ZNALECKÝ POSUDEK č. 2304 – 120/15
o ceně nemovitosti - areálu prodejny potravin na Chodském náměstí č.p. 3 v Hostouni, s pozemky, stavbami, jejich součástmi a dalším příslušenstvím na parcel. čísle st. 4, dle výpisu z katastru nemovitostí LV 116, v obci Hostouň, katastrální území 645940 Hostouň u Horšovského Týna, okres Domažlice
Objednavatel posudku:
ZKD Sušice, sídlem Náměstí Svobody 135 342 01 Sušice
Účel posudku:
Zjištění úřední ceny za účelem převodu nemovitostí
Posudek vypracoval:
Ing. Josef Vaněk, znalec, bytem Doubova 534, 344 01 Domažlice
Datum místního šetření:
21.09.2015
Ocenění provedeno k datu:
21.09.2015
Použitý oceňovací předpis
Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb.
Zvláštní požadavky objednavatele:
Nejsou
V Domažlicích dne:
21.09.2015
Tento znalecký posudek obsahuje 18 stran textu a 3 strany příloh, celkem 21 stran a předává se ve dvojím vyhotovení.
1
1.
NÁLEZ:
1.1. Podklady pro vypracování posudku: 1.1.1. Objednávka na vypracování znaleckého posudku od paní Jiřiny Sokolové, ze dne 31.08.2015 1.1.2. Výpis údajů z katastru nemovitostí ze dne 18.09.2015 a základní charakteristika Plzeňský Domažlice Hostouň Hostouň u Horšovského Týna (645940) 116 1315
Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: List vlastnictví: Počet obyvatel:
A: Vlastník: ZKD Sušice, náměstí Svobody 135, Sušice 1, 342 01 Sušice B: Nemovitosti: Pozemek dle KN stavu: parc. č. st. 4 vedené jako zastavěná plocha a nádvoří o výměře Stavby: Hostouň. č.p. 3
vedené se způsobem využití rodinný dům
C: Omezení vlastnických a jiných práv
750,0 m2 na p.č. st. 4
bez zápisu
1.1.3. Výsledky místního šetření ze dne 21.09.2015, projektová dokumentace adaptace prodejny od firmy Obchodní projekt SSD z roku 1971 a další údaje sdělené vlastníkem nemovitostí 1.1.4. Snímek katastrální mapy dotčeného území a pořízená fotodokumentace 1.1.5. Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhláška MF č. 199/2014 Sb.
1.2. Situace: 1.2.1. Popis: Jedná se o ocenění areálu prodejny potravin na č.p. 3, který se nachází v centrální části města Hostouň na Chodském náměstí. Stavba prodejny je dle katastru nemovitostí vedena jako rodinný dům, ale dle skutečnosti je objektem občanského vybavení s byty, takto je dlouhodobě využívána a bude oceněna. Celý areál je uzavřený, oplocený, má přístup po zpevněném povrchu z přilehlé silnice, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní. Předmětem ocenění vedle příslušného pozemku s trvalými porosty bude hlavní budova prodejny, která se skládá v přízemí z prodejní plochy, skladových a administrativních prostor, v patře jsou pak dvě bytové jednotky. Ve dvoře se dále nachází dvě vedlejší stavby zděné a dřevěné kůlny. Ocenění hlavní stavby prodejny 2
bude včetně jejích součástí a dalšího příslušenství, které tvoří venkovní úpravy jako přípojky, venkovní schody a venkovní oplocení s vraty. Celý areál byl vybudován v předválečném období, před současným využíváním sloužil jako budova ČS spořitelny. Doklady o kolaudaci původní stavby nejsou dochovány, stáří hlavního objektu je dle údajů zjištěných při místním šetření cca 100 let. V roce 1971 byla zrekonstruována část přízemí na prodejnu, kde byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti stavby. Zbylé části budovy, tj. suterénní prostory a bytové jednotky v patře, je třeba pro další využívání zmodernizovat a provést nutné opravy. Ostatní objekty vedlejších staveb dvou kůlen jsou ve špatném technickém stavu bez údržby, stavebně dožívají. 1.2.2. Oceňované nemovitosti - Areál prodejny potravin: Pozemky:
2.1.
Stavební pozemek
Trvalé porosty:
2.2.
Ovocné stromy
Hlavní stavba:
2.3.
Budova prodejny potravin č.p. 3
Vedlejší stavby:
2.4. 2.5.
Zděná kůlna Dřevěná kůlna
Příslušenství:
2.6.
