ZNALECKÝ POSUDEK č. 69/15 o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 4208 - orná půda, LV číslo 103, katastrální území Tuřany, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Praha 10, Mgr. Richard Bednář soudní exekutor Na Plískavě 1525/2 102 00 Praha 10
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení č.j. 003 EX 4162/12-32
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 12.03.2015 znalecký posudek vypracoval: Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz Znalecký posudek obsahuje 21 stran textu včetně titulního listu a 10 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hranicích 16.03.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o obvyklé ceně podílu id. 1/4 na nemovitých věcech - pozemku p.č. 4208 - orná půda, LV číslo 103, katastrální území Tuřany, obec Brno, okres Brno-město a ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Pozemek Tuřany 620 00 Brno Kraj: Jihomoravský Okres: Brno-město Obec: Brno Katastrální území: Tuřany Počet obyvatel: 377 508 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 3 150,00 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.03.2015 za přítomnosti paní Jany Vašíčkové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z KN ze dne 12. 03.2015, LV číslo 103, k.ú. Tuřany - informace z nahlížení do katastru nemovitostí - informace a údaje sdělené objednatelem - informace a údaje sdělené účastnicí prohlídky - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz - informace z portálu www.brno.cz (cenová mapa, územní plán)
5. Vlastnické a evidenční údaje Buráň Pavel, č.p. 242, 67913 Sloup 1/48 Čechurová Veronika RNDr., Šumická 669, 66407 Pozořice 1/3 Grolichová Jana, Rooseveltova 829, 35735 Chodov 1/3 Schockherrová Vendula, Sokolnická 446/57, Tuřany, 62000 Brno 1/48 Straka Bronislav, Zámecká 26/46, Chrlice, 64300 Brno 1/48 Straka Jan, Zámecká 793/46a, Chrlice, 64300 Brno 1/48 Straka Jan, Husova 165/5, Staré Brno, 60200 Brno 1/4 Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Straka Jan Zahájení exekuce - Straka Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna.
6. Dokumentace a skutečnost -2-
Od nemovitých věcí nebyla předložena dokumentace, proběhla prohlídka a zaměření na místě samém.
7. Celkový popis nemovité věci Oceňované nemovité věci se nachází na východním okraji obce, jižně od letiště, v části Hruštičky. Jedná se o neoplocený pozemek v honu, užívaný jako pole. Na pozemku se nenachází trvalé porosty, ani stavby. Příjezd je po asfaltové komunikaci. Podle územní plánu je plocha určena jako Zvláštní plocha pro rekreaci. V cenové mapě není oceněna. Pozemek byl na místě identifikován podle mapy z nahlížení do katastru nemovitostí, pro přesné určení v terénu je nutné vyměření pozemku oprávněným geodetem.
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu - Území je stabilizované. 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav
č. I
Pi -0,03
V
0,00
II II II IV
0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Pi) = 0,970 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Stavby VII -0,10 pro zemědělství 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,10 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III -0,02 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 -4-
11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Pi) = 0,670 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,650
1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Neoplocený pozemek se nachází v honu a je užívaný jako pole. Podle územní plánu je plocha určena jako Zvláštní plocha pro rekreaci. Ocenění Jiný pozemek oceněný dle § 9 Přehled použitých jednotkových cen jiných pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění Koeficienty Index P Úprava 2 [Kč/m ] [Kč/m2] § 9 odst. 2 - jiné pozemky - skládky, sportoviště, skladové, manipulační, odstavné, rekreační plochy § 9 odst. 2 3 150,0,70 0,670 1 477,35 Typ
Název
§ 9 odst. 2 orná půda Jiný pozemek - celkem
Parcelní číslo 4208
