ZNALECKÝ POSUDEK Dodatek č. 1 k ZP č. 1021/74/15 O ceně objektu rodinného domu č.p. 162 vč. příslušenství a pozemku č. 46, č. 297, který se nachází v katastrálním území Metylovice v okrese Frýdek - Místek
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny nemovitosti
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 11.9.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail:
[email protected] Doplněk obsahuje 7 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 15.9.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ a.s. č.j. 486/2015-A ze dne 16.6.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti – objektu rodinného domu č.p. 162 na pozemku č. 46 vč. příslušenství a pozemků č. 46 a č. 297, které se nachází v katastrálním území Metylovice v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu aukce. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 162 Metylovice 162 739 49 Metylovice Moravskoslezský Frýdek - Místek Metylovice Metylovice
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem dne 11.9.2015 za přítomnosti insolventního správce JUDr. Anna Antlové.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 486/2015-A ze dne 16.6.2015 o provedení odhadu předmětu aukce - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 611, který vyhotovil Katastrální úřad Frýdek Místek ke dni 27.5.2015 - Kopie katastrální mapy pořízená přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 162 na pozemku č. 46 Parcela č. 46 zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 297 zahrada Vlastník : David Ležatka Metylovice č.p. 162 739 49 Metylovice
-2-
-
104 m2 633 m2
7. Celkový popis nemovité věci
Jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu, který se nachází katastrálním území Metylovice v obci Metylovice v zastavěné části obce a docházkové vzdálenosti samotného centra města. Znalci byl umožněn vstup do objektu, Při vstupu do objektu a provedení zevrubné prohlídky nemovitosti bylo zjištěno, že objekt je celkově v havarijním technickém stavu bez pravidelné technické údržby v posledním období. Strop nad prvním nadzemním podlaží je propadlý a zřícený. Konstrukce střechy je poškozená a přes dřevěnou konstrukci do objektu zatéká. Z důvodu havarijního stavu a rizika úrazu nebylo možné celou nemovitost prohlédnout. Některé části nemovitosti jsou s ohledem na zřícenou stropní konstrukci nepřístupné a s ohledem na bezpečnostní riziko nebylo možno proto provést kompletní prohlídku nemovitosti. U většiny vnitřních konstrukcí se projevuje vysoký stupeň morálního a technického opotřebení. Objekt je k datu ocenění zcela uzavřený a již delší dobu mimo trvalý provoz. Současný stav neumožňuje v žádném případě užívání. Je zde reálný předpoklad, že při setrvání současného stavu dojde v průběhu krátké doby k prolomení střešní konstrukce v části ploché střechy a dojde k definitivnímu znehodnocení celé stavby. Z prohlídky přístupných konstrukcí bylo navíc zjištěno, že na domě pravděpodobně v některých částech schází ztužující železobetonový věnec. Zastavěná plocha hlavního objektu je cca 8,0 x 12,5 m = 100 m2. Objekt je pravděpodobně částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V domě se nacházela pravděpodobně jedna bytová jednotka o velikosti 5 + 1. Krov je převážně sedlový s půdní vestavbou a s krytinou z osinkocementových šablon. V části je střecha plochá. Fasáda je nezateplená s hladkou vápenocementovou omítkou vč. základních klempířských prvků z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená. V zadní části objektu se nachází dřevěná kůlna ve špatném technickém stavu. Pozemek kolem domu je zarostlý býlím a náletovými dřevinami a velmi těžce přístupný.
Výhody nemovitosti ( RD ) : + dobrá poloha v blízkosti centra obce + dobrá dopravní dostupnost po zpevněné komunikaci Nevýhody nemovitosti ( RD ) : - havarijní celkový technický stav rodinného domu - problematický příjezd k domu po úzké komunikaci - omezená možnost parkování na pozemku - stávající zbývající konstrukce jsou s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 162 vč. pozemků 1.1.2. Pozemek č. 46 a pozemek č. 297
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1.1. Rodinný dům č.p. 162
Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny rodinného domu nemohlo být použito porovnávací metody. Důvodem je absence nemovitostí na realitním trhu s tak vysokým stupněm poškození, který se nachází v havarijním technickém stavu s propadlými stropy a narušenou statikou objektu. S ohledem na zjištěné skutečnosti byla znalcem uvažována možnost zachování základové konstrukce a části konstrukce prvního nadzemního podlaží. Vzhledem k postupující rychlé devastaci objektu, jeho narušené statice, propadlé stropní konstrukci je možno uvažovat částku ve výši 100 000,- Kč. Tato cena vyjadřuje hodnotu části spodní stavby, která může být zachována. V případě, že objekt rodinného domu bude nadále vystaven povětrnostním vlivům, je zde reálný předpoklad, že v krátké době dojde k rychlé devastaci celého objektu a jejímu celkovému znehodnocení.