Venkovní úpravy - přípojka vodovodní - přípojka kanalizační - přípojka elektro - přípojka plynu - venkovní schody - venkovní oplocení s vraty
1.2.3. Zjištěná úřední cena: Úřední cena areálu prodejny potravin na č.p. 3 bude zjištěna dle vyhlášky č. 199/2014 Sb. Hlavní stavba prodejny potravin s byty v patře bude oceněna jako stavba, jejíž technický stav umožňuje pronájem, tj. kombinací hodnoty věcné a hodnoty výnosové podle § 31 vyhl. Věcná hodnota stavby bude vypočítána pomocí nákladového ocenění, hodnota výnosová pak dle výše účtovaného a obvyklého nájemného dosažitelného v daném místě a čase. Pronajata je jen jedna bytová jednotka, když druhá jednotka se nachází ve špatném technickém stavu, který pronájem neumožňuje, a tudíž nebude do ocenění zahrnuta. Vedlejší stavby budou oceněny podle § 16 vyhl., venkovní úpravy pak podle § 18 vyhl. Stavební pozemek bude oceněn samostatně podle § 4 vyhl., porosty dle § 46 vyhl. 1.2.4. Výpočet jednotlivých indexů: It - index trhu s nemovitými věcmi (dle přílohy č. 3, tabulka 1 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1.
Název znaku Situace na dílčím trhu s nemovitostmi
Číslo I.
Popis pásma Poptávka nižší než nabídka
3
Hodnota - 0,05
2. 3. 4. 5. 6.
Vlastnické vztahy Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodej Ostatní neuvedené Povodňové riziko
V. II. II.
Pozemek se stavbami stejného vlastníka Bez vlivu Bez vlivu
0,00 0,00 0,00
II. IV.
Bez dalších vlivů Zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav
0,00 1,00
1,00 * (1,00 - 0,05)
0,950
Index trhu - It
Io - index omezujících vlivů pozemků (dle přílohy č. 3, tabulka 2 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6.
Název znaku Geometrický tvar pozemku Svažitost pozemku a expozice Základ. podmínky Ochranná pásma Omezené užívání pozemku Ostatní neuvedené
Číslo II.
Popis pásma Bez vlivu na využití
Hodnota 0,00
IV.
Svažitost do 15 %, orientace ostatní
0,00
III. I. I.
Neztížené základové podmínky Mimo ochranná pásma Bez omezení užívání
0,00 0,00 0,00
II.
Bez dalších vlivů
0,00
Index omezujících vlivů - Io
(1,00 + 0,00)
1,000
Ip - index polohy pro pozemek a budovu pro obchod (dle přílohy č. 3, tabulka 3 vyhlášky)
Kvalitativní pásma
Znak Č. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11.
Název znaku Druh a účel stavby Zástavba v okolí a životní prostředí Poloha v obci Možnost napojení na inženýrské sítě Okolní občanská vybavenost Dopravní dostupnost Hromadná doprava Poloha pro komerč. využitelnost Obyvatelstvo Nezaměstnanost Vlivy ostatní neuvedené
Číslo I. I.
Popis pásma Stavba budovy pro obchodní činnost Rezidenční zástavba
Hodnota 0,65 0,08
I. I.
Střed obce Lze napojit na všechny inženýrské sítě
0,10 0,00
I.
Dobrá dostupnost občanské vybavenosti
0,00 0,00
III. III.
Zpevněná komunikace k hranici pozemku, parkovací možnosti Zastávka dopravy do 200 m Možnost pro komerční využití stavby
II. I. II.
Bezproblémové okolí Vyšší než je průměr v kraji Bez dalších vlivů
0,00 0,00 0,00
VI.
Index polohy - Ip
0,65 * (1,00 + 0,23)
4
0,00 0,05
0,800
2.
POSUDEK – OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ:
2.1. Stavební pozemek - pozemky (§ 4): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.1.1. Popis: Jedná se o stavební pozemek na parcelním čísle 4, vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, cenová mapa není zpracována. Cena pozemku se stanoví z jeho základní ceny s úpravou dle kvalitativních koeficientů a s další úpravou podle indexové metodiky. Přístup je po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inženýrské sítě je kompletní. Obec Hostouň má k datu ocenění 1315 obyvatel. 2.1.2. Výpočet základní ceny pozemků: Pozemek na p.č. st. 4, vedený jako zast. plocha a) základní cena dle příl. č. 2 tabulky 1 vyhl.
