ZNALECKÝ POSUDEK č. 2426/46/15 O ceně obvyklé pozemku st.parc. č. 179 jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 178, pozemku st.parc.č. 258 s garáží bez č.p., pozemku parc.č. 94/72, vedlejší stavby, venkovních úprav a trvalého porostu vše ve spoluvlastnickém podílu o velikosti 1/2. Nemovitost je zapsaná na LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova, obec Přepeře, okres Semily.
Objednatel znaleckého posudku:
Účel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Ocenění je provedeno pro účely nedobrovolné dražby prováděné firmou EURODRAŽBY.CZ, a.s. podle stavu nemovitosti ke dni 25.2.2015.
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 25.2.2015 znalecký posudek vypracoval: Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 30 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ohavči 25.2.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenění je provedeno ve smyslu definice uvedené v § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku podle stavu nemovitosti ke dni místního šetření t.j. k 17.4.2014 a 15.9.2014. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům Přepeře 178 512 61 Přepeře Kraj: Liberecký Okres: Semily Obec: Přepeře Katastrální území: Přepeře u Turnova Počet obyvatel: 897 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 750,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 501 - 1000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)
č. IV IV V I
Pi 0,65 0,60 0,80 1,00
IV V
0,80 0,85
Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 159,12 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 17.4.2014 za přítomnosti pana Milana Bártla.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova Sdělení pana Milana Bártla dne 15.9.2014 Kopie katastrální mapy -2-
Zjištění na místě samém dne 17.4.2014 v době od 10,30 do 11,30 hod. a dne 15.9.2014 Vlastní databáze Nabídky nemovitostí v místě oceňované nemovitosti Údaje Pojišťovny Kooperativa - povodňové riziko
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby:
ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: 26158761, Kobližná 71/2, 602 00 Brno - město, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: ACEMA Credit Czech, a.s.,, RČ/IČO: 26158761, Kobližná 71/2, 602 00 Brno - město, vlastnictví: výhradní Výpis z katastru nemovitostí LV č. 239 pro k.ú. Přepeře u Turnova
6. Dokumentace a skutečnost Nebyla předložena projektová, ani jiná dokumentace, podklady o stáří domu byly čerpány ze svědectví pana Milana Bártla a z prohlídky nemovitosti.
7. Celkový popis nemovitosti Stavba rodinného domu byla podle sdělení pana Bártla postavena v roce 1930, přístavba garáže a skladu asi o 30 let později. S rekonstrukcí interiéru bylo započato v roce 1979. Patrový pouze částečně podsklepený objekt na pískovcové podezdívce se čtvercovým půdorysem s vedlejší stavbou s stavbou garáže. Svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je stanová, nad garáží a vedlejší stavbou pultová, střešní krytina je z osinkocementových šablon, nad garáží ze svařitelné lepenky. Stropy jsou pravděpodobně dřevěné s rovným podhledem. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné hladké a prosklené. Vytápění je ústřední kotlem na zemní plyn. Ohřev vody je bojlerem. Dům je napojen na veřejný vodovod a kromě toho má ještě vlastní studnu, rozvod vody je v pozinkovaných ocelových trubkách. Splaškové vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Přístup je po parc.č. 96/16 (ostatní plocha-ostatní komunikace) a 94/2 (ostatní plocha-silnice).
