Signature Not Verified Digitally signed by JUDr. Ivana Kozáková Date: 2015.10.05 13:22:20 +02:00
ZNALECKÝ POSUDEK č. 1523-125/15
O ceně jednotky - bytu č. 1231/24 v bytovém domě č.p. 1231 postaveném na parc.č. 2267/39 včetně spoluvl. podílu o vel. 197/10000 na společných částech domu a pozemku v k.ú. Znojmo-město a obci Znojmo, okr. Znojmo
Objednatel znaleckého posudku:
JUDr. Ivana Kozáková Exekutorský úřad Třebíč, Bráfova 53 67401 Třebíč
Účel znaleckého posudku:
Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovité věci pro účel exekučního řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni 28.8.2015 znalecký posudek vypracovala: Ing. Martina Dlabajová 1. máje 21 676 02 Moravské Budějovice Počet stran: 18 včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve třech vyhotoveních. V Mor. Budějovicích 31.8.2015
Výtisk A
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně výše uvedené nemovité věci, t.j. jednotky č. 1231/24 s přísl., nacházející se v bytovém domě č.p. 1231 na ul. Jarošova, na pozemku parc.č.2267/39 v obci Znojmo a k.ú. Znojmo-město, včetně spoluvlastnického podílu o vel.197/10000 na společných částech domu a na pozemku parc.č.2267/39, byl vyžádán soudním exekutorem JUDr.Ivanou Kozákovou v červnu 2015. Znalecký posudek má být zpracován podle právního a skutečného stavu nemovité věci ke dni ocenění ( resp. ke dni místního šetření ), t.j. k 28.8.2015. Účelem tržního ocenění je zjištění obvyklé ceny pro účel exekučního řízení k výše uvedené nemovité věci.
2. Základní informace Jednotka č. 1231/24 v bytovém domě č.p. 1231 postaveném na parc.č. 2267/39 včetně spoluvl. podílu id. 197/10000 na společ. částech domu a pozemku Jarošova 1231 Adresa předmětu ocenění: 669 02 Znojmo Kraj: Jihomoravský Okres: Znojmo Obec: Znojmo Katastrální území: Znojmo-město Počet obyvatel: 33 805 Základní cena stavebního pozemku vyjmenované obce ZCv = 1 625,00 Kč/m2 Název předmětu ocenění:
3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 28.8.2015 bez přítomnosti majitele pouze z venkovní části, do bytu nebyl zajištěn přístup.
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1. Usnesení o ustanovení znalce v exekučním řízení a uložení vypracování posudku o obvyklé ceně předmětné nemovité věci - spisová značka 042 Ex 2867/13-85 2. Kopie Výpisu z KN vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj podle LV č. 10920 pro obec Znojmo a k.ú. Znojmo-město, vyhotovený dálkovým přístupem dne 29.6.2015, obsahující v části A - údaje o vlastníku nemovitosti a vlastnickém režimu, v části B - údaje o oceňované bytové jednotce, vel.spoluvlastnického podílu na spol. částech domu a pozemku, dále o návaznosti na LV č. 10919; v části B1, D a F - bez zápisu, v části C - omezení vlastnického práva zástavním právem smluvním, zástavním právem exekutorským, zahájením exekuce, v části E - údaje o nabývacím titulu 3. Vymezení jednotek v budově - podlahová plocha jednotlivých místností a vybavení jednotky 4. Znalecký posudek č.546-112/09 o obvyklé ceně předmětného bytu 5. Skutečnosti zjištěné znalcem na místě samém 6. Informace z internet. stránek - www. sreality.cz, www.jiho.moravskereality.cz. 7. Jiné podklady k vypracování tohoto znaleckého posudku nebyly předloženy. Veškeré potřebné údaje k jeho vypracování čerpal znalec z podkladů výše uvedených 8. Informace z internetových stránek - www. sreality.cz, www. jiho.moravskereality.cz 9. Výsledný znalecký posudek byl zpracován za použití platného oceňovacího předpisu na PC -2-
pomocí softwarového vybavení NEMExpress AC fy PLUTO-OLT Praha 2015, v.3.3.12. 10. Platným oceňovacím předpisem je vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník jednotky: Vlastník pozemku:
Antonín Maxera, Jarošova 1231/8, 669 02 Znojmo, vlastnictví: výhradní Antonín Maxera, Jarošova 1231/8, 669 02 Znojmo, vlastnictví: spoluvlast.
