15

105 EX 31/11

ZNALECKÝ

POSUDEK

o ceně nemovitostí č. 3907 - 21 / 15

Předmět ocenění :

Bytová jednotka č. 48/1 se spoluvlastnickým podílem o velikosti 3974/35706 na společných prostorách a částech budovy č.p. 48 a na pozemku parcely KN č. St. 46/2

Katastrální území : Obec : Okres :

Horní Jílovice (LV č. 224 a č. 228) Rožmberk nad Vltavou, místní část Přízeř Český Krumlov

Objednatel posudku :

EXEKUTORSKÝ ÚŘAD ČESKÉ BUDĚJOVICE Soudní exekutor JUDr. Pavel Vyžral Brožíkova 6 České Budějovice

Účel posudku :

Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení.

Cenový předpis:

Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb.

Datum, k němuž se ocenění provádí :

22.4.2015

Posudek vypracoval :

Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice telefon: 602 582 654 e-mail: [email protected]

Posudek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 12 stran příloh, předává se ve 4 vyhotoveních objednavateli, výtisk číslo 5 je archivní znalce. Výtisk č.: 1

Usnesením soudního exekutora JUDr. Pavla Vyžrala, Exekutorský úřad České Budějovice, ze dne 8.8.2011, jsem byl ustanoven znalcem ve věci vedené pod sp.zn. 105 EX 31/11, a bylo mi uloženo :

“ ...

1) ocenit nemovitosti a jejich příslušenství, 2) ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojené. Při oceňování je nutno postupovat podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku v platném znění (stanovit cenu podle cenové vyhlášky a cenu obvyklou).

Předmětem oceňování jsou : -

bytová jednotka č.48/1 v domě číslo popisné 48, stojícím na pozemku parcelní číslo St.46/2, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 228,

-

ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1987/17853 na společných částech domu číslo popisné 48, stojícího na pozemku parcelní číslo St. 46/2, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 224,

-

ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1987/17853 na pozemku parcelní číslo St. 46/2 o výměře 179 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov, pro obec Rožmberk nad Vltavou, katastrální území Horní Jílovice, na listu vlastnictví č. 224.

Uvedené nemovitosti je nezbytné ve znaleckém posudku podrobně popsat, pořídit fotodokumentaci pro předpokládanou dražbu, v případě pozemků doplnit o katastrální mapu pozemků. . . . ”. Povinný a současně i vlastník oceňovaných nemovitostí pan Tomáš Wittner se místního šetření nezúčastnil (ač byl exekutorem řádně vyzván), vstup do interiéru bytu nebyl znalci umožněn. Pro stanovení obvyklé ceny uvedené nemovitosti je tudíž nutno vycházet pouze z poznatků zjištěných venkovní prohlídkou a z informací sdělených sousedy.

*

*

*

-2-

*

*

A. NÁLEZ : 1. Znalecký úkol : Předmětem tohoto ocenění je bytová jednotka č. 48/1 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech a prostorách budovy, ve které se oceňovaný byt nachází, a na pozemku, na kterém je tato budova postavena. Velikost tohoto spoluvlastnického podílu činí 3974/35706 (resp. 1987/ /17853). Oceňovaný byt se nachází v bytovém domě označeném číslem popisným 48, který je postaven na pozemku parcely katastru nemovitostí č. St. 46/2 v katastrálním území Horní Jílovice, obec Rožmberk nad Vltavou, místní část Přízeř. 2. Informace o nemovitosti : Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel:

Bytová jednotka s podílem na pozemku osada Přízeř 382 18 Rožmberk nad Vltavou Jihočeský Český Krumlov Rožmberk nad Vltavou Horní Jílovice 369

Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby – základní sortiment)

č. V IV V I

Pi 0,50 0,60 0,80 1,00

III V

0,90 0,85

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 244,19 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti : Pouze venkovní prohlídka nemovitosti byla provedena dne 22.4.2015 za přítomnosti zástupce exekutorské kanceláře pana Josefa Lepši.

