15

Znalecký posudek č. 293-35/15 č.j. 142 EX 02084/14

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Frýdek-Místek Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M. Farní 19 73001 Frýdek-Místek IČ: 71468706 DIČ: 7702255627

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny jako podklad pro postup podle zákona č. 99/1963 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Občanský soudní řád) a zákona č. 120/2001 Sb., ve znění pozdějších předpisů (Exekuční řád)

Podle stavu ke dni 15. 5. 2015 posudek vypracovala: Ing. Marta Bílková Metylovice 287 739 49 Metylovice Posudek obsahuje 29 stran vč.příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. V Metylovicích, 30. 6. 2015

–2–

A. Nález 1. Znalecký úkol Podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Jaroslava Kocince, LL.M., Exekutorský úřad Frýdek-Místek, č.j. 142 EX 02084/14-053 je úkolem znalce provést ocenění nemovitých věcí, a to v souladu s Občanským soudním řádem, částí Šestou, Hlavou pátou, § 336, obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 627/10000 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 13026 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice, kat.území Pardubice, a to: - pozemek parc.č. st. 1862, druhu zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Bílé Předměstí, č.p. 526, bydlení včetně jejich součástí a příslušenství 2) nemovité věci povinného zapsaná na listu vlastnictví č. 66379 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice, kat.území Pardubice, a to: - byt, č.j. 526/3, vymezeno v budově: Bílé Předměstí, č.p. 526, bydlení, LV 13026, na parc.č. st. 1862, LV 13026 včetně jejich součástí a příslušenství II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je v § 2 odst. 1 definována cena obvyklá následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

–3– Mezinárodní oceňovací standardy IVS definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Pro ocenění nemovitostí je v tomto mezinárodním standardu uvedeno: „V mnoha státech se v procesu ohodnocování používají tři principy ohodnocování: princip nákladového určení hodnoty, princip porovnání cen a výnosový princip. I když se v podmínkách trhu s nedostatkem podkladů a údajů vyznačuje princip nákladového určení hodnoty nižším stupněm relevantnosti, může nedostatek porovnatelných údajů vést k jeho přednostnímu použití. V některých státech legislativa zakazuje nebo omezuje použití jednoho nebo více z uvedených principů. Pokud to není v rozporu s uvedenými omezeními nebo jinými závažnými důvody, měl by znalec zvažovat použití všech těchto principů. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obecné (= obvyklé, tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI „Obecné zásady oceňování majetku“ a Znaleckým standardem č. VII „Oceňování nemovitostí“): 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a prováděcí vyhláška č. 3/2008 Sb.). 2. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny stavby pp (tj. indexu trhu a polohy). 3. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 4. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

2. Informace o nemovitých věcech Jedná se o bytovou jednotku v historickém bytovém domě v Pardubicích, části Bílé předměstí, ul. Bubeníkova, č.p. 526. Dům se nachází v centru obce poblíž Prokopova mostu nad řekou Chrudimkou, přístup k domu je po ulici Bubeníkova. Nedaleko domu se rozprostírají Bubeníkovy sady, nachází se veškerá občanská vybavenost. Okolní zástavba je tvořena bytovými domy, příp. objekty občanské vybavenosti. Bližší popis domu i bytu viz dále v Posudku. Pardubice jsou univerzitní a statutární město na východě Čech, metropole Pardubického kraje s výraznou správní, obytnou, obslužnou a výrobní funkcí pardubicko-hradecké aglomerace. Leží ve východní části Polabí na soutoku řek Labe a Chrudimky. S více než 89 tisíci obyvatel jsou desátým největším městem Česka. Sídlí zde okresní soud i pobočka soudu krajského, dále Univerzita Pardubice a v historickém centru je od roku 1964 městská památková rezervace. Ve městě fungují mateřské, základní a střední školy, univerzita, 4 divadla, 2 muzea, 9 galerií, 18 kulturních zařízení, 3 kina, 1 multikino a 7 středisek pro volný čas dětí a mládeže. Pardubice jsou proslulé sportem, perníkem, Velkou pardubickou, Zlatou přilbou či železniční a leteckou dopravou. Bílé Předměstí je historické předměstí statutárního města Pardubice. Leží východně od Starého Města, na pravém břehu Chrudimky.

