ZNALECKÝ POSUDEK č. 2244 – 60/15 o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 114/4 domu č.p. 114, včetně podílu na společných částech domu a pozemku na parcelním čísle st. 453 dle LV 1055 a LV 1049 v obci Trhanov, katastrální území 768065 Trhanov, okres Domažlice
Objednavatel posudku:
Exekutorský úřad Plzeň-město, sídlem: Rychtaříkova 2173/1, 326 00 Plzeň s.z. 134 EX 03614/15 - 020
Účel posudku:
Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro provedení exekuce rozdělení věci jejím prodejem
Posudek vypracoval:
Ing. Josef Vaněk, znalec, bytem Doubova 534, 344 01 Domažlice
Datum místního šetření:
13.05.2015
Ocenění provedeno k datu:
13.05.2015
Použitý oceňovací předpis
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb.
Zvláštní požadavky objednavatele:
Nejsou
V Domažlicích dne:
13.05.2015
Tento znalecký posudek obsahuje 13 stran textu a 9 stran příloh, celkem 22 stran a předává se ve dvou vyhotoveních. 1
1.
NÁLEZ:
1.1. Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1. Usnesení vydané Exekutorským úřadem Plzeň-město pod s.z. 134 EX 03614/15 - 020, ze dne 21.04.2015 1.1.2. Znaleckým úkolem je ocenění bytu č. 114/4 evidovaného na LV 1055 v domě č.p. 114 na pozemku p.č. st. 453 včetně podílů na společných částech domu a pozemku evidovaných na LV 1049 v k.ú. Trhanov, za účelem provedení exekuce rozdělení věci jejím prodejem. 1.1.3. Výpisy údajů z katastru nemovitostí ze dne 13.05.2015 a základní charakteristika Plzeňský Domažlice Trhanov Trhanov (768065) 1055 a 1049 567
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: List vlastnictví: Počet obyvatel: A: Vlastník:
Jednotky (LV 1055): Kubinec Luboš, č.p. 114, 345 33 Trhanov Suchánková Alice, Vránov 56, 345 61 Staňkov
podíl 1/2 podíl 1/2
Vlastník pozemku a budovy (LV 1049): Kubinec Luboš, č.p. 114, 345 33 Trhanov Suchánková Alice, Vránov 56, 345 61 Staňkov
podíl 1/8 podíl 1/8
B: Nemovitosti: Pozemky: parc. č. st. 453
vedené jako zast. plocha a nádvoří o výměře
198,0 m2
Jednotka a stavba: Byt 114/4, budova – Trhanov, č.p. 114, se způsobem využití bytový dům Podíl bytu č. 114/4 na společných částech domu a pozemku je 9622/38488 C: Omezení vlastnických a jiných práv
Zřízeno zástavní právo smluvní pro Komerční banku, a.s.
1.1.4. Výsledky místního šetření ze dne 13.05.2015 za účasti pana Luboše Kubince 1.1.5. Snímek katastrální mapy dotčeného území a pořízená fotodokumentace, dále údaje sdělené od místních realitních kanceláří: Chodská realitní kancelář, v.o.s. a Sand RK, s.r.o. 1.1.6. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb. 1.1.7. Albert Bradáč: Teorie oceňování nemovitostí 2
1.2. Situace: 1.2.1. Popis: Jedná se o podsklepený, zděný, typový bytový dům s jedním vchodem a s dvěma nadzemními podlažími bez podkroví, podzemní podlaží tvoří suterén. Příslušenství, které není součástí stavby a patří k oceňovanému bytu, tvoří nezapsaný nebytový prostor, situovaný ve vedlejší stavbě zděné kůlny postavené na parcel. č. 489, jež je v majetku obce Trhanov. Žádné jiné vedlejší stavby se v areálu bytového domu nevyskytují. Předmětem ocenění bude byt č. 114/4 v II. nadzemním podlaží domu č.p. 114, nebytový prostor a příslušná část stavebního pozemku dle výše jmenovaného spoluvlastnického podílu. Přístup je po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní včetně plynu. Dle údajů zjištěných při místním šetření je stáří bytového domu z roku 1975. V průběhu trvání stavby byla průběžně prováděna údržba spojená s výměnou některých prvků krátkodobé životnosti, technický stav objektu je dobrý. 1.2.2. Oceňované nemovitosti: Byty:
2.1.