výměra = ZCv
=
750,00 m2
1 165,00 Kč/m2
b) úprava koeficienty O1 - O6 dle příl. č. 2 tabulky 2 vyhl. Popis jednotlivých znaků
Znak O1 O2 O3 O4 O5 O6
Koeficient
Velikost obce podle počtu obyvatel III. Od 1001 do 2000 obyvatel Hospodářsko-správní význam obce IV. Ostatní obce Poloha obce V. Obec vzdálená od hranice vyjmenov. města nad 10 km Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn Dopravní obslužnost obce II. Železniční a autobusová zastávka Občanská vybavenost v obci II. Rozšířená vybavenost
0,750 0,600 0,800 1,000 0,950 0,980
Koeficienty O1, * O2, * O3, * O4 * O5 * O6 c) výpočet základní ceny
1 165,00 * 0,335
Index cenového porovnání: (pro pozemek a budovu pro obchod)
ZC
0,335 =
I = It * Io * Ip I = 0,950 * 1,000 * 0,800
390,28 Kč/m2
=
0,760
2.1.3. Výpočet základní upravené ceny pozemků: a) základní cena pozemku
ZC
=
390,28 Kč/m2
b) úprava indexem I (pro obchodní činnost) základní cena upravená
= ZCU =
0,760 296,61 Kč/m2
5
2.1.4. Výpočet ocenění pozemků: označení zast. plocha
p.č. st. 4
výměra (m2) 750,00
jedn. cena (Kč/m2) 296,61
zaokrouhleno
=
celkem (Kč) 222 457,50
222 458,00 Kč
2.2. Ovocné stromy - trvalé porosty (§ 46): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.2.1. Popis: Jedná se o ovocné stromy, které se nachází na oceňovaném pozemku zastavěné plochy, ocenění bude dle příl. č. 36 vyhl. 2.2.2. Výpočet ceny nákladovým způsobem: Ovocné dřeviny, které se nachází v zhoršeném stavu, bez péče charakteristika jabloň-JHKM-Čk hrušeň-JHKM-Pk ořešák-OV-vt součet
věk (roky) 20 30 45
počet (ks) 3,00 1,00 1,00
zaokrouhleno
j.c. (Kč/ks) 1 018,00 1 402,00 2 225,00 =
% -50 -50 -50
celkem (Kč) 1 527,00 701,00 1 112,50 3 340,50
3 341,00 Kč
2.3. Budova prodejny potravin č.p. 3 - hlavní stavba (§ 31): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.3.1. Popis: Jedná se o dvoupodlažní, částečně podsklepený, samostatně stojící objekt prodejny potravin s dvěma byty. Stavba je členitého půdorysu, kde se v přízemí nachází prodejní plochy, skladové a administrativní prostory, v patře jsou pak dvě bytové jednotky, z nichž jedna není technicky uzpůsobena k užívání. Podkroví tvoří rozsáhlý půdní prostor bez využití. Základy jsou kamenné a betonové bez izolací, svislé konstrukce zděné o tl. 70,0 cm, stropy nad podsklepenou částí jsou klenuté, ostatní dřevěné trámové s podhledem rovným. Zastřešení je valbové, krov vaznicový vázaný, střešní krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Vnitřní i venkovní omítky jsou vápenné štukové, venkovní jsou v zadní části neudržované, zčásti opadané. Schodiště do podsklepené části je kamenné, do patra a půdního prostoru z žulových stupňů. Dveře jsou dřevěné do ocelových zárubní, otvory prodejny tvoří výkladce, zbytek jsou dřevěná zdvojená okna. Podlahy prodejny tvoří keramické dlažby, v bytech jsou podlahy parketové, prkenné a z PVC. Vytápění prostor prodejny je ústřední plynovým kotlem, pronajatá bytová jednotka má vytápění rovněž ústřední kotlem na pevná paliva, umístěným v suterénu. Elektroinstalace je světelná i motorová, stavba má hromosvod. Zdravotní instalace a vybavení kuchyně v bytové jednotce je standardního provedení, ohřev TUV je el. bojlery, je zaveden plyn. Stáří objektu je asi 100 let, je
6
v současnosti využíván, před 44-mi lety proběhla adaptace přízemní části na prodejnu potravin, byly vyměněny některé prvky krátkodobé životnosti. Suterénní prostory a bytové jednotky v patře, je třeba pro další využívání zmodernizovat a provést jejich nutné opravy, technický stav odpovídá stáří. 2.3.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle § 31 jako budova typu „H“ pro obchod a služby, svislé nosné konstrukce jsou zděné, střecha valbová, použije se způsob ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu. 2.3.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží „ZP“ suterén přízemí patro
(6,00 * 13,00) + (7,50 * 2,75) + + (6,50 * 6,50) (20,50 * 13,50) + (7,50 * 5,50) + + (1,80 * 3,50) – (1,00 * 1,75) * 1/2 (20,50 * 13,50)
