15

ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 2589/209/15 NEMOVITÁ VĚC: pozemek st.parc.č.49 se stavbou č.p. 23, poz.parc.č. 48 Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Podmoky, k.ú. Podmoky u Městce Králové Adresa nemovité věci: Podmoky 23, 289 04 Podmoky OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele:

EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61, 181 00 Praha 8

ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:

Stanislav Kerhart Ohaveč 18, 506 01 Jičín IČ: 43516963 telefon: 736 259 228 DIČ:

ÚČEL OCENĚNÍ:

e-mail: [email protected]

fax:

Zjištění obvyklé ceny pro účely dražebníka. (ocenění stávajícího stavu)

OBVYKLÁ CENA

600 000 Kč

Datum místního šetření: 31.10.2015 Stav ke dni : Za přítomnosti: paní Vycpálkové Počet stran: 18 stran Počet příloh: 9

V Ohavči, dne 4.11.2015

Stanislav Kerhart

31.10.2015 Počet vyhotovení: 2

NÁLEZ Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 31.10.2015. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí LV č. 394 pro k.ú. Podmoky u Městce Králové Kopie katastrální mapy Zjištění na místě samém dne 30.10.2015 v době 09,00-10,00 hod. Údaje Pojišťovny Kooperativa a.s. Sdělení vlastníka nemovitosti Místopis Podmoky patří do okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Poděbrady. Obec Podmoky se rozkládá asi patnáct kilometrů východně od Nymburku a jedenáct kilometrů severovýchodně od města Poděbrady. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Trvalý pobyt na území této malé obce má úředně hlášeno kolem 150 obyvatel. Z občanské vybavenosti je v obci pouze hospoda, pro využití volného času sportovní hřiště a veřejná knihovna. Místní obyvatelé mohou využívat veřejný vodovod. Pracovních míst je v obci a v blízkém okolí malý počet, za prací je třeba dojíždět, převážně do Poděbrad a do Nymburka. Obcí prochází autobusová linka s nízkou frekvencí spojů, nejbližší vlaková zastávka je v Městci Králové cca 5 km vzdálená. Dálnice D11 (Praha-Hradec Králové) je asi 12 km daleko.

SOUČASNÝ STAV Okolí: Přípojky: veř. / vl.

BUDOUCÍ STAV

 bytová zóna  průmyslová zóna Okolí :  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn Přípojky:  /  elektro  telefon veř / vl.

 bytová zóna  průmyslová zóna  ostatní  nákupní zóna  /  voda  /  kanalizace  /  plyn  /  elektro  telefon

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky):  MHD  železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):  dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD  zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 746/10 Obec Podmoky (ostatní plocha - ostatní komunikace)

-2-

 autobus  silnice II.,III.tř

Celkový popis Oceňovaná nemovitost se nachází poblíž středu obce, obsahuje obytný dům č.p. 23 a hospodářský objekt bez č.p. Obě stavby byly postaveny na st.parc.č. 49, stodola v severní části, dům č.p. 23 v jihovýchodní. Objekt zakreslený na jihovýchodním okraji st.parc.č. 49 byl v minulosti odstraněn. Dům č.p. 23 je přízemní nepodsklepená stavba bez podkroví, obsahuje jednu bytovou jednotku 2+kk (chodba, pokoj + kk, pokoj stavebně nedokončený, koupelna, WC), objekt je rodinným domem. Základy jsou pravděpodobně kamenné, svislé konstrukce jsou zděné z cihel a z opuky, fasádní omítky chybí, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová, krov je dřevěný vázaný, střešní krytina je z pálených tašek. Střecha je pohledově rozdělena na dvě části, uliční část je s rozdílným sklonem i délkou střešních rovin. Jižní část je sedlová se stejným sklonem i délkou krokví.Podlahy jsou betonové s prkenným povrchem a s keramickou dlažbou. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné. Vytápění je lokální kamny na tuhá umístěnými v obývacím pokoji, ostatní místnosti nejsou vytápěny. Ohřev vody je bojlerem, který je zavěšen na WC. V koupelně je vana a umyvadlo. Dům je připojen na elektrorozvodnou síť, má přípojku vody z veřejného vodovodu, splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Přípojka zemního plynu není. Údržba domu je pouze částečná, až zanedbaná. Stavebně technický stav je zhoršený. Stavební úprava pokoje vpravo od vstupu do domu nebyla ke dni ocenění dokončena. Stavebně technický stav stodoly je velmi špatný až havarijní. Silné stránky Poloha v příznivém životním prostředí, umístění ve středu obce, velký pozemek, připojení na veřejný vodovod a veřejnou kanalizaci. Slabé stránky Nízká úroveň občanské vybavenosti v obci, zanedbatelný počet pracovních míst v obci a okolí, omezená dopravní dostupnost větších měst, zhoršený stavebně technický stav domu č.p. 23, špatný až havarijní stav stodoly. RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci:  Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru  Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí  Stav stavby umožňuje podpis zástavní  Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy  Skutečné užívání stavby není v rozporu s její  Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací  Přístup k nemovité věci přímo z veřejné  Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou  Nemovitá věc není situována v záplavovém  Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení:  Zástavní právo  Exekuce Ostatní rizika: nejsou