Bytová jednotka ve vícebytovém domě
Pozemky:
2.2.
Pozemek zastavěné plochy
1.2.3. Stanovení obvyklé ceny: Ocenění „obvyklou cenou“ ve smyslu definice v § 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Způsoby pro stanovení obvyklé ceny jsou prováděny v zahraniční i v tuzemské praxi na základě třech základních metod, které jsou používány v různých modifikacích s následující charakteristikou: a) Metoda nákladového ocenění (věcná), kde se jedná o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách s odpočtem přiměřeného opotřebení vzhledem k stáří a skutečnému stavu, tj. ocenění vystihující technický stav nemovitostí v čase hodnocení. b) Metoda výnosového ocenění (příjmová), vyjadřující možnosti nemovitosti vytvářet výnos, který je charakteristikou užitkovosti. Stanoví se buď kapitalizací stabilizovaných ročních výnosů nebo diskontováním budoucích výnosů. c) Metoda srovnávací (tržní, statistická), jedná se o vyhodnocení nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí v podobné poloze v místě či obdobné lokalitě a čase prodeje.
3
1.2.4. Použité metody: Pro stanovení obvyklé ceny se bytová jednotka včetně venkovního nebytového prostoru ocení v prvním kroku nejprve podle současně platné vyhlášky č. 199/2014 porovnávacím způsobem stejně jako příslušná část pozemku, upravená dle výše spolumajetnického podílu. Pro účely ocenění ve druhém kroku byla provedena analýza trhu v dané oblasti, kdy bylo zjištěno na základě dostupných informací od realitních kanceláří a internetových serverů, že v poslední době byly v srovnatelných lokalitách prodány i nabízeny k prodeji srovnatelné byty z hlediska velikosti podlahové plochy, vybavenosti, stáří i technického stavu. Údaje pro cenové porovnání jsou čerpány od realitních kanceláří: - Chodská realitní kancelář, v.o.s. - Sand RK, s.r.o. a) Bylo zjištěno, že byl nedávno prodán panelákový byt v Klenčí pod Čerchovem, který je menší o velikosti 3+1, se sklepem v suterénu, v dobrém technickém stavu po částečné rekonstrukci a se standardním vybavením za cenu 790 000,- Kč. b) Bylo zjištěno, že byl nedávno prodán panelákový byt v Meclově, který je menší o velikosti 3+1, se sklepem v suterénu, v horším technickém stavu s původním vybavením bez stavebních úprav za cenu 577 000,- Kč. c) Bylo zjištěno, že je nabízen k prodeji zděný, cihelný byt v Klenčí pod Čerchovem, který je srovnatelné velikosti 3+1, se sklepem v suterénu, v dobrém technickém stavu s původním vybavením bez stavebních úprav za cenu 900 000,- Kč. d) Bylo zjištěno, že je nabízen k prodeji zděný, cihelný byt v Chodově, který je srovnatelné velikosti 3+1, se sklepem v suterénu, v dobrém technickém stavu s původním vybavením bez stavebních úprav za cenu 760 000,- Kč. e) Bylo zjištěno, že je nabízen k prodeji zděný, cihelný byt v Klenčí pod Čerchovem, který je menší o velikosti 3+1, se sklepem v suterénu, v dobrém technickém stavu po menší rekonstrukci a se standardním vybavením za cenu 780 000,- Kč. Obvyklá cena bude stanovena cenovým porovnáním výše uvedených bytových jednotek. Vzhledem ke skutečnosti, že u posledních tří jmenovaných bytů se vychází z nabízených a nikoli z realizovaných prodejů, bude jejich cena upravena koeficientem 0,95. Pro ocenění porovnávací metodikou bude použita metoda bazická, tj. cenového porovnání se standardním objektem. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracovaného rozboru pro pět porovnatelných bytů. V závěru posudku bude zohledněn požadavek soudního exekutora, týkající se ocenění práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny. Toto bude provedeno na základě odborného procentuálního odhadu, vyjadřující sníženou možnost prodejnosti takovéto nemovitosti: a) Obecně je snížený zájem o podobné nemovitosti, protože na trhu je dostatečný výběr objektů, které nemají žádné omezení vlivem právních vad. b) Na nemovitost, která je v katastru nemovitostí zatížena plombou, není možno u peněžních ústavů jednat o úvěrech. c) Veškerá jednání bývají obvykle složitější, z procesních i časových důvodů.
