15

Znalecký posudek č. 519-33/15 O obvyklé (tržní) ceně domu č.p. 430 na pozemku parc. č. 512 a pozemků parc. č. 513 a 1436/14 včetně příslušenství vše zapsáno na listu vlastnictví č. 891 v obci Jeseník, katastrální území Bukovice u Jeseníka

Objednatel posudku:

Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/5 400 01 Ústí nad Labem IČ: 28741552 č. obj.: 196/015 ze dne: 2.11.2015

Účel posudku:

Dobrovolná dražba

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 16.11.2015 posudek vypracovala: Ing. Pavla Brady Nám. Osvoboditelů 2 746 01 Opava mobil: 605 305 290 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje 20 stran. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a elektronicky. Opava, 20.11.2015

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalkyně je ocenění těchto nemovitostí: - pozemek parc.č.512, výměra 93 m2, zastavěná plocha a nádvoří, součástí je stavba: Bukovice č.p.430 (rod.dům), stavba stojí na pozemku parc.č. 512 - pozemek parc.č.513, výměra 637 m2, zahrada - pozemek parc.č.1436/14, výměra 55 m2, trvalý travní porost vše zapsáno v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, na listu vlastnictví č. 891 pro katastrální území Bukovice u Jeseníka

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitostí bylo provedeno dne 16.11.2015 za přítomnosti spoluvlastníka nemovitostí pana Vladimíra Dohnala.

3. Podklady pro vypracování posudku - objednávka č.j. 196/015 ze dne 2.11.2015 - výsledky místního šetření a ústně podané informace - výpis z katastru nemovitostí - snímek katastrální mapy - Územní plán města Jeseník schválený zastupitelstvem města 25.7.2013 - Kolaudační rozhodnutí vydané Městským úřadem Jeseník dne 7.10.1994 - část projektové dokumentace - výkres č. 017 Pohledy, 02/1984 vypracoval Ing. Petr Bartoník - znalecký posudek č. 1703-26/2015 ze dne 19.4.2015 vypracovala Ing. Radka Honková - porovnávací databáze cen nemovitostí a internetové stránky s nabídkami realitních kanceláří

4. Vlastnické a evidenční údaje Podle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 7.5.2015 jsou spoluvlastníky oceňovaných nemovitostí Vladimír Dohnal 1/2 a Karin Dohnalová 1/2. Věcná břemena nebyla zjištěna.

2 Znalecký posudek č. 519-33/15 Ing. Pavla Brady Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

5. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce: Město Jeseník s 11.579 obyvateli je obcí s rozšířenou působností, leží v Olomouckém kraji, je bývalým okresním městem a správním a turistickým centrem horské oblasti spadající do CHKO Jeseníky. Ve městě se nachází městský úřad, úřady státní správy, pošta, policie, okresní soud, úplná obchodní síť a síť služeb, školy - mateřské, základní i střední, nemocnice, poliklinika, lékárny, divadlo, hotely, restaurace, lázeňská zařízení a služby spojené s turistikou, kino, divadlo, kulturní zařízením muzeum, sportoviště včetně bazénu a stadionu. Jsou zde veškeré inženýrské sítě plynovod, kanalizace i veřejný vodovod. Dopravní spojení je po silnici i železnici. Základní popis nemovitosti: Oceňované nemovitosti jsou součástí Hotelu NODUS, který leží v jihovýchodní části města - Bukovice. Nemovitosti jsou situovány na kraji souvislé zástavby ve svažitém terénu v oblasti zastavěné rodinnými domy a rekreačními objekty. Areál je přístupný po zpevněné místní komunikaci a je napojený na síť elektrické energie, vodovod, kanalizaci a plyn. Dle platného územního plánu města Jeseník jsou všechny oceňované pozemky v ploše označené „RH“, která je vymezena pro rekreaci hromadnou. Hlavní stavba s č.p. 430 stojí na pozemku parc. č. 512 zastavěná plocha a nádvoří a je vedená v katastru nemovitostí jako rodinný dům. K této budově přináleží také přilehlý pozemek parc. č. 513 a pozemek parc. č. 1436/14 - oba sloužící jako zahrada.