1.1.2. Pozemky č. 46 a č. 297 Porovnávací metody bylo proto použito při ocenění pozemků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele – velikost pozemku, účel užití, zastavěnost pozemku, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období.
-4-
Výhody nemovitosti ( pozemek ) + přístup po zpevněné komunikaci + blízkost centra obce Nevýhody nemovitosti ( pozemek ) – omezená možnost parkování na pozemku – nevhodně umístěná stavba kůlny na pozemku – příjezd k domu po úzké komunikaci – nevhodný tvar pozemku
Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Pozemek č. 1 - jedná se o pozemek, který je určený k výstavbě rodinného domu a nachází se na okraji obce v lokalitě novostaveb. Pozemek je na okraji zastavěné části v mírně svažitém terénu a je celý zatravněný. Příjezd po místní zpevněné komunikaci. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Plocha pozemku u domu je 1 420 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 400 ,- Kč/m2
Pozemek č. 2 - jedná se o pozemek, který je dle územního plánu určen k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemek se nachází v rovinatém terénu v zastavěné části obce. Přístup je zajištěn po místní zpevněné komunikaci. Možnost napojení na vodu a elektrickou energii. Pozemek o celkové výměře 600 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena - 600 ,- Kč/m2
Pozemek č. 3 - jedná se o pozemek, který je dle platného územního plánu určen k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemek se nachází v mírně zvlněném terénu na okraji obce. Přístup k pozemku je z místní zpevněné komunikace. Inženýrské sítě ( voda. el. energie a kanalizace ) jsou v dosahu pozemku. Plocha pozemku činí 1 500 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK. Cena - 500,- Kč/m2
-5-
S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek pozemků stanovuji obvyklou cenu objektu rodinného domu č.p. 162 na pozemku č. 46 vč. příslušenství a pozemků v katastrálním území Metylovice v obci Metylovice v okrese Frýdek Místek následovně : Rodinný dům
-
100 000 ,- Kč
Pozemky
-
737 m2 x 350,- Kč/m2 = 257 950 ,- Kč
Celkem
360 000 ,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti – objektu rodinného domu. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné.
V Ostravě 15.9.2015
Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13.
-6-
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1021/74/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1021/74/15.
-7-
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1021/74/15 O ceně objektu rodinného domu č.p. 162 vč. příslušenství a pozemku č. 46, č. 297, který se nachází v katastrálním území Metylovice v okrese Frýdek - Místek
Objednatel znaleckého posudku:
EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8
Účel znaleckého posudku:
Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu vč. obvyklé ceny
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni 2.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777 729 127 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 25.7.201
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě objednávky společnosti EURODAŽBY CZ a.s. č.j. 486/2015-A ze dne 16.6.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti – objektu rodinného domu č.p. 162 na pozemku č. 46 vč. příslušenství a pozemků č. 46 a č. 297, které se nachází v katastrálním území Metylovice v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu aukce. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území:
Rodinný dům č.p. 162 Metylovice 162 739 49 Metylovice Moravskoslezský Frýdek - Místek Metylovice Metylovice
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena znalcem dne 2.7.2015. K místním šetření se povinný p. David Ležatka nedostavil. Vzhledem ke skutečnosti, že majitel nemovitosti neumožnil znalci přístup do objektu a nebyly zjištěny žádné další podklady, byl znalecký posudek vypracován na základě odhadu předpokládaného technického stavu nemovitosti.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 486/2015-A ze dne 16.6.2015 o provedení odhadu předmětu aukce - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 611, který vyhotovil Katastrální úřad Frýdek Místek ke dni 27.5.2015 - Kopie katastrální mapy pořízená přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření
5. Vlastnické a evidenční údaje Rodinný dům č.p. 162 na pozemku č. 46 zastavěná plocha a nádvoří Parcela č. 46 Parcela č. 297 zahrada Vlastník : David Ležatka Metylovice č.p. 162 739 49 Metylovice -2-
-
