15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1 - 1023/76/15 o ceně objektu č.p. 49 na parcele č. 212 a pozemků č. 212, č.1938/2, č. 1942/1, č. 1942/2, č. 1942/3 a č. 3100/1, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v obci Janovice v okrese Frýdek - Místek

Objednavatel znaleckého posudku:

EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8

Účel znaleckého posudku: ocenění se provádí pro účely nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 27.7.2015 znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: [email protected]

Počet stran: 27 včetně titulního listu a 4 stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě 12.11.2015

A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 448/2015-A ze dne 14.5.2015 je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí - objektu rodinného domu č.p. 49 na pozemku č. 212 a pozemků č. 212, č.1938/2, č. 1942/1, č. 1942/2, č. 1942/3 a č. 3100/, které se nachází v katastrálním území Janovice u Frýdku - Místku v obci Janovice v okrese Frýdek - Místek. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny.

2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:

Rodinný dům Janovice 49 739 11 Janovice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Janovice Katastrální území: Janovice u Frýdku-Místku Počet obyvatel: 1 866 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 040,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - 1001 - 2000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola)

č. III IV V III

Pi 0,75 0,60 0,80 0,70

III III

0,90 0,95

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 224,08 Kč/m2

3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 27.7.2015 za přítomnosti insolvenčního správce pana Mgr. Michalského.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 448/2015-A ze dne 14.5.2015 o vypracování odhadu předmětu nedobrovolné dražby - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 697, který vyhotovil Katastrální úřad ve Frýdku Místku ke dni 10.2.2015 - Kopie katastrální mapy, kterou vyhotovil Katastrální úřad ve Frýdku - Místku pod č. 4695/2015 ke dni 29.7.2015 - Informace o pozemcích, které poskytl Obecní úřad Janovice - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření

5. Vlastnické a evidenční údaje -2-

Vlastník pozemku:

Paní Emílie Maliňáková, Sládkova 2988/27a, 70200 Moravská Ostrava, vlastnictví: výhradní Rodinný dům č.p. 49 na parcele č. 212 Parcela č. 212 zastavěná plocha a nádvoří 1 519 m2 Parcela č. 1938/2 orná půda 1 844 m2 Parcela č. 1942/1 trvalý travní porost 2 831 m2 Parcela č. 1942/2 zahrada 1 468 m2 Parcela č. 1942/3 zahrada 687 m2 Parcela č. 3100/1 ostatní plocha 443 m2 Vlastník : Emílie Maliňáková Sládkova 2988/27A 702 00 Moravská Ostrava

6. Dokumentace a skutečnost Znalec měl k dispozici kopii katastrální mapy a vyjádření k územnímu plánu od Obecního úřadu v Janovicích. K objektu rodinného domu nebyla zachována žádná projektová dokumentace. Objekt je k datu ocenění v rekonstrukci a ocenění bylo provedeno podle předpokládaného technického stavu po jeho dokončení.

7. Celkový popis nemovité věci Jedná se o rodinný dům zděné konstrukce, který je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Objekt je v rekonstrukci a k datu ocenění není schopen užívání. Dále se jedná se o pozemky, které jsou umístěny na okraji obce v místní části Janovice - Bystré a dle platného územního plánu jsou určeny k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemky se nachází ve svažitém terénu. Inženýrské sítě ( voda a elektřina ) jsou v dosahu pozemků. Dále jsou zde zemědělské pozemky.

