek Druh pozemku Zahrada Poloha Výměra pozemku 2 805 m2 IS Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 2: Pozemek v obci Mnichovice Popis: Svažitý pozemek Druh pozemku Zahrada Poloha 2 Výměra pozemku 1 370 m IS Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa
Okrajová část obce Chybí Venkovní úpravy, trvalé porosty 2 000 000,– Kč 713,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 613,– Kč
Okrajová část obce El., vodovod, kanal Venkovní úpravy, trvalé porosty 1 918 000,– Kč 1 400,– Kč 0,90
– 10 – Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 3: Pozemek v obci Mnichovice Popis: Svažitý pozemek Druh pozemku Zahrada Poloha 2 Výměra pozemku 1 217 m IS Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2: Objekt č. 4: Pozemek v obci Mnichovice Popis: Mírně svažitý pozemek Druh pozemku Zahrada Poloha 2 Výměra pozemku 1 832 m IS Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
1,00 0,95 1,00 0,85 0,72 1 008,– Kč
Okrajová část obce El., plyn, vodovod, kanal. Venkovní úpravy, trvalé porosty 1 046 620,– Kč 860,– Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 0,85 0,69 593,– Kč
Okrajová část obce El., plyn, vodovod, kanal Venkovní úpravy, trvalé porosty 1 990 000,– Kč 1 086,– Kč 0,90 1,00 0,90 1,00 0,85 0,69 749,– Kč
– 11 – Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 610,– Kč. Na oceňované nemovité věci vázne věcné břemeno chůze a jízdy, oprávnění pro pozemek parc. č. 221/4. Věcné břemeno bylo zřízeno bezúplatně na dobu neurčitou, na základě Trhové smlouvy ze dne 30.12.1948. Hodnota věcného břemene je stanovena ve výši 10 000,– Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 369 000,– Kč. Za tuto cenu by byl pozemek parc. č. 221/8, dle LV č. 1273, v obci Mnichovice, k.ú. Mnichovice u Říčan, běžně prodejný.
Obvyklá cena: 369 000,- Kč. Cena slovy: Třistašedesátdevěttisíc Kč.
V Praze dne 21.05.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 12 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5763-145/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 21.05.2015
Ing. Karel Schwarz