průměrná zastavěná plocha podlaží (741,06 : 3,00)
=
140,88 m2
= =
323,43 m2 276,75 m2
=
247,02 m2
= = = =
2,50 m 4,00 m 4,40 m 2,45 m
=
3,86 m
b) výška podlaží „V“ suterén přízemí patro zastřešení
(4,40 + 0,50) * 1/2
průměrná výška podlaží (2 863,62 : 741,06) c) obestavěný prostor „OP“ suterén přízemí patro zastřešení odpočet valby součet
140,88 * 2,50 323,43 * 4,00 276,75 * 4,40 276,75 * 2,45 (13,50 * 4,40 * 6,50) * 1/6 * 2,00
d) obestavěný prostor původní části obestavěný prostor rekonstruované části
= = = = = = = =
352,20 m3 1 293,72 m3 1 217,70 m3 678,04 m3 - 128,70 m3 3 412,96 m3 54,82 % 45,18 %
2.3.4. Koeficienty: a) koeficient K1
= podle druhu konstrukce
K1 = 0,939
b) koeficient K2
= podle průměrné zastavěné plochy = 0,92 + (6,60 : 247,02)
K2 = 0,947
= podle průměrné výšky podlaží = (2,10 : 3,86) + 0,30
K3 = 0,844
c) koeficient K3
7
d) koeficient K4
= podle vybavení stavby
položka nadstandard 01. základy vč. zem. prací 09. vnitřní obklady keramické 24. výtahy 25. ostatní součet
K4 = 1 + (0,54 * n) chybí
podstandard - 0,061 - 0,032
- 0,013 - 0,044 - 0,057
- 0,093
n = - 0,093 - (0,057 * 1,852) = - 0,199 K4 = 1 - (0,54 * 0,199)
K4 = 0,893
e) koeficient K5 = polohový f) koeficient Ki = změny cen staveb g) koeficienty celkem = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,110 = 1,414
2.3.5. Stáří a opotřebení: Stáří původní stavby budovy prodejny potravin č.p. 3 je 100 let, před 44-mi lety proběhla adaptace přízemní části na prodejnu. Údržba se provádí, pro výpočet další životnosti stavby se použije metoda prodloužené životnosti. Pro výpočet opotřebení se pak použije analytická metoda. PDŽ základy zdivo stropy schodiště krov součet
přepočet 15,89 39,84 21,09 7,03 16,15 100,00
% 6,10 15,30 8,10 2,70 6,20 38,40
stav 80 75 70 70 40
stáří stavby stav PDŽ základní životnost doba dalšího trvání upravená doba trvání (72,00 * 68,73) : 100 životnost celkem 100,00 + 50,00
S Q ZZ TT T Z
Q 12,71 29,88 14,76 4,92 6,46 68,73 = = = = = =
100,00 let 68,73 % 150,00 let 72,00 let 50,00 let 150,00 let
Stáří původní stavby budovy je 100 let, stáří rekonstruovaných částí je 44 let, další životnost se uvažuje 60 let. položka budova prodejny potravin původní část 1915 rekonstruovaná část 1971 součet
př. podíl 100,00 54,82 45,18
podíl B/C * 100 A 100/150 * 54,82 44/ 94 * 45,18
opotřebení 36,55 21,15 57,70
Opotřebení zjištěné dle analytické metody = 57,70 % 2.3.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ – CC 123)
ZC
=
2 669,00 Kč/m3
b) úprava koeficienty K1, K2, K3, K4, K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
1,414 3 773,97 Kč/m3
8
c) nákladová cena budovy prodejny potravin č.p. 3 včetně opotřebení ZCU * OP 3 773,97 * 3 412,96 = 12 880 408,65 Kč opotřebení = 57,70 % = - 7 431 995,79 Kč nákladová cena budovy prodejny potravin č.p. 3 = 5 448 412,86 Kč zaokrouhleno
=
5 448 413,00 Kč
2.3.7. Výpočet ceny výnosovým způsobem: Cena zjištěná výnosovým způsobem se stanoví pomocí ročního dosažitelného a účtovaného a nájemného v daném místě a čase v době zpracování posudku. Pronajata je jen jedna bytová jednotka v patře, protože technický stav druhé bytové jednotky pronájem neumožňuje. Přízemní prodejní část je provozována vlastníkem nemovitosti, její stavebně technický stav pronájem umožňuje, celý objekt bude oceněn výnosovým způsobem. Ocenění se provede podle § 32 vyhl., míra kapitalizace je stanovena pro obchodní činnost dle příl. č. 22 vyhl. Roční nájemné se sníží o náklady spojené s provozem a údržbou stavby. 2.3.8. Stanovení obvyklého nájemného pro obchodní činnost: Dle průzkumu trhu a dle vlastní databáze byly pro výpočet obvyklého nájemného vzaty zjištěné hodnoty účtovaného nájemného z následujících zdrojů:
Zdroj informace
Nájemné (Kč/m2*rok)
Váha dle znalce
Nájemné po úpravě (Kč/m2*rok)
Internetové servery
1 000,00
1,0
1 000,00
Vlastní databáze
650,00
3,0
1 950,00
Chodská RK, v.o.s.