–4–

3. Prohlídka a zaměření nemovitých věcí Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne 15. 5. 2015 za přítomnosti zástupce objednatele- vykonavatele soudního exekutora.

4. Podklady pro vypracování posudku 4.1. Výpis z katastru nemovitostí, LV 66379, vyhotoven bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 2084/14 pro Exekutorský úřad Frýdek-Místek, Soudní exekutor Mgr. Jaroslav Kocinec, LL.M, dne 31.3.2015. 4.2. Snímek z katastrální mapy, vyhotoven dálkovým přístupem pro znalecké účely, dne 14.5. 2015. 4.3. Místní šetření provedeno dne 15.5.2015 vykonavatele soudního exekutora.

za účasti zástupce objednatele posudku-

4.4. Použité předpisy, literatura a další podklady:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění k datu odhadu.  Vyhláška č. 199/2014 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění k datu odhadu.  Program pro oceňování nemovitostí DELTA-NEM  Použitá literatura: [1]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM Brno, 1997

[2]

BRADÁČ A., KREJČÍŘ P.: Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. VUT v Brně-ÚSI, 1998

[3]

BRADÁČ A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998.

[4]

BRADÁČ A., FIALA J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 2007. ISBN: 978-80-7201-679- 2.

[5]

BRADÁČ A., SCHOLZOVÁ V., KREJČÍŘ P.: Úřední oceňování majetku 2011.. Akademické nakladatelství CERM Brno s.r.o., 2011. ISBN 978-80-7204-719-2.

5. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Obec: Katastrální území:

Pardubický Pardubice Pardubice (717657)

List vlastnictví číslo: 66379 Vlastník: Vojíř Jiří Bubeníkova 526, Bílé Předměstí, 53003 Pardubice List vlastnictví číslo: 13026

–5–

6. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemky 1)Pozemky na LV číslo 13026 II. Byt a) Byt 1)Bytová jednotka č. 526/3 b) Ocenění porovnávací metodou

–6–

B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

Pi 0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

1,00

5

Index trhu:IT = P6 × (1 +  Pi) = 1,000 i=1

Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci I. Střed obce – centrum obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které jsou v obci nebo obec bez sítí obci 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD – centrum obce 8 Poloha pozemku nebo stavby z III. Výhodná – možnost komerčního využití hlediska komerční využitelnosti pozemku nebo stavby 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 1,00 0,04 0,03 0,00

0,00 0,00 0,03 0,04 0,00 0,00 0,00

–7– 11

Index polohy: IP = P1 × (1 +  Pi) = 1,140 i=2

Popisy objektů I. Pozemek a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 13026 Jedná se o pozemek parc.č. st. 1862, druhu zastavěná plocha a nádvoří, zastavěný bytovým domem č.p.526 s oceňovanou bytovou jednotkou.