8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 49 2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/2 2.2. Parcela č. 1942/1 2.3. Parcela č. 3100/1 2.4. Parcela č. 212 2.5. Parcela č. 1942/2 2.6. Parcela č. 1942/3

-3-

B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,02

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,980 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II -0,02 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití

-4-

9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

II II II

0,00 0,00 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,889 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,871

1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 49 Jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce, který je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Přesné stáří objektu se objektivně nepodařilo zjistit, ale dle zjištěných údajů a technického posouzení se odhaduje na cca jednosto let. V objektu probíhá celková rekonstrukce a modernizace jednotlivých konstrukčních prvků. Projektová dokumentace k rekonstrukci nebyla znalci k dispozici. Technický stav po dokončení rekonstrukce je odhadnut s ohledem na celkovou rozpracovanost a probíhající rekonstrukci. Po dokončení rekonstrukce je možno předpokládat, že v objektu vznikne jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Základy jsou smíšené beton s kamenem. Nosná konstrukce je zděná z plných cihel. Krov je dřevěný sedlový. Střešní krytina je pálená z keramické tašky. Fasáda a klempířské konstrukce schází. Okna jsou dřevěná typu euro. Vnitřní omítky jsou hladké vápenné. Stropní konstrukce je dřevěná po celkové renovaci. Schodiště je betonové. Na podlahách jsou položeny OSB desky bez finální krytiny. Částečně jsou provedeny rozvody vody a elektroinstalace. Rozpracováno je sociální zázemí. Ostatní konstrukce schází Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: Svislá nosná konstrukce: Podsklepení: Podkroví: Střecha: Počet nadzemních podlaží: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

§ 13, typ A zděná nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží nemá podkroví se šikmou nebo strmou střechou s jedním nadzemním podlažím 111

Výpočet jednotlivých ploch Plocha Název 16,50*9,70 N.P.

=

-5-

[m2] 160,05

Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška plocha 160,05 m2 3,20 m

Název N.P. Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor N.P. (16,50*9,70)*(3,20) Půda a zastřešení (16,50*9,70*0,90)+(16,50*9,70*3,50)/2

= =

[m3] 512,16 m3 424,13 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název

Typ

N.P. Půda a zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

NP Z

Obestavěný prostor 512,16 m3 424,13 m3 936,29 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy 2. Zdivo 3. Stropy 4. Střecha 5. Krytina 6. Klempířské konstrukce 7. Vnitřní omítky 8. Fasádní omítky 9. Vnější obklady 10. Vnitřní obklady 11. Schody 12. Dveře 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 16. Vytápění 17. Elektroinstalace 18. Bleskosvod 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody 21. Instalace plynu 22. Kanalizace 23. Vybavení kuchyně

Provedení beton a kámen cihla dřevěné sedlová pálená taška pozinkovaný plech hladké vápenné vápenné dvouvrstvé omítky chybí běžné keramické obklady betonové hladké plné dveře dřevěná euro plovoucí podlaha a dřevěná prkna keramická dlažba elektrický kotel světelná chybí plast, studená i teplá voda bojler chybí žumpa elektrický sporák s plotýnkami