-3-

OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 1.2 Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 105,35 m2 3,10 m

Název I.NP Výčet místností: obývací pokoj + kuch. kout pokoj - stavebně nedokončený chodba koupelna WC Užitná plocha celkem: zastřešení

22,60 m2 41,30 m2

1,00 0,50

22,60 m2 20,65 m2

7,20 m2 3,45 m2 1,87 m2

1,00 1,00 1,00

7,20 m2 3,45 m2 1,87 m2 55,77 m2

105,35 m2

1,60 m

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor I.NP (15,05*7,00)*(3,10) zastřešení (15,05*7,00)*(1,60*1/2)

= =

[m3] 326,58 m3 84,28 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

I.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

-4-

Obestavěný prostor 326,58 m3 84,28 m3 410,87 m3

Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

Popis kamenné zděné tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví pálená krytina chybí dvouvrstvé vápenné omítky chybí chybí běžné keramické obklady chybí hladké plné dveře dřevěná, zdvojená prkenná + dlažba

Zastavěná plocha (ZP) Užitná plocha (UP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 105 56 410,87 4 200 100,00 4 200 1 725 633

roků roků % [Kč]

100 20 83,30 288 181

keramická dlažba lokální světelná chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí plastové potrubí chybí umyvadlo, vana, WC splachovací chybí

-5-

1.2 Stodola Věcná hodnota dle THU Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 220,00 m2 4,00 m

Název vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (220)*(4,00)

=

[m3] 880,00 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:

Zastavěná plocha (ZP) Obestavěný prostor (OP) Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Upravená cena (RC) Reprodukční hodnota (RC * OP) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % [Kč/m3] [Kč]

Ocenění 220 880,00 1 800 100,00 1 800 1 584 000

roků roků % [Kč]

100 5 95,20 76 032

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Hodnota pozemků byla čerpána z databáze znalce.

-6-

Obestavěný prostor 880,00 m3 880,00 m3

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků

49 48

Výměra [ m2 ] 1 493

Jednotková cena [ Kč/m2 ] 300,00

2 136 3 629

50,00 Hodnota pozemků celkem

Celková cena pozemku [Kč] 447 900 106 800 554 700

3. Porovnávací ocenění 3.1 Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: Obestavěný prostor: Zastavěná plocha: Plocha pozemku:

55,77 m2 1 290,87 m3 325,35 m2 3 629,00 m2

Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný dům Prodej rodinného domu 3+kk v centru obce Podmoky. Nové plynové vytápění, radiátory, nové rozvody, celkově zrekonstruován. Půdní prostory připraveny k vestavbě dalších místností. K domu náleží uzavřený dvůr, kůlny, stodola a zahrada. Lokalita Podmoky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. KC Kč/m2 Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - + po 0,69 10 176 rekonstrukci; Vliv pozemku - menší výměra; + přípojka plynu; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 81,00 m 933 m 1 195 000 Kč 14 753 Kč/m2