4
2.
POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTI: ZJIŠTĚNÁ CENA DLE CENOVÉHO PŘEDPISU:
2.1. Bytová jednotka ve vícebytovém domě (§ 38): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.1.1. Popis: Jedná se o byt č. 114/4 v II. nadzemním podlaží domu č.p. 114. Celý dům je zděný, má jeden vchod, dvě nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží. Stavba má mírně sedlovou vazníkovou střechu, konstrukční systém je vícebytový typový. V obytných nadzemních podlažích se nachází celkem 4 byty. Vlastní byt č. 114/4 se skládá ze tří pokojů, kuchyně, předsíně, spíže, koupelny, WC, lodžie a sklepů v suterénu. Bytový dům má standardní vybavení, topení je ústřední vlastním kotlem na pevná paliva pro každou jednotku v suterénu. Oceňovaný byt má navíc možnost kombinovaného vytápění kotlem na plyn umístěným v bytě. Instalován je rozvod studené i teplé vody, ohřev pomocí kotle. V bytové jednotce byly provedeny modernizace, z nichž hlavní se týkala rekonstrukce koupelny, výměny oken a podlah, kuchyňská linka demontována. Stáří bytového domu je 40 let, byla průběžně prováděna údržba spojená s výměnou některých prvků krátkodobé životnosti, technický stav objektu je dobrý. Cena bytu ve vícebytovém domě zahrnuje i podíl venkovních úprav, tj. všech přípojek a zpevněných ploch v okolí objektu. 2.1.2. Výměry pro ocenění: Podlahová plocha „PP“ bytu č. 114/4 v II. nadzemním podlaží č.p. 114: - obývací pokoj - dětský pokoj - ložnice - kuchyně - předsíň - spíž - koupelna - WC - lodžie - sklep s kotelnou (9,90 * 0,80) - sklep na paliva (7,30 * 0,80) - sklep na potraviny (7,30 * 0,80) - podlahová plocha celkem:
= = = = = = = = = = = =
17,05 m2 15,00 m2 14,10 m2 10,45 m2 6,34 m2 3,75 m2 4,00 m2 1,00 m2 4,25 m2 7,92 m2 5,84 m2 5,84 m2 95,54 m2
2.1.3. Charakteristika objektu: Jedná se o bytový dům s čtyřmi bytovými jednotkami, zahrnující cenu venkovních úprav standardního provedení a přilehlého nebytového prostoru. Bytová jednotka 114/4 bude oceněna podle § 38 vyhl., cena se upraví indexy cenového porovnání.
5
2.1.4. Index konstrukce a vybavení: Stáří bytového domu je 40 let, údržba se provádí, stavba bude mít z hlediska opotřebení koeficient S = 1 – 0,005 * 40 = 0,800. Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy č. 27, tabulka 2 vyhlášky) Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.
Název znaku Typ stavby Společné části domu Příslušenství domu
Číslo IV. II. II.
Bez dopadu na cenu bytu
0,00
Umístění bytu v domě Orientace místností k světov. stranám Základní bytové příslušenství Další vybav. bytu a užívaných prostor Vytápění bytu Neuvedená kritéria Stavebně technický stav
II.
