15

ZNALECKÝ POSUDEK č. 686 - 63/15 o ceně nemovité věci – garáže bez čp/če na pozemku parc. č. st. 655, zapsané na listu vlastnictví č. 808, v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava město

Objednatel posudku:

Exekutorský úřad Praha 9 Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Bryksova 763/46 198 00 Praha 9

Účel posudku:

Ocenění nemovitých věcí pro účely exekučního řízení č. j. 098 EX 05638/10

Datum místního šetření:

1. 9. 2015

Datum, ke kterému je provedeno ocenění:

1. 9. 2015

Posudek vypracoval:

Ing. Petra Vařeková Nad Porubkou 111/6a 721 00 Ostrava

Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran, 4 přílohy a objednateli se předává ve dvou vyhotoveních a elektronické podobě. V Ostravě, dne 6. září 2015

Znalecký posudek č. 686-63/15

A.

NÁLEZ

1.

Znalecký úkol

Úkolem znalce je: 1, 2) ocenění nemovité věci, v ceně dle cenového předpisu a obecné a to: - stavby bez čp/če, garáže, na parc. č. st. 655, zapsané na listu vlastnictví č. 808, v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město 3) ocenění práv a závad a nájemních práv, s předmětnou nemovitou věcí spojenými Ocenění je provedeno na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 05638/10-112 ze dne 17. 8. 2015 a bude sloužit jako podklad při exekuci nemovitého majetku, který je ve vlastnictví povinného Pavla Weinera.

2.

Prohlídka a zaměření nemovitosti

Místní šetření bylo dne 30. 4. 2015, kdy bylo provedeno ohledání a zaměření oceňované nemovité věci, vč. pořízení fotodokumentace, pouze za přítomnosti znalce zvenčí z veřejně přístupných prostor. Povinný byl obeslán písemnou výzvou k umožnění prohlídky nemovitosti. Vnitřní konstrukce a vybavení, které nebylo možno ověřit, jsou pro účely tohoto znaleckého posudku uvažovány jako standardní k danému typu nemovitostí, stáří a opotřebení stanoveno dle odborného odhadu.

3.

Podklady pro vypracování posudku



Výpis z katastru nemovitostí č. 808 ke dni 17. 8. 2015 pro k. ú. Nová Ves u Ostravy, vyhotovený Českým úřadem zeměměřičským a katastrálním – SCD Kopie katastrální mapy Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula, Exekutorský úřad Praha 9, o ustanovení znalcem č. j. 098 EX 05638/10-112 ze dne 17. 8. 2015 Skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření Informace z CÚZK Databáze znalce, tisková a internetová inzerce, informace realitních kanceláří Použitá literatura:  Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), v aktuálním znění,  Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb., vyhl. 364/2010 Sb., vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb.  Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc.: Teorie oceňování nemovitostí (CERM, s.r.o. Brno, 2004),  Bradáč A., Krejčíř P. a kol.: Soudní inženýrství. Akademické nakladatelství CERM,Brno, 1997  Bradáč A.: Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. VUT v Brně-ÚSI, 1998,  Bradáč A., Fiala J.: Nemovitosti (oceňování a právní vztahy). LINDE Praha a.s., 1999 Český statistický úřad: Malý lexikon obcí ČR (platnost ke dni ocenění)

     



2


4.

Vlastnické a evidenční údaje (částečné)

LV č. 808 Okres: CZ0806 Ostrava – město Katastrální území: 713937 Nová Ves u Ostravy Obec: 554821 Ostrava A - Vlastník: Podíl Weiner Pavel, Tylova 2786/17, Zábřeh, 70030 Ostrava B - Nemovitosti: stavba bez čp/če, garáž, na parc. č. st. 655 (LV 1088) B1 – Jiná práva – bez zápisu C – Omezení vlastnického práva – zástavní práva soudcovská, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce Ostatní údaje viz příloha č. 1 tohoto znaleckého posudku

5.

Práva a závady

Dle listu vlastnictví č. 808 nejsou k nemovitostem zapsána žádná věcná břemena ani další omezení mimo zástavní práva soudcovská, zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, zahájení exekuce. Jiné závady či práva - věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva apod. nebyly při místním šetření zjištěny. Nejsou známy žádné údaje o uplatňovaných restitučních nárocích.

