ZNALECKÝ POSUDEK č. 4398 – 203 / 15 o obvyklé ceně bytu č. 325/4 v budově čp. 325 na pozemku pč. St. 412/1 a podílu 191/1000 na budově čp. 325 a na pozemku pč. St. 412/1 na katastrálním území Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí
Vypracoval:
Ing. Ivan Zach
V Praze dne 25.10.2015
Mladých 228 150 00 Praha 5 Tel. 723/305772
Počet vyhotovení: Počet stran:
1
3 5
Vlastník:
Jaromír Divín, Zámecké náměstí 70, 591 44 Lednice
Posudek si vyžádal:
JUDr. Milan Makarius, soudní exekutor Exekutorský úřad Praha - západ, Plzeňská 298/276, 151 23 Praha 5
Účel posudku:
zjištění ceny obvyklé pro účely dražby v exekuci vedené soudním exekutorem JUDr. Milanem Makariem pod sp. zn. 156 EX 1080/15 - 42
Předpis pro ocenění:
Ocenění je provedeno podle zákona č. 151 / 1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění
Podklady pro vypracování posudku: 1. 2. 3. 4. 5.
Prohlídka objektu Realitní časopisy Real – city, Reality – region, informace z internetu S - reality Usnesení čj. 156 EX 1080/15 - 42 ze dne 28.8.2015 Výpis LV č. 5722 pro k.ú. Ústí nad Orlicí Informace z Prohlášení vlastníka
Nález Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 325/4 ve 2. nadzemní podlaží domu čp. 325 na pozemku pčč. St. 412/1 v Lukešově ulici v širším centru města Ústí nad Orlicí. Bytový dům čp. 325 - podle fasády se jedná o dům starý cca 100 roků. Dům má 1 podzemní a 3 nadzemní podlaží. V 1. podlaží úložné prostory, v 1. nadzemní podlaží 1 nebytový prostor, a 2 byty, ve 2. nadzemním podlaží 2 byty a v upraveném podkroví rovněž 2 byty. Dům na betonových neizolovaných základech, zdivo 60 - 45cm, stropy trámové s rovným podhledem, okny zdvojená, do ulice vyměněná dřevěná eurookna,, krov sedlový, krytina pálená, Byt č. 325/4 - dle údajů z prohlášení vlastníka velikosti 2 + 1 s příslušenstvím. Nebylo zjištěno, že by byl byt zatížen věcným břemenem nebo nájemní smlouvou ve prospěch třetí osoby. Dispozice a velikosti místností: 1. kuchyň 2. pokoj 3. pokoj 4. spíž 5. spíž 6. koupelna + WC 7 předsíň 8. chodba Celkem
6,32 m2 28,27 m2 24,45 m2 1,97 m2 1,28 m2 4,98 m2 3,51 m2 3,55 m2 73,54 m2
2
Deklarované vybavení bytu - kuchyňská linka s dřezem, elektrický sporák, radiátory, vana, umyvadlo, plynový kotel, mísící baterie, klozetová mísa s nádrží, osvětlovací tělesa, digestoř, poštovní schránka a e. boiler.
Byt v posledních letech obýván bez právního důvodu nepřizpůsobivými občany, totálně vybydlen a veškeré zařizovací předměty zničeny, znehodnoceny nebo odmontovány.
Metodika oceňování Zákon č. 151/1997 Sb. považuje za cenu obvyklou cenu, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, případně podobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Zákon uvádí 3 metody pro oceňování nemovitostí, a to
1. Metoda výnosová Ocenění vzniká podílem budoucích zisků z nemovitostí jejich diskontací, vyjadřující předpoklad návratnosti oceňované investice. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
2. Metody nákladová ( věcné hodnoty ) Vychází z nákladů na pořízení podobné stavby s tím, že od předpokládaného pořizovací ceny je odečteno technické opotřebení oceňované stavby. Metoda se používá zpravidla pouze v případech, kdy není možné získat dostatečné množství údajů o podobných prodávaných nemovitostech v místě a čase.
3. Metoda porovnávací Metoda nejobvyklejší, nazývaná též královská metoda ocenění. Předpokládá odborný sběr dat ohledně nabízených cen podobné nemovitostí v místě a čase a aplikaci porovnání jejich ceny s oceňovanou nemovitostí. Tato metoda je absolutně nejčastěji používaná, pokud se jedná o byty, rodinné domy, rekreační chaty, rekreační chalupy či garáže.