-6-

Hodnocení standardu P S S S S S S S C S S S S S S S S C S S C S S

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

24. Vnitřní vybavení 25. Záchod 26. Ostatní

umyvadlo, sprchový kout, WC splachovací schází

S S C

100 100 100

Výpočet koeficientu vybavení K4 a stupně rozestavěnosti nedokončené stavby (OP = objemový podíl z přílohy č. 21, K = koeficient pro přepočet obj. podílu UP = upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Roz Dok Konstrukce, vybavení K [%] [%] [%] [%] [%] [%] P 8,20 100 0,46 3,77 4,17 100,00 4,17 1. Základy S 21,20 100 1,00 21,20 23,41 100,00 23,41 2. Zdivo S 7,90 100 1,00 7,90 8,73 100,00 8,73 3. Stropy S 7,30 100 1,00 7,30 8,07 100,00 8,07 4. Střecha S 3,40 100 1,00 3,40 3,75 100,00 3,75 5. Krytina S 0,90 100 1,00 0,90 0,99 0,00 0,00 6. Klempířské konstrukce S 5,80 100 1,00 5,80 6,40 70,00 4,48 7. Vnitřní omítky S 2,80 100 1,00 2,80 3,09 0,00 0,00 8. Fasádní omítky C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 9. Vnější obklady S 2,30 100 1,00 2,30 2,54 0,00 0,00 10. Vnitřní obklady S 1,00 100 1,00 1,00 1,10 100,00 1,10 11. Schody S 3,20 100 1,00 3,20 3,53 0,00 0,00 12. Dveře S 5,20 100 1,00 5,20 5,74 100,00 5,74 13. Okna S 2,20 100 1,00 2,20 2,43 30,00 0,73 14. Podlahy obytných místností S 1,00 100 1,00 1,00 1,10 30,00 0,33 15. Podlahy ostatních místností S 5,20 100 1,00 5,20 5,74 0,00 0,00 16. Vytápění S 4,30 100 1,00 4,30 4,75 60,00 2,85 17. Elektroinstalace C 0,60 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 18. Bleskosvod S 3,20 100 1,00 3,20 3,53 40,00 1,41 19. Rozvod vody S 1,90 100 1,00 1,90 2,10 50,00 1,05 20. Zdroj teplé vody C 0,50 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 21. Instalace plynu S 3,10 100 1,00 3,10 3,42 0,00 0,00 22. Kanalizace S 0,50 100 1,00 0,50 0,55 0,00 0,00 23. Vybavení kuchyně S 4,10 100 1,00 4,10 4,53 0,00 0,00 24. Vnitřní vybavení S 0,30 100 1,00 0,30 0,33 0,00 0,00 25. Záchod C 3,40 100 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 26. Ostatní Součet upravených objemových podílů: 90,57 Rozestavěnost: 65,82 Koeficient vybavení K4: 0,9057 Výpočet opotřebení analytickou metodou (OP = objemový podíl upravený rozestavěností, UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) OP Část UP PP Opotř. Opotř. z Konstrukce, vybavení Stáří Živ. [%] [%] [%] [%] části celku P 4,17 100,00 4,17 6,33 100 150 66,67 4,2202 1. Základy S 23,41 100,00 23,41 35,57 100 150 66,67 23,7145 2. Zdivo S 8,73 80,00 6,98 10,60 3 150 2,00 0,2120 3. Stropy S 8,73 20,00 1,75 2,66 100 150 66,67 1,7734 3. Stropy S 8,07 100,00 8,07 12,26 100 130 76,92 9,4304 4. Střecha S 3,75 100,00 3,75 5,70 60 60 100,00 5,7000 5. Krytina S 4,48 100,00 4,48 6,81 3 80 3,75 0,2554 7. Vnitřní omítky -7-

11. Schody 13. Okna 14. Podlahy obytných místností 15. Podlahy ostatních místností 17. Elektroinstalace 19. Rozvod vody 20. Zdroj teplé vody Opotřebení:

S S S S S S S

1,10 5,74 0,73 0,33 2,85 1,41 1,05

100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00

1,10 5,74 0,73 0,33 2,85 1,41 1,05

1,67 8,72 1,11 0,50 4,33 2,14 1,60

150 50 50

3

50

3

30

66,67 6,00 6,00 0,00 6,00 0,00 10,00

1,1134 0,5232 0,0666 0,0000 0,2598 0,0000 0,1600

47,4 %

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 11) [Kč/m3]: Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3] Plná cena:

100 3 3

936,29 m3 * 3 947,96 Kč/m3

= * * * =

2 290,0,9057 0,9000 2,1150 3 947,96

=

3 696 435,47 Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce Nedokončená stavba Koeficient opotřebení: (1- 47,4 % /100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * = * =

0,6582 2 433 030,79 Kč 0,526 1 279 774,20 Kč 0,871 1 114 683,33 Kč

Rodinný dům č.p. 49 - zjištěná cena

=

1 114 683,33 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/2 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako orná půda. Dle schváleného územního plánu je na pozemku možná výstavba rodinných domů ( plochy individuálního bydlení ). Pozemek se nachází ve svažitém terénu a je zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

-8-

č. II I

Pi 0,00 -0,03

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,970 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,970

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku I 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci II 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek se nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci. 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

-9-

Pi 1,01 0,03 -0,01 -0,10 -0,02 -0,02

-0,07 0,00 0,00 0,00 0,20

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,970 * 1,020 = 0,960 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 224,08 0,960 Typ

Parcelní číslo 1938/2

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 orná půda odst. 1) Stavební pozemek - celkem

Koef.