6.

Dokumentace a skutečnost

Stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, stavební dokumentace nebyla k dispozici. Při místním šetření bylo provedeno porovnání stavu uvedeného v katastru nemovitostí se skutečností. Nebyly zjištěny podstatné rozdíly. Oceňovaný objekt je dle vnějšího ohledání určen k užívání v souladu se svým způsobem užití, jako garáž.

7.

Postup ocenění

Pro tržní oceňování jsou v odborné literatuře nejčastěji používány pojmy tržní cena, tržní hodnota, obchodní hodnota a obvyklá cena. Definice obvyklé ceny je uvedena v zákoně č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů. Specifické metody oceňování jsou v současné době vytvářeny profesními organizacemi znalců a odhadců, organizacemi zabývajícími se výukou a studiem oceňování, peněžními ústavy a apod. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Mezinárodní oceňovací standardy definují pojem tržní hodnota jako odhadnutou částku, za kterou by aktivum mohlo být vyměněno v den ocenění mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím při transakci založené na řádné koncepci podnikatelské politiky a za předpokladu, že obě strany jednaly vědomě,

3


rozvážně a bez nátlaku. Ve znaleckých posudcích se provádí odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty) předmětu ocenění, nikoliv přesné matematické vyčíslení částky, za jakou je nemovitost prodejná. Na konečnou cenu má totiž vliv spektrum okolností, přičemž každou z nich muže potenciální kupující pro sebe vyhodnotit jinak, z jiného úhlu pohledu. Zásadou přitom je, že vše by se mělo odvíjet od trhu; pokud trh s majetkem daného druhu neexistuje, použijí se náhradní metodiky, je však třeba upozornit, že se nejedná o ocenění na základě trhu. Tržní hodnota je stanovena podle dostupných metod, které jsou reálně použitelné v současných ekonomických podmínkách v ČR a nejlépe vystihují současnou hodnotu majetku. Ta je velmi proměnlivá v čase a je ovlivňována mnoha faktory, které se vyvíjejí v období rozvoje tržního hospodářství, stabilizace finanční politiky a soukromého podnikání. Použití metod a způsob stanovení tržní hodnoty je také ovlivněn i účelem, pro který se tržní hodnota majetku zjišťuje. Podkladem pro odhad obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí -

výnosové hodnoty nemovitostí

-

srovnávací hodnoty nemovitostí

Věcná hodnota Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na vybudování nové stavby (pořízení pozemku) v současných cenách (reprodukční cena stavby), snížených o opotřebení, stanovené přiměřeně ke stáří a skutečnému stavu nemovitosti (časová cena, vystihující reálný technický stav v čase hodnocení). Stanovení věcné hodnoty je prováděno pomocí ukazatelů vydávaných ÚRS, pomocí cenového předpisu, nákladových kalkulací, podrobného položkového rozpočtu apod. Věcnou hodnotu pozemku lze stanovit porovnáním se skutečnými prodeji či nabízenými cenami, použitím cenového předpisu, metodou třídy polohy apod.

Výnosová hodnota Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (zisk). Výnosové ocenění se provádí u nemovitostí, které dosahují nebo mohou dosahovat výnosů z nájemného, především nemovitosti s komerčními provozními prostory.