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 Dispozice: sklep kotelna, sklad -
12,94 m2
I.NP kuchyně pracovna pokoj dětský pokoj předsíň chodba schodiště hala koupelna WC
-
16,44 m2 10,29 m2 14,10 m2 11,93 m2 6,32 m2 7,60 m2 3,84 m2 10,08 m2 5,40 m2 2,24 m2
-
2,79 m2 6,28 m2 13,13 m2 14,37 m2 4,18 m2 14,64 m2 7,88 m2 6,80 m2 2,13 m2 173,38 m2
II.NP chodba kuchyně pokoj pokoj balkon ložnice ložnice koupelna WC celkem:
započ. 6,47 m2
započ. 2,09 m2
započ. 164,82 m2
Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení:
§ 13, typ B zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží -4-
Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:
nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou se dvěma nadzemními podlažími 111
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,937 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,909
-5-
Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 3,06+5,38+1,35+1,71+0,90 sklep I.NP 8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54 II.NP 8,06*2,65+8,05*9,05 zastřešení 8,05*9,05
[m2] 12,40 116,77 94,21 72,85
= = = =
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 12,40 m2 1,80 m 2 116,77 m 2,80 m 94,21 m2 2,80 m 2 72,85 m 2,50 m
Název sklep I.NP II.NP zastřešení Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor sklep (3,06+5,38+1,35+1,71+0,90)*(1,80) I.NP (8,06*2,65+8,05*9,05+3,45*6,54)*(2,80) II.NP (8,06*2,65+8,05*9,05)*(2,80) zastřešení (8,05*9,05)*(2,50*1/3)
[m3] 22,32 m3 326,97 m3 263,79 m3 60,71 m3
= = = =
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
sklep I.NP II.NP zastřešení Obestavěný prostor - celkem:
PP NP NP Z
Obestavěný prostor 22,32 m3 326,97 m3 263,79 m3 60,71 m3 673,79 m3
Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady
Provedení betonové pasy zděné tl. 45 cm dřevěné dřevěný vázaný, neumožňující podkroví osinkocementové šablony pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky břízolitové škrabané chybí běžné keramické obklady -6-
Hodnocení standardu S S S S
Část [%] 100 100 100 100
S S S S C S
100 100 100 100 100 100
11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní
železobetonové monolitické s běžným povrchem hladké plné dveře dřevěná, zdvojená koberec keramická dlažba plynový kotel světelná, třífázová bleskosvod ocelové trubky, studená i teplá voda bojler zemní plyn do městské kanalizace elektrický sporák s plotýnkami umyvadlo, vana, WC splachovací chybí
S
100
S S S S N S S S S S S S S S C
100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně 24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S C S S S S S S N S S S S S S S S S C
7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,40 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 4,40 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 3,60
-7-
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,54 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,00
Upravený obj. podíl 7,10 22,30 8,40 5,20 3,20 0,80 6,20 3,10 0,00 2,30 2,40 3,30 5,20 2,20 1,10 6,78 4,10 0,60 3,00 1,80 0,50 2,80 0,50 5,10 0,40 0,00 98,38 0,9838
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:
673,79 m3 * 3 304,66 Kč/m3
= * * * =
1 975,0,9838 0,8000 2,1260 3 304,66
=
2 226 646,86 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 84 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 134 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 84 / 134 = 62,7 % Koeficient opotřebení: (1- 62,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Dům č.p. 178 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,373 830 539,28 Kč 0,909 754 960,21 Kč 754 960,21 Kč 2/4
Dům č.p. 178 - zjištěná cena
=
377.480 Kč
1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž § 15: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Krov: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC
typ A zděná nebo železobetonová nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví umožňující zřízení podkroví 1274
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
-8-
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné III -0,05 parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,937 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,909 Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 6,36*5,55 vrchní stavba
=
[m2] 35,30
Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 35,30 m2 2,30 m
Název vrchní stavba Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor vrchní stavba (6,36*5,55)*(2,30+2,10*1/2)
=
[m3] 118,25 m3
(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název
Typ
vrchní stavba Obestavěný prostor - celkem:
NP
-9-
Obestavěný prostor 118,25 m3 118,25 m3
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení 1. Základy 2. Obvodové stěny 3. Stropy 4. Krov 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Úpravy povrchů 8. Dveře 9. Okna 10. Vrata 11. Podlahy 12. Elektroinstalace Součet upravených objemových podílů Koeficient vybavení K4:
Obj. podíl [%] S S S S S S S S S S S S
6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80
Ocenění Základní cena (dle příl. č. 13) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]
Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Koef. 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Upravený obj. podíl 6,00 28,90 19,10 10,00 6,80 1,90 5,10 2,30 1,30 6,00 6,80 5,80 100,00 1,0000
= * * * =
1 375,1,0000 0,8000 2,0750 2 282,50
=
269 905,63 Kč
Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 54 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 26 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 54 / 80 = 67,5 % Koeficient opotřebení: (1- 67,5 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS Garáž a sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem
* = * = = *
0,325 87 719,33 Kč 0,909 79 736,87 Kč 79 736,87 Kč 2/4
Garáž a sklad - zjištěná cena
=
39.868 Kč
Plná cena:
118,25 m3 * 2 282,50 Kč/m3
- 10 -
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - .
č. IV
Pi 0,00
III I I II II
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
č. II
Pi -0,03
IV
0,00
III II IV
0,00 0,00 1,00
č. I
Pi 1,03
I
0,00
II I
0,00 0,00
II
-0,02
6
Index omezujících vlivů
IO = 1 + Pi = 1,000 i=1
Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 4
Index trhu
IT = P5 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy pozemku Název znaku 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce - 11 -
6. Dopravní dostupnost - Přístup po nezpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů
III
-0,05
IV I
-0,02 0,00
II II II
0,00 0,00 0,00
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,937 i=2
Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 1,000 * 0,937 = 0,909 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 159,12 Typ
Název
§ 4 odst. 1
Parcelní číslo 179
Výměra [m2] 240,00
zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 zastavěná plocha a 258 36,00 nádvoří § 4 odst. 1 zahrada 94/72 437,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Pozemky - zjištěná cena
- 12 -
Index
Koef.
0,909
Upr. cena [Kč/m2] 144,64
Jedn. cena [Kč/m2] 144,64
Cena [Kč] 34 713,60
144,64
5 207,04
144,64 = *
63 207,68 103 128,32 103 128,32 Kč 2/4
=
51.564,16 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Dům č.p. 178 1.2. Příslušenství 1.2.1. Garáž a sklad
377.480,00 Kč
1. Ocenění staveb celkem
417.348,00 Kč
39.868,00 Kč
2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky
51.564,16 Kč
2. Ocenění pozemků celkem
51.564,16 Kč 468.912,16 Kč
Celkem
Rekapitulace výsledných cen, celkem
468.912,16 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
- 13 -
469.000,- Kč
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita
Užitná Pozemek Dispozice plocha Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2
Požadovaná cena
Jednotková cena
Koeficient celkový
Kč
Kč/m2
KC
Čtveřín 180,00 698 1 690 000 9 389 0,760 Rodinný dům, Rodinný dům v Českém ráji v obci Sychrov - část Sedlejovice, okr. Liberec.
Upravená cena Foto Kč/m2 7 136
Dům se nachází na velmi klidném místě, v blízkosti zámku Sychrov. Pozemek: 698 m2. Z domu je krásný výhled, vesnice je obklopena lesy. Dispozice domu: 1. podzemní podlaží kamenný klenutý sklep - cca 10 m2, 1. nadzemní podlaží - vstup do domu, hala se schodištěm, kuchyň s jídelnou, ložnice, velký obývací pokoj, koupelna, WC, spíž, kotelna, uhelna, 2. nadzemní podlaží - chodba nad schodištěm, tři pokoje ( z jednoho pokoje možno vybudovat kuchyň - voda, odpady ), tři komory. U domu je menší oplocená zahrada. El. 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, teplá voda - kombi bojler, vytápění - ústřední na tuhá paliva ( zplynovací kotel na dřevo a uhlí ) a ústřední elektrické, kanalizace - septik. Třída energetické náročnosti budovy: E, hodnota energetické náročnosti budovy: 192 - 240 kWh/m2/rok. Dům je v naprosto bezvadném stavu, podkroví kompletně zatepleno, nová plastová okna. Dům je vhodný na trvalé bydlení i rekreaci. Pozemek celková plocha: 698 m2.
Hodnocení:
Celkový
stav
-
montovaná
stavba
-
koeficient
1,00;
Zdůvodnění koeficientu Kc: Celkový stav - montovaná stavba; Celkový stav - montovaná stavba;
Vyskeř 150,00 680 1 575 000 10 500 0,890 Rodinný dům, Nabízíme k prodeji rodinný dům, který se nachází v obci Vyskeř v Českém
9 345
ráji. K rodinnému domu patří i nedaleká stodola. Rodinný dům je je ve stavu před celkovou rekonstrukcí.