II. Byt a) Byt 1) Bytová jednotka č. 526/3 Jedná se o bytovou jednotku v 1.NP bytového domu o jednom podzemním, čtyřech nadzemních podlažích a podkroví. Dům je rohový, v řadové zástavbě, historického charakteru. Je zděné konstrukce, krytý sedlovou střechou. Samotný roh objektu tvoří válcová zděná konstrukce, jakoby zasazená do obvodu domu a probíhající přes všechna patra, v přízemí s ustupující dispozicí na sloupech. Objekt je převážně v původním stavu, ovšem udržovaný, okna dřevěná, vstupní dveře dřevěné, prostory chodeb dlážděné. Dům je vybaven výtahem. Z domu je přístup i do dvorní části, malého dvora se zpevněnou plochou ze zámkové dlažby a obehnaného zděným plotem, s posezením a několika porosty, ovšem tento pozemek je ve vlastnictví jiného subjektu. Oceňovaný byt je situován v přízemí domu, na straně k ulici Bubeníkova, s výhledem na Prokopův most nad řekou Chrudimkou. Bytová jednotka je dispozice 2+1, sestává ze vstupní chodby, ze které je napravo vstup do koupelny s WC odděleným částečnou zdí, nalevo do kuchyně s jídelnou, průchozí dále do obývacího pokoje a přes něj do ložnice. Z ložnice je ještě vstup do komory-šatny. Obývací pokoj je nepravidelného půdorysu, je situován v rohu bytového domu. Byt je po částečné rekonstrukci, jsou zde nové plovoucí podlahy, dřevěné posuvné dveře mezi kuchyní, obývacím pokojem a ložnicí. V kuchyni je nová kuchyňská linka s vestavnými spotřebiči, dřevěný nábytek jídelny. Koupelna je obložena keramickým obkladem a dlážděna keramickou dlažbou, je vybavena umyvadlem a vanou, WC průchozí z koupelny, bez dveří, rovněž obloženo keramickým obkladem a dlažbou. Dveře do koupelny jsou původní dřevěné plné. Okna v bytě jsou dřevěná, vybavená vnitřními žaluziemi.

–8–

Ocenění I. Pozemek a) Pozemky a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo 13026 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pardubice 1 Základní cena pozemku: ZC = 2 335,– Kč/m2 Index trhu: IT = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů

Pi 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index polohy: IP = 1,140 Index cenového porovnání dle § 4: I = IT × IO × IP = 1,140 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 2 661,9000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1862 zastavěná plocha a nádvoří 406 Pozemky na LV číslo 13026 – určená cena:

Cena [Kč] 1 080 731,40 1 080 731,40 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Pozemky na LV číslo 13026 – § 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle § 3 Název obce: Pardubice 1 Základní cena pozemku: ZC = 2 335,– Kč/m2 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití

Pi 0,00

–9– velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice

IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace III. Neztížené základové podmínky I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo

3 Ztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma 5 Omezení užívání pozemku 6 Ostatní neuvedené

I. Bez omezení užívání II. Bez dalších vlivů

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů: IO = 1 +

 Pi = 1,000 i=1

Index cenového porovnání dle § 4: I = IO = 1,000 § 4 odst. 1 – Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC × I = 2 335,0000 Kč/m2 Parc. č. Název Výměra [m2] st. 1862 zastavěná plocha a nádvoří 406 Pozemky na LV číslo 13026 – určená cena:

Cena [Kč] 948 010,– 948 010,– Kč

II. Byt a) Byt a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Bytová jednotka č. 526/3 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Vstupní chodba Koupelna WC Kuchyň Obývací pokoj Ložnice Komora Sklep

Výpočet plochy 2,3×2 1,8×1,5 1,8×0,8 5,6×2,3 4,4×4 4,3×1,5 2×1

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: 89 432 Základní cena (ZC): 22 278,– Kč/m2

Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,60 1,00 4,60 2,70 1,00 2,70 1,44 1,00 1,44 12,88 1,00 12,88 14,00 1,00 14,00 17,60 1,00 17,60 6,45 1,00 6,45 2,00 0,80 1,60 61,67 61,27

– 10 – Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 85 Koeficient pro úpravu (s): 0,600

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,672

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 14 970,82 Kč/m2 Index trhu (IT): 1,000 Index polohy (IP): 1,140 Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU × IT × IP = 61,27 × 14 970,82 × 1,000 × 1,140 =

1 045 678,84 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 1 080 731,40 Kč Spoluvlastnický podíl: × 627 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 67 761,86 Kč 67 761,86 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 113 440,70 Kč Bytová jednotka č. 526/3 – určená cena:

1 113 440,70 Kč

a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb. a.2.1) Bytová jednotka č. 526/3 – § 38 Podlahové plochy jednotky (PP): Název Vstupní chodba Koupelna WC Kuchyň