-3-

4. Podklady pro vypracování posudku : -

Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 228) – viz příloha. Výpis z katastru nemovitostí (LV č. 224). Katastrální mapa převzatá z internetu – viz příloha. Údaje uvedené v kupní smlouvě ze dne 24.9.2008. Prohlášení vlastníka budovy ze dne 9.9.2008. Skutečnosti zjištěné osobně znalcem na místě samém.

5. Vlastnické a evidenční údaje : Podle výpisu z katastru nemovitostí (LV č. 228) má k oceňovanému bytu vlastnické právo: - Wittner Tomáš (r.č. 700330/1272), trvale bytem Přízeř 48, 38218 Rožmberk nad Vltavou. 6. Celkový popis nemovitosti : Oceňovaná nemovitost se nachází na severovýchodním okraji zastavěného území osady Přízeř, na mírném jihozápadním svahu nad objektem bývalé prodejny a hospody, ve stavebně neuspořádané zástavbě tvořené několika nízkopodlažními bytovými domy. Osada Přízeř patří pod správu obce (resp. města) Rožmberk nad Vltavou, od níž je vzdálena cca 2,5 km směrem západním. Od bývalého okresního města Český Krumlov je tato osada vzdálena zhruba 23 km, od správního centra Jihočeského kraje města České Budějovice pak zhruba 47 km směrem jižním. Vyjma hospody není v osadě žádná občanská vybavenost, část základních služeb je dosažitelná v Rožmberku nad Vltavou nebo ve Vyšším Brodě (cca 11 km), ostatní pak v Českém Krumlově. Pracovní příležitosti jsou v místě i okolí velmi omezené, dopravní spojení je veřejnou autobusovou dopravou. Budova, ve které se posuzovaný byt nachází, je volně stojícím bytovým domem typu OKAL, který má zděné 1.NP a konstrukce dalších dvou podlaží je montovaná z dílců na bázi dřevní hmoty. V budově je celkem pět bytových jednotek (jedna v přízemí a po dvou na každém dalším patře) a žádná nebytová jednotka. Budova byla postavena podle způsobu provedení odhadem v 70. letech minulého století zřejmě pro zaměstnance místního rozlehlého zemědělského areálu. Technický stav stavby odpovídá jejímu stáří, běžná údržba je prováděna podle potřeb. Privatizace bytů byla provedena v roce 2008. Předpokládá se, že budova je napojena na veřejné rozvody vody, elektrické energie a kanalizace, přístupová komunikace je zpevněná, plocha okolních pozemků je mírně skloněná k jihozápadu. Pozemek přilehlý k budově (parc.č. 641/2) užívaný pro parkování vozidel vlastníků bytů a sklad palivového dřeva je v majetku Státního pozemkového úřadu. Vlastnická práva k bytu jsou omezena zástavními právy exekutorskými a exekučními příkazy z prodeji nemovitosti. Věcná břemena se k oceňovanému majetku podle výpisu z katastru nemovitostí nevážou, předpokládá se, že byt je užíván rodinou vlastníka. Negativní působení přírodních vlivů (povodně, záplavy, sesuvy apod.) na oceňovanou nemovitost není zdůvodněno. V blízkosti oceňovaného majetku se stavby, které negativně ovlivňují životní prostředí a tím i cenu obvyklou, nenacházejí.

*

*

* -4-

*

*

B. POSUDEK – ocenění podle cenového předpisu : Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/ /2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č.303/2013 Sb., č.344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Oceňované položky : 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku

Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej v exekuci 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. I

Pi -0,04

V

0,00

II I II IV

0,00 -0,04 0,00 1,00

5

Index trhu

IT = P6 * (1 + Pi) = 0,920 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci -5-

5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD – špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III

-0,05

VI

0,00

II

-0,03

II

0,00

II I II

0,00 -0,02 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Pi) = 0,818 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,753