6. Dokumentace a skutečnost K vypracování znaleckého posudku o ceně jednotky č.1231/24 v domě č.p. 1231 byla předložena dokumentace jak výše uvedeno. Nebyla předložena žádná stavebně-technická dokumentace (např.stavební plány). K ocenění byt. jednotky č. 1231/24 je tedy přikročeno na základě dostupných podkladů, při prohlídce bytového domu a jeho okolí. Do oceň.bytu nebyl znalci umožněn přístup i přes písemnou výzvu majiteli nemovitosti ( doporučený dopis s termínem místního šetření ). Vzhledem k účelu zhotovení znal. posudku je provedeno ocenění nemovitostí obvyklou cenou. Součástí znaleckého posudku je rovněž stanovení ceny administrativní dle platného cenového předpisu ke dni ocenění ( resp. ke dni místního šetření ) t.j. k 28.8.2015, v tomto případě se jedná o vyhl.MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb. o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Ocenění jednotky ( bytu ) je provedeno porovnávacím způsobem ( jedná se o byt ve vícebytovém domě ), tzn. podle § 38 cit.vyhl., kdy podkladem pro určení podlahových ploch jednotlivých místností ( rozhodných pro ocenění bytu ) je Vymezení jednotek v budově. Oceňovaný byt je bytem o velikosti 2+kk, situován je ve 4.N.P. sekce B ( prostřední vchod ) domu č.p. 1231. Ocenění venkovních úprav, které jsou součástí společných částí domu a jeho příslušenství je provedeno jako součást ocenění bytu; ocenění pozemku parc.č. 2267/39 je provedeno podle příslušných ustanovení cit.vyhl.( § 3 a § 4 odst. 1 ) - k výsledné ceně bytu je potom cena tohoto pozemku přičleněna ve velikosti podílu na společ.částech domu ( 197/10000 ), jenž je uveden v předloženém Výpisu z KN. Stanovení obvyklé ceny dané nemovité věci bude provedeno na základě metody: metoda porovnání tržních hodnot ( inzerovaných cen )
7. Celkový popis nemovité věci Oceňovaná jednotka - byt č. 1231/24 o velikosti 2+kk+příslušenství se nachází ve 4.N.P. domu č.p. 1231/24, který je postaven jako zděný šestipodlažní bytový dům ( 1 PP a 5 NP ) se třemi samostatnými vchody na parc.č. 2267/39 v obci Znojmo a k.ú Znojmo-město, v ul. Jarošova. V 1.PP se nacházejí garáže, v 1.NP jsou nebytové prostory ( obchody, lékárna ) v 2.-5.NP je po 10 bytech v každém vchodě. V domě se tedy vyjma oceňované jednotky nachází ještě dalších 29 bytů. Dům je situován na severovýchod od centra města, po severovýchodní straně ul.Jarošova, dosažitelnost městského centra je cca 5 min. pěší chůze. Na ulici Jarošova ( na JV od bytového domu ) se nachází parkoviště před supermarketem Kaufland. Dům je přístupný po zpevněné místní komunikaci na ul. Jarošova a přilehlém chodníku, v okolí domu jsou omezené možnosti parkování. Znojmo je bývalým okresním městem, v době ocenění má 33 805 obyvatel. Je zde městský úřad, katastrální úřad, finanční úřad, policie, základní i střední školy, poliklinika, nemocnice, dobrá obchodní síť, městská autobusová doprava. Znojmo se pomalu stává vinařskou metropolí jižní Moravy a díky své poloze nedaleko hranic může těžit i z příhraničních vztahů posílených vstupem do EU. -3-
8. Obsah znaleckého posudku A. Nález B. Posudek I. – ocenění podle platného oceňovacího předpisu 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1231/24
C. Posudek II. – stanovení obvyklé ceny nemovité věci C1. Hodnota stanovená porovnávací metodou 1. Jednotka - byt č. 1231/24