6. Obsah posudku a) Dům č.p. 430 b) Pozemky

3 Znalecký posudek č. 519-33/15 Ing. Pavla Brady

B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) I. Poptávka nižší než nabídka trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi –0,06 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 0,940 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Rekreační oblasti pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s pozemku možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce

Pi 0,85 0,05 0,07 0,00

0,00 0,00 0,00


Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná – pro pozemek se stavbou s hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 8

0,02 0,00 0,00 0,00

11

 Pi) = 0,969

Index polohy: IP = P1 × (1 +

i=2

a) Dům č.p. 430 – § 35 Objekt ubytování č.p. 430 je vedený v katastru nemovitostí jako rodinný dům. Objekt slouží jako ubytovací zařízení s celkem 4 pokoji s vlastním sociálním zařízením, přesto svým charakterem odpovídá rodinnému domu a bude i takto oceněn. Jedná se o dům typu OKÁL postavený po roce 1986 a v roce 1993 upravený na ubytovací zařízení. Objekt má jedno podzemní, jedno nadzemní podlaží a podkroví pod sedlovou střechou pokrytou keramickou taškou. Základy betonvé, obvodové konstrukce dřevěné sendvičové, vnější plášť z cementových desek, obklad soklu z kabřince. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě obce - elektřinu, vodovod, kanalizaci, plyn. Ústřední vytápění s plynovým kotlem, příprava teplé užitkové vody elektrickými bojlery. 1. PP: kotelna, sklady 1. NP: vstupní chodba, 2 pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením, schodiště podkroví: chodba, 2 pokoje pro ubytování hostů se sociálním zařízením Podlaží: Název 1. PP 1. NP podkroví + zastřešení Součet: Podlažnost:

Výška 2,70 m 2,50 m 4,20 m 9,40 m

Zastavěná plocha 10×10,3 10×10,3 10×10,3

309,00 / 103,00

= = =

103,00 m2 103,00 m2 103,00 m2 309,00 m2

= =

278,10 m3 257,50 m3

=

216,30 m3 751,90 m3

= 3,00

Obestavěný prostor (OP): 1. PP 2,70 × 10×10,3 1. NP 2,50 × 10×10,3 podkroví + (4,20 × 10×10,3)/2 zastřešení Obestavěný prostor – celkem:

=

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Jeseník Počet obyvatel: 11 579 Základní cena (ZC): 1 391,– Kč/m3


Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn I. méně jak 45 cm 4 Podlažnost III. Hodnota větší než 2 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední , etážové , dálkové 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m2 11 Pozemky ve funkčním celku se II. Od 300 m2 do 800 m2 celkem stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené I. Významně snižující cenu 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok výstavby / kolaudace: 1986 Rok celkové rekonstrukce: 1993 Stáří stavby (y): 29 Koeficient pro úpravu (s): 0,855

Vi N 0,00 –0,08 –0,02 0,02 0,08 0,00 0,00 0,00 –0,03 0,00 0,00 –0,06 0,85*

12

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V13):

0,661

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 919,45 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,940 Index polohy (IP): 0,969 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 751,90 × 919,45 × 0,940 × 0,969 =

629 708,90 Kč

Dům č.p. 430 – zjištěná cena:

629 708,90 Kč

b) Pozemky – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Jeseník Název okresu: Jeseník Základní cena pozemku: ZC = 900,– Kč/m2 Index trhu: IT = 0,940


Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 –0,04 0,00 –0,05 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,910 i=1

Index polohy: IP = 0,969 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,829 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 746,1000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 512 zastavěná plocha a nádvoří 93 Index trhu: IT = 0,940

Cena [Kč] 69 387,30

Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice I. Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná III. Chráněná krajinná oblast v 1. a 2. zóně, pásma nebo národní park 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 –0,04 0,00 –0,05 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 0,910 i=1

Index polohy: IP = 0,969 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,829 § 4 odst. 2 – Stavební pozemky určené k zastavění Základní cena upravená: ZCU = ZC × I × 0,80 = 596,8800 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] 513 zahrada 637 1436/14 trvalý travní porost 55 Součet: 692 Součet cen všech typů pozemků:

=

Pozemky – zjištěná cena:

Cena [Kč] 380 212,56 32 828,40 413 040,96 482 428,26 Kč 482 428,26 Kč


C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům č.p. 430 b) Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

629 708,90 Kč 482 428,26 Kč 1 112 137,16 Kč 1 112 140,– Kč

Zjištěná cena administrativní: 1 112 140,– Kč Cena slovy: jedenmilionjednostodvanácttisícjednostočtyřicet Kč

D. Obvyklá (tržní) cena Definice – Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku Obvyklou neboli tržní cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Pro zjištění obvyklé (tržní) ceny je použita metoda srovnávací porovnávající obdobné nemovitosti v nabídkách realitních kanceláří. Do srovnání jsou zahrnuty domy s obdobnými parametry, jako je oceňovaná nemovitost. Srovnatelné nemovitosti jsou vybrány z okolí cirka 15 km od oceňovaných nemovitostí. Je zřejmé, že je poptávka po obdobných nemovitostech v dané oblasti nižší, než je současná nabídka. Nabídkové ceny realitních kanceláří jsou přiměřeně redukovány. Zjištění obvyklé ceny, z nabídkových cen realitních kanceláří pro srovnatelné nemovitosti, v daném čase a místě je po redukci ceny provedeno pomocí váženého průměru, kdy je referenčním nemovitostem přidělena váha od 1 do 10 podle míry podobnosti. Vyšší váha, znamená větší shodu se souborem oceňovaných nemovitostí.