Srovnávací hodnota Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno realizovaných prodejů či nabízených k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí, možným výnosem, lokalitou apod. Zjištění srovnávací hodnoty vyžaduje poměrně složité a pracné zkoumání cen na trhu s nemovitostmi, při využití vlastní databáze znalce, konzultace s realitními kancelářemi a vyhodnocení nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. Mezi základní vlivy působící na hodnotu nemovitého majetku patří: Poloha nemovitostí: vzdálenost od center mest či obcí, vzdálenost od hlavních komunikačních tahů, přístup k silničním či železničním trasám. Využitelnost nemovitostí: stavebně - technické vlastnosti nemovitostí, jejich omezenost či naopak předimenzovanost, účel staveb a možnost adaptace na jiné využití, kapacita inženýrských sítí a možnost jejich úpravy, možnosti přístaveb a rozšíření nemovitostí, omezené možnosti další výstavby (stavební uzávěry, ochranná pásma) Vlastnické vztahy a zátěžová břemena: stavby na cizím pozemku, nájemní smlouvy a jejich vypověditelnost, předkupní práva, věcná břemena, zástavní práva, soudní spory (např. restituční spory) Situace na realitním trhu: celkové trendy v prodeji nemovitostí, prodejnost obdobných nemovitostí v dané lokalitě Analýzou výše uvedených hodnot je provedeno stanovení ceny obvyklé. Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Metoda věcné hodnoty tzv. znovupořízení majetku stále postrádá svůj tržní charakter. Nejprůkaznější z metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme dostatečnou četnost aktuálních porovnatelných hodnot (cen z realizovaných prodejů). U podnikatelského majetku je důležitá hodnota výnosová. Při ocenění nemovitostí v tomto posudku, tj. garáže, se jeví jako nejvhodnější využít srovnávací hodnotu, která má při ocenění tohoto typu nemovitostí největší vypovídací schopnost. Dále je stanovena cena dle cenového předpisu (cena úřední, administrativní).

4


Toto ocenění je zpracováno v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: - zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k pravosti a správnosti dokladů sloužících jako podklady pro zpracování tohoto znaleckého posudku - zpracovatel vyhotovil znalecký posudek podle podmínek trhu k datu ocenění a neodpovídá za případné změny, ke kterým může dojít po předání znaleckého posudku Platnost ocenění je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu.

8.

Celková situace – všeobecné údaje

Předmětem ocenění je řadová nepodsklepená přízemní garáž, nacházející se na okraji městského obvodu Nová Ves u Ostravy poblíž vodního toku Odra. Stavba je součástí komplexu, sestávajícího z bloků přízemních řadových garáží. Každá garáž má samostatný vjezd z přístupových většinou nezpevněných komunikací, které vyúsťují na ul. Bartošova. V širším okolí se vyskytuje řídká zástavba rodinných domů, zahrádky, zastávka MHD ve vzdálenosti cca 600 m. Oblast je zasazena mezi komunikací Mariánskohorská a nově otevřeným úsekem dálnice D1, cca 500 m jižně vzdušnou čarou od spojnice těchto komunikací a průmyslové zóny. Přístup ke stavbě je po štěrkové komunikaci na parc. č. 117/1 v majetku SM Ostrava. V roce 1997 byla oblast postižena záplavami. ZP garáže: 19,52 m2

9.

Popis oceňovaných objektů

Garáž bez čp/če na pozemku parc. č. st. 655 Jedná se o objekt řadové vnitřní garáže pro jedno automobilové stání. Stavba je přízemní, zděné konstrukce, dle zjištěných informací je stáří okolo 35 - 40 let. Garáž je umístěna na pozemku parc. č. st. 655, zastavěná plocha a nádvoří, v majetku v majetku SM Ostrava, správa Městský obvod Nová Ves. Konstrukce a vybavení Základy tvoří betonové pásy. Svislé konstrukce jsou zděné tl. 15 a 30 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha je pultová s živičnou krytinou. Klempířské konstrukce plech. Úpravy povrchů - vnitřní vápenné omítky, vnější břizolit. Vrata kovová, podlaha je z betonové mazaniny. Elektroinstalace – pravděpodobně proveden rozvod 220V. Přípojka vody, kanalizace a vytápění chybí. Přesné stáří objektu nebylo doloženo, dle zjištěných informací probíhala výstavba garáží v komplexu okolo roku 1980. Na základě vnějšího ohledání se stav garáže jeví jako průměrný, vnitřní stav bude uvažován také jako průměrný.