600,00
2,0
1 200,00
Sand RK, s.r.o.
500,00
2,0
1 000,00
Vážený průměr
Zaokrouhleno
644,00
2.3.9. Výnosové ocenění: a) Roční příjmy celkem (dosažitelné a účtované nájemné) Obchodní prostory v přízemí: prodejní plochy skladové plochy kancelářské plochy a šatna součet dosažitelné nájemné příjmy z obchodních prostor v přízemí
= = = = = =
130,80 m2 72,50 m2 11,70 m2 215,00 m2 644,00 Kč/m2*rok 138 460,00 Kč
Bytové prostory v patře: pronajatá bytová jednotka (měsíční nájemné) příjmy z bytových prostor v patře ( * 12)
= =
1 960,00 Kč 23 520,00 Kč
9
Rekapitulace ročních příjmů: příjmy z obchodních prostor v přízemí příjmy z bytových prostor v patře příjmy celkem
= = =
138 460,00 Kč 23 520,00 Kč 161 980,00 Kč 161 980,00 Kč
zaokrouhleno
b) Roční výdaje celkem (snížení ročního nájemného o vynucené náklady) Výdaje za pozemky zastavěné stavbami: budova prodejny potravin č.p. 3 cena pozemku 296,61 Kč/m2 výdaje za pozemky (5,00 %)
= = =
Výdaje za odpisy, údržbu, správu, daně a pojištění nemovitostí: roční nájemné = odpočet dle odst. 5 vyhl. = výdaje za vynucené náklady = Rekapitulace ročních výdajů: výdaje za pozemky výdaje za vynucené náklady výdaje celkem
= = =
323,43 m2 95 932,57 Kč 4 796,63 Kč 161 980,00 Kč 40,00 % 64 792,00 Kč 4 796,63 Kč 64 792,00 Kč 69 588,63 Kč 69 589,00 Kč
zaokrouhleno c) Rekapitulace: příjmy celkem výdaje celkem zisk
161 980,00 Kč 69 589,00 Kč 92 391,00 Kč
míra kapitalizace (dle příl. č. 22 vyhl.) pro obchodní činnost riziko s docílením pronájmu část objektu pro bydlení a skladování součet
= = = =
7,00 % 0,50 % - 0,50 % 7,00 %
Cena budovy prodejny potravin na č.p. 3 vypočítaná výnosovým způsobem: (92 391,00 : 7,00) * 100,00 1 319 871,43 Kč zaokrouhleno
=
1 319 871,00 Kč
2.3.10. Výpočet ceny kombinací nákladového a výnosového způsobu: Zatřídění nemovitosti do skupiny podle analýzy rozvoje: Oceňovaná stavba se zatřídí podle přílohy č. 23 tabulky č. 1 vyhl. do skupiny „D“, jako nemovitost bez zásadních změn ve stabilizované oblasti, se zhoršenou poptávkou na trhu a bez rozvojových možností. Cena se stanoví podle přílohy č. 23 tabulky č. 2 vyhl., kódu skupiny „D“ pro budovu: CK = CV + 0,10 * R
10
označení: CK - cena kombinací CV - cena stavby zjištěná výnosovým způsobem CN - cena stavby zjištěná nákladovým způsobem R - absolutní hodnota (CV – CN)
= = =
1 319 871,00 Kč 5 448 413,00 Kč 4 128 542,00 Kč
CK = 1 319 871,00 + 0,10 * 4 128 542,00
=
1 732 725,20 Kč
zaokrouhleno
=
1 732 725,00 Kč
2.4. Zděná kůlna - vedlejší stavba (§ 16): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.4.1. Popis: Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu členitého půdorysu, situovanou v zadní východní části areálu. Základy jsou kamenné bez izolací, konstrukce svislé jsou zděné o tl. 30,0 cm, stropy jsou dřevěné trámové. Zastřešení je pultové, střešní krytina a klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Úpravy vnitřních i venkovních povrchů tvoří omítky vápenné hrubé, venkovní jsou z poloviny opadané. Schodiště chybí, dveře jsou dřevěné svlakové podstandardní, okna rovněž chybí. Podlahy tvoří udusaná hlína, vytápění a elektroinstalace chybí, stavba nemá hromosvod. Žádné další vybavení již objekt nemá, jde o původní stavbu, její stáří je 100 let, byla využívána ke skladování, je dlouhodobě bez údržby, technický stav zhoršený. 2.4.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle § 16 jako vedlejší stavba typu „B“ nepodsklepená s jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, použije se nákladový způsob ocenění. 2.4.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží „ZP“ přízemí (4,60 * 4,65) + (1,50 * 2,25)