Srovnatelné nemovitosti: 1) Rodinný dům (Chalupa), Zlaté Hory

nabídková cena: 600.000,- Kč redukovaná cena: 510.000 ,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 90 m2 obytná pl.: - m2 pozemky: - m2 Přízemní, částečně podsklepený, napůl zděný, napůl dřevěný RD z roku 1930, rekonstrukce v roce 1980. 4 pokoje, kuchyň a koupelna s WC. Vytápění plynovým kotlem, vodovod, kanalizace, plynová přípojka. http://severo.moravskereality.cz

2) Rodinný dům, Bělá pod Pradědem

nabídková cena: 749.000 ,- Kč redukovaná cena: 636.650,- Kč (-15 %) váha: 8 zastavěná plocha: 165 m2 obytná pl.: - m2 pozemky: 835 m2 RD 3+1, částečně podsklepený, s garáží, po částečné rekonstrukci (plastová okna, plynový kotel, částečně nové radiátory, nové rozvody elektřiny v mědi). Vodovod, kanalizace + vlastní studna. Vytápění ústřední – kotel plynový i na tuhá paliva. http://severo.moravskereality.cz

3) Rodinný dům, Žulová

nabídková cena: 750.000,- Kč redukovaná cena: 637.500,- Kč (-15 %) váha: 7 zastavěná plocha: 103 m2 obytná pl.: - m2 pozemky: 506 m2 RD 3+1, částečně podsklepený, s přední a zadní terasou a verandou. Zahradní domek, studna. Topení ústřední na tuhá paliva, krb v obývacím pokoji. http://severo.moravskereality.cz nabídková cena: 1.000.000 ,- Kč redukovaná cena: 850.000,- Kč (-15 %) váha: 8 zastavěná plocha: 103 m2 obytná pl.: 150 m2 pozemky: 802 m2

3) Rodinný dům, Zlaté Hory – Ondřejovice

RD 3+1, po částečné rekonstrukci. Vytápění kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Vlastní studna, septik. K domu patří zahrada a kůlna. http://severo.moravskereality.cz


4) Rodinný dům, Jeseník – Bukovice

nabídková cena: 1.900.000 ,- Kč redukovaná cena: 1.615.000,- Kč (-15 %) váha: 10 zastavěná plocha: 108 m2 obytná pl.: 216 m2 pozemky: 726 m2 RD 3+1, montovaný, podsklepený s balkónem, ve velmi dobrém stavu po celkové rekonstrukci – nová okna koupelna. Vodovod, kanalizace, plynovod, parkovací stání. www.sreality.cz

Zjištěná cena srovnávací: Csrov= (6*0,510+8*0,63665+7*0,6375+8*0,850+10*1,615) / (6+8+7+8+10) = 0,911941 mil. Kč Na základě výše uvedených nabídkových cen, znalosti trhu a s přihlédnutím ke stavu, vybavení a umístění nemovitosti, určuji obvyklou (tržní) cenu oceňovaných nemovitostí zahrnujících dům č.p. 430 a pozemky parc. č. 512, 513 a 1436/14 na 912.000,- Kč. Jsem názoru, že za uvedenou cenu je možno dané nemovitosti v současné době a v daném místě zobchodovat, proto ji považuji za cenu obvyklou.

Obvyklá (tržní) cena:

912 000,– Kč

Cena slovy: devětsetdvanácttisíc Kč

Opava, 20.11.2015

Ing. Pavla Brady Nám. Osvoboditelů 2 746 01 Opava


E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ostravě dne 26. 5. 1999, č.j. Spr 1945/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 519-33/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace.

F. Seznam příloh - Fotodokumentace - Výpis z katastru nemovitostí - Kopie katastrální mapy


FOTODOKUMENTACE pořízena znalkyní při prohlídce dne 16. 11. 2015

Celkový pohled z jihovýchodu

Celkový pohled ze severu 12 Znalecký posudek č. 519-33/15 Ing. Pavla Brady

Jeden z pokojů pro ubytování hostů v 1. nadzemním podlaží

Sociální zařízení 13 Znalecký posudek č. 519-33/15 Ing. Pavla Brady








15

Recommend Documents