Hodnocení: Jenišovice 180,00 1 852 950 000 5 278 1,000 Rodinný dům, Rodinný dům stojící na pěkném, velkém a slunném pozemku v Českém ráji
5 278
v obci Turnov - část Bukovina, okr. Semily. Klidné místo na okraji obce. Pozemek: 1 852 m2. Dispozice: 1. nadzemní podlaží - vstup, komora, dvě obytné místnosti, koupelna, hospodářská část. 2. nadzemní podlaží - dvě podkrovní obytné místnosti. U domu stojí zčásti zděná kůlna. El.: 230/400 V, voda - veřejný vodovodní řad, vytápění - lokální na tuhá paliva, kanalizace - jímka, zemní plyn - není. Třída energetické náročnosti budovy: G, hodnota energetické náročnosti budovy: více než 286 kWh/m2/rok. Vzhledem ke stavebně - technickému stavu je dům určen k celkové rekonstrukci, popř. odstranění stávající stavby a využití stavební parcely k nové výstavbě. Lokalita je vhodná k trvalému bydlení či rekreaci. Turnov - cca 3 km. V blízkosti koupání, in-line stezka ( cca 1 km Dolánky ). Pozemek celková plocha: 1 852 m2.
Hodnocení: Variační koeficient před úpravami: Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena:
Stanovená jednotková cena:
26,77 % 5 278 Kč/m2 7 253 Kč/m2 9 345 Kč/m2
Kč/m2
Variační koeficient po úpravách: Minimální cena: Průměrná cena: Maximální cena:
7 300
- 14 -
Porovnávací hodnota:
22,92 % 869 920 Kč 1 195 439 Kč 1 540 243 Kč
1 203 186,- Kč
Závěrečná analýza pro návrh tržní hodnoty nemovitosti Oceňovaná nemovitost vykazuje následující kladné stránky: 1. Lokalita vhodná k bydlení 2. Místo blízko Turnova a větších měst 3. Dobré dopravní spojení - vlak, dálnice 4. Garáž u domu 5. Středně velký pozemek 6. Kompletní inženýrské sítě, vytápění plynem Oceňovaná nemovitost vykazuje následující záporné stránky: 1. Předmětem ocenění je podíl na nemovitosti o velikosti 1/4 (obtížný prodej) 2. Interiér vyžaduje úpravy (popř.rekonstrukci) 3. Vyšší stáří domu, pouze částečná údržba, zhoršený stavebně technický stav (prvků krátkodobé životnosti) 4. Pouze částečná občanská vybavenost v místě Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech nižší, než je jejich nabídka. S ohledem na lukrativnost polohy se jedná o lokalitu průměrnou. Cena zjištěná dle cenového předpisu nezohledňuje situaci na trhu s obdobnými objekty v daném místě. Obchodovatelnost nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto se v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňované nemovitosti přikláním k ceně zjištěné porovnávací metodou, která je 1.203.186,- Kč. Podíl 1/2 ........ 601.593,- Kč. Vzhledem k tomu, že nemovitost nelze upravit tak, aby bylo možné užívat 1/2 spoluvlastnického podílu, stavební úpravy by byly náročné, snižuji cenu o 20 %. 601.593,- Kč x 0,80 = 481.274,40,- Kč zaokr. ............ 481.000,Kč
Obvyklá cena: 481.000,- Kč
slovy: Čtyřistaosmdesátjedentisíc Kč V Ohavči 25.2.2015
Stanislav Kerhart Ohaveč 18 506 01 Jičín telefon: 736 259 228 e-mail:
[email protected]
- 15 -
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Hradci Králové dne 6.5.1986, č.j. Spr. 961/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2426/46/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2426/15.
E. SEZNAM PŘÍLOH Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 239 ze dne 26.3.2014 Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti Mapa oblasti Riziko záplav
- 16 -
počet stran A4 v příloze: 2 1 10 1 1
- 17 -
- 18 -
- 19 -
pohled ze severozápadu
pohled ze severu
- 20 -
pohled od jihovýchodu
pohled od jihozápadu
- 21 -
koupelna v II.NP
WC v II.NP
- 22 -
ložnice II.NP
pokoj v II.NP
- 23 -
kuchyně v II.NP
pokoj v II.NP
- 24 -
pokoj v II.NP
schodiště
- 25 -
hala v I.NP
WC v I.NP
- 26 -
koupelna v I.NP
pracovna v I.NP
- 27 -
kuchyně v I.NP
pokoj v I.NP
- 28 -
kotel ÚT ve sklepě
- 29 -
- 30 -