Upr. cena [Kč/m2]

0,300

64,54

Výměra [m2] 1 844,00

Jedn. cena [Kč/m2] 64,54

Cena [Kč] 119 011,76

1 844,00

m2

119 011,76

Parcela č. 1938/2 - zjištěná cena

=

119 011,76 Kč

2.2. Parcela č. 1942/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako trvalý travní porost. Pozemek je dle platného územního plánu obce umístěn v zóně s možností staveb rodinných domů. Pozemek se nachází v mírně svažitém až svažitém terénu a je zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

Pi 0,00 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

6


IO = 1 + Σ Pi = 0,990 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku - 10 -

č. I

Pi -0,03

V

0,00

3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,970

i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Pozemek se III nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci.

Pi 1,01 0,03 -0,01 -0,10 -0,02 -0,02

-0,07 0,00 0,00 0,00 0,20

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,990 * 1,020 = 0,980 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 224,08 0,980

- 11 -

Koef. 0,300

Upr. cena [Kč/m2] 65,88

Typ


Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 trvalý travní porost odst. 1) Stavební pozemek - celkem

Výměra [m2] 2 831,00


Cena [Kč] 186 506,28

2 831,00

m2

186 506,28


=

186 506,28 Kč

2.3. Parcela č. 3100/1 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako ostatní plocha a dle platného územního plánu je určen k zastavění stavbami rodinných domů. Pozemek se nachází ve svažitém terénu a je celý zatravněný. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Nevhodný tvar, nebo I velikost - omezující jeho využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % III včetně; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I II 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

Pi -0,03 -0,01 0,00 0,00 0,00 0,00

6


IO = 1 + Σ Pi = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 5

Index trhu

IT = P6 * (1 +

Σ Pi) = 0,970

i=1

- 12 -

č. I

Pi -0,03

V

0,00

II II II IV

0,00 0,00 0,00 1,00

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m I 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II III 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy zvyšující cenu - Jedná se o pozemek, který se nachází v žádané lokalitě vhodné k bydlení nebo rekreaci

Pi 1,01 0,03 -0,01 -0,10 -0,02 -0,02

-0,07 0,00 0,00 0,00 0,20

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,020 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,970 * 0,960 * 1,020 = 0,950 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Index [Kč/m2] § 9 odst. 4 - jiné pozemky - zahrnuté do územního plánu k zastavění § 9 odst. 4 (§ 4 odst. 1) 224,08 0,950 Typ

Název

§ 9 odst. 4 (§ 4 ostatní plocha odst. 1) Stavební pozemek - celkem


Výměra [m2] 443,00 443,00


0,300

63,86


Cena [Kč] 28 289,98

m2

28 289,98 =

- 13 -

Upr. cena [Kč/m2]

Koef.

28 289,98 Kč

2.4. Parcela č. 212 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku nad 15 %; orientace SV, S a SZ 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

č. II I

Pi 0,00 -0,04

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6


IO = 1 + Σ Pi = 0,960 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,980 Index polohy pozemku IP = 0,889 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,980 * 0,960 * 0,889 = 0,836 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 224,08 Typ

Název

§ 4 odst. 1

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem

Parcelní číslo 212

Parcela č. 212 - zjištěná cena

Index 0,836

Upr. cena [Kč/m2] 187,33

Výměra [m2] 1 519,00


Cena [Kč] 284 554,27

1 519,00

m2

284 554,27 =

- 14 -

Koef.

