Znalecký posudek č. 5748-130/15 O obvyklé ceně nemovité věci - bytové jednotky č. 2465/8, ve třetím nadzemním podlaží bytového domu v ulici Dominova č.p. 2465, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2780/29, parc. č. 2780/30 a parc. č. 2780/31, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.
Objednatel posudku:
Mgr. Tomáš Pospíchal soudní exekutor Exekutorský úřad Nymburk 28. října 1474/20 288 02 Nymburk
Účel posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovité věci pro potřeby exekučního řízení, sp. zn. 070 Ex 3978/12-47
Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 14.04.2015 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail:
[email protected]
Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.
V Praze dne 07.05.2015
–2–
A.
Nález
1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovité věci - bytové jednotky č. 2465/8, ve třetím nadzemním podlaží bytového domu v ulici Dominova č.p. 2465, v obci Praha, na pozemku parc. č. 2780/29, parc. č. 2780/30 a parc. č. 2780/31, katastrální území Stodůlky, zapsané u Katastrálního úřadu pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, okres Hlavní město Praha.
2. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka a zaměření nemovité věci bylo provedeno dne 14.04.2015 za přítomnosti vlastníka.
3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 6326 ze dne 05.03.2015 - kopie katastrální mapy - zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ - prohlášení vlastníka budovy (datum neuvedeno) - usnesení soudního exekutora Mgr. Tomáše Pospíchala o ustanovení znalce ze dne 05.03.2015 - informace a údaje zjištěné na místě
4. Vlastnické a evidenční údaje Obec: Katastrální území:
Praha Stodůlky (755541)
List vlastnictví číslo: 6326 Vlastník: Kuznetsova Nataliya Dominova 2465/11, Stodůlky, 155 00 Praha
5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6326 ze dne 05.03.2015 vázne na oceňované nemovité věci zástavní právo, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví: - zástavní právo smluvní, oprávnění pro Komerční banku, a.s. Toto zástavní právo není ve znaleckém posudku zohledněno. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 6326 dále vyplývá, že byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovité věci - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.
–3–
6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Výměry podlahových ploch bytové jednotky byly zjištěny z prohlášení vlastníka budovy.
7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 2465/8, která se nachází v 3.NP bytového domu v ulici Dominova č.p. 2465, v Praze 5, v městské části Stodůlky, na pozemcích parc. č. 2780/29 zastavěná plocha a nádvoří, parc. č. 2780/30 - zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 2780/31 zastavěná plocha a nádvoří. Pozemky jsou ve vlastnictví hlavního města Prahy. Okolní zástavbu tvoří bytové domy a objekty občanské vybavenosti. V blízkosti se nachází MŠ, ZŠ a gymnázium. Jedná se o řadový bytový dům, se třemi vchody a samostatnými čísly popisnými (č.p. 2463 - 2465). Objekt je podsklepený, s devíti nadzemními podlažími, s výtahem. Svislé a vodorovné konstrukce montované z dílců železobetonových plošných, střecha plochá. Fasáda je opatřena kontaktním zateplovacím systémem a strukturovanou omítkou. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Bytový dům byl postaven v roce 1994. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady. Stavebně-technický stav bytového domu lze označit jako průměrný.
8. Obsah posudku II. Byt a) Byt
–4–
B.