D. Rekapitulace E. Závěr F. Znalecká doložka G. Seznam příloh
-4-
B. POSUDEK I. – ocenění dle platného cenového předpisu Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemov.věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbat.nebezpečím výskytu záplav
č. I V II II II IV
Pi -0,06 0,00 0,00 0,00 0,00 1,00
5
Index trhu
IT = P6 * (1 + Σ Pi) = 0,940 i=1
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostat.obcích nad 2000 Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednot.funkč. celku I 1,00 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, V špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD – III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0,01 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 11
Index polohy
IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 1,050 i=2
Koeficient pp = IT * IP = 0,987 -5-
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1231/24 Oceňovaná jednotka - byt č. 1231/24 se nachází ve 4.NP. bytového domu č.p. 1231, který je postaven na ulici Jarošova ve Znojmě. Dům je samostatně stojící v uliční zástavbě, jedná se o podsklepený objekt s pěti nadzemními podlažími, s plochou střechou. Situovaný je na severovýchod od centra města, v zástavbě, kde převažují rodinné a bytové domy, v blízkosti menšího parku a supermarketu Kaufland. Bytová jednotka č. 1231/24 je bytovou jednotkou o velikosti 2+kk a skládá se z následujících místností: kuchyňský kout, obývací pokoj, ložnice, předsíň, dále koupelna a WC, komora a box. K bytu náleží terasa. Podlahové plochy jednotlivých místností jsou uvedeny v další části posudku. Zděný bytový dům č.p. 1231 byl zkolaudován roce 2006. V domě je proveden rozvod teplé a studené vody. Je provedena domovní kanalizace z byt.jader s napojením na veř.kanalizaci. Dům je vytápěn ústředně z el. kotelny. Dům je plynofikován, v domě je proveden rozvod el. energie 220/380 V. Okna i dveře jsou osazena plastová. Je proveden bleskosvod. Charakteristika kvalitativních pásem pro ocenění bytu porovnávacím způsobem: Index konstrukce a vybavení:( příl.č. 27, tab.č. 2 ) 1. Typ stavby byt se nachází ve zděné budově; 2. Společné části domu v bytovém domě se nachází v 1.NP ( v každém vchodě ) kočárkárna, kolárna, sušárna; 3. Příslušenství domu příslušenství bytového domu nemá vliv na cenu bytu; 4. Umístění bytu v domě byt č. 1231/24 se nachází ve 4.NP. bytového domu, v domě je výtah; 5. Orientace obyt.místností ke světovým stranám byt č. 1231/24 má okna z obytných místností na SV i JZ ( terasa směřuje na JZ ), z oken je zajištěn výhled do okolní zástavby i do vzdálenějšího okolí; 6. Základní příslušenství bytu byt č. 1231/24 má koupelnu ( vana + umyvadlo ) a WC ( standardní splachovací záchod ) ve zděném jádru; 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem k bytu č. 1231/24 náleží terasa; 8. Vytápění bytu byt č. 1231/24 je vytápěn ústředně z centrální el. kotelny; 9. Kriterium jinde neuvedené žadné další kritérium na oceň. byt nepůsobí; 10. Stavebně-technický stav byt č. 1231/24 je ve výborném stavu; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) - viz ocenění pozemku parc.č. 2267/39
-6-
Index trhu s nemovitostmi: ( příl.č. 3, tab.č. 1 ) - viz ocenění pozemku parc.č. 2267/39
Způsob ocenění této jednotky je uveden v § 38 vyhl. MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhl.č. 199/2014 Sb., a je zřejmý z níže uvedeného.
Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2267/39 Jedná se o pozemek parc.č. 2267/39 - zastavěná plocha a nádvoří, který je zapsán v KN vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj na LV 10919 pro obec Znojmo a k.ú. Znojmo-město, okr. Znojmo. Výměra pozemku je 958 m2. Na pozemku se nachází postavena budova bytového domu č.p. 1231. Pozemek má charakter pozemku stavebního ( resp. zastavěného ) a bude proto oceněn dle § 3 a § 4 odst. 1 cit.vyhl., a to s ohledem, že Znojmo nemá zpracovanou cenovou mapu pozemků. Základní cena stavebního pozemku pro město Znojmo představuje 1 625,- Kč/m2 ( dle tab.č.1 příl.č. 2 cit.vyhl. ).
Základní cena staveb. pozemku obce se upraví dle § 4 cit.vyhl.: Index trhu s nemovitými věcmi: ( příl.č.3, tab.č.1 ) 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi byty o vel. 2+1 jsou ve Znojmě v době ocenění dobře obchodovatelné zejména v nižší cenové hladině ( standardní vybavení v panelových domech ) než je byt oceňovaný, z důvodu špatné ekonomické situace po nových nadstandardních bytech je poptávka nižší než nabídka; 2. Vlastnické vztahy na pozemku je postaven bytový dům s jednotkami se spoluvl. podílem na pozemku; 3. Změny v okolí v nejbližším období nejsou očekávány žádné změny v okolí; 4. Vliv právních vztahů na prodejnost na prodejnost nepůsobí negativně žádná okolnost z titulu právních vztahů; 5. Ostatní neuvedené bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko pozemek se nachází v zóně se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav; Index omezujících vlivů pozemku: ( příl.č.3, tab.č.2 ) 1. Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku tvar i velikost oceň. pozemku nemá vliv na jeho využití; 2. Svažitost pozemku a expozice oceň. pozemek je rovinný; 3. Ztížené základové podmínky oceň. pozemek má neztížené základové podmínky; -7-
4. Chráněná území a ochranná pásma oceň. pozemek leží mimo chráněná území i ochranná pásma; 5. Omezení užívání pozemku na oceň. pozemek nepůsobí žádné omezení užívání; 6. Ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další omezující vlivy; Index polohy: ( příl.č. 3, tab.č. 3 ) 1. Druh a účel užití stavby hlavní stavbou, jenž je s oceň. pozemkem v jednotném funkčním celku, je rezidenční stavba; 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí rezidenční zástavba 3. Poloha v obci bytový dům se nachází na severovýchod od centra města 4. Možnost napojení pozemku na IS, které má obec oceň. pozemek lze napojit na veškeré IS v obci; 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku v okolí pozemku je dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k hranici pozemku příjezd k pozemku je po asfaltové komunikaci, v okolí jsou omezené parkovací možnosti; 7. Osobní hromadná doprava autobus.zastávka ve vzdálenosti cca 180 m od pozemku; 8. Poloha pozemku nebo stavby z hlediska komerční využitelnosti bez možnosti komerčního využití; 9. Obyvatelstvo bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost vyšší než je průměr v kraji ( Jihomoravský kraj 6,9 %, okr.Znojmo 8,0%, Znojmo 9,1 % ) 11. Vlivy ostatní neuvedené na oceň. pozemek nepůsobí žádné další vlivy z titulu jeho polohy; Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - viz popis pozemku 6
Index omezujících vlivů
IO = 1 +
Σ Pi = 1,000 i=1
-8-
č. II IV
Pi 0,00 0,00
III I
0,00 0,00
I II
0,00 0,00
Index trhu s nemovitostmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,050 Celkový index I = IT * IO * IP = 0,940 * 1,000 * 1,050 = 0,987 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 1 625,Parcelní číslo § 4 odst. 1 zastav.plocha a nádvoří 2267/39 Stavební pozemek celkem Typ
Název
Index
Koef.