5


B. OCENĚNÍ

B. 1.

CENA URČENÁ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy 3 4

5

6

Změny v okolí Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) Povodňové riziko

Hodnocení znaku I. Poptávka nižší než nabídka

Pi –0,04

I. Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní vlastníci) II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. Bez vlivu

–0,03

II. Bez dalších vlivů

0,00

IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

0,00 0,00

1,00

5 Index trhu: IT = P6 × (1 + Pi) = 0,930 i=1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: lokalita odlehlá, mnoho garáží v areálu zdevastovaných Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí III. Výrobní objekty pozemku 3 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v inženýrské sítě obce obci 4 Dopravní dostupnost k hranici I. Bez možnosti příjezdu nebo příjezd po pozemku (areálu, pozemku s nezpevněné komunikaci povrchovou těžbou) 5 Parkovací možnosti III. Výborné parkovací možnosti (na pozemcích společně využívaných) 6 Výhodnost polohy pozemku z II. Poloha bez vlivu na komerční využití hlediska komerční využitelnosti 7 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu 7 Pi) = 0,720 Index polohy: IP = P1 × (1 + i=2

6

Pi 0,80 0,02 –0,01 –0,03

0,02 0,00 –0,10


a) Garáž na parc. č. st. 655 – § 37 Podlaží: 1.NP Výška: Zastavěná plocha:

3,20×6,10

Obestavěný prostor (OP): 1.NP 2,70 × 3,20×6,10

=

2,50 m 19,52 m2

=

52,70 m3

Určení základní ceny za m3 dle přílohy č. 26, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Ostrava Počet obyvatel: 295 653 Základní cena (ZC): 1 432,– Kč/m3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 26, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo železobetonové B s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby I. Řadová –0,01 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl. 15-30 cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V –0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy II. Bez příslušenství –0,01 5 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav II. Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou 1,00* * Rok výstavby / kolaudace: 1980 Stáří stavby (y): 35 Koeficient pro úpravu (s): 0,825 5 Vi) × V6): Index konstrukce a vybavení (IV 0,792 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC × IV): 1 134,14 Kč/m3 Index trhu (IT): 0,930 Index polohy (IP): 0,720 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CSP = OP × ZCU × IT × IP = 52,70 × 1 134,14 × 0,930 × 0,720 = 40 021,44 Kč Garáž na parc. č. st. 655 – určená cena:

40 021,44 Kč

Rekapitulace ceny dle cenového předpisu (administrativní ceny) a) Garáž na parc. č. st. 655 Výsledná cena včetně opotřebení činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle § 50:

40 021,44 Kč 40 021,44 Kč 40 020,– Kč

7


B. 2

SROVNÁVACÍ HODNOTA

Popis metodiky Pro ocenění dané nemovitosti je použita metoda přímého srovnání, pomocí koeficientů odlišnosti, které vyjadřují, vliv jedné vlastnosti na rozdíl v ceně jiné obdobné nemovitosti. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Kombinace (násobení) několika koef. odlišnosti udává index odlišnosti, který vyjadřuje vliv více vlastností na rozdíl v ceně. Tímto způsobem je srovnávaná nemovitost jako celek včetně příslušenství a pozemku. Pro srovnání byly vybrány z nabídky následující garáže srovnatelné co do velikosti, polohy, vybavenosti atd., převážně z realitních serverů a inzerce, z databáze realitních kanceláří a z vlastní databáze znalce. Nabízené ceny jsou redukovány koeficientem vzhledem k předpokládanému snížení ceny z nabídkové při reálném prodeji. Na trhu nemovitostí v lokalitě Ostrava – Nová Ves a okolí jsou nabízeny níže uvedené porovnatelné nemovitosti. Jako porovnávací parametry byly zvoleny dosažené nebo předpokládané prodejní ceny garáží.

Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku Srovnávací objekty Č.