=
24,77 m2
b) výška podlaží „V“ přízemí (3,00 + 2,50) * 1/2
=
2,75 m
c) obestavěný prostor „OP“ přízemí 24,77 * 2,75
=
68,12 m3
2.4.4. Koeficienty: a) koeficient K4 položka 07. úpravy povrchů 09. dveře 10. okna 11. podlahy 12. elektroinstalace součet
= podle vybavení stavby nadstandard
K4 = 1 + (0,54 * n) podstandard
chybí (navíc) - 0,015
- 0,030
- 0,030 11
- 0,011 - 0,082 - 0,058 - 0,166
n = - 0,030 - (0,166 * 1,852) = - 0,337 K4 = 1 - (0,54 * 0,337)
K4 = 0,818
b) koeficient K5 = polohový c) koeficient Ki = změny cen staveb d) koeficienty celkem = K4 * K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,067 = 1,691
2.4.5. Stáří a opotřebení: Stáří zděné kůlny je 100 let, údržba se neprovádí, výpočet opotřebení se provede metodou lineární, další životnost se uvažuje 15 let. Výpočet: 100 : (100 + 15) * 100 = 86,96 Maximální opotřebení dle vyhlášky = 85,00 Opotřebení zjištěné dle lineární metody je 85,00 % 2.4.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ – CC 1274)
ZC
=
1 250,00 Kč/m3
b) úprava koeficienty K4, K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
1,691 2 113,75 Kč/m3
c) nákladová cena zděné kůlny včetně opotřebení ZCU * OP 2 113,75 * 68,12 opotřebení = 85,00 % nákladová cena zděné kůlny
= = =
143 988,65 Kč - 122 390,35 Kč 21 598,30 Kč
d) cena zděné kůlny s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu It úprava indexem polohy Ip cena zděné kůlny CS
= = =
0,950 0,800 16 414,71 Kč
=
16 415,00 Kč
zaokrouhleno
2.5. Dřevěná kůlna - vedlejší stavba (§ 16): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.5.1. Popis: Jedná se o přízemní, nepodsklepenou stavbu obdélníkového půdorysu, situovanou v zadní části areálu. Základy jsou kamenné bez izolací, konstrukce svislé jsou dřevěné, jednostranně obíjené, stropy chybí. Zastřešení je mírně sedlové, krov vázaný, střešní krytina je z vlnitého eternitu, klempířské konstrukce chybí. Úpravy povrchů tvoří nátěry, schodiště chybí, dveře jsou dřevěné svlakové podstandardní, okna, podlahy, vytápění a elektroinstalace rovněž chybí, stavba nemá hromosvod. Žádné další vybavení již objekt nemá, stáří stavby je 70 let, byla využívána ke skladování, je dlouhodobě bez údržby, technický stav zhoršený. 2.5.2. Charakteristika objektu: Objekt se bude oceňovat dle § 16 jako vedlejší stavba typu „F“ nepodsklepená s
12
jedním nadzemním podlažím bez využitelného podkroví. Svislé konstrukce jsou dřevěné jednostranně obíjené, střecha je sedlová, použije se nákladový způsob ocenění. 2.5.3. Výměry pro ocenění: a) zastavěná plocha podlaží „ZP“ přízemí 4,85 * 4,10
=
19,89 m2
b) výška podlaží „V“ přízemí
=
2,80 m
=
55,69 m3
(3,10 + 2,50) * 1/2
c) obestavěný prostor „OP“ přízemí 19,89 * 2,80 2.5.4. Koeficienty: a) koeficient K4
= podle vybavení stavby
položka 03. stropy 06. klempířské konstrukce 09. dveře 10. okna 11. podlahy 12. elektroinstalace součet
nadstandard
K4 = 1 + (0,54 * n) podstandard
chybí (navíc) - 0,212 - 0,016
- 0,037
- 0,037
n = - 0,037 - (0,390 * 1,852) = - 0,759 K4 = 1 - (0,54 * 0,759)
- 0,014 - 0,108 - 0,040 - 0,390 K4 = 0,590
b) koeficient K5 = polohový c) koeficient Ki = změny cen staveb d) koeficienty celkem = K4 * K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,067 = 1,220
