ZNALECKÝ POSUDEK íslo 1.537 – 114/15 o cen v ase a míst obvyklé rekrea ní chaty v . pozemk p. .st. 225, 124/2 situovaných v katastrálním území Zárybni ná Lhota (790991), obci Tábor (552046), okrese Tábor, kraji Jiho eském a zapsaných na L.V. 243.
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Rejlková Alena, Na Krátké 113, M šice 391 56 Tábor
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák usnesení .j. 050 EX 1440/15 – 37 ze dne 29.5.2015
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitosti a pozemk zapsaných na L.V. 243 ve vlastnictví p. Rejlkové Aleny s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J. HRADEC)
Posudek vypracoval:
ing. Jan Kroupa soudní znalec z oboru ekonomiky ceny a odhady se specializací nemovitosti len Asociace znalc a odhadc
R Brno
mob. 602 581 060
Po et obsahuje:
12 stran v . obalu
Po et vyhotovení:
p edává se ve t ech vyhotoveních v . 1xCD
Ve Ž
e nad Sázavou 1.10.2015
-2-
1.00. ÚVOD 1.01.
edm tem znaleckého posudku je stanovení ceny v ase a míst obvyklé (tržní) rekrea ní chaty a pozemk p. .st. 225, 124/2 situovaných v katastrálním území Zárybni ná Lhota, obci Tábor, okrese Tábor, kraji Jiho eském a zapsaných na L.V. 243.
1.02.
Vlastník oce ovaných nemovitostí:
Rejlková Alena, Na Krátké 113, M šice 391 56 Tábor
1.03.
Objednatel posudku:
Exekutorský ú ad Havlí
v Brod
soudní exekutor Mgr. Stanislav Molák usnesení .j. 050 EX 1440/15 – 37 ze dne 29.5.2015
1.04.
el posudku:
zjišt ní ceny v ase a míst obvyklé (tržní) nemovitosti a pozemk zapsaných na L.V. 243 ve vlastnictví p. Rejlkové Aleny s cílem provedení exekuce jejich prodejem k uspokojení pohledávky oprávn ného (AGRO LEASING J. HRADEC)
1.05.
Podklady pro vypracování posudku: - usnesení .j. 050 EX 1440/15 – 37 ze dne 29.5.2015 vydané Exekutorským ú adem Havlí v Brod - výpis z K.N. L.V. 243 - snímek kat. mapy; k.ú. Zárybni ná Lhota - fotodokumentace - osobní prohlídka nemovitostí - podklady o prodeji a nabídkách podobných nemovitostí z databáze znalce a získané z internetových nabídek - zákon 526/1990 o cenách ze dne 27.11.1990 - vyhláška Ministerstva financí .441/2013 Sb. k provedení zákona o oce ování majetku ve zn ní vyhlášky .199/2014 Sb. platné od 1.10.2014 – dále jen „Vyhláška“
1.06.
Ocen ní se provádí ke dni 1.10.2015.
-3-
2.00. NÁLEZ Oce ovaná rekrea ní chata situovaná na pozemku p. .st. 225 se nalézá v zahrad p. . 124/2 v katastrálním území Zárybni ná Lhota (790921), obci Tábor (552046), okrese Tábor, kraji Jiho eském a jsou zapsány na L.V. 243. Tyto popsané nemovitosti jsou ve vlastnictví p. Aleny Rejlkové bytem Na Krátké 113, M šice, 391 56 Tábor. Rekrea ní chata je tvo ena dv ma ásti rozdílných konstruk ních ešení. Podsklepená ást je zd ná se vstupními ocelovými dve mi. Horní ást tvo í d ev ná oplášt ná konstrukce s d ev ným stropem s podkrovím tvo eném d ev nou sedlovou st echou s krytinou z asbestocementovými šablonami. Vstup do této ásti chaty umož uje prefabrikovaná rampa s ocelovým schodišt m. Klempí ské konstrukce se nalézají v podob oplechování, podokapních korýtek a svod zhotovených z pozinkovaného plechu s nát rem. Okna d ev ná zdvojená, áste opat ena otevíravými okenicemi. Dve e d ev né. Štít chaty vyd evn ný. Chata je elektrifikovaná, bez hromosvodu. Zásobování vodou je z vlastní studny umíst né na p ilehlém pozemku. Studna je vyskružená a opat ená erpadlem. Voda je však ve v tšin p ípadu využívána k zálivce porost v zahrad . Pozemek je oplocen a je p ístupný ocelovou bránou z místní áste zpevn né komunikace. V zahrad se nalézají ovocné stromy (jablon ) a ke e (rybíz) a svým vzr stem signalizují siln zanedbanou pé i v posledním období. Stejný dojem vyvolává i technický stav rekrea ní chaty. Sklep siln provlh ený, podlaha v dob prohlídky zaplavená cca 5 cm vody, vyvrácené vstupní dve e. Obytná ást chaty též siln zanedbáno bez po ádku. Nedokon ené stavební práce a siln zanedbané nát ry. Velkým problémem oce ovaného pozemku i studny se jeví asté záplavy zp sobené p ilehlou vodote í (bylo doloženo fotodokumentací).