Lokalita

1

Ostrava – Nová Ves, ul. Bartošova


2

3


Velikost, cena 20 m2 64 000,00 Kč 19 m2 70 000,00 Kč 17 m2 60 000,00 Kč

2

4

5

6


Ostrava – Mar. Hory, ul. Švermova Ostrava – Mar. Hory, ul. Švermova

20 m

80 000,00 Kč

20 m2 23 000,00 Kč

21 m2 32 000,00 Kč

Popis Zděná řadová garáž v komplexu garáží v lokalitě Bartošova. Garáž zateplená, bezpečnostní zámek, podlaha beton, elektro 220V (vlastní měřič), vrata plechová, příjezd po zpevněné cestě. Pozemek pod garáží obecní. Nabídka MM reality, 08/2015 Zděná řadová garáž v komplexu garáží v lokalitě Bartošova Garáž prošla rekonstrukcí střechy a vnitřních omítek, zavedena elektroinstalace., vrata plechová, příjezd po zpevněné cestě. Pozemek pod garáží obecní. Nabídka MM reality, 06/2015 Zděná řadová garáž čistá, suchá, 220V, samostatné elektrické hodiny, ocelová vrata s bezpečnostními zámky. Přístup po obecní asfaltové komunikaci. Pozemek je v nájmu. Nabídka Ráj realit, 06/2015 Zděná řadová garáž, která stojí na vlastním pozemku. Garáž je ve velice dobrém stavu, je čistá, suchá a udržovaná. Garáž má střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata plechová opatřená bezpečnostním zámkem. V garáži je zavedena elektřina 220V, ale je nutné ji napojit. Ke garážím vede velice dobrá příjezdová cesta. Nabídka RK Reality Int. 04/2015 Zděná řadová vnitřní garáž. Garáž se nachází hned v druhé řadě garáží. Bez elektřiny. Čistá a vymalovaná. Strop sádrokartonový. Nově natřená vrat. Pozemek je v nájmu. Nabídka RK Beruška, 04/2015 Zděná řadová vnitřní garáž, Střecha, vstupní vrata, zdivo a podlaha bez problémů, vše v dobrém stavu. Garáž je vyklízena, zavedena elektřina, tj. osvětlení a zásuvka 220V, nyní odpojeno. Areál garáží částečně monitorován záznamovým zařízením. Pozemek je v nájmu. Nabídka MM reality, 03/2015

8


7


19 m2 35 000,00 Kč

Zděná řadová garáž, v dobrém stavu. Garáž má střechu krytou lepenkou, podlaha je betonová, vrata plechová, bez elektřiny. Přístup po obecní asfaltové cestě. Nabídka RK Sting,. 07/2015

Stanovení srovnávací hodnoty

Č.

Cena nabízená (Kč)

Kr

K1

K2

K3

K4

K5

K6

Io

1 2 3 4 5 6 7

64 000,00 70 000,00 60 000,00 80 000,00 23 000,00 32 000,00 35 000,00

0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90 0,90

1,00 1,00 1,00 1,00 0,96 0,96 1,00

1,00 1,00 0,98 1,00 0,98 1,01 1,00

1,00 1,05 1,00 1,02 1,00 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,00 0,95 1,00 0,95

1,00 1,00 1,00 1,00 1,02 1,00 1,00

1,00 1,00 1,00 1,08 1,00 1,00 1,00

1,00 1,05 0,98 1,10 0,91 0,97 0,95

Cena oceň. objektu odvozená (Kč) 57 600,00 60 000,00 55 102,04 65 359,48 22 706,45 29 702,97 33 157,89

Celkový průměr

46 232,69

Minimum

22 706,45

65 359,48 Maximum Kr koef. redukce na pramen zjišt. ceny -skutečná kupní cena : Kr = 1,00, u inzerce přiměřeně nižší K1 koef. na úpravu polohy objektu K2 koef. úpravy na velikost objektu K3 koef. úpravy na techn. stav a údržbu objektu K4 koef. úpravy na příslušenství a vybavení objektu K5 koef. úpravy - doprav.podmínky K6 koef. úpravy - pozemek,okolí... Io Index odlišnosti Io = K1* K2 * K3 * K4 * K5 * K 6 Cena oceň. objektu = cena nabídková × Kr / Io

Rekapitulace srovnávací hodnoty Název

Srovnávací hodnota (Kč)

Garáž bez čp/če na pozemku parc. č. st. 655

46 230,00

9


B. 3 PRÁVA A ZÁVADY

Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanými nemovitostmi spojeny.