0,987
Výměra Jedn. cena [m2] [Kč/m2] 958,00 1 603,88 2 958,00 m
Upr. cena [Kč/m2] 1 603,88
Cena [Kč] 1 536 517,04 1 536 517,04
Pozemek parc.č. 2267/39 - zjištěná cena
=
1 536 517,04 Kč
Rekapitulace cen pro stanovení podílu jednotky na pozemcích Pozemek parc.č. 2267/39
=
1 536 517,04Kč
Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu
=
1 536 517,04 Kč
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 27):
Bytový prostor § 38 porovnávací metoda Znojmo 9 let 16 530,- Kč/m2 koeficient dle typu podlahové plochy 11,70 * 1,00 = 20,38 * 1,00 = 8,62 * 1,00 = 12,70 * 1,00 = 3,66 * 1,00 = 1,17 * 1,00 = 1,55 * 1,00 = 2,33 * 1,00 = 5,20 * 0,17 =
Podlahové plochy bytu předsíň: obývací pokoj: kuchyňský kout: ložnice: koupelna: WC: komora: box: terasa: Započítaná podlahová plocha bytu: -9-
11,70 m2 20,38 m2 8,62 m2 12,70 m2 3,66 m2 1,17 m2 1,55 m2 2,33 m2 0,88 m2 62,99 m2
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem Nadstandardní vybavení (např.krb, sauna) nebo terasa nebo zimní zahrada 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu 10. Stavebně - technický stav - Byt ve výborném stavu Koeficient pro stáří 9 let: s = 1 - 0,005 * 9 = 0,955
č. IV
Vi 0,10
II
0,00
II III II
0,00 0,05 0,00
III
0,00
IV
0,04
III III I
0,00 0,00 1,05
9
Index vybavení
IV = (1 +
Σ Vi) * V10 * 0,955 = 1,193
i=1
Index trhu s nemovitými věcmi IT = 0,940 Index polohy pozemku IP = 1,050 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 16 530,- Kč/m2 * 1,193 = 19 720,29 Kč/m2 CBP = PP * ZCU * IT * IP = 62,99 m2 * 19 720,29 Kč/m2 * 0,940 * 1,050= 1 226 032,71 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
1 226 032,71 Kč
Úprava ceny spoluvlastnickým podílem jednotky na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 1 536 517,04 Kč Spoluvlastnický podíl: 197 / 10 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 536 517,04 Kč * 197 / 10 000 = 30 269,39 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 30 269,39 Kč Jednotka - byt č. 1231/24 - zjištěná cena
=
- 10 -
1 256 302,10 Kč
REKAPITULACE ADMIN.CENY – vyhl.č.441/2013 Sb., ve znění vyhl.č.199/2014 Sb.
1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Jednotka - byt č. 1231/24
1 256 302,10 Kč
1. Ocenění staveb celkem
1 256 302,10 Kč
Celkem
1 256 302,10 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
1 256 302,10 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 50:
1 256 300,- Kč
slovy: Jedenmiliondvěstěpadesátšesttisíctřista Kč
- 11 -
Porovnání Srovnatelné nemovité věci č.1
č.2
č.3
č.4
990 000,-
1 190 000,-
1 200 000,-
1 269 000,-
č.5
Základní údaje :
Inzerovaná cena (Kč)
1 480 000,cena vč.provize
Místnosti Podlahová plocha (m2) Zdroj porovnání Korekční součinitel )*
2+1 53 Internet
2+1 59 Internet
2+1 54 Internet
2+1 58 Internet
2+1 57 Internet
1,09 (0,90*1,10* 0,95*1,10* 1,00*1,05)
1,07 (0,90*1,05* 0,98*1,15* 0,95*1,06)
1,13 (0,90*1,09* 0,98*1,15* 0,95*1,08)
1,15 (0,90*1,06* 1,02*1,07* 1,00*1,10)
1,02 (0,85*1,07* 1,00*1,07* 1,00*1,05)
1 079 000,-
1 273 000,-
1 356 000,-
1 459 000,-
1 510 000,-
Uprav. cena ( Kč/ m2)
7 600,-
5 800,-
8 100,-
6 800,-
8 300,-
Kvalitat. parametry: Vlastnictví
osobní
osobní
osobní
osobní
osobní
Poloha bytu v domě
4.NP
3.NP
3.NP
6.NP
2.NP
po částečné rekonstrukci
dobrý, nová plastová okna
dobrý
po celkové rekonstrukci