Výměra Jedn. cena Srážka Cena 2 2 [m ] [Kč/m ] [Kč] 6 547,00 1 477,35 9 672 210,45 9 672 210,45
Pozemek - zjištěná cena
=
-5-
9 672 210,45 Kč
C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
9 672 210,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 672 210,40 Kč
Celkem
9 672 210,40 Kč
Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem
9 672 210,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek
9 672 210,40 Kč
1. Ocenění pozemků celkem
9 672 210,40 Kč
Celkem
9 672 210,40 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
9 672 210,40 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
9 672 210,- Kč
slovy: Devětmilionůšestsetsedmdesátdvatisícdvěstědeset Kč
STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITÝCH VĚCÍ Podle ust. § 2 zákona č. 151/1997 Sb. O oceňování majetku se majetek oceňuje obvyklou cenou. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se -6-
porovnáním. Ke stanovení obvyklé ceny se používají tyto metody: 1. Nákladová - stanovení výše nákladů na pořízení nemovitých věcí v současných cenách a cena nemovitých věcí po odpočtu opotřebení s přihlédnutím ke skutečnému stavu nemovitých věcí 2. Porovnávací - porovnání oceňovaných nemovitých věcí s prodávanými nebo prodanými nemovitými věcmi 3. Výnosová - se používá u nemovitých věcí s možným příjmem z pronájmu těchto nemovitých věcí Pro stanovení obvyklé ceny je možno použít kombinaci metod: nákladové, porovnávací a výnosové. Metoda nákladová - uvedena na předcházejících stránkách ocenění Atraktivnost daného místa, lokality s přihlédnutím ke kupní síle obyvatelstva, zaměstnanosti v daném regionu, konkrétní umístění, především velikost a rozsah vztažené k okolí, přístupnost apod. je vyjádřena cenou zjištěnou dle platného cenového předpisu, přičemž již z ceny dle cenového předpisu zohledňuje prodejnost oproti nákladovým cenám koeficient prodejnosti a dle provedené analýzy v daném konkrétním místě, současného stavu na trhu s nemovitými věcmi je možno konstatovat, že cena obecná by u předmětných nemovitých věcí byla upravena koeficientem vlivu. Metoda porovnávací Pro zjištění ceny byla použita metoda porovnávací, která vychází z porovnání předmětu ocenění s obdobnými předměty a cenami sjednanými při jejich prodeji. Na základě realizovaných prodejů v dané lokalitě, dále v souvislosti s porovnáním s údaji z internetu, s konzultací s realitními kancelářemi v regionu, odborným posouzením, je možno stanovit obvyklou cenu. Hodnotícími kritérii jsou především velikost obce, správní členění, analýza poptávky po koupi obdobných nemovitých věcí, struktura zaměstnanosti, životní prostředí, ekologické zátěž, poloha objektu vzhledem k využitelnosti a situování ve vztahu k umístění od centra, dopravní podmínky, konfigurace terénu, převládající zástavba, parkovací možnosti v okolí, struktura obyvatelstva, vztahy vyplývající z územního plánu, inženýrské sítě, typ stavby, počet podlaží, součásti a příslušenství nemovitých věcí, možnosti dalšího rozšíření, technická hodnota stavby, údržba stavby, vztahy k pozemku, výměra pozemků a odborný pohled znalce. Srovnání je provedeno na základě vlastního průzkumu situace na trhu s nemovitými věcmi, konzultacemi s realitními kancelářemi, nahlížením na servery - nemovitosti.cz, sreality.cz, reality.cz a na další. 1. Prodej pole 49 824 m2 Šlapanice, okres Brno-venkov 4 235 040 Kč (85 Kč za m2) Prodej pozemku ve Šlapanicích o výměře 49824 m2. Pozemek se rozkládá od cesty ze Slatiny do Šlapanic 150 m od dálnice a vede až do Bedřichovic. Průměrná šíře je 50 m a délka asi 1 Km. -7-
Celková cena: 4 235 040 Kč za nemovitost Cena za m2: 85 Kč Poznámka k ceně: k jednání ID zakázky: 282 Aktualizace: 11.03.2015 Plocha pozemku: 49824 m2 2. Prodej pole 1 780 m2 Šlapanice - Bedřichovice, okres Brno-venkov 176 220 Kč (99 Kč za m2) Nabízíme Vám k prodeji ornou půdu v obci Bedřichovice o CP 1780m2, šíře je 22m, délka 43m2.Pozemek je vhodný jako investice. Pro více informací neváhejte a volejte makléře.