Ostatní podlaží nevyjmenované
0,00
III.
Ostatní světové strany s výhledem
0,03
IV.
Příslušenství úplné nadstandardní
0,05
III.
Standardní vybavení, lodžie, sklepy
0,00
III. II.
Ústřední etážové, s přídavným plyn. kotlem Cenu bytu mírně snižuje chybějící kuchyňská linka Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
II.
Popis pásma Budova zděná nebo monolitická vyzdívaná Nebytový prostor umístěný mimo budovu
Hodnota 0,10 0,00
0,00 - 0,05 1,00 * 0,80
= 0,800
Index konstrukce a vybavení - Iv
(1,00 + 0,13) * 0,800
0,904
2.1.5. Výpočet ceny bytu č. 114/4 včetně venk. úprav: a) základní cena dle příl. č. 27 vyhl. (CZ – CC 112)
ZC
=
11 166,00 Kč/m2
b) úprava indexem Iv základní cena upravená
= ZCU =
0,904 10 094,06 Kč/m2
c) porovnávací cena bytu č. 114/4 včetně venk. úprav a opotřebení PCU * PP 10 094,06 * 95,54 =
964 386,49 Kč
d) cena bytu č. 114/4 s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu It = úprava indexem polohy Ip = cena bytu č. 114/4 CS =
0,930 0,990 887 910,64 Kč
zaokrouhleno
=
6
887 911,00 Kč
2.2. Stavební pozemek - pozemky (§ 3): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.2.1. Popis: Jedná se o stavební pozemek na parcelním čísle 453, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří. Cena pozemku se stanoví z jeho základní ceny s úpravou dle kvalitativních koeficientů a s další úpravou podle indexové metodiky. Výměra pozemku se upraví dle výše majetnického podílu bytu 9622/38488. Přístup je po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní včetně plynu. Obec Trhanov má k datu ocenění 567 obyvatel. 2.2.2. Výměry pro ocenění: Úprava výměry pozemku podle výše spoluvlastnického podílu: plocha p.č.
st. 453:
198,00 * 9 622,00 : 38 488,00
=
49,50 m2
2.2.3. Výpočet základní ceny pozemku: Pozemek stavební na p.č. st. 453, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří a) základní cena dle příl. č. 2 tabulky 1 vyhl.
ZCv
=
1 165,00 Kč/m2
b) úprava koeficienty O1 - O6 dle příl. č. 2 tabulky 2 vyhl. Popis jednotlivých znaků
Znak O1 O2 O3 O4 O5 O6
Koeficient
Velikost obce podle počtu obyvatel IV. 501 - 1000 Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenov. města do 10 km Technická infrastruktura v obci I. Vodovod, kanalizace, elektřina a plyn Dopravní obslužnost obce II. Železniční a autobusová zastávka Občanská vybavenost v obci V. Obchod a služby - základní sortiment Koeficienty O1, * O2, * O3, * O4 * O5 * O6
c) výpočet základní ceny
1 165,00 * 0,318
0,650 0,600 1,010 1,000 0,950 0,850 0,318
ZC
=
Index cenového porovnání: I = It * Io * Ip I = 0,930 * 1,000 * 0,990
=
370,47 Kč/m2
0,921
2.2.4. Výpočet základní upravené ceny pozemku a ocenění: a) základní cena pozemku
ZC
=
370,47 Kč/m2
b) úprava indexem I základní cena upravená
= ZCU =
0,921 341,20 Kč/m2
7
označení zast. plocha
p.č. 453
výměra (m2) 49,50
jedn. cena (Kč/m2) 341,20
Cena části pozemku zaokrouhleno
celkem (Kč) 16 889,40
=
16 889,00 Kč
= = =
887 911,00 Kč 16 889,00 Kč 904 800,00 Kč
Rekapitulace cen nemovitostí: odst. 2.1. odst. 2.2.
Bytová jednotka ve vícebytovém domě Pozemek zastavěné plochy Cena nemovitostí celkem
Zjištěná cena bytu č. 114/4 dle cenového předpisu (po zaokrouhlení dle § 50 vyhl.)