Posudek
Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Jednotka ve spoluvlastnictví nebo jednotka bez pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
Pi –0,03 –0,02 0,00 –0,04 0,00
1,00
5
Index trhu:IT = P6 × (1 + Pi) = 0,910 i=1
Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava II. Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí
Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 0,00 0,00
–0,01 0,00 0,00
–5– 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené
II. Průměrná nezaměstnanost II. Bez dalších vlivů
0,00 0,00
11
Index polohy: IP = P1 × (1 +
Pi) = 0,980 i=2
II. Byt a)
Byt – § 38 Bytová jednotka č. 2465/8 o velikosti 3+kk se nachází v 3.NP bytového domu. Skládá se ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, koupelny, WC a zasklené lodžie. K bytu náleží sklep v 1.PP bytového domu. Celková výměra bytové jednotky, včetně příslušenství, bez lodžie, činí 74,03 m 2. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou a vestavěnými spotřebiči. Zařizovací předměty standardní - vana, umyvadlo, WC, bytové jádro je zděné. Okna jsou plastová, dveře dýhované plné a prosklené, do obložkových zárubní. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou a koberci. Bytová jednotka je vytápěna dálkově. Ohřev vody je zajištěn dálkově. Bytová jednotka je po rekonstrukci v roce 2008. K oceňované bytové jednotce náleží spoluvlastnický podíl ve výši 74/5884 na společných částech domu. Stavebně-technický stav bytové jednotky lze označit jako průměrný. Podlahové plochy jednotky (PP): Název Pokoj Pokoj Pokoj Koupelna Kuchyň WC Předsíň Sklep Lodžie
Plocha [m2] celková koef. započítaná 18,27 1,00 18,27 12,48 1,00 12,48 12,48 1,00 12,48 2,85 1,00 2,85 10,90 1,00 10,90 1,03 1,00 1,03 12,80 1,00 12,80 3,22 0,10 0,32 6,84 1,00 6,84 80,87 77,97
Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Hlavní město Praha Obec: Praha Počet obyvatel: 1 243 201 Základní cena (ZC): 34 902,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 5 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled světovým stranám
Vi 0,00 0,00 0,00 0,05 0,00
–6– 6 Základní příslušenství bytu 7 Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem 8 Vytápění bytu 9 Kritérium jinde neuvedené 10 Stavebně-technický stav *
Rok výstavby / kolaudace: Stáří stavby (y): Koeficient pro úpravu (s):
III. Příslušenství úplné - standardní provedení III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) III. Dálkové, ústřední, etážové III. Bez vlivu na cenu II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1994 21 0,895
0,00 0,00 0,00 0,00 1,00*
9
Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10):
0,940
i=1
Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 32 807,88 Kč/m2 Index trhu (IT): 0,910 Index polohy (IP): 0,980 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 77,97 × 32 807,88 × 0,910 × 0,980 =
2 281 251,51 Kč
Byt – určená cena:
2 281 251,51 Kč
–7–
C.
Rekapitulace
Cena určená - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena určená má pouze pomocný indikační charakter.
Výsledné ceny bytu: a)
Byt Cena po zaokrouhlení podle § 50:
Určená cena: 2 281 250,– Kč. Cena slovy: Dvamilionydvěstěosmdesátjedentisícdvěstěpadesát Kč.
2 281 251,51 Kč 2 281 250,– Kč
–8–
D.
Obvyklá cena
Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.
Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
–9– Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 2465/8, ul. Dominova, Praha 5 - Stodůlky Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Stáří objektu 21 roků Stav objektu Podlaží, výtah Výměra byt. j. Balkon/Lodžie Garáž
3.NP, s výtahem 77,97 m2 Lodžie Ne
Svislé nosné konstr. Dispozice Sklep Jiné příslušenství
Okrajová část obce Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný ŽB montované, zateplené 3+kk Ano Ne
Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v ul. Petržílkova, Praha 5 - Stodůlky Popis: Prostorný byt 3+kk v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 5 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 3.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 94 m Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 4 995 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 53 138,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,86 45 697,– Kč
Objekt č. 2: Bytová jednotka v ul. Běhounkova, Praha 5 - Stodůlky Popis: Bytová jednotka po kompletní rekonstrukci. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 25 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 5.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. ŽB montované, zateplené 2 Výměra byt. j. 74 m Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena
– 10 – 3 450 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
46 622,– Kč 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,86 40 095,– Kč
Objekt č. 3: Bytová jednotka v ul. Petržílkova, Praha 5 - Stodůlky Popis: Prostorný byt 3+kk v udržovaném stavu. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 3 roky Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 2.NP, s výtahem Svislé nosné konstr. Zděné 2 Výměra byt. j. 84 m Dispozice 3+kk Balkon/Lodžie Lodžie Sklep Ano Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 4 699 000,– Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m2: 55 940,– Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa Koeficient K2: koeficient časový Koeficient K3: koeficient vybavenosti Koeficient K4: koeficient velikosti výměr Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků Koeficient K6: koeficient transakce Celkový koeficient: Přepočtená standardní cena za 1 m2:
1,00 1,00 0,95 1,00 1,00 0,90 0,86 48 108,– Kč
– 11 – Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 podlahové plochy bytové jednotky je stanovena ve výši 44 889,- Kč. Obvyklou cenu nemovité věci stanovuji ve výši 3 500 000,- Kč. Za tuto cenu by byla bytová jednotka č. 2465/8, dle LV č. 6326, v obci Praha, k.ú. Stodůlky, běžně prodejná.
Obvyklá cena: 3 500 000,- Kč. Cena slovy: Třimilionypětsettisíc Kč.
V Praze dne 07.05.2015 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
– 12 –
E.
Znalecká doložka
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5748-130/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.
V Praze
dne 07.05.2015
Ing. Karel Schwarz