Celková cena: 176 220 Kč za nemovitost Cena za m2: 99 Kč Poznámka k ceně: Bez provize. Financování zajistíme. ID zakázky: V3166B003 Aktualizace: 05.03.2015 Umístění objektu: Klidná část obce Plocha pozemku: 1780 m2 Doprava: Silnice 3. Prodej pozemku 3 196 m2 Brno, okres Brno-město 878 900 Kč (275 Kč za m2) Nabízíme k prodeji rozlehlý pozemek (cca 30 arů), který tvoří zatravněná plocha a částečně také ovocný sad se vzrostlými stromy a starší dřevěná chatka v k. ú. Komín. V klidové, rekreační oblasti (lokalita pod Babou) v sousedství lesního porostu se nachází velice zajímavý objekt, který nabízí celou řadu možností využití (rekreace, pěstování ovocných stromů, chov zvířat, popř. i další volnočasové aktivity ...). Lokalita je vhodná, díky své poloze i pro rodiny s dětmi, které chtějí trávit svůj čas v přírodě a přitom jsou vzdáleni jen pár km od centra Brna. Součástí nemovitosti je starší, dřevěná a částečně podsklepená chatka (CP 14 m2), vedená na KN jako samostatná parcela. Na pozemku nedaleko od chaty se nachází kamenné ohniště, možnost grilování. Dispozičně zajímavý pozemek s orientací na SV má rozlohu 3 196 m2. Prodejní cena za 1 m2 činí 275,- Kč/m2. Pozemek na mírném svahu je částečně oplocen, příjezd k pozemku je možný po komunikaci z betonových panelů a dále po polní cestě. IS nejsou v současné době k dispozici. Celková cena: 878 900 Kč za nemovitost, + provize RK, včetně poplatků, včetně právního servisu
-8-
Cena za m2: 275 Kč Poznámka k ceně: Celková cena 878 900,- Kč, včetně poplatků, + provize, včetně právního servisu ID zakázky: 00167 Aktualizace: 13.03.2015 Vyhodnocení porovnávací metody: Požadované ceny v inzerátech byly upraveny směrem dolů o cca 10%. Na základě výše uvedených porovnání a zhodnocení užitné hodnoty nemovitých věcí a na základě zvážení všech okolností, zohlednění současné situace, velikosti obce, dosažitelnosti regionálního centra, míry nezaměstnanosti, zájmu investorů o tuto oblast a v současném stavu na trhu s nemovitými věcmi navrhuji cenu oceňovaných nemovitých věcí - pozemku o výměře 6 547 m2 ve výši cca 80,Kč/m2. Metoda výnosová - nebyla použita. Ocenění jednotlivých práv a závad spojených s oceňovanými nemovitými věcmi: Ocenění nemovitých věcí se provede ve smyslu § 2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Podle stejného ustanovení zákona o oceňování majetku se stanoví samostatně i cena práv spojených s nemovitými věcmi a závady váznoucí na nemovitých věcech. 1. Práva: Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Straka Jan Zahájení exekuce - Straka Jan Zástavní právo exekutorské Jiná omezení nebyla zjištěna. 2. Závady: Nebyly zjištěny.
Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí: S přihlédnutím k umístění nemovitých věcí, jejímu stavebně technickému stavu a způsobu využití, jakož i ke všem faktorům ovlivňujících obvyklou cenu, jsem názoru, že oceňované nemovité věci jsou obchodovatelné.
520 000,- Kč 130 000,- Kč
z toho podíl id. 1/4 je slovy: Stotřicettisíc Kč
-9-
Tato hodnota je navržena na úrovni doby hodnocení a ocenění a to k datu ocenění uvedeného na titulní straně, na základě předložených dokladů a cenové úrovně na trhu s nemovitými věcmi k uvedenému datu ocenění. Nutno brát v úvahu, že dané nemovité věci mají tuto hodnotu v daném místě, v daném čase a za současného stavu.
V Hranicích 16.03.2015
Zdeněk Vašíček Teplická 232 753 01 Hranice telefon: 602 778 374 e-mail:
[email protected], www.posudeknemovitosti.cz
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998, č.j. Spr. 2925/98 v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 69/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 69/15.
- 10 -
E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 8 1 1
Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti
- 11 -
- 12 -
- 13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