904 800,00 Kč
OBVYKLÁ CENA DLE CENOVÉHO POROVNÁNÍ: 2.3. Ocenění bytu č. 114/4 včetně pozemku obvyklou cenou: 2.3.1. Popis: Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 114/4 pomocí metody bazické, tj. cenového porovnání se standardním objektem. Cena standardního objektu je odvozena na základě zpracovaného rozboru pro pět porovnatelných bytů s realizovanými a nabízenými prodeji v poslední době. Jedná se o byty v porovnatelných lokalitách, které jsou srovnatelně vybaveny a v podobném technickém stavu. Základní údaje jsou převzaty z databáze Chodské realitní kanceláře, v.o.s., z databáze realitní kanceláře Sand RK, s.r.o. a z internetového serveru S-Reality. 2.3.2. Charakteristiky porovnatelných nemovitostí: Nemovitost č. 1: (Chodská RK, v.o.s.) objekt: místo: podlahová plocha: technický stav: vybavenost: příslušenství: umístění: inženýrské sítě: prodejní cena a rok prodeje:
byt (3+1) - panelákový Klenčí pod Čerchovem PP = 76,00 m2 dobrý, po částečné rekonstrukci standardní, vlastní etážové el. topení sklep v suterénu 2. NP. kompletní bez plynu 790 000 Kč – 02/2015
8
Nemovitost č. 2: (Sand RK, s.r.o.) objekt: místo: podlahová plocha: technický stav: vybavenost: příslušenství: umístění: inženýrské sítě: prodejní cena a rok prodeje:
byt (3+1) - panelákový Meclov PP = 67,00 m2 běžný v původním stavu standardní, lokální topení sklep v suterénu 2. NP. kompletní bez plynu 577 000 Kč – 10/2014
Nemovitost č. 3: (S-Reality) objekt: místo: podlahová plocha: technický stav: vybavenost: příslušenství: umístění: inženýrské sítě: prodejní cena a rok prodeje:
byt (3+1) - zděný, cihelný Klenčí pod Čerchovem PP = 84,00 m2 dobrý, po menší rekonstrukci standardní, lokální tuhá paliva a el. topení sklep v suterénu 2. NP. kompletní bez plynu 900 000 Kč – 05/2015
Nemovitost č. 4: (S-Reality) objekt: místo: podlahová plocha: technický stav: vybavenost: příslušenství: umístění: inženýrské sítě: prodejní cena a rok prodeje:
byt (3+1) - zděný, cihelný Chodov PP = 90,00 m2 běžný v původním stavu standardní, lokální topení sklep v suterénu 3. NP. kompletní bez plynu 760 000 Kč – 05/2015
Nemovitost č. 5: (S-Reality) objekt: místo: podlahová plocha: technický stav: vybavenost: příslušenství: umístění: inženýrské sítě: prodejní cena a rok prodeje:
byt (3+1) - zděný, cihelný Klenčí pod Čerchovem PP = 76,00 m2 dobrý, po menší rekonstrukci standardní, vlastní etážové topení na tuhá paliva sklep v suterénu 1. NP. kompletní bez plynu 780 000 Kč – 05/2015
2.3.3. Výpočet indexu odlišnosti: Pro pět různých porovnatelných nemovitostí uvedených v předcházejícím bodě 2.3.2. posudku se vypočítají indexy odlišnosti, v srovnání k požadovanému ocenění bytu č. 114/4 v Trhanově.