Výpočet plochy 2,3×2 1,8×1,5 1,8×0,8 5,6×2,3

Plocha [m2] celková koef. započítaná 4,60 1,00 4,60 2,70 1,00 2,70 1,44 1,00 1,44 12,88 1,00 12,88

– 11 – Obývací pokoj Ložnice Komora Sklep

14,00 17,60 6,45 2,00 61,67

4,4×4 4,3×1,5 2×1

1,00 1,00 1,00 0,80

14,00 17,60 6,45 1,60 61,27

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 27, tabulky č. 1: Kraj: Pardubický Obec: Pardubice Počet obyvatel: 89 432 Základní cena (ZC): 22 278,– Kč/m2 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 27, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku 1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místností ke III. Ostatní světové strany - s výhledem světovým stranám 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie užívané spolu s bytem nebo komora nebo sklepní kóje 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 10 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou * Rok výstavby / kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 85 Koeficient pro úpravu (s): 0,600

Vi 0,10 0,00 0,00 0,00 0,03 0,00 –0,01 0,00 0,00 1,00*

9

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 +  Vi) × V10):

0,672

i=1

Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): Cena bytu určená porovnávacím způsobem: CBP = PP × ZCU = 61,27 × 14 970,82

14 970,82 Kč/m2 =

917 262,14 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = 948 010,– Kč Spoluvlastnický podíl: × 627 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 59 440,23 Kč 59 440,23 Kč + Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 976 702,37 Kč Bytová jednotka č. 526/3 – určená cena:

976 702,37 Kč

– 12 –

b) Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovité věci je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitých věcí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. Srovnávací nemovité věci:

Byt 2+1, Pardubice, Zelené Předměstí, Benešovo nám. Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Kód nabídky: IDNES-530519 MoniT-ID: 11852A

1 510 500,– Kč vč. DPH 27 463,64 Kč/m2 Pardubice, Zelené Předměstí, Benešovo náměstí Pardubice Číslo obce: 89 432 Pardubice Kraj:

555134 Pardubický

Popis: Dumrealit. cz Vám zprostředkuje prodej bytu o velikosti 2+1, celková plocha je 55 m. Byt je po kompletní rekonstrukci. Nová plastová okna + žaluzie, plovoucí podlaha, v koupelně dlažba. Je to velice klidná část Višňovky, avšak v dosahu veškerá občanská vybavenost. K bytu náleží sklep. Ev. číslo: 530519. Celková plocha: 55 m2 Užitná plocha: 55 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: rušná část obce Druh konstrukce: cihlová Stav objektu: po rekonstrukci Objekt je zařízen: ne Číslo podlaží: 1 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace

5 5

– 13 – internet, kabelová televize sklep

Rozvody: Příslušenství:

Byt 2+1, Pardubice Na Dukle, ul. Artura Krause Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:

1 250 000,– Kč vč. DPH 20 833,33 Kč/m2 Včetně provize

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Pardubice Pardubice 89 432 Pardubice

Kód nabídky: IDNES-424875 MoniT-ID: 2B90F6

Číslo obce:

555134

Kraj:

Pardubický

Popis: Prostorný byt 2+1 ve vyhledávané lokalitě v Pardubicích na Dukle, ul. Artura Krause. Byt v osobním vlastnictví má celkovou plochu 60 m2 a nachází se ve 3. patře zděného domu. Dům má nová plastová okna, vchodové dveře, stoupačky a střechu. Byt bude vyklizený a čistě vymalovaný. Obytné místnosti jsou orientovány na jižní stranu. K bytu náleží 2 sklepy. Parkování před domem. Hypotéku zdarma vyřídíme. Celková plocha: Zastavěná plocha: Užitná plocha: Dispozice bytu: Umístění nemovitosti: Druh konstrukce: Stav objektu: Objekt je zařízen:

60 m2 55 m2 60 m2 2+1 rušná část obce cihlová dobrý částečně

– 14 – Rok výstavby: 1954 Rok rekonstrukce: 2011 Číslo podlaží: 3 Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: Počet místností: 65283 Druh vlastnictví: osobní Voda: dálkový vodovod Elektřina: 230V Plyn: plynovod Kanalizace: veřejná kanalizace Rozvody: telefon, internet Příslušenství: sklep

4 1

Byt 2+1, Pardubice, ul. Na Drážce Realitní server: Reality IDnes http://reality.idnes.cz Nabídková cena:

Adresa: Obec: Počet obyvatel: Okres:

Kód nabídky: RI-FN4591D MoniT-ID: 100834

1 450 000,– Kč vč. DPH 26 363,64 Kč/m2 Pardubice, Bílé Předměstí, Na Drážce Pardubice 89 432 Pardubice

Číslo obce:

555134

Kraj:

Pardubický

Popis: Prodej bytu 2+1 v Pardubicích - ul. Na Drážce v původním udržovaném stavu. Byt má nová plastová okna a nové stoupačky. Nemovitost se nachází v 2. podlaží z celkových 8. Dispozice: chodba, ze které se jde do jednoho neprůchozího pokoje, druhý pokoj přístupný z kuchyně. Kuchyň

– 15 – s kuchyňskou linkou, plyn. sporákem, jídelním stolem a se vstupem na balkon. Koupelna s vanou a samostatné WC. Veškeré vybavení bytu by bylo součástí prodeje. Byt je v osobním vlastnictví. Celková plocha: 55 m2 Užitná plocha: 55 m2 Dispozice bytu: 2+1 Umístění nemovitosti: rušná část obce Druh konstrukce: panelová Stav objektu: dobrý Číslo podlaží: 2 Počet nadzemních podlaží: Druh vlastnictví: osobní Rozvody: telefon Vybavení: výtah

8

– 16 –

Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, Pardubice, Zelené Předměstí, Benešovo nám. Výchozí cena (VC): 1 510 500,– Kč Množství (M): 55,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 1,00 Kvybav.: 0,97 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kos.vlast.: 1,00 Jednotková cena (JC): 23 975,75 Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Pardubice Na Dukle, ul. Artura Krause Výchozí cena (VC): 1 250 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 Kpolohy: 1,01 Kstavu: 1,00 Kvybav.: 1,15 Kpříslušenství: 1,00 Kredukce na zdroj ceny: 0,90

– 17 – Kos.vlast.: 1,00 Jednotková cena (JC): 21 778,13 Kč Váha (V): 1,0 Byt 2+1, Pardubice, ul. Na Drážce Výchozí cena (VC): 1 450 000,– Kč Množství (M): 55,00 m2 Kpolohy: 1,00 Kstavu: 1,01 Kvybav.: 1,05 Kpříslušenství: 1,01 Kredukce na zdroj ceny: 0,90 Kos.vlast.: 1,00 Jednotková cena (JC): 25 414,40 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) × (Kpolohy × Kstavu × Kvybav. × Kpříslušenství × Kredukce na zdroj ceny × Kos.vlast.) Minimální jednotková cena za m2: Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) /  V): Maximální jednotková cena za m2: Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: Jednotkové množství: Porovnávací hodnota: Výsledná porovnávací hodnota:

21 778,13 Kč 23 722,76 Kč 25 414,40 Kč

× =

23 722,76 Kč 62,00 m2 1 470 811,12 Kč 1 470 810,– Kč

– 18 –

C. Rekapitulace Příslušenství bytů a nebytových prostorů Hodnota pozemků Cena podle cenového předpisu (vyhl. 199/2014 Sb.) Věcná hodnota podle vyhlášky 199/2014 Sb.