284 554,27 Kč

2.5. Parcela č. 1942/2 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: vlivem imisního zatížení - při středním znečištění: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 2 832,00

zahrada 1942/2 83521 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 2 832,00 m2

JC [Kč/m2] 4,36

100 % -3 % -10 % 87,00 % Úprava [%] 87,00

UC [Kč/m2] 8,15

Cena [Kč] 23 080,80 23 080,80


=

23 080,80 Kč

2.6. Parcela č. 1942/3 Ocenění Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 50-100 tisíci obyv. - území sousedních obcí: Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce 2 - 3 km: vlivem imisního zatížení - při středním znečištění: Celková úprava ceny: Název

Parcelní číslo BPEJ

Výměra [m2] 1 468,00

zahrada 1942/3 83521 Zemědělský pozemek oceněný dle § 6 Celkem: 1 468,00 m2

JC [Kč/m2] 4,36


100 % -3 % -10 % 87,00 % Úprava [%] 87,00

UC [Kč/m2] 8,15

11 964,20 =

- 15 -

Cena [Kč] 11 964,20

11 964,20 Kč

C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 49

2 119 169,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

2 119 169,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/2 2.2. Parcela č. 1942/1 2.3. Parcela č. 3100/1 2.4. Parcela č. 212 2.5. Parcela č. 1942/2 2.6. Parcela č. 1942/3

119 011,80 Kč 186 506,30 Kč 28 290,- Kč 284 554,30 Kč 23 080,80 Kč 11 964,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

653 407,40 Kč

Celkem

2 772 577,20 Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

2 772 577,20 Kč

Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Rodinný dům č.p. 49

1 114 683,30 Kč

1. Ocenění staveb celkem

1 114 683,30 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Parcela č. 1938/2 2.2. Parcela č. 1942/1 2.3. Parcela č. 3100/1 2.4. Parcela č. 212 2.5. Parcela č. 1942/2 2.6. Parcela č. 1942/3

119 011,80 Kč 186 506,30 Kč 28 290,- Kč 284 554,30 Kč 23 080,80 Kč 11 964,20 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

653 407,40 Kč

Celkem

1 768 090,70 Kč - 16 -

Rekapitulace výsledných cen, celkem

1 768 090,70 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

1 768 090,- Kč

slovy: Jedenmilionsedmsetšedesátosmtisícdevadesát Kč

Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1977 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.

Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly vybrány pozemky, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce podobných nebo shodných charakteristických znaků a prvků. Při porovnání u pozemků byly hodnoceny zejména následující skutečnosti : typ pozemku, jeho velikost, tvar a prostorové umístění pozemku, umístění v lokalitě, dopravní dostupnost a možnost napojení na inženýrské sítě. Při porovnání rodinného domu byly porovnávány zejména následující znaky a parametry : typ domu, jeho velikost, technický stav, umístění v lokalitě, napojení na inženýrské sítě, dopravní dostupnost a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí, uskutečněných prodejů a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců.

Obvyklá cena - stavební pozemky : Kladné stránky nemovitosti ( stavební pozemky ) : + pozemky určené dle platného ÚP k zastavění stavbami rodinných domů + klidné místo k bydlení + nádherný výhled do okolí + dobrá dopravní dostupnost

- 17 -

Záporné stránky nemovitosti ( stavební pozemky ) : - svažitý pozemek - inženýrské sítě ( voda a elektřina ) v dosahu pozemku - nemožnost napojení na plyn a kanalizaci - menší výměra pozemku č. 3100/1 problematický příjezd k oceňovaným pozemkům, který je možný přes jiné pozemky než které jsou součástí tohoto ocenění - pozemky orientovány na severní stranu - problematický příjezd k pozemkům v zimním období Při podrobné analýze realitního trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o segment trhu se kterým se běžně obchoduje a tudíž je možno sestavit dostatečně velkou množinu srovnatelných objektů se stejnými nebo podobnými charakteristickými znaky. Pro porovnání níže uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňované nemovitosti. Pozemek č. 1 - jedná se o pozemek s nádherným výhledem, který se nachází v katastru obce Janovice a dle územního plánu je určen k zastavění stavbami rodinných domů.. Výměra pozemku činí 1 950 m2. Pozemek se nachází v mírně zvlněném až rovinatém terénu a je zatravněný. Příjezd po obecní komunikaci. Inženýrské sítě jsou v dosahu pozemku. Cena - 500,- Kč/m2 Pozemek č. 2 - jedná se o pozemek v katastru obce Janovice, který je určen dle platného územního plánu ke stavbě rodinných domů. Pozemek se nachází na okraji obce v rovinatém terénu a je celý zatravněný. Příjezd po veřejné asfaltové komunikaci. Voda a elektřina jsou v dosahu pozemku. Celková výměra činí 1 705 m2 Cena - 550,- Kč/m2 Pozemek č. 3 - jedná se o pozemek v katastru obce Pržno. Pozemek se nachází v mírně svažitém terénu a je dle územního plánu určen k zastavění stavbami rodinných domů. Příjezd po obecní komunikaci. Na hranici pozemku je voda a plyn. Pozemek se nachází na okraji obce a má výměru celkem 2 105 m2. Cena - 520 ,- Kč/m2