výborný, kolaud. před 7 lety
sklepní kóje
sklep, společná zahrada
sklepní kóje, parkování na dvoře
sklep
balkon
Uprav. cena ( Kč )
Technický stav
Příslušenství
)* Pozn.: Korekční součinitel je vypočten z dílčích srovnávacích kritérií, které vyjadřují dle odborného názoru odhadce poměr užitných vlastností porovnávané nemovitosti s nemovitostmi srovnávacími. V daném případě se jedná o : Redukce pramene ceny – posuzuje se, zda se jedná o nabídku RK, skladbu ceny, dobu uveřejnění nabídky oproti ceně realizované, tzn. zjištěné z nabývacího dokladu (zde v hodnotách 0,85 a 0,90 ) Velikost objektu – jedná se o porovnání velikosti srovnávací nemovitosti a porovnávané nemovitosti – čím menší srovnáv. objekt ( podlahová plocha, užitná plocha ), tím vyšší koeficient ( zde v hodnotách 1,05 až 1,10 ) Poloha – hodnotí se porovnání vzájemných poloh srovnávacích a porovnávané nemovitosti vzhledem k centru obce, případně jiné dominantní lokalitě ( zde v hodnotách 0,95 až 1,02 ) - 14 -
Provedení a vybavení – hodnotí se vybavení a provedení – čím lepší vybavení a provedení u srovnávací nemovitosti, tím nižší koef. ( zde v hodnotách 1,07 až 1,15 ) Vliv pozemku – posuzuje se, zda nemovitost má možnost využívat pozemek, resp. v jaké kvalitě a výměře, čím vyšší koeficient u srovnávacích nemovitostí, tím lepší kvalita u porovnávané nemovitosti ( zde v hodnotách 0,95 a 1,00 ) Úvaha zpracovatele ocenění – posuzuje se, zda se v případě porovnávané nemovitosti jedná o lepší situování, využitelnost, zda se jedná o perspektivní nemovitost z hlediska jejího dalšího rozvoje apod. ( zde užity koef. v rozmezí 1,05 až 1,10 ) S ohledem na výše uvedené inzerované ceny ( upravené korekčním součinitelem ) se přikláním k hodnotě stanovené porovnávacím způsobem ve výši 1 335 000,- Kč. Hodnota bytu č. 1231/24 stanovená na základě porovnání . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
- 15 -
335 000,- Kč
D. REKAPITULACE
Nemovitá věc
Jednotka - byt č. 1231/24
Cena dle vyhl.č. 199/2014 Sb.
Obvyklá cena
1 256 300,- Kč
1 335 000,- Kč
Závěrečná analýza Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení, ve kterém jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být vystiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, t.j. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, životní prostředí, atd. Odhad tržní hodnoty je stanovený porovnávací metodou. Věcnou hodnotu v tomto případě neurčujeme, jelikož nemá patřičnou vypovídající schopnost a účastníci obchodů k ní jen zřídka přihlížejí, a to pouze okrajově. Při vlastním odhadu tržní hodnoty se orientujeme na hodnotu nemovitosti stanovenou z porovnání a na vlastní průzkum trhu s nemovitostmi v daném regionu. Silné stránky : • majetek není zatížen věcnými břemeny • dobrá poloha v rámci města • seriózní skladba uživatelů domu • byt ve zděném bytovém domě • bytový dům zkolaudován v roce 2006 Slabé stránky: •
obecně špatná ekonomická situace v daném regionu
Lze konstatovat, že dle dostupných podkladů a informací se kromě uvedených skutečností nevyskytují žádné další výrazné vlivy, které by znehodnotily danou nemovitou věc. Obvyklou cenu dané nemovité věci pro účel exekučního řízení odhaduji na:
1 335 000,- Kč slovy: jedenmiliontřistatřicetpěttisíc korun českých ( Kč )
- 16 -
