15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 679 - 56/15

o ceně nemovitých věcí vč. příslušenství – pozemků parc. č. 2617/5 a 2618/2, zapsaných na LV č. 5767 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 3 Soudní exekutorka JUDr. Ingrid Švecová Seifertova 17/455 130 00 Praha 3

Účel posudku:

Stanovení hodnoty nemovitostí pro účely exekučního řízení č. j. 091 EX 03755/15

Datum místního šetření:

6. 8. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

6. 8. 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve třech vyhotoveních a elektronické podobě.

V Ostravě, dne 23. srpna 2015

Znalecký posudek č. 679-56/15

A. NÁLEZ 1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1) ocenění nemovitých věcí vč. příslušenství v ceně obvyklé a to: -

pozemků parc. č. 2617/5 a 2618/2, zapsaných na LV č. 5767 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná

Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudní exekutorky JUDr. Ingrid Švecové, Exekutorský úřad Praha 3, o ustanovení znalcem č. j. 091 EX 03755/15-020 ze dne 20. 7. 2015 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve vlastnictví povinného pana Lumíra Kunčického.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitých věcí

Místní šetření bylo dne 6. 8. 2015, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňovaných nemovitostí, vč. pořízení fotodokumentace za přítomnosti znalce.

3.

Podklady pro vypracování posudku

·

Výpis z katastru nemovitostí č. 5767 ke dni 20. 7. 2015 pro k. ú. Bludovice, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudní exekutorky JUDr. Ingrid Švecové, Exekutorský úřad Praha 3, o ustanovení znalcem č. j. 091 EX 03755/15-020 ze dne 20. 7. 2015 Skutečnosti a výměry zjištěné na místě Územní plán obce Havířov Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura: - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění, - Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb, vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb. - Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004), - Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997 - Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998, - Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 - Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

· · · · · ·

4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné) k datu 20. 7. 2015

LV č. 5767 Okres: Katastrální území: Obec: A - Vlastník:

CZ0803 637696 555088

Karviná Bludovice Havířov Podíl

2


Kunčický Lumír Ing., Úzká 1377/15, Prostřední Suchá, 73564 Havířov B - Nemovitosti: Pozemek parc. č. 2617/5, orná půda o výměře 2730 m2 Pozemek parc. č. 2618/2, orná půda o výměře 462 m2 B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, věcné břemeno pro plynárenské zařízení, věcné břemeno pro kanalizační řad, věcné břemeno pro vodovod, věcné břemeno pro kanalizační řad, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 5767 je v části C k nemovitostem zapsáno omezení vlastnického práva – zástavní právo exekutorské, zástavní právo smluvní, věcné břemeno pro plynárenské zařízení, věcné břemeno pro kanalizační řad, věcné břemeno pro vodovod, věcné břemeno pro kanalizační řad, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Jiné závady či práva, příp. existence nájemní smlouvy nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Zákon však závaznou metodiku stanovení obvyklé ceny neuvádí. Ta není stanovena ani v jiných předpisech. Specifické metody jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v

3


čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: 1) věcné hodnoty nemovitostí 2) výnosové hodnoty nemovitostí 3) srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitosti v tomto posudku, tj. pozemku, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní). Tento odhad obvyklé ceny je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost odhadu je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

4


8.

Celková situace – všeobecné údaje

Oceňované pozemky se nachází v jihovýchodní části obce Havířov, okres Karviná. Z hlediska umístění v obci se jedná o okrajovou část Bludovice se zástavbou individuálního bydlení, v blízkosti vodní nádrže Těrlicko, sloužící k rekreaci. Pozemky jsou vzdáleny od centra města cca 3,2 km, občanská vybavenost v dostupné vzdálenosti, zastávka MHD 900 m. Město Havířov leží na jižním okraji ostravsko-karvinské průmyslové oblasti, asi v poloviční vzdálenosti mezi Ostravou a pohraničním městem Český Těšín. Nejvýznamnější komunikací procházející městem je silnice první třídy č. 11 z Ostravy do Českého Těšína, železniční trať z Ostravy - Svinova do Českého Těšína. Další silnice spojují město s Orlovou a Karvinou. Po stránce správní je město děleno na části: Město, Šumbark, Podlesí, Životice, Bludovice, Prostřední Suchá, Dolní Suchá a Dolní Datyně. Město je s komplexní občanskou vybaveností (školská zařízení, kulturní a sportovní zařízení, státní správa, sociální služby, zdravotní péče, obchodní a zábavní centra apod.) a technickou infrastrukturou. Dopravní spojení je zajištěno železniční a autobusovou dopravou Celková výměra pozemků: 3192,00 m2

9.