1. Ocenění staveb : 1.1. Hlavní stavby : 1.1.1. Bytová jednotka : Oceňovaný byt se nachází v 1.nadzemním podlaží (v přízemí) budovy. Dispozičně je byt rozdělen na jeden pokoj, kuchyň, předsíň a koupelnu s záchodem, žádné další prostory ani balkón k bytu nepatří. Obě okna bytu jsou situována na jihozápad. Okna daného bytu jsou dřevěná zdvojená, vnitřní dveře se předpokládají hladké lakované s ocelovými zárubněmi, podlahy jsou zřejmě kryté PVC a keramickou dlažbou. Dále se předpokládá, že byt obsahuje koupelnu s vanou, umývadlem a splachovacím záchodem, vše ve standardním provedení. Vytápění bytu je ústřední radiátory s napojením na společnou domovní kotelnu s kotlem na dřevo. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):

Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Jihočeský kraj, obec do 2 000 obyvatel 40 let 11 059,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 22,08 * 1,00 = 9,21 * 1,00 = 4,27 * 1,00 = 4,18 * 1,00 =

Podlahové plochy bytu Pokoj: kuchyně: koupelna s WC: předsíň: Započítaná podlahová plocha bytu:

-6-

22,08 m2 9,21 m2 4,27 m2 4,18 m2 39,74 m2

Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova – dřevěná, sendvičová na bázi dřevní hmoty 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou Koeficient pro stáří 40 let: s = 1 - 0,005 * 40 = 0,800

č. I II

Vi -0,10 0,00

II II III

0,00 0,00 0,03

III

0,00

I

-0,03

III III II

0,00 0,00 1,00

9

Index vybavení

IV = (1 +

 Vi) * V10 * 0,800 = 0,720

i=1

Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,818 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 11 059,- Kč/m2 * 0,720 = 7 962,48 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 39,74 m2 * 7 962,48 Kč/m2 * 0,920 * 0,818= 238 131,77 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem

= *

238 131,77 Kč

*

2. Ocenění pozemků : 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku : Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace -7-

č. II IV

Pi 0,00 0,00

3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů

III I

0,00 0,00

I II

0,00 0,00

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Pi = 1,000 i=1

Index trhu s nemovitostmi IT = 0,920 Index polohy pozemku IP = 0,818 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,920 * 1,000 * 0,818 = 0,753 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 244,19 Typ § 4 odst. 1

Název

Parcelní číslo St. 46/2

Výměra [m2] 179,00

zastavěná plocha a nádvoří Stavební pozemek - celkem 179,00 Spoluvlastnický podíl na pozemku - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem Spoluvlastnický podíl na pozemku - zjištěná cena

*

*

-8-

Index 0,753

Jedn. cena [Kč/m2] 183,88 m2 = * =

*

Koef.

Upr. cena [Kč/m2] 183,88 Cena [Kč] 32 914,52 32 914,52 32 914,52 Kč

3 974 / 35 706 3 663,31 Kč

REKAPITULACE CEN :

(podle vyhlášky č. 199/2014 Sb.)

Výsledné ceny: 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka

238 131,80 Kč

1. Ocenění staveb celkem

238 131,80 Kč

2. Ocenění pozemků 2.1. Spoluvlastnický podíl na pozemku

3 663,30 Kč

2. Ocenění pozemků celkem

3 663,30 Kč

Celkem

241 795,10 Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

241 795,10 Kč

Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:

*

*

*

-9-

*

*

241 800,- Kč

C. ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : Termín “obvyklá cena” je definován v § 2, odst.1 Zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 121/2000 Sb., takto : “Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”.

Pro odhad obvyklé ceny nemovitosti se zpravidla používají tři základní způsoby ocenění, případně jejich kombinace : 1) Nákladový způsob ocenění : Vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. 2) Výnosový způsob ocenění : Vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry). 3) Porovnávací způsob ocenění : Vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji.