9
Index odlišnosti I = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 Nemovitost
koef. K1 poloha nemov.
koef. K2 velikost bytu
koef. K3 příslušenství
koef. K4 vybavenost
koef. K5 úvaha znalce
Index odlišnosti I = K1 až K5
č. 1
1,00
0,95
0,90
1,05
1,00
0,898
č. 2
1,00
0,90
0,90
0,95
0,90
0,693
č. 3
1,00
1,00
0,90
1,00
0,95
0,855
č. 4
1,00
1,05
0,90
0,95
0,90
0,808
č. 5
1,00
0,95
0,90
0,95
0,95
0,772
2.3.4. Výpočet porovnatelné ceny: Realizované či nabízené prodeje pěti různých porovnatelných nemovitostí budou přepočteny korekcí ceny vzhledem k částečnému použití nabídkových cen a dále budou upraveny vypočítanými indexy odlišnosti. Výsledná porovnatelná cena bude dána zprůměrováním jednotlivých odvozených srovnatelných cen. Nemo- Realiz. - nabíz. Korekce vitost Cena (Kč) ceny
Cena po Korekci (Kč)
Index odlišnosti
Odvozená cena srovnatel. bytu (Kč)
č. 1
790 000,00
1,000
790 000,00
0,898
879 733,00
č. 2
577 000,00
1,000
577 000,00
0,693
832 612,00
č. 3
900 000,00
0,950
855 000,00
0,855
1 000 000,00
č. 4
760 000,00
0,950
722 000,00
0,808
893 564,00
č. 5
780 000,00
0,950
741 000,00
0,772
959 845,00
Průměrná cena
=
Obvyklá cena bytu č. 114/4 dle cenového porovnání (po zaokrouhlení)
10
913 150,80 Kč
913 200,00 Kč
ODHAD SNÍŽENÉ OBCHODOVATELNOSTI: Vzhledem k požadavku exekutorského úřadu, týkajícího se ocenění jednotlivých práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny a které výrazně snižují obchodovatelnost nemovitosti na trhu, bude v této kapitole posudku proveden odborný procentuelní odhad, vyjadřující sníženou možnost prodejnosti. Prodejnost snižuje zejména skutečnost, že na trhu je dostatečný výběr objektů, které nemají žádná omezení vlastnických práv, dále zablokování nemovitosti z hlediska úvěrování a dalšího nárůstů nákladů spojených s nařízeným prodejem. Odborný procentuelní odhad pro vyhodnocení zhoršené pozice na trhu bude proveden na základě rozboru z informací získaných z vlastní databáze a od výše jmenovaných realitních kanceláří, výsledky budou uspořádány do tabulky. Zdroj informace
Vlivy omezení vlastn. práv (v %)
Váha dle znalce
Míra poklesu ceny na trhu po úpravě (v %)
Vlastní databáze
20,00
3,0
60,00
Chodská RK, v.o.s.
20,00
2,0
40,00
Sand RK, s.r.o.
15,00
2,0
30,00
Zaokrouhleno
18,57
Vážený průměr
Dle rozboru pro daný případ bytové jednotky č. 114/4 včetně součástí, příslušenství a pozemku v Trhanově, by její zhoršená pozice na trhu, způsobená vlivem omezení vlastnických práv byla o 18,57 % nižší, než je její cena současná. Výsledky vyhodnocení jsou zahrnuty do následující tabulky: Zjištěná cena bytu č. 114/4 dle vyhlášky
=
904 800,00 Kč
Obvyklá cena bytu č. 114/4 dle cenového porovnání
=
913 200,00 Kč
(913 200,00 : 81,43) * 18,57
=
208 254,00 Kč
Odhad snížení ceny vlivem omezení vlastnických práv (po zaokrouhlení)
11
208 300,00 Kč
ZÁVĚREČNÉ VYHODNOCENÍ ZNALCEM: Oceňovanou nemovitost byt č. 114/4 v obci Trhanov, lze z hlediska obchodovatelnosti na místním trhu označit jako průměrnou. Předností je, že se jedná o udržovaný byt s provedenými modernizacemi, situovaný v klidné lokalitě s objekty pro bydlení. Nevýhodou je naopak snížená obchodovatelnost daná omezením vlastnických práv, byla provedena demontáž kuchyňské linky. Odhad obvyklé ceny byl stanoven pomocí metodiky uvedené v 1. kapitole posudku. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem považuji odhadnuté ceny za reálné a použité oceňovací metody za vhodné. Na nemovitosti je zřízeno zástavní právo smluvní (dle výpisu z KN LV 1055). Jiné závady spojené s oceňovanou nemovitostí ve vlastnictví stávajících majitelů spojené nejsou. _____________________________________________________________________