Popis nemovité věci

Předmětem ocenění jsou pozemky v k. ú. Bludovice, obec Havířov:

Výměra [m2]

Způsob ochrany

Orná půda

2730

ZPF

Orná půda

462

ZPF

Č. parcely

Druh pozemku

2617/5 2618/2

Způsob využití

Pozemky na sebe navazují a jako celek jsou obdélníkového tvaru o rozměrech cca 30 x 105 m. Pozemky jsou rovinné, situovány v proluce mezi řidší zástavbou rodinných domů. Přístup je umožněn z východní strany z veřejné komunikace na pozemku parc. č. 2592/1 v majetku Statutárního města Havířov - ul. Přátelství, západní hranicí sousedí bezprostředně s lesním porostem. V místě je možnost napojení na veřejný vodovod a kanalizaci, plyn, vedení NN. Dle platného územního plánu města Havířov jsou pozemky vedeny v ploše BI – bydlení individuální. Pozemek parc. č. 2617/5 protíná v JV rohu venkovní vedení VVN. U východní hranice obou pozemků vede hlavní vodovodní a kanalizační řad, ev. plynovod. Mimo to je dle LV č. 5767 zapsáno k pozemkům věcné břemeno: 1)

Věcné břemeno (podle listiny) umístit a provozovat plynárenské zařízení; vstupu a vjezdu při údržbě pro RWE GasNet, s.r.o., s povinností pro parc. č. 2617/5 a 2618/2

2)

Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru, umístění stavby hlavního kanalizačního řadu a 4 šachtic na části pozemku pro vlastníka této stavby; vstupu a vjezdu při údržbě, s povinností pro parc. č. 2617/5

3)

Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru umístění stavby hlavního řadu "Vodovod Havířov - Životice, ul. Přátelství, U Křížů – SO 01 - Vodovodní řad" pro vlastníka této stavby na části pozemku; vstupu a vjezdu při provozování, opravě, údržbě a kontrole stavby, s povinností pro parc. č. 2617/5 a 2618/2

5


4)

Věcné břemeno (podle listiny) umístění hlavního kanalizačního řadu na části pozemku; vstupu a vjezdu při údržbě, pro Statutární město Havířov, s povinností pro parc. č. 2618/2

Znalci nejsou známy skutečnosti o případném pronájmu pozemků.

Příslušenství nemovitých věcí nebylo identifikováno.

B. OCENĚNÍ B. 1. CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku.

Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy

3 4

Změny v okolí

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku III. Pozitivní nebo stabilizovaná území v historických jádrech obcí II. Bez vlivu

Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5 Index trhu: IT = P6 × (1 + Pi) = 1,000 i=1

6

Pi –0,01 0,00

0,01 0,00

0,00

1,00


Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci III. Okrajové části obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku VII. Příjezd po zpevněné komunikaci, s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD – dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby na hlediska komerční využitelnosti pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 11 Pi) = 0,990 Index polohy: IP = P1 × (1 + i=2

Pi 1,00 0,04 –0,05 0,00 –0,01 0,01 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

a) Pozemek parc. č. 2617/5 a 2618/2 – § 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Havířov Název okresu: Karviná Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce I. Nad 5000 obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam I. Havířov a katastrální území lázeňských míst obce typu A 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 5 Dopravní obslužnost obce I. Městská hromadná doprava 6 Občanská vybavenost v obci I. Komplexní vybavenost

Oi 0,95 0,95 1,01

1,00 1,00 1,00

Základní cena výchozí: ZCv = 540,– Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC = ZCv × O1 × O2 × O3 × O4 × O5 × O6 = 492,22 Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma II. Ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