-4-
3.00. POSUDEK A) Cena v ase a míst obvyklá (tržní)
Stanovení tržní hodnoty Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reáln použitelné v sou asných ekonomických podmínkách v R a nejlépe vystihují sou asnou hodnotu majetku. Ta je velmi prom nlivá v ase a je ovliv ována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodá ství, stabilizace finan ní politiky a soukromého podnikání. Použití metod a zp sob stanovení tržní hodnoty je také ovlivn n i ú elem, pro který se tržní hodnota majetku zjiš uje. Za cenu v ase a míst obvyklou (tržní) považujeme p i oce ování nemovitostí cenu zjišt nou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocen ní dosáhnout mezi dobrovoln prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami po ádném marketingu.
Metody zjišt ní obvyklé ceny nemovitostí Pro odhad obvyklé (tržní) ceny je hodnocení provád no v naší znalecké praxi v zásad t emi základními metodami, které jsou používány v r zných modifikacích.
Stru ná charakteristika t chto metod: –metoda nákladového ohodnocení (v cná) Jedná se v podstat o stanovení náklad na po ízení nemovitostí v sou asných cenách a ur ení p im eného stá í ke skute nému stavu ( asová cena vystihující reálný technický stav v ase hodnocení). V cná hodnota je tedy reproduk ní cena nemovitostí snížena o opot ebení. Reproduk ní cena odpovídá výši náklad , které by bylo nutno v dob ocen ní vynaložit na po ízení stejné nebo porovnatelné nové v ci. Ocen ní m že tedy být i podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je výhodn jší a ekonomicky efektivn jší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat nemovitost novou).
-5-
–metoda výnosová (p íjmová) Vyjad uje schopnost nemovitostí vytvá et výnos (p íjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. Zjistí se u nemovitostí z dosaženého ro ního nájemného sníženého o ro ní náklady na provoz. Do t chto náklad by se m ly zapo ítat odpisy, pr
rná ro ní údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjád ení hodnoty
nemovitosti pomocí kapitaliza ní míry je nutno provád t diferencovan pro každou nemovitost a v jednotlivých faktorech pr
žn zohled ovat vývoj ekonomiky v R. V tomto
p ípad nelze z d vodu nedostatku relevantních informací tuto metodu využít.
–metoda srovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo cen nabídnutých nemovitostí k prodeji. S množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i p esnost hodnocení a schopnost odhadce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Znalec p itom v tšinou vychází z aktuální inzerce regionálních realitních kancelá í. Inzerované ceny jsou snížené o p íslušné provize z prodeje nemovitostí. Uvedené nemovitosti jsou na základ podobnosti porovnávány s oce ovanou a pomocí p epo ítacích koeficient jsou neutralizovány vzájemné rozdíly tak, že výsledné upravené ceny lze jednoduše pr
rovat a získat tak srovnatelnou cenu oce ované nemovitosti. Velký vliv na
kvalitu dosažených porovnávacích cen má ov ení informace o pr
hu prodeje.
V rohodnost této metody musí být založena na pr kazných podkladech. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejpr kazn jší z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostate nou etnost aktuálních porovnatelných hodnot (ceny z realizovaných prodej nebo jejich nabídek). Tato metoda porovnávací nejv rn ji zobrazuje situaci na trhu a tedy nesmí chyb t v žádné analýze, která má stanovit reálnou tržní hodnotu nemovitostí. V tomto p ípad je zjišt ný výsledek metodou porovnávací a metodou nákladového ohodnocení rozhodující pro stanovení kone né ceny v ase a míst obvyklé (tržní).