-7-

Název: Rodinný dům Dům 2+1 se zahradou v Podmokách u Městce Králové. Dům je po částečné rekonstrukci. Nová střecha v r.2013, napojen na kanalizaci zbudovanou v r.2014. Lokální vytápění krbovými kamny, elektrický sporák v kuchyni, bojler na teplou vodu v koupelně. Dům je v klidné části obce, tím umožňuje příjemné bydlení jak rekreační tak i trvalé. Veškerá občanská vybavenost je v 5km vzdáleném Městci Králové, autobusové spojení Poděbrady, Nymburk, Kolín a Městec Králové. Lokalita Podmoky Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 0,94 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,95 K5 Celkový stav 0,95 K6 Vliv pozemku 1,03 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,13 Zdroj: Neuvedeno Celkový Upravená j. cena Zdůvodnění koeficientu Kc: koef. K Kč/m2 C Provedení a vybavení - + po rekonstrukci; Celkový stav - + po 0,84 9 538 rekonstrukci; Vliv pozemku - menší výměra; Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 2 2 110,00 m 1 337 m 1 250 000 Kč 11 364 Kč/m2 Název: Rodinný dům Prodej domu s menší zahrádkou o 360 m2 v obci Vrbice, nedaleko Poděbrad. K dispozici dva pokoje, koupelna s umyvadlem a WC. Obytný prostor možno rozšířit o další místnost, či provést půdní vestavbu. Dům je vhodný pro trvalé bydlení i k rekreaci, je napojen na veř. vodovod, k vytápění slouží WAW, kamna na tuhá paliva či přímotop. Lokalita Vrbice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny K2 Velikosti objektu K3 Poloha K4 Provedení a vybavení K5 Celkový stav K6 Vliv pozemku K7 Úvaha zpracovatele ocenění Zdroj:

Užitná plocha 58,00 m2

0,85 1,00 1,00 0,95 1,00 1,06 1,01 Neuvedeno

Výměra pozemku. 360 m2

Celkový Upravená j. cena koef. KC Kč/m2 0,86 12 669 Celková cena Jednotková cena 850 000 Kč 14 655 Kč/m2

Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena -8-

9 538 Kč/m2 10 794 Kč/m2

Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková porovnávací cena Celková užitná plocha oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota

-9-

12 669 Kč/m2 10 794 Kč/m2 55,77 m2 601 981 Kč

REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 23 1.2 Stodola

288 181,00 Kč 76 032,00 Kč 364 213,00 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky 3. Porovnávací ocenění 3.1

554 700,00 Kč 601 981,00 Kč

Porovnávací hodnota

601 981 Kč

Věcná hodnota Hodnota pozemku

918 913 Kč 554 700 Kč

Obvyklá cena 600 000 Kč slovy: Šestsettisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15

Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena byla zjištěna porovnáním cen srovnatelných nemovitostí zjištěných z nabídek realitních kanceláři. Při stanovení ceny obvyklé oceňované nemovitosti bylo přihlédnuto hlavně k značnému opotřebení všech konstrukčních prvků a k nízké úrovni vybavení domu. Závěr Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou až podprůměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné touto metodou.

V Ohavči 4.11.2015 Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail: [email protected]

- 10 -

Znalecká doložka:

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2589/209/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2589/15.

SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH počet stran A4 příloze 1 6 1 1

Podklady a přílohy Katastrální mapa Fotodokumentace Mapa oblasti Riziko záplav

- 11 -

pohled ze severovýchodu

- 12 -

pohled ze dvora (Z)

pohled z jihu

- 13 -

stodola, pohled z jihovýchodu

poškození svislých konstrukcí (JV)

- 14 -

stodola (SV)

WC s bojlerem

- 15 -

koupelna

obývací pokoj s kuchyňským koutem

- 16 -

kuchyňský kout

- 17 -

- 18 -