7

Pi 0,00 0,00 0,00 –0,05 0,00 0,00


6 Index omezujících vlivů:

IO = 1 +

Pi = 0,950 i=1

Index polohy: IP = 0,990 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 0,941 § 9 odst. 4 – Jiné pozemky Základní cena upravená: Parc. č. Název st. 2617/5 orná půda st. 2618/2 orná půda Součet:

ZCU = ZC × I × 0,30 = 138,9537 Kč/m2 Výměra [m2] 2 730 462 3 192

Pozemek parc. č. 2617/5 a 2618/2 – určená cena:

Cena [Kč] 379 343,60 64 196,61 443 540,21 443 540,21 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Pozemek parc. č. 2617/5 a 2618/2 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

8

443 540,21 Kč 443 540,21 Kč 443 540,– Kč


B. 2. SROVNÁVACÍ HODNOTA V této části posudku bude stanovena hodnota nemovitostí cenovým porovnáním. Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovitosti (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitostí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci Srovnávací metoda je provedena pro stavební pozemky určené k bydlení s pozemky obdobného charakteru v daném místě a čase. Jako podklady byly použity údaje z vlastní databáze, informace z nabídek z internetových stránek a dražeb.

Srovnávací pozemky: Pozemek

Velikost (m2)

Cena v Kč/m2

Zdroj, datum

330

303,00

MM reality 08/2015

HavířovBludovice

670

418,00

Remax 08/2015

HavířovBludovice

3208

450,00

MM reality 06/2015

HavířovBludovice

2462

450,00

MM reality 06/2015

4000

235,00

Sting 08/2015

Lokalita

Nabízíme k prodeji zahradu v os. vlastnictví, která se nachází Havířovv klidné zahrádkářské kolonii. K dispozici je podsklepená Bludovice, chatka, skleník a foliovník. Ideální místo pro pohodu a relax. Na Kempách Nabízím pozemek,vhodný k zastavění menšího rodinného domu nebo případně chaty,ve výborné lokalitě nedaleko Těrlické přehrady,inženýrské sítě na hranici pozemku. Pozemek u lesa-ochranné pásmo. Nabízíme k prodeji stavební parcelu v lukrativní lokalitě Havířov - Bludovice. Pozemek je z části oplocen. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku ( voda, elektřina, plyn ). Na pozemku se nachází odpad připravený pro čističku vody. Ochranné pásmo lesa Prodej parcely v žádané lokalitě obce Havířov – Bludovice, v zahrádkářské lokalitě. Veškeré inženýrské sítě na hranici pozemku, možnost vybudovat i vlastní studnu, veškeré vyjádření k sítím k dispozici Stavební pozemek o výměře 4000m2 se nachází v Havířově v Bludovicích v blízkosti Životic.. Parcela je obdelníkového tvaru. Velmi klidná lokalita s dobrou dostupností do Havířova, Inženýrské sítě v blízkosti pozemku (voda, elektřina, plyn).

HavířovBludovice

Dle provedeného průzkum byly v uplynulé době zobchodovány či nabízeny v realitní inzerci v oblasti, kde se nachází oceňované nemovitosti, a v širším okolí, volné nezatížené stavební pozemky pro bydlení v cenové úrovni okolo 900,00 Kč. Podle výše uvedeného přehledu srovnávacích nemovitostí se nabízí v lokalitě pozemky zahrad či pozemky stavební s omezením, v rozpětí 230,00 – 450,00 Kč/m2. Oceňované pozemky jsou dle územního plánu obce určeny k výstavbě individuálního bydlení, s možností napojení na veškeré IS, avšak fakticky jsou existencí ochranných pásem a věcných břemen značně omezeny ve svém využití jakožto stavebních pozemků. Na základě výše uvedených porovnání, vzhledem k umístění, velikosti, přístupu a možnosti využití 2 k výstavbě RD, odhaduji srovnávací hodnotu pozemků ve výši 380,00 Kč/m , tj. celkem 1 212 960,00

Kč.