Po vyhodnocení všech zjištěných informací, provedení závěrečné analýzy s přihlédnutím ke všem kladným a záporným stránkám nemovitosti stanovuji obvyklou jednotkovou cenu pozemku na částku ve výši :

300 ,- Kč/m2

Parcela č. 1938/2

-

1 844 m2 x 300,- Kč

Parcela č. 1942/1

-

2 831 m2 x 300,- Kč

- 18 -

= =

553 200,- Kč 849 300,- Kč

U pozemku č. 3100/1 je částka snížena s ohledem na malou výměru pozemků a tudíž menší využitelnost pro danou možnost užití pozemku.

Parcela č. 3100/1

-

443 m2 x 150,- Kč

=

66 450,- Kč

Specifikace pozemků nutných pro zajištění příjezdu : Parcela č. 1938/2 1938/1

- z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemky č. 1939 a č.

Parcela č. 1942/1

-

z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemek č. 1943/1

Parcela č. 3100/1 - z obecní komunikace ( parcela č. 3100/2 ) přes pozemky č. 1939, č. 1938/1 a č. 1938/2 nebo přes pozemky č. 1943/1, č. 1942/1 a č. 212.

Obvyklá cena - rodinný dům č.p. 49 Kladné stránky nemovitosti : + klidná lokalita + nádherný výhled do okolí Záporné stránky nemovitosti : - nedokončená rekonstrukce rodinného domu - velmi špatný technický stav střešní krytiny a části krovu - orientace objektu na severní stranu - problematický dojezd k objektu mimo stávající komunikaci ( parcela č. 1943/1 je jiného vlastníka )

Pro porovnání uvádím několik srovnatelných nemovitostí, které se svými charakteristickými znaky nejvíce podobají oceňované nemovitosti : Rodinný dům č. 1 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou, který se nachází v obci Pržno a je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Objekt je převážně v původním technickém stavu s možností rekonstrukce. Vnitřní vybavení je standardní. U domu se nachází větší zahrada s trvalými porosty. Objekt je napojen na vodu, plyn a elektrickou energii. Zdroj ceny : Nabídka RK + žádanější lokalita + napojení na plyn + zahrada s trvalými porosty Cena : 1 300 000,- Kč

Rodinný dům č. 2 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Metylovice. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 4 + 1. Technický stav je průměrný a dům je připravený k rekonstrukci. Vnitřní vybavení je standardní. Dům je napojený na všechny - 19 -

inženýrské sítě. U domu se nachází pozemek o výměře cca 2 200 m2. Výhodou je výhled do okolí. Zdroj ceny : Nabídka RK + žádanější lokalita + napojení na všechny IS + větší pozemek Cena : 1 380 000,- Kč