2.5.5. Stáří a opotřebení: Stáří dřevěné kůlny je 70 let, údržba se neprovádí, výpočet opotřebení se provede metodou lineární, další životnost se uvažuje 10 let. Výpočet: 70 : (70 + 10) * 100 = 87,50 Maximální opotřebení dle vyhlášky = 85,00 Opotřebení zjištěné dle lineární metody je 85,00 % 2.5.6. Výpočet ceny nákladovým způsobem: a) základní cena (CZ – CC 1274)
ZC
=
970,00 Kč/m3
b) úprava koeficienty K4, K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
1,220 1 183,40 Kč/m3
= = =
65 903,55 Kč - 56 018,02 Kč 9 885,53 Kč
c) nákladová cena dřevěné kůlny včetně opotřebení ZCU * OP 1 183,40 * 55,69 opotřebení = 85,00 % nákladová cena dřevěné kůlny
13
d) cena dřevěné kůlny s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu It = úprava indexem polohy Ip = cena dřevěné kůlny CS = zaokrouhleno
=
0,950 0,800 7 513,00 Kč
7 513,00 Kč
2.6. Příslušenství - venkovní úpravy (§ 18): (dle vyhlášky MF č. 199/2014 Sb.)
2.6.1. Popis: Jedná se o objekty tvořící společné příslušenství oceňovaného areálu prodejny potravin č.p. 3, jsou to následující venkovní úpravy: přípojka vodovodní, přípojka kanalizační, přípojka elektro, přípojka plynu, venkovní schody a venkovní oplocení s vraty. 2.6.2. Přípojka vodovodní - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o vodovodní přípojku z plastového potrubí, DN 40 mm, délka L = 14,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,293 = 2,293
Stáří přípojky vodovodní je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ – CC 2222)
ZC
=
385,00 Kč/m
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
2,293 882,81 Kč/m
c) nákladová cena přípojky vodovodní včetně opotřebení ZCU * L 882,81 * 14,00 = opotřebení = 73,33 % = nákladová cena přípojky vodovodní =
12 359,34 Kč - 9 063,10 Kč 3 296,24 Kč
2.6.3. Přípojka kanalizační - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o kanalizační přípojku z kameninového potrubí, DN 150 mm, délka L = 18,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,284 = 2,284
Stáří přípojky kanalizační je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 46 let. Výpočet: 44 : (44 + 46) * 100 = 48,89 % a) základní cena (CZ – CC 2223)
ZC
14
=
1 180,00 Kč/m
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
c) nákladová cena přípojky kanalizační včetně opotřebení ZCU * L 2 695,12 * 18,00 = opotřebení = 48,89 % = nákladová cena přípojky kanalizace =
2,284 2 695,12 Kč/m 48 512,16 Kč - 23 717,60 Kč 24 794,56 Kč
2.6.4. Přípojka elektro - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o přípojku elektro vzdušným vedením, délka L = 22,00 m, stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,199 = 2,199
Stáří přípojky elektro je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ – CC 2224)
ZC
=
240,00 Kč/m
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
2,199 527,76 Kč/m
c) nákladová cena přípojky elektro včetně opotřebení ZCU * L 527,76 * 22,00 opotřebení = 73,33 % nákladová cena přípojky elektro
= = =
11 610,72 Kč - 8 514,14 Kč 3 096,58 Kč
2.6.5. Přípojka plynu - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o plynovou přípojku z ocelového potrubí, délka L = 12,00 m, stáří je 14 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,199 = 2,199
Stáří přípojky plynu je 14 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 46 let. Výpočet: 14 : (14 + 46) * 100 = 23,33 % a) základní cena (CZ – CC 2224)
ZC
=
240,00 Kč/m
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
2,199 527,76 Kč/m
c) nákladová cena přípojky plynu včetně opotřebení ZCU * L 527,76 * 12,00 opotřebení = 23,33 % nákladová cena přípojky plynu