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Pozemky parc. č. 2617/5 a 2618/2

1 212 960,00

9


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY

Dle listu vlastnictví č. 5767 pro k. ú. Bludovice, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: - zástavní právo exekutorské, - zástavní právo smluvní, - zahájení exekuce, - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti s povinností k Lumírovi Kunčickému a k předmětné nemovitosti – viz. příloha č. 1. Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyly zjištěny žádné výměnky, nájemní, pachtovní či předkupní práva, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitost, mimo následující věcná břemena, vedena na LV:

1)

Věcné břemeno (podle listiny) umístit a provozovat plynárenské zařízení; vstupu a vjezdu při údržbě pro RWE GasNet, s.r.o., s povinností pro parc. č. 2617/5 a 2618/2 Jelikož nelze zjistit rozsah věcného břemene a není tak možno stanovit roční užitek ve výši obvyklé ceny, bude toto oceněno paušálně částkou ve výši 10 000,00 Kč pro jeden pozemek, celkem 20 000,00 Kč.

2)

Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru, umístění stavby hlavního kanalizačního řadu a 4 šachtic na části pozemku pro vlastníka této stavby; vstupu a vjezdu při údržbě, s povinností pro parc. č. 2617/5. Jelikož nelze zjistit rozsah věcného břemene a není tak možno stanovit roční užitek ve výši obvyklé ceny, bude toto oceněno paušálně částkou ve výši 10 000,00 Kč.

3)

Věcné břemeno ve prospěch nemovitosti neevidované v katastru umístění stavby hlavního řadu "Vodovod Havířov - Životice, ul. Přátelství, U Křížů – SO 01 - Vodovodní řad" pro vlastníka této stavby na části pozemku; vstupu a vjezdu při provozování, opravě, údržbě a kontrole stavby, s povinností pro parc. č. 2617/5 a 2618/2 Jelikož nelze zjistit rozsah věcného břemene a není tak možno stanovit roční užitek ve výši obvyklé ceny, bude toto oceněno paušálně částkou ve výši 10 000,00 Kč pro jeden pozemek, celkem 20 000,00 Kč.

4)

Věcné břemeno (podle listiny) umístění hlavního kanalizačního řadu na části pozemku; vstupu a vjezdu při údržbě, pro Statutární město Havířov, s povinností pro parc. č. 2618/2 Jelikož nelze zjistit rozsah věcného břemene a není tak možno stanovit roční užitek ve výši obvyklé ceny, bude toto oceněno paušálně částkou ve výši 10 000,00 Kč.

10


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Nemovitá věc

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

Pozemky parc. č. 2617/5 a 2618/2

443 540,00 Kč

1 212 960,00Kč

Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) ocenění nemovitých věcí vč. příslušenství v ceně obvyklé a to: – pozemků parc. č. 2617/5 a 2618/2, zapsaných na LV č. 5767 v katastrálním území Bludovice, obec Havířov, okres Karviná

Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je obecně kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré právní vztahy, které jsou na nemovitosti vázány, tj. nemovitosti postavené na pozemcích jiných vlastníků či nemovitosti vlastněné podílově jsou obtížněji obchodovatelné. Obvyklá cena je u majetkového podílu velmi těžko stanovitelná, tudíž znalec při jejím vyčíslení vychází z obvyklé ceny celku a výše majetkového podílu. Obvyklou cenu oceňované nemovité věci nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

Současně byla stanovena hodnota závady z existence věcných břemen k pozemkům parc. č. 2617/5 a 2618/2 v celkové výši 60 000,00 Kč.

Kladné stránky: - lokalita vhodná k bydlení, v dobré dostupnosti do centra města i nádrže Těrlicko - pozemek veden v ÚP obce v ploše bydlení - možnost napojení na veškeré IS

Záporné stránky: - pozemky fakticky omezeny ve svém využití jako stavební parcely existencí věcných břemen a ochranných pásem

11


Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňované nemovité věci a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovitých věcí, ve výši celkem

1 212 960,00 Kč

Po zohlednění závady

1 152 960,00 Kč

Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 679-56/15 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 23. srpna 2015

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 5767 pro k. ú. Bludovice Kopie katastrálních map Fotodokumentace Situace

12

15

Recommend Documents