104 m2 633 m2
7. Celkový popis nemovité věci
Jedná se o objekt rodinného domu, který se nachází katastrálním území Metylovice v obci Metylovice v zastavěné části obce a docházkové vzdálenosti samotného centra města. Znalcem je po provedení venkovní zevrubné prohlídky nemovitosti předpokládáno, že objekt je celkově ve špatném technickém stavu bez pravidelné technické údržby v posledním období. Je zde vysoká pravděpodobnost absence u některých vnitřních konstrukcí a vysoký stupeň morálního a technického opotřebení u některých stavebních konstrukcí, případně jejich zhoršený technický stav. Objekt je k datu ocenění zcela uzavřený a již delší dobu mimo trvalý provoz. Zastavěná plocha hlavního objektu je cca 104 m2. Bližší informace o nemovitosti se nepodařilo zjistit ani z archivu Obecního úřadu v Metylovicich. Objekt je pravděpodobně podsklepený nebo částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a podkroví. V domě se bude odhadem nacházet jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1 nebo 4 + 1. Krov je převážně sedlový s půdní vestavbou a s krytinou z osinkocementových šablon. Fasáda je nezateplená s hladkou vápenocementovou omítkou vč. základních klempířských prvků z pozinkovaného plechu, okna jsou dřevěná zdvojená. V zadní části objektu se nachází dřevěná kůlna ve špatném technickém stavu. Pozemek kolem domu je zarostlý býlím a náletovými dřevinami a velmi těžce přístupný.
Výhody nemovitosti : + dobrá poloha v blízkosti centra obce + dobrá dopravní dostupnost po zpevněné komunikaci Nevýhody nemovitosti . - poměrně špatný celkový technický stav rodinného domu vč. jeho interiéru vyžadující stavební úpravy a rekonstrukce - problematický příjezd k domu po úzké komunikaci - omezená možnost parkování na pozemku - stávající konstrukce jsou s vyšším stupněm morálního a technického opotřebení
8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 162 vč. pozemků
-3-
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rodinný dům č.p. 162
Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele – velikost objektu, účel užití, konstrukce objektu, umístění v lokalitě, předpoklad technického stavu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků. Objekt č. 1 - jedná se o objekt rodinného domu v obci Chlebovice. Dům je před rekonstrukcí s vnitřním uspořádáním bytové jednotky o velikosti 3 + kk. Dům je částečně podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Okna jsou dřevěná zdvojená. Objekt se nachází v těsné blízkosti místní zpevněné komunikace. Vnitřní dispozice jednotlivých prostor dovoluje další stavbení úpravy. Schází fasáda. Plocha pozemku u domu je 420 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena : 700 000 ,- Kč
-4-
Objekt č. 2 - jedná se o objekt rodinného domu zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Hodoňovice. Dům je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží se sedlovou střechou a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1. Objekt je užívaný v původním technickém stavu s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení a je připraven k celkové rekonstrukci. Dům je nezateplený ve špatném technickém stavu a je napojený na vodu, plyn, elektřinu a městskou kanalizaci. U domu je dílna zděné konstrukce a větší udržovaná zahrada o celkové výměře 750 m2. Zdroj ceny : Nabídka RK Cena - 950 000 ,- Kč
Objekt č. 3 - jedná se o rodinný dům zděné konstrukce na okraji obce Kozlovice. Dům je částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží s půdním prostorem. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Dům je převážně v původním technickém stavu a je připraven k další rekonstrukci. Plastová okna, vytápění zajišťují plynové gamaty. Objekt je nezateplený s hladkou vápenocementovou omítkou. Okna jsou plastová. Objekt je napojen na všechny dostupné inženýrské sítě. Nutné drobné opravy některých vnitřních konstrukcí. Zdroj ceny : Nabídka RK. Cena - 850 000,- Kč S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu objektu rodinného domu č.p. 162 na pozemku č. 46 vč. příslušenství a pozemků v katastrálním území Metylovice v obci Metylovice v okrese Frýdek Místek na celkovou částku ve výši :
700 000 ,- Kč
Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti – objektu rodinného domu. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné.
-5-
V Ostravě 25.7.2015
Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.2.13.
D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1021/74/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1021/74/15.
-6-