3
Posudek Pro porovnání byly na realitním serveru vybrány 3 podobné byty v Ústí nad Orlicí a proto bude posudek vypracován obvyklou metodou porovnávací.
Metoda porovnávací. Zjištěná průměrná vážená nabídková cena bude podrobena korekci vyjadřující diferenci mezi cenami požadovanými za podobné nemovitosti a cenami reálně dosaženými. Tuto korekci vzhledem ke stavu před kompletní modernizací bytu stanovuji na základě odborného odhadu na 80%. Výsledná cena bytu zahrnuje cenu stavby včetně pozemků tvořících se stavbou jednotný funkční celek. -73,54m2
Plocha bytu ( z prohlášení vlastníka ) Plocha ( m2 )
Vzorek
Požadovaná cena ( Kč )
1 – Ústí nad Orlicí, Chodská
58
910.000,-
2 – Ústí nad Orlicí, Jilemnického
62
795.000,-
3 – Ústí nad Orlicí, M.R. Štefánika
77
750.000,-
Průměrná požadovaná cena za m2: ( 910.000 + 795.000 + 750.000 ) / ( 58 + 62 + 77 ) = 2.455.000 / 197 = 12.461,92 Kč Korekce 0,20 Výsledná cena ( za m2 ) – 12.461,92 x 0,20 = 2.492,38 Kč Výsledná cena bytu
-
2.492,38 x 73,54 m2 =
Zaokrouhleno
183.289,91 Kč 180.000,00 Kč
( slovy stoosmdesáttisíc korunčeských )
4
Výrok znalce Cílem předloženého znaleckého posudku bylo stanovit tržní hodnotu nemovitosti sestávající z bytu č. 325/4 a podílu 191/1000 na domu čp. 325 a pozemku pč. St. 412/1 na katastrálním území Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí ke 25.10.2015. Na základě provedené detailní analýzy jsem toho názoru, že tržní hodnota nemovitosti sestávající z bytu č. 325/4 a podílu 191/1000 na domu čp. 325 a pozemku pč. St. 412/1 na katastrálním území Ústí nad Orlicí, obec Ústí nad Orlicí, okres Ústí nad Orlicí činí ke 25.10.2015.
180.000,00 Kč slovy stoosmdesátisíc korunčeskýcj
Tato zjištěná cena je stanovena podle platného zákona o oceňování majetku. Posudek vypracován dne
25.10. 2015.
Ing. Ivan Zach Mladých 228 155 00 Praha 5
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 20.12.2001 č.j. Spr 7133/2001 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4398 - 203 / 15 znaleckého deníku.
5
1) Prodej bytu 2+1 Ústí nad Orlicí Cena: 749 000,- Kč Lokalita: Ústí nad Orlicí - ul. Kozinova Číslo zakázky: N00316 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 21.10.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 1. podlaží z celkem 3 Užitná podlahová ploch: 58,81m2 Vlastnictví Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: byt 2+1, cihlový dům, plocha 58,81m2 včetně dvou sklepů, byt volný, okna plastová, 1. podlaží z celkem 3
2) Prodej bytu 2+1 Ústí nad Orlicí Cena: 795 000,- Kč (2934,- hypotéka měsíčně) Lokalita: : Ústí nad Orlicí - sídliště Číslo zakázky: 775 Stav objektu: Dobrý Datum aktualizace: 19.10.2015 Budova: Panelová Podlaží umístění: 5.podlaží z celkem 6 včetně podzem. Užitná podlahová ploch: 62 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Dálkový vodovod Topení: ústřední Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V Popis: byt 2+1, ploch 62 m2, umakartové jádro, zasklená lodžije, byt celkově před rekonstrukcí
3) Prodej bytu 2+1 Ústí nad Orlicí Cena: 795 000,- Kč (2694,- hypotéka měsíčně) Lokalita: : Ústí nad Orlicí - nedaleko centra Číslo zakázky: vraBT1399:1704124 Stav objektu: Velmi dobrý Datum aktualizace: 16.10.2015 Budova: Cihlová Podlaží umístění: 2.podlaží Užitná podlahová ploch: 77 m2 Vlastnictví: Osobní Voda: Obecní vodovod Topení: Ůstřední Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 220V Popis: byt 2+1, plocha 77 m2,, 2.podlaží, cihlový dům, nová koupelna, plynový kotel, okna na jih
6
7
8