Rodinný dům č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce se sedlovou střechou v obci Janovice. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. V objektu se nachází jedna bytová jednotka o velikosti 3 + 1 s garáží. Fasáda je zcela nová z hladké vápenocementové omítky. Dům je převážně v původním technickém stavu a je možná jeho rekonstrukce. Vnitřní vybavení je standardní. U domu je zahrada s trvalými porosty. U domu je samostatná garáž. Objekt je užíván. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny. + garáž u objektu + udržovaná zahrada + užívaný objekt Cena : 1 500 000,- Kč Po provedeném porovnání všech zjištěných údajů a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti a s přihlédnutím k současné situaci na realitním trhu a předpokládanému dalšímu vývoji stanovuji obvyklou cenu rodinného domu č.p. 49 na pozemku č. 212 vč. pozemku č. 212 na částku v celkové výši :

900 000 ,- Kč Parcela č. 212

-

1 519 m2 x 100,- Kč

=

151 900,- Kč

Cena pozemku č. 212 byla upravena s ohledem na svažitost pozemku, orientaci na severní stranu, zastavěnost pozemku, jeho další využitelnost a momentální problematickou dostupnost motorovým vozidlem. Přístup k objektu č.p. 49 a pozemku č. 212 je možný pouze přes pozemky č. 1942/2 a č. 1942/3, které nejsou nijak upraveny pro pojezd.

Obvyklá cena - zemědělské pozemky Při stanovení obvyklé ceny zemědělských pozemků bylo provedeno porovnání s podobnými pozemky v nejbližším okolí, které se staly předmětem obchodování. Znalce zároveň podrobně zkoumal nabídku a poptávku takových pozemků na realitním trhu. Informace o těchto cenách byly získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Zjištěné ceny srovnatelných pozemků : Zemědělský pozemek Vyšní Lhoty ( 3 500 m2 ) Zemědělský pozemek Dobratice ( 2 900 m2 ) Zemědělský pozemek Baška ( 10 500 m2 ) - 20 -

-

17,- Kč/m2 30,- Kč/m2 40,- Kč/m2

Po provedeném porovnání bylo znalcem zjištěno, že se ceny pohybují v uvedeném rozmezí v závislosti na dostupnosti pozemku, lokalitě, jeho velikosti, celkové poloze a svažitosti. Po provedeném porovnání byla stanovena obvyklá cena ve výši 20,- Kč/m2.

Parcela č. 1942/2 Parcela č. 1942/3

1 468 m2 x 20,- Kč = 29 360,- Kč 687 m2 x 20,- Kč = 13 740,- Kč

-

Výsledná rekapitulace cen : Parcela č. 1938/2 Parcela č. 1942/1 Parcela č. 3100/1

-

553 200,- Kč 849 300,- Kč 66 450,- Kč

Rodinný dům č.p. 49 vč. pozemku č. 212

-

900 000,- Kč

Parcela č. 1942/2 Parcela č. 1942/3

-

29 360,- Kč 13 740,- Kč

Celkem

-

2 412 050,- Kč

Zaokrouhlení ceny

-

2 410 000,- Kč

Zdůvodnění obvyklé ceny : Výše obvyklé ceny byla stanovena s ohledem na všechny zjištěné faktory a omezující podmínky. Výše obvyklé ceny je ovlivněna následujícími faktory : technický stav objektu, velikost pozemku, příjezd k pozemkům a rodinnému domu, umístění v lokalitě, možnost napojení na inženýrské sítě a dopravní dostupnost. Znalec předpokládá, že všechny zjištěné informace a údaje jsou úplné a správné.

V Ostravě 12.11.2015

Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/14 708 00 Ostrava - Poruba telefon: 777729127 e-mail: [email protected] Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.3.15.

- 21 -

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den 18. 4. 1996, č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1023/76/15 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1023/76/15.

- 22 -

E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: 1 1 1 1

Snímek katastrální mapy ze dne 29.7.2015 Fotodokumentace pozemků Fotodokumentace nemovitosti Kopie katastrální mapy

- 23 -

- 24 -

Parcela č. 1942/1

Parcela č. 1938/2

Parcela č. 3100/1

Pokoj ( kuchyně ? )

Koupelna

- 25 -

Pokoj

Pokoj

WC

Spodní pohled

Boční pohled

Pohled vrchní

- 26 -

- 27 -

15

Recommend Documents