1 080 731,40 Kč 948 010,– Kč

Byty a nebytové prostory Cena bytů podle cenového předpisu Věcná hodnota bytů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem

1 113 440,– Kč 976 700,– Kč 1 470 810,– Kč

Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu znalce 1 470 000,– Kč Cena slovy: jedenmiliončtyřistasedmdesáttisíc Kč

Závěr: I. Ocenění nemovitých věcí a jejich příslušenství cenou obvyklou, a to: 1) spoluvlastnického podílu povinného ve výši id. 627/10000 na nemovitých věcech zapsaných na listu vlastnictví č. 13026 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice, kat.území Pardubice, a to: - pozemek parc.č. st. 1862, druhu zastavěná plocha a nádvoří, na pozemku stojí stavba: Bílé Předměstí, č.p. 526, bydlení včetně jejich součástí a příslušenství 2) nemovité věci povinného zapsaná na listu vlastnictví č. 66379 u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrální pracoviště Pardubice, pro obec Pardubice, kat.území Pardubice, a to: - byt, č.j. 526/3, vymezeno v budově: Bílé Předměstí, č.p. 526, bydlení, LV 13026, na parc.č. st. 1862, LV 13026 včetně jejich součástí a příslušenství Ocenění ad I) : 1 470 000,– Kč II. Znalci se ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval příslušenství nemovitých věcí a následně je zohlednil při stanovení obvyklé ceny oceňovaných nemovitých věcí. Dle Občanského zákoníku je součástí bytu vše, co k němu podle jeho povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím byt znehodnotil. Součástí bytu je tak například podlahová krytina, topení, jeho vnitřní instalace, okna, dveře apod. Byt a jeho součásti tak tvoří jeden nedělitelný celek.

– 19 –

Příslušenstvím jsou věci, které náležejí vlastníkovi hlavní věci a jsou jím určeny k tomu, aby byly s hlavní věcí trvale užívány. Příslušenství sdílí osud věci hlavní a při prodeji automaticky přechází na kupujícího. Příslušenstvím bytu jsou vedlejší prostory či místnosti určené k užívání s bytem. Příslušenstvím oceňované bytové jednotky je v daném případě sklep. Příslušenství domu je vše, co je s ním funkčně spjato. V oceňovaném případě bytový dům nedisponuje příslušenstvím. III. Znalci se dále ukládá, aby ve znaleckém posudku konkrétně specifikoval případná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva váznoucí na oceňovaných nemovitých věcech, a pokud tyto ovlivňují cenu nemovitých věcí, aby předmětná věcná břemena, výměnky a nájemní či pachtovní práva zvlášť ocenil a jejich cenu následně odečetl od konečné ceny nemovitých věcí. Na nemovitých věcech nebyla zjištěna věcná břemena, výměnky ani nájemní práva.

Pozn. Omezení vlastnického práva zapsaná v části C listu vlastnictví, týkající se zástavních práv smluvních, exekutorských či z rozhodnutí správních orgánů, nařízení exekucí, exekučních příkazů k prodeji, nejsou zohledněna ve stanovené obvyklé ceně nemovitých věcí a jejich podrobný výčet je patrný z listu vlastnictví v příloze.

V Metylovicích 30. 6. 2015

Ing. Marta Bílková

– 20 –

D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu čj. Spr 2795/2000 ze dne 26.10.2000 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné a průmyslové).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř.číslem 293-35/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2015-42 . V Metylovicích 30. 6. 2015

E. Seznam příloh Fotodokumentace Výpis z katastru nemovitostí- byt -LV 66379 Výpis z katastru nemovitostí- dům- LV 13026

Ing. Marta Bílková

– 21 –

Fotodokumentace

Pohled na dům severozápadu

Pohled na oceňovanou bytovou jednotku v přízemí

Pohled na dům od severovýchodu- ul. Bubeníkova

Dvorní fasáda objektu

– 22 –

Vstup do domu

Vstupní dveře -z chodby

Chodba v domě

‘Výtah

– 23 –

Vstupní chodba bytu

Koupelna

Kuchyně

WC

– 24 –

Obývací pokoj

Jídelní kout v kuchyni

Ložnice

– 25 –

Výpis z katastru nemovitostí- byt -LV 66379

– 26 –

– 27 –

Výpis z katastru nemovitostí- dům- LV 13026

– 28 –

– 29 –