= = =
6 333,12 Kč - 1 477,52 Kč 4 855,60 Kč
2.6.6. Venkovní schody - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o venkovní schodiště v zadní části areálu z kamenných stupňů uložených do
15
písku, délka L = 12,00 m, stáří je 44 let, údržba je špatná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,269 = 2,269
Stáří venkovního schodiště je 44 let, údržba je špatná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ – CC 242089)
ZC
=
190,00 Kč/m
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená
= ZCU =
2,269 431,11 Kč/m
c) nákladová cena venkovního schodiště včetně opotřebení ZCU * L 431,11 * 12,00 = opotřebení = 73,33 % = nákladová cena venkovního schodiště =
5 173,32 Kč - 3 793,60 Kč 1 379,72 Kč
2.6.7. Venkovní oplocení s vraty - výpočet ceny nákladovým způsobem: Jedná se o venkovní oplocení z drátěného pletiva na ocelové sloupky do betonové podezdívky, pohledová plocha PP = 20,00 m2, podezdívka L = 12,00 m, ocelová vrata 1,00 ks. Stáří je 44 let, údržba běžná. a) koeficient K5 = polohový b) koeficient Ki = změny cen staveb c) koeficienty celkem = K5 * Ki
K5 = 1,000 Ki = 2,269 = 2,269
Stáří venkovního oplocení s vraty je 44 let, údržba běžná, další životnost se uvažuje 16 let. Výpočet: 44 : (44 + 16) * 100 = 73,33 % a) základní cena (CZ – CC 242091) drátěné oplocení betonová podezdívka ocelová vrata
ZC ZC ZC
= = =
240,00 Kč/m2 950,00 Kč/m 3 700,00 Kč/Ks
b) úprava koeficienty K5, Ki základní cena upravená (oplocení) základní cena upravená (podezdívky) základní cena upravená (vrat)
= ZCU = ZCU = ZCU =
2,269 544,56 Kč/m2 2 155,55 Kč/m 8 395,30 Kč/Ks
c) nákladová cena venkovního oplocení s vraty včetně opotřebení ZCU * PP 544,56 * 20,00 = ZCU * L 2 155,55 * 12,00 = ZCU * KS 8 395,30 * 1,00 = součet = opotřebení = 73,33 % = nákladová cena venkovního oplocení s vraty =
10 891,20 Kč 25 866,60 Kč 8 395,30 Kč 45 153,10 Kč - 33 110,77 Kč 12 042,33 Kč
2.6.8. Rekapitulace cen venkovních úprav - výpočet nákladovým způsobem: přípojka vodovodní přípojka kanalizační
= = 16
3 296,24 Kč 24 794,56 Kč
přípojka elektro přípojka plynu venkovní schody venkovní oplocení s vraty součet
= = = = =
3 096,58 Kč 4 855,60 Kč 1 379,72 Kč 12 042,33 Kč 49 465,03 Kč
cena venkovních úprav s úpravou dle indexů trhu a polohy úprava indexem trhu It = úprava indexem polohy Ip = cena venkovních úprav CS =
0,950 0,800 37 593,42 Kč
zaokrouhleno
=
37 593,00 Kč
= = = = = = =
222 458,00 Kč 3 341,00 Kč 1 732 725,00 Kč 16 415,00 Kč 7 513,00 Kč 37 593,00 Kč 2 020 045,00 Kč
Rekapitulace cen nemovitostí: odst. 2.1. odst. 2.2. odst. 2.3. odst. 2.4. odst. 2.5. odst. 2.6.
Stavební pozemek Ovocné stromy Budova prodejny potravin č.p. 3 Zděná kůlna Dřevěná kůlna Venkovní úpravy Součet
Zjištěná cena areálu prodejny potravin dle LV 116 (po zaokrouhlení dle § 50 vyhl.)
2 020 050,00 Kč
Úřední cena areálu prodejny potravin na č.p. 3, včetně pozemků s trvalými porosty a všech staveb, jejich součástí a příslušenství na nich umístěných, zapsaných na LV 116 v obci Hostouň, katastrální území Hostouň u Horšovského Týna, zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb. a prováděcí vyhl. MF č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku, činí ke dni ocenění 2 020 050,00 Kč. slovy: dvamilionydvacettisícpadesát korun českých
17
V Domažlicích dne 23.09.2015
Ing. Josef Vaněk
Přílohy: - kopie výpisů údajů z KN LV 116 - kopie snímku katastrální mapy - fotodokumentace
18