-6Metoda nákladového ohodnocení (v cná) K výpo tu v cné hodnoty rekrea ní chaty využívám pr prostoru zjišt né z databáze odhadce nemovitostí.
rné nákladové ceny za m3 obestav ného 85,20 m3
Obestav ný prostor celkem: 3,80 x 3,80 x (2,00 + 0,15 + 0,10) = 32,49 m3 3,80 x 3,80 x (2,60 + 0,15)
= 39,71 m3
3,80 x 3,80 x 1,80 x 0,5
= 13,00 m3
1.500,- K /m3
Základní cena v CÚ 2015: Stá í (odborný odhad): 25 rok Cena chaty ke dni odhadu (v cná hodnota): 85,20 m3 x 1.500,- K /m3 x 0,75 =
95.850,- K
Ocen ní pozemku (zjišt no dle seznamu SCOM): Typ pozemku:
zahrada
Plocha pozemku (389 – 16) m2
373 m2
Cena za m2 dle údaj ze seznamu SCOM:
150,- K /m2
373 m2 x 150,- K /m2 =
55.950,- K
Studna (3 m):
6.000,- K
Ovocné stromy (odborný odhad)
3.500,- K
Cena chaty a pozemk v . studny a porost : 95.850,- + 55.950,- + 6.000,- + 3.500,- =
161.300,- K
-7Metoda srovnávací (statistická) Nabízené nemovitosti k prodeji (porovnávací zp sob) (podklady k uvedeným objekt m a jejich detailní popis viz. p íloha)
Zahrada Velikost .
Místo Zdroj informace
už. ploch
stavby garáž
Zast.
2
(m )
Vybavení
Vytáp
(popis)
ní
plocha
Stá í
Nabízená cena
techn.
(K )
stav
(m2)
-elektro 230/400 -smíšené
1980
zdivo 1.
MaM
Tábor
reality
Zárybni ná
Praha
Lhota
32 21 ne
-rok 404
rekonstruk ce 2012
Lokál
velmi
ní
dobrý
tuhá
410.000,-
-patrový -doprava MHD -elektro -obecní MaM reality 2.
Praha
voda na Tábor
24 24
Dlouhá Lhota
ne
hranici 249
Lokál ní
-sklep 6 m2 tuhá -suché WC -septik
1985 bezvad ný stav
290.000,-
-elektro ano -vlastní
3.
Osobní
Tábor
zjišt ní
Zárybni ná
studna 15
16
Lhota
ne
ní
-zátopové
tuhá
území
paliva
250
Lokál
podsklepe no
1986 dobrý stav
170.000,-
-9-
Stanovený reduk ní koeficient „K“ ve vztahu k oce ované nemovitosti (rekrea ní chata) „K“ = K1 x K2 x K3 x K4 x K5 x K6 x K7
íslušenstv
.
poloha v
Vybavení
obci
vytáp ní
K1
K2
í zahrada vedlejší stavba
Velikost
ístup
Technický
obce
k chat
stav
K4
K5
K6
Zastav ná
Reduk ní
plocha
koeficient
K7
„K“
K3
(21) 1.
1,000
0,950
0,970
1,000
1,000
0,980 0,970
0,876
(24) 2.
1,000
0,980
1,000
1,000
1,000
0,980 0,960
0,922
(16) 3.
1,000
1,000
1,000
1,000
1,000
0,980 1,000
0,980
-10-
Nabízené nemovitosti k prodeji
.
(porovnatelné)
Nabídková
Reduk ní
cena
koeficient
(K )
Koeficient a
Upravená cena
zdroj informace
(K )
„K“
Rekrea ní chata 1.
Tábor
410.000,-
0,876
0,95
341.202,-
290.000,-
0,922
0,95
254.011,-
170.000,-
0,980
1,000
Zárybni ná Lhota Rekrea ní chata 2.
Tábor Dlouhá Lhota Rekrea ní chata
3.
Tábor
166.600,Zárybni ná Lhota
Pr
rná cena vybraných
obdobných nemovitostí (K )
253.938,-
maximum (K )
341.202,-
minimum (K )
166.600,-
Cena v ase a míst obvyklá zjišt ná srovnávací metodou: 253.938 – (0,15 x 174.602) =
227.748,- K
-11-
STANOVENÍ CENY V ASE A MÍST OBVYKLÉ (rekrea ní chata, zahrada, studna a porost)
Cena v ase a míst obvyklá nemovitostí cná hodnota nemovitostí
161.300,-
Srovnávací hodnota nemovitostí
227.748,-
Zjišt ná cena v ase a míst obvyklá nemovitostí
195.000,-
(zapsaných na L.V. 243)
slovy: sto devadesát p t tisíc korun eských
-12-
Zárove jako znalec prohlašuji, že jsem ve vztahu k oce ovaným nemovitostem a stanovené cen i k budoucímu jejich p ípadnému prodeji nezávislý a cenu jsem stanovil se snahou tuto ur it v její optimální reálné výši.
Platnost ceny v ase a míst obvyklé
ílohy: -usnesení o ustanovení znalce -výpisy z K.N. L.V. 243 -porovnatelné nemovitosti -fotodokumentace
do 30.6.2016