*

*

*

C.1. Ocenění nákladovým způsobem : Reprodukční (pořizovací) cena bytů o srovnatelné technické úrovni odpovídá zhruba částce kolem 18 tis. Kč/m2 podlahové plochy bytu, t.j. v daném případě posuzovaného bytu by činila cca 715 tis. Kč, nákladová (věcná) cena ( tj. cena s uvažování amortizace posuzovaného bytu ve výši 50 %) pak v daném případě odpovídá zhruba částce 358 tis. Kč. - 10 -

Zjištěná cena pozemku podle cenového předpisu odpovídá částce cca 184 Kč/m2 pozemku. Tato částka obvyklé ceně stavebního pozemku v místě a zhruba odpovídá, obvyklé ceny stavebních pozemků se v podobných odlehlejších lokalitách pohybují v rozmezí od 200 do 300 Kč/m2. V daném případě hodnotím jejich cenu při spodní hranici uvedeného rozpětí, tj. v částce : 200 Kč/m2 x 179 m2 = 35 800 Kč * 3974/35706 = 4 tis. Kč. Byt s podílem na pozemku celkem

362 tis. Kč.

Závěr : Věcná hodnota (časová cena) bytu včetně hodnoty podílu na pozemku činí zhruba *

362 tis. Kč.

*

C.2. Ocenění výnosovým způsobem : Za předpokladu pronájmu oceňovaného bytu by “obvyklé nájemné” mohlo v daném případě činit max. kolem 2 000 Kč/měsíc (bez služeb a energií). Příjmy z nájemného : Roční tržby z nájemného . . . Odhad ztráty nájemného . . .

2 000 Kč/měsíc x 12 = (10 %)

Započitatelné příjmy z nájemného Roční výdaje : Daň z nemovitosti (odhad) Pojistné (odhad) Vytváření rezervy na obnovu (1 % ceny reprodukční) Náklady na údržbu (0,7 % ceny reprodukční) Započitatelné výdaje Výpočet ročního výnosu : Započitatelné příjmy z nájemného Započitatelné výdaje

24 000 Kč 2 400 Kč ----------------21 600 Kč

300 Kč 1 000 Kč 7 200 Kč 5 000 Kč ----------------13 500 Kč

21 600 Kč - 13 500 Kč ----------------8 100 Kč

Celkový roční výnos

Výnosová hodnota : Výnosová hodnota bytu dosažitelná kapitalizováním tohoto odčerpatelného ročního výnosu při úrokové míře 5 % činí : 8 100 Kč x 100 % : 5 % = 162 tis. Kč. - 11 -

Závěr : Výnosová hodnota nemovitosti činí zhruba *

162 tis. Kč.

*

C.3. Ocenění porovnávacím způsobem : Tato metoda vyhodnocuje ceny v nedávné době uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Vyhodnocení se provádí na základě vlastních znalostí trhu s nemovitostmi, vlastního archivu, vyhodnocením nabídek z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi, s vlastníky a správci nemovitostí. Uvedený byt byl zakoupen v roce 2008 od Města Rožmberk nad Vltavou za cenu 24 590 Kč, nabyvatelem ale byl jeho tehdejší nájemce s regulovaným nájemným, nejednalo se tudíž o prodej na volném realitním trhu. V současné době jsou v nabídce k prodeji v dané lokalitě následující byty: -

za cenu 290 tis. Kč (tj. 4,3 tis. Kč/m2) je v podobné osadě Přibyslav patřící pod správu nedaleké obce Bujanov nabízen v insolvenčním řízení byt 3+1 s výměrou 67 m2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně větší byt, s podobným standardem vybavení, polohově je tato nemovitost také srovnatelná.

-

za cenu 660 tis. Kč (tj. 8,5 tis. Kč/m2) je přímo v nedaleké obci Bujanov nabízen byt 3+1 s výměrou 78 m2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně výrazně větší byt, s výrazně lepším standardem vybavení, polohově je tato nemovitost také podstatně lepší.

-

za cenu 469 tis. Kč (tj. 7,6 tis. Kč/m2) je v podobné osadě Ličov patřící pod správu obce Benešov nad Černou nabízen byt 2+1 s výměrou 62 m2. V porovnání se zde oceňovaným bytem se jedná o plošně větší byt, s lepším standardem vybavení, polohově je tato nemovitost podobná.

