ZNALECKÝ POSUDEK č. 4414 – 219 / 15 o obvyklé ceně podílu 1/2 na rodinném domu čp. 313 na pozemku pč. 944/2 a pozemků pč. 944/2,- zastavěná plocha a nádvoří, pč. 944/1 - ostatní plocha a pč. 948 - zahrada na katastrálním území Otice, obec Otice, okres Opava
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach
V Praze dne 15.11.2015
Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
Počet vyhotovení: Počet stran:
1-8
3 8
Vlastník:
Hana Kováczová, Holčovická 313, 747 81 Otice 1/2 SJM Mgr. Viliam Kovácz, Olga Kovácsová, Holčovická 313, 747 81 Otice 1/2
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 163/14 - 70
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. 2. 3. 4.
Prohlídka objektu Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality Usnesení čj. 156 EX 163/14 - 70 ze dne 29.9.2015 Výpis LV č. 387 pro k.ú. Otice
Nález Předmětem ocenění je rodinný dům čp. 313 na vlastním pozemku pč. 944/2 a souboru pozemků pč. 944/2 - zastavěná plocha a nádvoří, pč. 944/1 - ostatní plocha a pč. 948 - zahrada, tvořící se stavbou pč. 313 jednotný funkční celek. Rodinný dům čp. 313 - postaven v r. 1999, technicky ve velmi dobrém stavu. Dům má 3 nadzemn nadzemní podlaží s rovnou střechou. V 1. nadzemním podlaží sklep, hala, garáž, koupelna a pracovna, ve 2. NP obývací hala, kuchyně s jídelnou, terasa, lodžie, balkon, posilovna, sauna, spíž, sprcha, ve 3. nadzemním podlaží 4 ložnice, koupelna, WC, lodžie, balkon a chodba. Dům na betonové desce, zdivo tvárnice SIPOREX, stropy rovné, stropy rovné, okna plastová, podlahy dlažba a koberce, topení ústřední na plyn, střecha rovná, celkový stav velmi dobrý. Dům napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektro i plyn. Dům navržen neprakticky, vzhledem o obrovskému objemu poskytuje poměrně nízkou užitnou hodnotu Velikosti podlaží: 1. nadzemní podlaží 2. nadzemní podlaží 3. nadzemní podlaží
= = =
163,03m2 154,77m2 167,71m2 485,51m2
Celkem
2-8
oceňování
Metodika
Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná - pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy, garáže či stavební pozemky.
3-8
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné rodinné domy v Oticích a blízkém okolí, a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci vzhledem k poměrně problematické dispozici stanovuji na 20%. Výsledná cena domu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. Užitnou plochu domu stanovuji ve výši součtu ploch nadzemních podlaží upraveno koeficientem 0,80. 1. nadzemní podlaží
163,03 x 0,80
130,42 m2
2. nadzemní podlaží
154,77 x 0,80
123,81 m2
3. nadzemní podlaží
167,71 x 0,80
134,16 m2 388,39 m2
Celkem Užitná plocha ( m2 )
Vzorek
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Otice
240
4.990.000,00
2 – Opava - Kylešovice
200
3 600.000,00
3 – Opava - Předměstí
298
5.789.000,00
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 4.990.000 + 3.600.000 + 5.789.500 ) / ( 240 + 200 + 298 ) = 14.379.500 / 738 = 19.484,41Kč
Korekce
0,80
19.484,41 x 0,80
15.587,52 Kč
Výsledná cena domu
15.587,52 x 388,39 =
6.054.039,99 Kč
Z toho 1/2
3.027.019,99 Kč
Zaokrouhleno
3.050.000,00 Kč
( slovy třimilionypadesáttisíc korunčeských ) Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku.
4-8
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu 1/2 nemovitosti sestávající z domu čp. 313 na pozemku pč. 944/2 a pozemků pč. 944/2, 944/1 a 948 na katastrálním území Otice, obec Otice, okres Strakonice k datu 15.11.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota 1/2 nemovitosti sestávající z domu čp. 313 na pozemku pč. 944/2 a pozemků pč. 944/2, 944/1 a 948 na katastrálním území Otice, obec Otice, okres Strakonice činí k datu 15.11.2015.
3.050.000,00 Kč ( slovy třimilionypadesáttisíc korunčeských
Posudek vypracován dne
15.11. 2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4414 - 219 / 15 znaleckého deníku.
5-8
1)Prodej rodinného domu 200 m2 (pozemek 585 m2) Cena: 3 600 000,00 Kč Lokalita: Dánská, Opava - Kylešovice Číslo zakázky: O15TKPP55 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 04.11.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: Patrový Užitná podlahová ploch: 200 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Etážový Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: 1/2 dvojdomku, zastavěná plocha 112 m2, užitná plocha 200 m2, 3 nadzemní podlaží
2) Prodej rodinného domu 240 m2 (pozemek 730 m2) Cena: 4 990 000,00 Kč Lokalita: Otice, okres Opava Číslo zakázky: NJIRD40275ALHO Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 07.11.2015 Budova: Smíšená Podlaží umístění: Patrová Užitná podlahová ploch: 110 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: po celkové rekonstrukci, 2 bytové jednotky, 1. NP 110,2, 2. NP 130 m2
3) Prodej rodinného domu 298 m2 (pozemek 1 520 m2) Cena: 5 789 000,00 Kč Lokalita: Opava – Předměstí, okres Opava Číslo zakázky: FK1473 Stav objektu: Novostavba Datum aktualizace: 07.11.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: Přízemní Užitná podlahová ploch: 298 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Ústřední plynové, Ústřední tuhá paliva Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 120V, 230V Popis: 6+1, z r. 2009, suterén + 1. NP, lukrativní lokalita, vodovod, obecní kanalizace, plyn
6-8
7-8
8-8