Dle listu vlastnictví č. 808 pro k. ú. Nová Ves u Ostravy, v části C – omezení vlastnického práva, jsou zapsána tato omezení: -

zástavní práva soudcovská,

-

zástavní práva exekutorská, nařízení exekuce,

-

exekuční příkaz k prodeji nemovitosti,

-

zahájení exekuce

s povinností k Pavlovi Weinerovi a k předmětným nemovitostem – viz. příloha č. 1.

Veškerá tato evidovaná omezení nemají s ohledem na účel posudku vliv na obvyklou cenu, resp. tržní hodnotu nemovitostí, nejedná se o ocenitelná práva a závady spojené s nemovitostmi ve smyslu znaleckého úkolu a účelu posudku, jehož zpracování vyplývá právě z důvodu těchto citovaných skutečností a pro související účely. Z uvedených důvodů nebyla znalcem ani zjišťována výše na nemovitostech váznoucích pohledávek zajišťovaných uvedenými zástavními právy apod. Nebyla zjištěna existence nájemního a pachtovního práva, předkupního práva, výměnku, věcných břemen či dalších práv a závazků, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí

10


C.

REKAPITULACE A ZÁVĚR OCENĚNÍ

Rekapitulace cen Nemovitá věc

Cena dle cen. předpisu

Srovnávací hodnota

Garáž bez čp/če na pozemku parc. č. st. 655

40 020,00 Kč

46 230,00 Kč

Závěr Znalecký posudek měl posoudit a zodpovědět tyto otázky: 1) 2) ocenění nemovité věci, v ceně dle cenového předpisu a obecné (obvyklé) a to: - stavby bez čp/če, garáže, na parc. č. st. 655, zapsané na listu vlastnictví č. 808, v katastrálním území Nová Ves u Ostravy, obec Ostrava, okres Ostrava - město

Cena dle cenových předpisů: Cena úřední je stanovena dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. a zákona č. 257/2004 Sb., a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl. č. 456/2008 Sb., vyhl. č. 456/2009 Sb., vyhl. č. 364/2010 Sb., vyhl. č. vyhl. 387/2011 Sb., vyhl. č. 450/2012 Sb., vyhl. č. 441/2013 Sb. a vyhl. č. 199/2014 Sb.

40 020,00 Kč

Cena obvyklá: Odhad obvyklé ceny je proveden na základě posouzení zjištěných hodnot. Největší důraz při ocenění je kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Obvyklou cenu oceňovaných nemovitostí nejlépe vystihuje cena zjištěná porovnávacím způsobem, která odpovídá současné nabídce srovnatelných nemovitostí na trhu v dané lokalitě a způsob ocenění odpovídá definici obvyklé ceny v zákoně č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

11


Na základě předchozích zjištění, provedené analýzy, dle znalci dostupných informací o oceňovaných nemovitostech a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitostí, obchodovatelnosti, využitelnosti, odhaduji obvyklou cenu nemovité věci ve výši

46 000,00 Kč

3) ocenění jednotlivých práva a závad a nájemních práv, s nemovitou věci spojená Současně s oceněním nemovitosti byla posuzována otázka práv a závad, které jsou s oceňovanou nemovitostí spojena. Na základě dodaných podkladů i místního šetření lze konstatovat, že na předmětné nemovitosti neváznou žádná věcná břemena. Z provedené analýzy vyplývá, že ve smyslu požadavku daného znal. úkolem nejsou s nemovitostí spojena žádná další práva či závady, které by mohly nebo měly být předmětem ocenění, resp. cena (hodnota) dalších práv či závad spojených s oceňovanou nemovitostí je nulová.

Cena práv s nemovitostí spojených činí

celkem:

0,- Kč

Cena závad s nemovitostí spojených činí

celkem:

0,- Kč

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2009 pod č.j. Spr. 588/2009 pro základní obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 686-63/15 znaleckého deníku. Znalečné a úhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace.

V Ostravě 6. září 2015

Ing. Petra Vařeková

Soupis příloh Příloha č. 1 Příloha č. 2 Příloha č. 3 Příloha č. 4

Kopie výpisu z katastru nemovitostí č. 808 pro k. ú. Nová Ves u Ostravy Kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situace

12

FOTODOKUMENTACE

SITUACE

15

Recommend Documents