Pozn.: Detailní informace o těchto nabízených nemovitostech jsou uvedeny na informačních listech v příloze tohoto posudku. Porovnáním oceňovaného bytu s výše uvedenými i dalšími podobnými nabídkami bytů v dané oblasti, a také vzhledem ke skutečnosti, že výše uvedené ceny prozatím nebyly trhem akceptovány (a zpravidla při realizaci obchodu bývá dohodnutá cena o 5 až 10 % nižší), lze odvozovat, že prodejní cena zde oceňovaného bytu by se mohla pohybovat v cenovém rozpětí odpovídajícímu měrné ceně od 4 do 5 tis. Kč/m2, tj. v hodnotách od 160 do 200 tis. Kč.

Závěr : Porovnávací hodnota nemovitosti činí

160 až 200 tis. Kč. *

*

- 12 -

Rekapitulace cen : 1. Věcná hodnota bytu včetně podílu na pozemku

362 tis. Kč

2. Výnosová hodnota nemovitosti

162 tis. Kč

3. Porovnávací hodnota nemovitosti podle trhu 4. Porovnávací hodnota nemovitosti podle vyhlášky *

*

160 až 200 tis. Kč 242 tis. Kč

*

STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI : S ohledem na stávající situaci na trhu s nemovitostmi je z výše uvedených způsobů ocenění pro vyhodnocení obvyklé ceny této konkrétní nemovitosti nejvhodnější způsob porovnávací. Při posouzení pozitivních i negativních vlivů působících na obvyklou cenu dané nemovitosti odhaduji tuto obvyklou cenu ve výši

180 tis. Kč, což odpovídá měrné ceně 4,5 tis. Kč/m2 podlahové plochy bytu. Na výši obvyklé ceny oceňovaného bytu má v daném případě pozitivní vliv skutečnost, že je situován ve zděné části budovy, a rovněž jeho poloha v příznivém přírodním prostředí. Negativně působí malá místní poptávka vyplývající z nedostatku pracovních příležitostí a množství sociálně slabších skupin obyvatelstva v okolí.

*

*

*

- 13 -

*

*

D.

ZÁVĚR :

D.1. Ocenění nemovitosti podle cenového předpisu ve vztahu k ceně obvyklé : Podle současného cenového předpisu zjištěná cena dané nemovitosti činí 241 800 Kč. Obvyklou cenu této nemovitosti bez zohlednění případných „práv a závad“ s nemovitostí spojených odhaduji ve výši :

180 tis. Kč. Obvyklá cena dané nemovitosti je nižší nežli je její cena administrativní, neboť vychází z provedené analýzy trhu a reálněji vystihuje stav této konkrétní oceňované nemovitosti ve vztahu k současné situaci na trhu s obdobnými nemovitostmi v podobných lokalitách.

*

*

*

D.2. Ocenění jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených : Podle dostupných podkladů nejsou k oceňované nemovitosti vázána žádná věcná břemena, vlastnická práva jsou omezena jen zástavními právy a exekučními příkazy k prodeji nemovitosti. Předpokládá se, že byt užívá rodina vlastníka. Žádná práva ani závady spojené s danou nemovitostí se proto neoceňují.

*

*

- 14 -

*

D.3. NÁVRH VÝSLEDNÉ CENY :

(dle § 336a o.s.ř.)

Obvyklá cena dané nemovitosti činí

.....

180 000 Kč

Odpočet cen závad a práv s nemovitostí spojených

.....

0 Kč -----------------

Výsledná cena nemovitosti pro dražbu činí

180 000 Kč

(Slovy : Jednostoosmdesáttisíc Kč)

Prohlašuji, že při provedení tohoto znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. Jsem si vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku (ve smyslu § 127a OSŘ).

Otisk znalecké pečeti :

Ing. Radim Kamba Zahradní 383 373 61 Hrdějovice

V Hrdějovicích dne 21.7.2015.

Znalecká doložka : Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 26.11.1986 č.j. Spr.1899/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 3907 - 21 / 15 znaleckého deníku.

- 15 -