Odhad obvyklé ceny bez omezení vlastnických práv
=
913 200,00 Kč
Odhad snížení vlivem omezení vlastnických práv
=
208 300,00 Kč
Odhad obvyklé ceny bytu č. 114/4 včetně příslušenství a pozemku
704 900,00 Kč
Obvyklá cena bytové jednotky č. 114/4, včetně jejích součástí, příslušenství a podílu pozemku, zapsaných na LV 1055 a LV 1049 v obci Trhanov, katastrální území Trhanov, zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, snížená vlivem omezení vlastnických práv, činí ke dni ocenění 704 900,00 Kč. slovy: sedmsetčtyřitisícdevětset korun českých
12
V Domažlicích dne 14.05.2015
Ing. Josef Vaněk
Jakožto znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 25.09.1997 č.j. 958/97 jsem si vědom možných následků v případě podání vědomě nepravdivého znaleckého posudku.
Přílohy: - výpočet jednotlivých indexů - fotodokumentace - kopie výpisů údajů z KN LV 1055 a LV 1049 - kopie snímku katastrální mapy
13
It - index trhu s nemovitými věcmi (dle přílohy č. 3, tabulka 1 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Název znaku Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodej Ostatní neuvedené Povodňové riziko
Číslo I.
Popis pásma Poptávka nižší než nabídka
Hodnota - 0,03
V. II. I.
Pozemek se stavbou stejného vlastníka Bez vlivu Negativní, nařízená exekuce k prodeji
0,00 0,00 - 0,04
II. IV.
Bez dalších vlivů Zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav
0,00 1,00
1,00 * (1,00 - 0,07)
0,930
Index trhu - It
Io - index omezujících vlivů pozemku (dle přílohy č. 3, tabulka 2 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Název znaku Geometrický tvar pozemku Svažitost pozemku a expozice Základ. podmínky Ochranná pásma Omezené užívání pozemku Ostatní neuvedené
Číslo II.
Popis pásma Bez vlivu na využití
Hodnota 0,00
IV.
Svažitost do 15 %, orientace ostatní
0,00
III. I. I.
Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání
0,00 0,00 0,00
II.
Bez dalších vlivů
0,00
Index omezujících vlivů - Io
(1,00 - 0,00)
1,000
Ip - index polohy pro pozemek a bydlení v bytovém domě (dle přílohy č. 3, tabulka 3 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Název znaku Druh a účel stavby Zástavba v okolí a životní prostředí Poloha v obci Možnost napojení na inženýrské sítě Okolní občanská vybavenost Dopravní dostupnost
Číslo I. I.
Popis pásma Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyv. Rezidenční zástavba
Hodnota 1,01 0,03
III. I.
Okrajová část obce Lze napojit na všechny sítě v obci
- 0,01 0,00
II.
Částečná dostupnost občanské vybavenosti
- 0,02
VI.
Zpevněná komunikace k hranici pozemku, dobré parkovací možnosti
0,00
14
7. 8. 9. 10. 11.
Hromadná doprava Poloha pro komerč. využitelnost Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
II. II.
Zastávka hromad. dopravy od 201 do 1000 m Bez možnosti komerčního využití
II. II. II.
Bezproblémové okolí Průměrná nezaměstnanost Bez dalších vlivů
Index polohy - Ip
1,01 * (1,00 - 0,02)
15
- 0,02 0,00 0,00 0,00 0,00 0,990
Čelní pohled od vchodu na bytový dům č.p. 114 v Trhanově
Přilehlý nebytový prostor k bytovému domu č.p. 114 v Trhanově
16
Pokoj 1.
Pokoj 2.
Pokoj 3.
17
Kuchyně
Koupelna
Plynový kotel
18
